Baufinanzierung erst während der Bauphase

Ich versuche mal kurz zu erklären, was ein Beleihungswert ist und wie die Kondition sich danach richtet...

Bsp: Grundstückskaufpreis und tatsächlicher Wert des Grundstücks 100.000 Euro, Hauswert inkl. Baunebenkosten 200.000 Euro nach Fertigstellung = Gesamtkosten und Wert 300.000 Euro

Werden nun 300.000 Euro für einen Neubau benötigt ist die Beleihung 100% (ja, es gibt noch Blancoanteile, Marktwert und Verkehrswert und je nach Bank eine eigene Einwertungen, aber es geht ja um das Prinzip...), also Eigenkapital nun für Steuer und Notor!

Jetzt zahlt die Bank 100.000 Euro aus für das Grundstück, somit im Rahmen der 100% Beleihung für das Grünstück!
Dann weitere 100.000 Euro für Erdarbeiten und Rohbau. Somit sind ca. 66,66% "erstellt" und besichert. Jetzt ist ein Jahr vergangen, der Bau ging nicht voran und ich lasse mir das Geld auf´s Girokonto überweisen... Dann hat fehlen der Bank 33,33% Sicherheit, da der Gegenwert nicht vorhanden ist!

Bei Kauf/Modernisierung verhält es sich genau so... Die Maßnahme ist werterhöhend und kann nur ausgezahlt werden, wenn der Wert auch tatsächlich da ist...

In dem Bespiel oben, zahlt die Bank 100.000 Euro mehr aus als an Sicherheiten da ist, was zu einer 150%-Beleihung führt und eine ganz andere Kondition darstellt bzw. zu keiner Bewilligung des Darlehens geführt hätte...

Bevor ein Kredit vergeben werden kann, der durch die Beleihung von Immobilien abgesichert wird, muss zunächst eine Wertermittlung der Immobilie erfolgen. Gesetzliche Regelungen, die hier zur Anwendung gebracht werden, basieren auf den Vorschriften des Pfandbriefgesetzes. Hierbei vor allem § 16 I und II PfandBG. Ebenfalls zur Anwendung kommt die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). Grundsätzlich richtet sich der Beleihungswert einer Immobilie nach dem Wert, der durch eine Veräußerung des Objekts jederzeit erzielen werden kann. In der Regel beläuft sich der Beleihungswert einer Immobilie auf ca. 60-90% des regulären Verkaufswertes. Bei einwandfreier Bonität gewähren Geschäftsbanken, Sparkassen und Bausparkassen einen Realkredit in Höhe von bis zu 80% des Beleihungswertes. Der Regelsatz liegt jedoch bei 60% des Beleihungswertes. In Sonderfällen können Kreditinstitute auch Kredite vergeben, bei denen ein Beleihungswert von bis zu 130% angesetzt wird. Da in diesen Fällen das Risiko des Kreditgebers deutlich ansteigt, steigt auch die Höhe der veranschlagten Zinsen.


...und deswegen ist das Quatsch was hier geschrieben wird, weil es nicht auf die Ausgangsfrage passt!

Das Geld soll aufgenommen werden um den Bau fertigzustellen und einen Mehrwert zu schaffen und nicht lediglich zur Besicherung an Grund und Boden und den bis dato geschaffen ca. 160.000 Euro-Hauswert.

Ich hoffe nun den Unterschied erfolgreich erklärt zu haben!? Wenn Fragen sind, einfach posten...

 

Mit Verlaub, wer hier falsch liegt bist Du, nicht alle anderen. Wo geht es hier um eine 100%-Finanzierung?

 

Wenn ich ein Grundstück mit teilgebautem Haus habe, Wert 160k€, und jetzt weitere 150k€ brauche um das Haus fertigszutellen, dann reicht vielen Banken genau das bisherige Grundstück mit teilgebautem Haus als Sicherheit. Punkt.

Du bist wirklich ein "Bauspar- und Finanzfachmann"?

 

Ich schließe mich Feelfree an.

Die Erklärung in sich ist zwar grundsätzlich stimmig, aber gilt im beschriebenen Fall nicht. Siehe 100% Finanzierung.

Wenn Ingo schonso schön erklärt, dann muss aber auch zwischen Realkredit und Personalkredit unterschieden werden. Tut er nicht. Daher bleibt es Quatsch, wenn du mit Gesetzen um die Ecke kommst, die halbe Wahrheit nur am Rande anreißt.

Und es gibt genügend Banken in DE die keine Pfandbriefe emmitieren und auf die daraus resultierenden Vorteile verzichten.

 

Sorry, aber hier bist ziemlich sicher Du auf dem falschen Dampfer. Wenn jemand ein Grundstück plus 160.000 Hauswert als Sicherheit mitbringt, dann bekommt er bei einer vernünftigen Bank ohne Probleme den Kredit über 140.000 zum Weiterbauen. Und den können die ihm dann ja auch scheibchenweise nach Baufortschritt auszahlen, ergo immer ein sehr geringes Risiko.

Und auch da würden sie ihm die letzten 50.000 wahrscheinlich ohne Belege oder weitere Nachfragen auszahlen, da er ja selbst mit dem bis dahin geschaffenen Wert von 250.000 (plus Grundstück!) weit unter einem Beleihungauslauf von 60% bleibt.

 

Richtig!

Falsch! Genau das macht eine Bank nicht... Weder auf das Girokonto noch auf das Tagegeldkonto oder Pauschal vorab an einen Bauträger oder Handwerker...

 

Ich glaube dir gerne, dass das die Banken, die DU kennst, nicht machen.
Aber ist dein Horizont wirklich so beschränkt, dass Du dir nicht einmal vorstellen kannst, dass es andere Banken deutlich relaxter handhaben?

Ich glaube alleine in diesem Thread sind 2 oder 3, bei denen es anders lief. Willst Du die einer Lüge bezichtigen?

 

Falsch falsch! Natürlich wird in dem beschriebenen Fall auch auf Giro oder TG ausgezahlt, weil mehr als genug Sicherheit vorhanden ist.

Aber auch da kommt es vermutlich immer auf die Situation an und wie die Bank tickt. Bei einem bereits erreichten VW von 250 TEUR einen Kredit von 160 TEUR auszahlen... wo genau liegt dein Problem? Es gibt nämlich keins.

 

Vorstellen kann ich mir unglaublich viel, auch dass in einer "WünschDirWasWelt" das Geld einfach ausgezahlt wird... Was hier immer noch keiner berücksichtigt (abgesehen von der Beleihung), ist doch die vereinbarte Kondition... Ich kann mir doch nicht nur die Rosinen herauspicken und behaupten ich verwende die (hier genannten) 140.000 Euro für den Hausbau und lasse es mir auf mein Konto überweisen...

Noch einmal ergänzend in Zahlen:
Bsp. 100.000 Euro Grundstück + 160.000 Haus und daran gesichert 140.000 Euro = ca. 54% Beleihungsauslauf

Bsp. 100.000 Euro Grundstück + 300.000 Haus (vollständig errichtet und nachgewiesen) und daran gesichert 140.000 Euro = ca. 35% Beleihungsauslauf


Ich bestreite nicht, das ein Darlehen gewährt wird oder das die Beleihung schwierig wird... aber was auf gar keinen Fall passieren wird, dass die Bank bei der ursprünglichen Anfrage nach Ende der bereitstellungsfreien Zeit 140.000 Euro auf das Kundentagegeldkonto schiebt um dem Kunden den vereinbarten Bereitstellungszins zu sparen!

 

Ob Du es glaubst oder nicht: Ich habe das Geld noch nicht mal auf das Kundentagegeldkonto der kreditgebenden Bank geschoben, sondern sogar quasi fast ins Ausland, nämlich zu der Bank eines französischen Autoherstellers. Dort gab es zu der Zeit praktisch fast so viel Habenzinsen, wie ich auf der anderen Seite Sollzinsen zahlen musste. Und da ist heute noch ein erklecklicher Restbetrag geparkt, weil Außenanlagen und Schlussrechnungen noch fehlen.

 

Das passiert aber tatsächlich, wie hier schon mehrere geschrieben haben. Meine Bank hat bis heute, über 18 Monate nach dem Einzug, keine einzige Rechnung zu Gesicht bekommen.

 

Dann drücke ich dem Themenstarter die Daumen, sollte er sich für diesen Weg entscheiden...

 

Du siehst aber nach wie vor nicht, dass deine Aussage unzutreffend war, oder?

Man könnte sich sogar zu Baufi-Konditionen einen Ferrari kaufen, wenn man der Bank das dazu passende Grundstück (auch ganz ohne Haus) als Sicherheit anbietet.

Hier aktuell 1,5% p.a. auf 5 Jahre. Und ich wette, das gibts woanders noch günstiger.

 

Nein, sehe ich tatsächlich nicht...

Weil ich nicht abstreite, dass ich einen Ferrari kaufen kann zu Baufi-Konditionen! Aber dann erhalte ich das Geld ausschließlich zur Besicherung an dem, was bis dato steht und nicht vielleicht in Zukunft steht...

 

Exakt so ist es hier beim TE. Der hat ein Grundstück (Wert unbekannt?) und 160k€ Eigenkapital. Wenn er die verbaut hat, hat er ein Grundstück mit unfertigem Haus von sagen wir mal 200k€ Wert. Und dann erhält er damit ohne jedes Problem die 140k€, die er zum fertigbauen noch braucht. Ob er das dann auch macht oder einen Ferrari kauft würde meine Bank erstmal nicht prüfen.

 

jetzt lasst doch mal gut sein. ihr seid ja schon fast schlimmer als die architekten hier im forum

 

Meine Bank schon. Wie im Kreditvertrag vereinbart, kam nach Fertigstellung jemand vorbei, der ein paar Fotos von außen und innen gemacht hat. Wenn ich demjenigen nur einen Ferrari hätte präsentieren können, hätte es wahrscheinlich Ärger gegeben, aber das Geld wäre trotzdem weg gewesen.

 

Genau so war es auch bei mir. Klar, wenn ich das Geld anderweitig verjubelt hätte wäre mein Problem deutlich größer als das der Bank. ich hätte nämlich einen Kredit am Hals und einen unfertigen Bau, mit dem ich nichts anfangen kann. Ich könnte mir auch vorstellen, dass die Bank dann den Kreditvertrag aus wichtigem Kund kündigen könnte und es dann recht schnell zur Zwangsverteigerung kommen könnte. So genau habe ich mir das Kleingedruckte da aber nicht durchgelesen ;-)

 

Wie man sieht gibt es in allen Bereichen Spitzfindigkeiten.

Die Kontrolle nach Fertigstellung gibt es ja auch nur um den im Voraus geschätzten Beleihungswert zu bestätigen. Dort hat ja der entsprechende Vertrauensvorschuss schon zuvor stattgefunden.

Wenn aber der tatsächliche Beleihungswert der jetzt schon bestehenden Immobilie einfach als Grundlage genommen wird, dann geht es am Ende nur um die dazu passende Zinskondition nach Fertigstellung, falls entsprechend dem höheren BW eine bessere Kondition vereinbart wurde.

Aber daran würde ich keine Auszahlung koppeln, das ist unsinniger Bürokratismus pur.

Wenn ich dem Bauherren da nicht vertraue, sollte ich das mit Krediten sein lassen. Der kurzfristigen Verwertung steht im Notfall ja nichts im Wege und mein Geld bekomme ich dann schon. Ob da 1,5 oder 2,5 % Zinsen steht, ist dann nämlich auch egal.

 

Das Du keine Auszahlung daran koppelst mag ja sein... Fang doch mal mit dem Geldverleihen und dem Vertrauen an...! Eine Bank muss bei vielen 100.000 Kunden sich an die gesetzlichen Vorgaben und allgemeingültigen Richtlinien halten und nicht bei jedem Kunden individuelle Bauchentscheidungen treffen und prüfen ob er ein potenzieller Ferrarikäufer ist oder nicht und genau aus diesem Grund bleibe ich bei meiner Aussage, dass es nicht passieren wird...

Die Bank wird selbstverständlich im Rahmen der Verwertung das Geld wieder zurückbekommen, aber die gewährte Kondition ist falsch!