Baufinanzierung - bitte Rückmeldung

Diskutiere Baufinanzierung - bitte Rückmeldung im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, wir planen circa 2015 zu bauen und haben dazu 2009 2x Riesterbausparverträge a 75k EUR abgeschlossen. Die Finanzierung soll sich wie...

  1. phil81

    phil81

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    Hallo,

    wir planen circa 2015 zu bauen und haben dazu 2009 2x Riesterbausparverträge a 75k EUR abgeschlossen.

    Die Finanzierung soll sich wie folgt zusammensetzen.

    Gesamtsumme 450.000 EUR

    davon
    ~75.000 (Cash)
    150.000 (BSV - 2 x 75k)
    50.000 KFW (über 10 Jahre Zinsbindung, 20 Jahre Laufzeit)
    150.000 Bankdarlehen (5% Zinsbindung circa 10 Jahre)
    27.000 Firmenkredit (10 Jahre circa 250 EUR pro Monat).

    Unser Nettoeinkommen (sie 28, ich 30) beträgt circa 5.000 EUR (+ Erhöhungen bis 2015 nicht eingerechnet, Bonuszahlungen Ende März von circa 10k netto nicht eingerechnet), beides sehr sichere Jobs. Geplant sind 1-2 Kinder, aber wir werden auf jedem Fall beide Vollzeit arbeiten, wann das genau klappt ist natürlich schwer zu planen, aber idealerweise dann so Richtung 2015. Arbeitszeiten sind relativ flexibel.

    In 2015 ist der BSV Zuteilungsreif, zu 4.17% effektiven Jahreszins, die Rückzahlung muss in 7 Jahren erfolgen bei einer monatlichen Tilung von 650 EUR. Das macht also bei 2x = 1300 EUR im Monat.

    Das macht also

    1300 BSV
    260 KFW (Pie mal Daumen - worst case)
    750 Bank (1 % Tilgung)
    300 NK
    250 Firmenkredit
    -----------
    2863 EUR pro Monat

    Diese monatliche Rate ist mir persönlich zu hoch, da 1 Einkommen komplett für die Tilgung draufgeht. Wäre natürlich möglich aber wenn man sich an die 30% Regelung des Nettoeinkommens hält sollte die Tilungsrate bei uns eher zwischen 1500 und 2000 EUR betragen.

    Die Frage, die ich mir jetzt stelle ist, wie man die ersten 7 Jahre sinnvoll "überbrücken" soll, denn die monatliche Tilgung des BSV ist sehr hoch.

    Man könnte natürlich den Bankkredit auf 0.4 -0.5% Tilgung runterschrauben, dann zahlen wir natürlich nur Zinsen aber die monatliche Belastung sinkt etwas.
    Alternativ könnte ich mir vorstellen, das man den KFW Kredit die ersten 7 Jahre Tilungsfrei stellt, bei den Zinssätzen von 2.0 - 2.5 % wäre das Verkraftbar.

    Das Ganze entspannt sich nach den 7 Jahren natürlich erheblich, wenn man die 1300 EUR zusätzlich zur Tilgung von den Krediten hat, und nach 10 Jahren nochmal um 250 EUR wenn der Firmenkredit wegfällt.

    Als einserne Reserver haben wir 10.000 EUR und 1 BSV mit knapp 6000 EUR und einen BSV mit knapp 8200 EUR. Darauf laufen seit mehreren Jahren die Vermögenswirksamen Leistungen etc.

    Andere Alternative wäre natürlich das Bauvorhaben nach hinten hinauszuschieben, aber ich bin mal gespannt auf eure Vorschläge.

    Vielen Dank schonmal!
     
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  3. R.B.

    R.B.

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    Was ist denn das für ein unsinniger Tarif? Kurzläufer und dann so ein schlechter Darlehenszinssatz?

    Da passt irgendwas nicht. Die BSV sind für Dein Vorhaben nicht geeignet.

    Gruß
    Ralf
     
  4. phil81

    phil81

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    Hallo Ralf,

    das ist der BHW Fördermaxx 3.75% eff 4.17. Nur so klappt die Zuteilung bis 2015. Sollte man am Anfang nur 1 BSV einsetzen und den 2ten ruhen lassen bis er zu den 2.9% Zinsen (nächste Stufe längere Wartezeit) verfügbar ist und dafür 2 Bankkredite aufnehmen 1en für 150k den 2ten für 75k?

    Viele Grüße

    Philipp
     
  5. R.B.

    R.B.

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    Ich würde mal schauen ob und wie man die BSV umstellt. Die hohe Rate bringt zwar eine kurze Laufzeit, was an sich positiv wäre, aber im Gegenzug bekommst Du nicht einmal einen brauchbaren Zinssatz. Unter diesen Bedingungen sind die Dinger für den Müll.

    Entweder kurze Laufzeit und hohe Rate, dann möchte ich aber bitte schön auch einen attraktiven Zinssatz. Der sollte sich dann irgendwo deutlich < 2,5%eff. bewegen. Oder halt längerfristige Planung mit den BSV, und dann eine geringere Rate und ein Zinssatz in der 3% Klasse.

    Ich sage immer, Kurzläufer mit attraktivem Zinssatz und schneller Entschuldung muss man sich auch leisten können.

    In der jetzigen Konstellation hast Du nur die Nachteile eines BSV Konstrukt, die Vorteile hat man Dir genommen.

    Nebenbei wäre mal zu klären, ob Du wirklich die 450T€ Gesamtbudget benötigst. Keine Ahnung was Du Dir kaufen bzw. bauen möchtest, aber für 450T€ bekommt man schon viel Haus zu kaufen, auch wenn die Grundstückspreise etwas höher sein sollten.

    Aber zurück zu den BSV. Hier sollte geprüft werden, ob ein Tarifwechsel sinnvoll ist. Evtl. auch die Bausparsumme reduzieren, aus dem EK das Guthaben auf die Mindestsparsumme erhöhen, und schauen, dass sie bis zum gewünschten Termin 2015 zugeteilt werden können. Besonderheiten wegen Riester wären zu beachten, aber das sollte Dir der Berater erklären.
    Der sollte Dir auch zeigen können, wie sich welche Strategie auf die Bewertungszahl (Zuteilung) auswirkt.

    Mit den gesparten Raten das EK wieder aufbauen.

    DANN kann man über den Einsatz der BSV nachdenken.

    Ein Besparen der BSV während Du bereits Kredite für das Haus bezahlst ist weniger attraktiv. d.h. die BSV so umstellen, dass sie in sagen wir mal 10 Jahren zugeteilt würden um dann ein Darlehen abzulösen dürfte sich kaum rechnen. Aber dazu müsste man diese Strategie mal im Detail durchrechnen.
    Um die Rate schmerzfreier zu gestalten, wird dann meist die Tilgung der Zwischenfinanzierung reduziert (bis auf Null wenn´s sein muss), und genau dann wird diese Kombination unsinnig.

    Man muss jetzt also mehrere Varianten durchspielen und schauen, welche für DICH die attraktivste Lösung ist. Dabei immer das Gesamtbild im Blick haben.

    Gruß
    Ralf
     
  6. phil81

    phil81

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    Hallo Ralf,

    wie haben uns nochmal mit dem BHW Menschen zusammengesetzt. Die BSV laufen jetzt 2 Jahre länger also bis 2017 dafür reduziert sich der Zinssatz von 4,14 auf 3,13 und die monatliche Tilgung von 650 auf 450 pro BSV. Das sind immerhin 400 EUR weniger pro Monat. In dieser Zeit haben wir dann auch noch mehr Gelegenheit EK anzusparen.
    Die monatliche Gesamtrate verringert sich von ehemals 2800 EUR auf knapp 2300 (inkl NK). Der Berater hat die Bankkredite allerdings mit 6 % Zins berechnet da wir natürlich nicht wissen wie der Zinssatz in 2017 sein wird. Ich denke dass es eher ein wenig niedriger sein wird.
    Ist es eigentlich normal, dass man 2 Einkommen in die Finanzierung mit einbindet? Ich würde fast sagen ja, denn mit 1 Einkommen kann man sich ja grade mal eine ETW leisten, fest steht bei uns, dass wir beide arbeiten werden auch wenn Nachwuchs ansteht. Elterngeld / Arbeitslosengeld etc. würde ja theoretisch noch geben sollte ein Einkommen für eine Zeit lang wegfallen. Kindergeld und Bonuszahlungen haben wir in der Berechnung auch nicht mit angenommen. Firmenwagen war beim Nettogehalt von beiden schon mit abgezogen das hatte ich oben nicht erwähnt, insofern müssen wir nur 1 zusätzliches Auto betreiben.

    Wir haben auch ab diesem Monat das Szenario mal durchgespielt, was wäre wenn wir jetzt schon das Haus finanzieren würden. Haben also die Komplette Tilgungsrate genommen (knapp 2300) - (Miete + Sparleistung BSV EK etc.) und diesen Betrag auf ein Extra Tagesgeldkonto gepackt. Das sind immerhin 600 EUR pro Person im Monat, tut irgendwie doch schon weh am Anfang des Monats wenn das Geld "fehlt" ;). Ich denke aber, dass es so am meisten Sinn macht um zu experimentieren ob man sich die Finanzierung leisten kann, bzw. ob man das auch durchhält.
     
  7. Orkati

    Orkati

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    das ist ja echt ärgerlich mit den BSV. Stellt euch mal vor ihr hättet die nicht...
    Dann hättet ihr jetzt bestimmt 100.000 € EK
    50.000 KFW (2,5% + 2% Tilgung = 188 € / Monat
    300.000 Bankdarlehen (3,5 % + 2% Tilgung) = 1.375 €/Monat
    Also eine Gesamtrate von <1.600 €/Monat.
    Nachteil: Ihr würdet deutlich länger zahlen (2% Tilgung = ca. 28 Jahre bei gleichbleibendem Zinssatz) aber ihr könntet euch ja mehr als 2% leisten oder sondertilgen (Ziel 20 Jahre Laufzeit?)
    Vorteil: Ihr könntet quasi heute ohne Probleme anfangen...

    Wieviel ist denn schon eingezahlt und kann man die irgendwie "loswerden"? Riester Zulagen werdet ihr bei eurem Verdienst ja eh nicht bekommen haben...
     
  8. phil81

    phil81

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    Hi Orkati,

    gerade bei unserem Einkommen haben wir einige Vorteile. Wir bekommen 158 EUR Grundzulage pro Person, und durch die ESTerklärung kriegen wir nochmal 500 EUR pro Person raus. Das Macht im Jahr 1300 EUR, wenn die Kinder langsam kommen, geht es auf 1600 bzw 1900 EUR hoch, das ist aber nicht mit eingeplant.

    In der Summe sind es also circa 1300 EUR momentan die wir pro Jahr als zusätzliches EK zurücklegen können. Während der Tilgungsphase fließt dies dann in den Bankkredit, das spart uns im Jahr dann fast 1 Rate.
    Momentan sind in den beiden BSV 28000 EUR (2x 14) und EK sind circa 20k insgesamt. Wir könnten also momentan noch nicht loslegen, da haben wir zuwenig auf der hohen Kante.

    Das Bankdarlehen rechnest Du mit 3,5%, das würde vorraussetzen, dass die Zinssätze konstant bleiben was ich nicht glaube.

    Cheers
    Philipp
     
  9. Orkati

    Orkati

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    im 1. Beitrag steht 75.000 € Cash als EK + 2 BSV ab 2009 nicht 20.000 € EK insgesamt + BSV??

    Außerdem 5.000 € netto Verdienst.

    Wenn man mit 75k EK + 5k Netto (ohne BSV mind. 100k EK) nicht direkt bauen sollen kann, wann und wer dann!?

    -> die BSV sind euer Bauhinderungsgrund Nr. 1! Ohne die könntet ihr direkt loslegen; und dass für die (relativ gesehen) paar Kröten Förderung im Jahr... vor allem, da sie ja später besteuert werden, die Förderung also deutlich geringer ist in Summe betrachtet...
     
  10. phil81

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    die 75k Cash beziehen sich auf 2015 bzw auf 2017. Die sind ja in den Sparplan mit eingerechnet. Momentan sind es wiegesagt erst 20k Cash + die 2x14 in den BSV.
     
  11. #10 Nutzer des BEFs, 14. November 2011
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    Wenn ich mich nicht irre, kann man beim BHW Riester Bausparer den Zins frei wählen. Hierzu muss man gewisse Saldensummen erreichen und die Tilgungsrate steigt. Führt einfach mal in Excel ein paar Berechnungen durch, ob ihr mit Sonderzahlungen in der Sparphase (und wenn ihr mehr als 40 % anspart) zu einer akzeptablen Rate und einem akzeptablen Zins kommt.

    Ihr solltet den Zinsvorteil, also die Summe der ersparten Zinsen (= Differenz aus 3,25 % normalen Bankzinsen und den Zinsen des BSV) maximieren. Ist eine schöne Aufgabe für ein oder zwei Abende.
     
  12. phil81

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    haben wir gemacht es gibt 3 Stufen. 2,12 (effek.); 3,13; 4,13; 2017 kommen können wir den 2t niedrigsten Zinssatz erreichen. Der 2,12 dauert ewig das ist keine Option für uns.
     
  13. #12 Nutzer des BEFs, 14. November 2011
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    Aber nicht wenn ihr sofort 10.000 Euro Sonderzahlung macht. Ich vermute, dann seid ihr 2017 auch schon beim 2,12er ... Müsst natürlich gegenrechnen, dass ihr einen Zinsverlust für die 10000 Euro habt (1% Bausparzins gegen 2% Anlagezins) und der Darlehnsanspruch geinger ist.
     
  14. BitteDanke

    BitteDanke

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    Traeum' weiter! Wie wollt ihr denn mit 2 Kindern beide Vollzeit arbeiten?
    Ausserdem: Wozu braucht ihr dann Kinder?
    Damit sie zur Tagesmutter/Erzieherin "Mama" sagen?
     
  15. Goldbeere

    Goldbeere

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    Ich glaube, dieser Kommentar ist mal so was von daneben!!!
    Es sollte jedem selbst überlassen sein, ob er/sie trotz Kinder weiterhin Vollzeit arbeiten geht! Da hat sich niemand anders einzumischen, geschweige denn so herablassend zu antworten!
    Diese Disskusion gab es hier sowieso schon mehrfach und führt grundsätzlich zu nichts... wie sagt man hier im Rheinland: Jeder Jeck ist anders. ;)

    LG,
    Goldbeere

    Ps: Ich habe selber übrigens keine Kinder, bin aber mit Vollzeit-arbeitenden Eltern aufgewachsen. ;)
     
  16. Stef1969

    Stef1969

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    Besteht da vielleicht eine Kausalität zwischen den beiden Punkten? :bef1020:
     
  17. BitteDanke

    BitteDanke

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    Und, war's schoen?
    Ich war jedenfalls froh, dass bei uns immer jemand zuhause war.

    Ich find's schlichtweg bescheuert, seine Kinder den ganzen Tag irgendwo zu parken und sie dann abends nur noch ins Bett zu verfrachten.

    Entweder man nimmt die grossen Einschnitte, die Kinder mit sich bringen, in Kauf (weniger Geld, kaum Freizeit, nie wieder lange schlafen), oder man laesst es.
    So weiterleben wie vorher geht aber definitiv nicht.
    Und da verschaetzen sich einige.

    Und ehe man sich versieht, geht die Mutter oder der Vater doch nur noch halbtags arbeiten, es ist somit weniger Geld da, und die wahnsinnig hohe Tilgung des (meiner Meinung nach daemlichen) BSV gelingt dann nicht mehr ganz so souveraen.

    Es soll sogar Kinder geben, die behindert zur Welt kommen (und nein, das passiert nicht immer nur den anderen). Geht ihr dann immer noch beide arbeiten?

    Aber macht ihr nur.
    Eure Kinder werden es euch danken.
     
  18. R.B.

    R.B.

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    Ich denke das muss jeder für sich entscheiden. Für mich wäre das nichts, deswegen war meine Frau auch lange Zeit zuhause, aber wenn jemand damit klar kommt. :(

    Gruß
    Ralf
     
  19. #18 Nutzer des BEFs, 14. November 2011
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    Für mich wäre dein Modell nichts, deswegen war meine Frau nach einem Jahr wieder 4x5,5 Stunden arbeiten obwohl wir nicht auf den Cent schauen müssen. Sie ist seitdem viel ausgeglichener. 3/4 der nicht täglichen Hausarbeit findet an ihrem "freien" Tag statt, wo unser Knirps auch in der KiTa ist. Aber jeder sollte das handhaben dürfen wie er möchte.

    Zeit zum Kuscheln mit Papa (und auch Mama) ist immer noch genug da.
     
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  21. Goldbeere

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    :D Nein, das nun nicht. Ich fühle mich im Moment einfach noch zu jung. Außerdem bauen wir gerade auch ein Haus.
    Nicht gerade der richtige Zeitpunkt. Obwohl es den wahrscheinlich nie gibt. ;)

    @BitteDanke: Vorverurteilungen bringen niemandem etwas! Es gibt nicht immer nur schwarz und weiß!!
    Wie gesagt: jeder muss selber für sich entscheiden! Vielleicht solltest Du auch mal daran denken, dass es
    Eltern gibt die einfach arbeiten MÜSSEN! Weil der Mann eben nicht die dicke Kohle mit nach Hause bringt.
    Und trotzdem wollen sie Kinder. Muss man auf Kinder verzichten, wenn man arbeiten will oder muss?? Auch nicht das Wahre. ;)

    Der TE wird für sich selber die richtige Entscheidung treffen. Wir haben damit überhaupt nichts zu tun und es
    steht uns nicht zu, so eine persönliche Entscheidung in Frage zu stellen!

    LG,
    Goldbeere
     
  22. BitteDanke

    BitteDanke

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    Natuerlich gibt es Familien, bei denen beide Elternteile voll arbeiten muessen, damit genug Geld reinkommt.
    Das ist beim Threadersteller aber nicht der Fall.

    Und da finde ich es nach wie vor absurd, dass beide den ganzen Tag auf der Arbeit verbringen, obwohl genug Einkommen vorhanden waere, so dass ein Elternteil teilweise zuhause bleiben koennte.

    Meine Frau ist uebrigens auch nach einem Jahr wieder arbeiten gegangen, aber dann nur zu 50 % (was bei Lehrern auch ohne Weiteres geht).
    Aber das ist in den meisten Wirtschaftsbetrieben ja leider auch nicht ohne Weiteres moeglich.
    Da heisst es dann: "Wenn du nur noch 50 % arbeiten kommst, dann aber nicht mehr auf deiner jetzigen Position etc."
     
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Baufinanzierung - bitte Rückmeldung

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