Baufenster nicht eingehalten

Diskutiere Baufenster nicht eingehalten im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Guten Morgen zusammen, ich habe vor 4 Jahren ein Haus gekauft und vor kurzem festgestellte, dass das Baufenster damals weit überschritten wurde,...

  1. #1 Hans1965, 05.07.2020
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    Guten Morgen zusammen,

    ich habe vor 4 Jahren ein Haus gekauft und vor kurzem festgestellte, dass das Baufenster damals weit überschritten wurde, ca. 13 qm. Nun ist meine Befürchtung, dass wenn jemand diesen Tatbestand anzeigt, ich gezwungen werden kann, ein Teil des Hauses wieder zurück zu bauen, was meine finanzielle Lage dramatisch verschlechtern würde, da das Haus sehr aufwendig bebaut, (Flachdach, doppelschaliges Mauerwerk, durchgängige Marmorfliesen, Fußbodenheizung)

    Nun also meine Frage; wie komme ich aus dieser Nummer am besten raus?

    - Nachtrag beim Bauamt stellen? und was passiert wenn die den Nachtrag abweisen
    - oder hat das Gebäude bereits einen Altschutzbestand?
    - oder am besten die Füße still halten?

    Würde mich über fundierte Antworten sehr freuen.

    PS: der vormalige Eigentümer ist letztes Jahr verstorben.
     
  2. #2 Fred Astair, 05.07.2020
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    Gibts nicht.
    Hat der Verkäufer Erben? Die erben auch die Verbindlichkeiten.
    Sofort erfahrenen Baurechtsanwalt nehmen und vorsorglich Schadensersatzansprüche anmelden. Dann beim Bauamt die Nachgenehmigung der Überschreitung beantragen...
     
  3. #3 simon84, 05.07.2020
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    kannst du das mit Länge und Breite in Metern beziffern ? weit überschritten ist ja relativ.

    Es gibt drei Möglichkeiten.
    1. es wird durchgewunken
    2. es gibt ein Bußgeld und wird „geduldet“
    3. es gibt eine Rückbauverfügung

    1 und 2 klingen aufs erste in diesem Fall warscheinlicher


    nein sowas (als tatsächlicher Rechtsanspruch) gibt es nicht auch nicht nach 30 Jahren.
    Natürlich wird eine sehr lange zurückliegende Überschreitung (zb vor 50 Jahren) in die Bewertung mit einfließen


    hat ja offensichtlich die letzten paar Jahre auch funktioniert.

    wie hast du denn die Überschreitung rausgefunden? Planst du Umbauten ?
    Haben dich Nachbarn aufmerksam gemacht ?

    wenn es für dich selbst schon schwierig war herauszufinden dann für jemanden anderen umso mehr

    das stimmt auch aber ganz so einfach (Wie eine Art direkte durchgriffs Haftung) ist es in dem Fall auch nicht. Dazu gibt es einige Hürden die genommen werden müssen.


    das ist genau der richtige tip falls du Rechtsschutz versichert bist und eine nachträgliche Genehmigung dein gewähltes Ziel ist

    vielleicht fällt ja @Dimeto auch noch was ein

    interessant wäre auch der gesamte Bebauungsplan mit Satzung und Infos ob bei Nachbarn oder anderen Grundstücken im baugebiet ähnliche Abweichungen genehmigt wurden
     
  4. #4 Kriminelle, 05.07.2020
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    Was heißt denn das? Hast Du das Haus von den Bauherren gekauft? Welches Baujahr ist es denn?
    Breite? Länge? 5 Meter Tiefe ist etwas anderes als 1 Meter Tiefe auf 13 Meter.
    Wer soll das denn sein? Gibt es überhaupt einen Tatbestand? Was ist denn in der Baugenehmigung angegeben? Was zeigt der offizielle Lageplan an?

    Warum? Wusstest Du denn von der „Nummer“ beim Kauf?
    Woher hast Du denn die Kenntnis?
     
  5. Dimeto

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    Wenn es Dir schlaflose Nächte bereitet, lasse Dich von einem ortsansässigen Architekten beraten. Der kann die Situation am Besten einschätzen und gleich die Genehmigungsfähigkeit beurteilen, evt. auch Angaben zu notwendigen Umbaumaßnahmen und den Kosten machen.
     
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  6. #6 Hans1965, 05.07.2020
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    in der Baugenehmigung sind 95qm angegeben, das Haus kommt auf fast 108 qm (ca. 4 m über die Länge und gute 3 m über die Breite.)
     
  7. #7 Hans1965, 05.07.2020
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    …. rausgekommen ist es, da das Gebiet neu Überplant wurde und es jetzt erlaubt ist, die bestehenden Gebäude aufzustocken, respektive man beim Neubau höhen bauen darf und ich wollte gerne aufstocken und dabei bin ich darüber gestolpert, dass das Gebäude ziemlich stark aus dem Baufenster ragt.
     
  8. #8 Fabian Weber, 05.07.2020
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    Also war vielleicht nach dem alten B-Plan alles in Ordnung?
     
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  9. #9 Hans1965, 06.07.2020
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    leider nein, da war das Fenster sogar nur 85 qm, dann freigegeben für 95 und daraufhin hatte der letzte Eigentümer etwas mehr Gas gegeben.
     
  10. #10 simon84, 06.07.2020
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    Es ist halt die Frage, wenn jetzt 2 Geschosse erlaubt sind und vorher es nur 2 waren, dann hat ja das Amt offensichtlich erkannt, dass mehr GFZ noetig war.
    Vielleicht ist ihnen aber die Einhaltung der GRZ jetzt besonders wichtig.

    Da du ja sowieso eine Aufstockung planst, kann ich mir aber in diesem Fall auch gut vorstellen, dass du gute Chancen auf eine Genehmigung bzw. Abweichung hast, wenn du die Aufstockung eben dementsprechend 13qm kleiner baust als die Ueberschreitung unten. Mit einem Teilabriss und Neubau von Aussenmauern hat ja auch keiner was gewonnen, und das kann durchaus unverhaeltnismaessig sein.

    13qm klingt fuer mich erstmal relativ wenig, wie gross ist denn das Grundstueck, sind sonstige Abstandsflaechen verletzt oder wuerden die durch die Aufstockung verletzt?
     
  11. #11 Hans1965, 06.07.2020
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    760 qm mit Faktor 0,125
     
  12. #12 Kriminelle, 06.07.2020
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    Ich würde es bereichernd finden, und nebenbei könnte man auf Deine Fragen auch eher eingehen, wenn Du alle Nachfragen mal beantwortest. Man stellt Dir 3, aber eine wird beantwortet.
    Zumindest sollte Dir doch auch Deine Logik erlauben, dass die Relation von Baufenster zum Grundstück bzw. die Nachfrage, ob andere Abstandsflächen angetastet werden, wichtig ist.
    Eine Skizze mit Größenverhältnisse und Nachbarbebauung hätte schon im ersten Thread für mehr Aufschluss gesorgt, usw.
     
  13. #13 Hans1965, 06.07.2020
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    Ein Skizze habe ich jetzt nicht. Aber die Baubegrenzungen zu den Nachbarn sind nicht verletzt. Fakt ist einfach nur, dass das Gebäude über dem vorgegeben Baufenster steht und zwar 4 m in der Länge und 3 m in der Breite, oder je Baulinie 1,5 bis 2 m) Muss aber auch sagen, dass man ein doppelschaliges Mauerwerk verwendet hat (24 + 17,5 + Dämm-Material)
     
  14. #14 simon84, 06.07.2020
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    Und wenn du jetzt 3 Meter höher baust sind die Abstandsflächen ebenfalls eingehalten ?

    Skizze geht doch ganz einfach mit Blatt Papier und Bleistift
     
  15. #15 JohnBirlo, 07.07.2020
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    Vielleicht hat das Haus bereits eine Ausnahmegenehmigung? Haste mal Einblick in die Bauakte genommen?
     
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  16. #16 Kriminelle, 07.07.2020
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    Das hab ich ja auch schon erfragt:
    Aber es gibt ja keine Antworten :(
     
  17. #17 Hans1965, 07.07.2020
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    Hätte das Haus eine Ausnahmegenehmigung, dann würde ich ruhiger schlafen und müsste hier keine dummen Fragen stellen. Der B-Plan gibt einfach keine 108 qm in der Grundbebauungsfläche her, lediglich eine Erweiterung von 75 auf 95 qm wurden mal vor 30 Jahren genehmigt! Das Grundstück ist eigentlich mit knapp 800 qm ausreichend groß. (Wenn ich bedenke, dass bei Neubaugebieten auf engsten Raum, riesen Paläste gebaut werden dürfen)! Kein Nachbar fühlt sich gestört, respektive wurde auch nicht zu dicht an die Grundstücksgrenzen gebaut. Ich bin auch der Meinung, dass 13 qm nicht viel sind, aber dennoch gute 13% über der erlaubten Fläche. (und dann klingt das doch eher nach viel). Meine Bedenken sind einfach, wenn ich den Antrag stelle um das Gebäude aufzustocken und die stellen bei der Berechnung oder Begehung fest, dass ich über dem Baufenster liege, mit welchen Konsequenzen muss ich rechnen, oder gehe ich lieber gleich in die Offensive, beichte alles und winsele nach Gnade und Verständnis, das Gebäude nicht zurück bauen zu müssen`? (Natürlich könnte ich die Füße still halten, aber ich möchte gerne nach oben bauen, da ich mit meiner Frau plane, ein weiteres Kind in die Welt zu setzen und mit 2 Erwachsenen und dann mit 3 Kindern, braucht man halt Platz)! Baufenster ist 10 x 9,50 m, das Gebäude weißt jedoch 11 x 10,5 m auf. (Gestern nachgemessen)
     
  18. #18 simon84, 07.07.2020
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    Wäre es für dich denn OK das aufgestockte Geschoss um die Differenz einzurücken ?
     
  19. #19 Kriminelle, 08.07.2020
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    Es gibt keine dummen Fragen. Nur die meisten Fragen basieren auf Unkenntnis. Und da man bei Dir ja etwas nachfragt, ist da wohl eine (Wissens)Lücke, die es zu stopfen gilt. Es mag ja alles für Dich offen darlegen, aber für uns, die Du fragst, eben nicht. Da kann man halt einfach mal die Frage beantworten ohne sie zu bewerten.
    Man, man, was für Worte.
    Es gilt nichts zu beichten, weil Du nichts angestellt hast.
    Ich kann es mir nicht vorstellen, dass Du Rückbau betreiben musst.
    Die meisten Verstöße im Einzelfall Wohnungsbau (keine Spekulationen oder Mietshäuser) werden mit einer Geldstrafe freigekauft. Letztendlich entscheidet das natürlich das Amt, aber...
    ... Familien und Wohnungen, die Steuern zahlen und für die Wirtschaft im Ort wichtig sind, werden eigentlich nicht gemobbt noch vorsätzlich finanziell geschädigt. Außerdem hast Du ja den Fehler nicht zu verantworten, sondern derjenige, der es gebaut hat. Wenn man dann überlegt, dass dieser Überbau schon bspw 10/15 Jahre da ist, hat er wohl der Allgemeinheit nicht geschadet noch irgendetwas angerichtet und wurde in der Gesellschaft toleriert, ohne dass er auffiel. Insofern würde ich da mal ganz gelassen sein.

    Wie das Amt das entscheidet, das wissen wir natürlich nicht, aber die müssen schon diese Gedanken abwägen.
     
  20. #20 Hans1965, 08.07.2020
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    Dann werde ich mir noch ein paar Gedanken machen und dann zum Bauamt gehen. Vielen Dank erst einmal an alle, die sich meines Problems angenommen haben. Euch allen noch eine gute Zeit und immer schön gesund bleiben.
     
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