Baufinanzierung möglich?

Diskutiere Baufinanzierung möglich? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, wir sind nun schon seit fünf Jahren dabei unser Bauvorhaben endlich zu verwirklichen. Nun haben wir in unserer Stadt endlich ein passendes...

  1. #1 Stefan688, 04.04.2020
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    Hallo,
    wir sind nun schon seit fünf Jahren dabei unser Bauvorhaben endlich zu verwirklichen. Nun haben wir in unserer Stadt endlich ein passendes Grundstück gefunden. Das Grundstück hat einen eigentlichen Wert von 78.280€. Da wir aber Kinder haben, erhalten wir von der Gemeinde einen Rabatt von 15.000€ auf die Summe des Grundstücks.

    Kurz zu den Eckdaten:

    Herstellungskosten Haus: 342.000€. Grundstück mit Abzug: 63.280€. Abzulösender Kredit: 45.805€. Notarkosten: ca 4000€

    Das Eigenkapital beläuft sich auf 54.565€ inklusive 26.000€ Eigenleistung.

    Abzüglich EK kommen wir auf eine nötige Darlehenssumme von 400.000€.

    Eine Grundschuld auf das Haus meiner Eltern soll auf 100.000€ eingetragen werden.

    Wie verhält sich die Grundschuld bzgl. des Beleihungswertes?

    Ich bin Beamter auf Zeit und verdiene monatl. 3000€, meine Frau befindet sich momentan in Umschulung und hat somit nur das Kindergeld in Höhe von 612€.

    Leider haben wir trotz vorhandenem Darlehensvertrag und mündlicher Zusage schon eine Absage von einer Bank erhalten. (Einen Tag nach einreichen der Dokumente)

    Durch Zufall hat sich eine neue Bank (VR Bank) gefunden. Von dieser haben wir auch schon ein Finanzierungsangebot und der Antrag liegt dort seit einer Woche zur Prüfung. Kann man diese „längere Bearbeitung“ als „positiv“ betrachten?

    Die Baufinanzierung würde unsere monatliche finanzielle Situation tatsächlich verbessern, da dieser leider viel zu hohe bestehende Kredit „wegfallen“ würde. Momentan bezahlen wir mit Miete + Rate für Kredit 1725€. Mit der Baufinanzierung hätten wir inkl. Kredit nur noch 1200€.

    Ich hoffe dass ich hier einen Rat bekomme oder eine Einschätzung von Profis die mir anhand der Daten sagen können ob es so überhaupt möglich ist eine Zusage zu bekommen.
     
  2. #2 Einfachnurich, 04.04.2020
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    Hallo Stefan688,

    das hört sich doch erst mal gut an:lock

    Mich verwundert allerdings die erste Ablehnung, womit wurde die Begründet?

    Als erfahrener Finanzierungsmakler wundert mich allerdings die Auswahl Volksbank, denn in der Regel finden sich die Angebote VoBa nicht in den Top Rankings unseres Scoringportals Europace, der Schnittstelle zu den Banken, wo uns alle relevanten Banken (ca. 450) mit ihren Herauslagekriterien und Konditionen zur Auswahl zur Verfügung stehen.

    1) Was hat man ihnen dort denn angeboten? Ein Vorausdarlehen mit dem Tilgungsinstrument Bausparvertrag der Schwäbisch Hall oder gar einem Wohnriester, was nicht zu empfehlen wäre?
    2) Welche Zinsfestschreibungszeit wurde gewählt?
    3) Erfüllt ihr Haus den KfW 55 Standard?
    4) Haben sie Landesfördermittel der Landesförderbank berücksichtigt, bzw. geprüft?
    5) In welcher Stadt (wegen Auswahl Landesfördermittel und Einbezug regionaler Banken) bauen sie denn?
    6) Welche ZIns-, und Tilgungsrate ist gewünscht?


    Die Grundschuld wirkt sich beleihungsauslaufsenkend aus, dh. für die Konditionsermittlung erhöht dies die Sicherheit, somit stehen dann als Wert nicht nur die Herstellungskosten und das Grundstück zur Verfügung, sondern rechnerisch eben 100.000 Euro mehr.

    Ihre Aufstellung passt nicht so recht, denn in der Addition sind das in ihrer Aufstellung 454.000 Euro Gesamtkosten, ziehe ich nun die 54.000 Euro und die 26.000 Euro Eigenleistung ab, wäre der Bedarf nur bei 374.000 Euro. Wenn sie 400.000 Euro aufnehmen wollen und 26.000 Euro Eigenleistung erbringen wollen, müssen sich im Kostenplan die Herstellungskosten auf 368.000 Euro belaufen. Dies ist sehr wichtig, da sich dadurch ja auch der Beleihungswert erhöht, somit die Eigenleistung den Beleihungsauslauf senkt und bessere Konditionen generieren lässt.

    Für mich ist ihre Ausgangssituation eine wunderbare Grundlage für ein positives Kreditvotum zu besten Konditionen!
     
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  3. #3 Stefan688, 04.04.2020
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    Vielen lieben Dank für Ihre ausführliche Antwort!

    Die erste Ablehnung wurde aufgrund mangelndem Haushaltsüberschuss da wir bei der DSL Bank eine Rate von 1500€ hatten und scheinbar keine absolut hervorragende Schufa (haben uns aber eine Schufaauskunft geholt und diese ist laut unserem Finanzierer okay.

    Es wurde uns ein ganz normales Annuitätendarlehen angeboten mit einem Zinssatz von 1,58% und einer Tilgung von 2,02%.
    Der Kredit hat eine Laufzeit von 37 Jahren und 15 Jahre Zinsfestbindung. Die monatliche Rate beträgt 1200€.

    Wir haben 28.800€ EK und 26.000€ Eigenleistung. So setzt sich unser EK zusammen.
     
  4. #4 Einfachnurich, 04.04.2020
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    OK, dann ist es wieder plausibel :)

    Die DSL Bank hat abgelehnt? Merkwürdig, bei welcher Filiale hat der Vermittler denn eingereicht?

    Wie werden die anderen Fragen, insbesondere Standort, beantwortet?

    Der Zinssatz erscheint mir mit der Ersatzsicherheit viel zu hoch!
     
  5. #5 driver55, 04.04.2020
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    Sorry, aber da bin ich anderer Meinung.
    400.000 € bei 3600 € Netto bzw. 3000 € und 5 Köpfen!
    Das Kindergeld wird doch von den Banken überhaupt nicht berücksichtigt, so dass das tatsächlich zur Verfügung stehende Monatseinkommen sogar noch etwas unter den 3000 € liegt.

    Und wer bei den aktuellen Konditionen, egal ob 1,5 % oder letztendlich 1 %, eine Tilgung von 2 % ansetzt, dem ist m.M.n. nicht zu helfen.
    Bei 400.000 € sollte man eher im Bereich 1400-1500 € pro Monat ansetzen und das geht bei 3000 € Netto eben nicht.

    Und genau deshalb gibt es auch kein grünes Licht von der Bank / den Banken.

    @Stefan688: Ist bei den genannten 342.000 € für das Haus wirklich alles inklusive? Baunebenkosten, Aussenanlage, Garage/Carport....Küche, Möbel? Das kann ich nicht glauben...
    Auch hat man als Eigenheimbesitzer zusätzliche Ausgaben und Gerätschaften, die man als Mieter nicht hat.

    Einige Fragen vom Finanzierungsmakler sind noch offen.
     
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  6. #6 Einfachnurich, 04.04.2020
    Zuletzt bearbeitet: 04.04.2020
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    Wie kommen sie darauf? Selbstverständlich wird das Kindergeld als nachhaltiges Einkommen von den Banken angesetzt.

    Warum das denn? Lassen sie doch die Familie mit 2 % Tilgung beginnen und wenn die Frau wieder arbeitet die Tilgung erhöhen? Zu dem, ggf. wäre es hier auch sinnvoll, nach dem Alter zu fragen, denn ein z.B. 30 jähriger hätte 37 Jahre Zeit, um die Immobilie bei Rentenbeginn entschuldet zu haben und da reichen um die 2 % Tilgung aus.

    Das positive Kreditvotum wird es definitiv geben!!!

    Ich habe mich zugegeben bei dem Einkommen etwas verguckt, schwäche die Aussage bezüglich der Ausgangsbasis etwas ab, aber sie reicht völlig aus, um das Vorhaben in einem positiven Kreditvotum münden zu lassen.

    Eines aber kritisiere ich auch, die 15-jährige Zinsfestschreibungszeit empfinde ich als unglücklich ausgewählt, zumal es diese zu den beantragten Konditionen locker, eher noch günstiger, zu generieren gibt.
     
  7. #7 driver55, 05.04.2020
    Zuletzt bearbeitet: 05.04.2020
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    Sie können es dazu rechnen oder auch nicht, die Situation verbessert / verändert es nicht wirklich.
    Bei 3600 €: Pauschale für Erw. ca. 600 €, Kinder ca. 300 €, bleiben 1500 €. Und davon müssen Kredit und alle anderen Ausgaben bedient werden.


    Das wäre in der Tat der einzig gangbare Weg, wenn in 2-3 Jahren auf 1400-500 € aufgestockt werden kann.

    Alter? Bei 688 tippe ich auf Juni1988, also 32 Lenze.;)


    Und was ist das für ein abzulösender Kredit von 45 k€? Immobilie kann's ja nicht sein (da Miete) und so einfach ist die Summe dann nicht in die Baufinanzierung einzurechnen (behaupte ich jetzt mal...).
     
  8. #8 Stefan688, 05.04.2020
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    Wir sind beide 25 Jahre alt.
    Sprich wir haben noch genug Zeit.

    Frage mich nur ob die Bank da nicht schon einen groben Überschlag mit unseren Zahlen gemacht hat, da wir ja schon ein Angebot haben?
    Da kenne ich mich leider nicht aus, deswegen frag ich.
    Bevor man so ein Angebot bekommt, prüft ja die Bank schon einige Sachen oder?
    Das einzige was auf dem Angebot steht ist, das dieses unter Vorbehalt der Bonitätsprüfung erstellt wurde.
     
  9. #9 Stefan688, 05.04.2020
    Zuletzt bearbeitet: 06.04.2020
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    Ja dieser wird erfüllt!
     
  10. #10 driver55, 05.04.2020
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    Weshalb so spärlich mit den Infos? Ohne Input kein Output. Und spätestens bei der Bank muss man (Mann+Frau) ohnehin "die Hosen runterlassen".;)


    Ah, Fernseher kaputt:biggthumpup:


    Aber irgend etwas scheint an der Sache "faul" zu sein.
    Hängt es evtl. damit zusammen: BaZ?



    Natürlich prüft die Bank schon "einige Sachen". Wir (hier) wissen aber nicht, was denn alles von den Angaben belegt und eingereicht wurde. Demnach gab es kein persönliches Gespräch?!


    Und jetzt mal " Butter bei die Fische"

     
  11. #11 Stefan688, 06.04.2020
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    Guten Morgen..

    hier mal die Aufstellung:
    Herstellungskosten inkl Eigenleistung: 342.000€
    Grundstückspreis: 63.280€
    Abzulösender Kredit: 45.805€
    Grunderwerbssteuer: 2215€
    Notar: 1.266€

    EK:
    Bankguthaben: 28.565€
    Eigenleistung: 26.000€

    100.000€ Grundschuld auf Immobilie der Eltern.

    So ist die Aufstellung der Bank.
    Also Ja, in den 342.000€ ist alles mit drinnen. Die Baunebenkosten wurden mit 50.000€ angesetzt. Bei dem Haus handelt es sich um ein Ausbauhaus. Die Türen, Spachteln und Böden müssen wir selbst machen, deshalb auch der „billige“ Preis.

    Der abzulösende Kredit setzt sich aus Auto und Hochzeit zusammen. Dieser war ursprünglich nicht so hoch, doch wir haben damals den großen Fehler einer Umschuldung mit teuflischen Zinsen gemacht. Das bereuen wir natürlich sehr!
     
  12. #12 Malunga, 06.04.2020
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    Eher den Fehler eines Autos das ihr euch nicht leisten könnt und einer übertrieben Hochzeit :mauer
    Also mein Bauchgefühl sagt mir, solche Schulden bei einem jungen Pärchen zeigen der Bank schon ein großes Risikopotenzial
     
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  13. #13 Lexmaul, 06.04.2020
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    Durch höhere Zinsen steigt aber kein Darlehen in der Summe ;)

    Das kann Euch noch ganz schön in die Hacken rennen, wenn man sich wegen zwei solcher profanen Sachen so hoch verschuldet hat.

    Im Prinzip ist Eure EL und das EK damit raus aus der Rechnung, dazu kommt dann die Sicherheit der Eltern.

    Aber ihr meint sicher, dass Ihr das stemmt? Alleine das Ausbauhaus fordert schon einiges an Zeit ab...
     
  14. #14 Surfer88, 06.04.2020
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    Was bedeutet das?

    Lg
     
  15. #15 Lexmaul, 06.04.2020
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    Zeitsoldat :D
     
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  16. #16 Malunga, 06.04.2020
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    Anders ausgedrückt, innerhalb der 37 Jahre Kreditrahmen arbeitslos...
     
  17. #17 Surfer88, 06.04.2020
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    Dann sollte klar sein wieso die Bank ablehnt.....
    Bei Arbeitsverträgen die in absehbarer Zeit auslaufen, wird selten eine Finanzierung die eine weit größere Laufzeit hat genehmigt....

    Die Problematik mit Finanzierung hatte ich zu meiner BW Zeit auch, da ging es nur um einen KFZ Kredit....

    Lg
     
  18. #18 Stefan688, 06.04.2020
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    Wir machen uns schon sehr lange Gedanken darüber und sind uns im Finanziellen mittlerweile sehr sicher.
    Klar haben wir einige Fehler in der Vergangenheit gemacht, die wir bereuen und nie wieder machen werden!
    Sollte die Bank zusagen haben wir eine monatliche Belastung mit Rate des Hauses inkl. Kredit (da der ja mit umgeschuldet werden soll) von 1200€.
    Die jetzigen monatlichen Ausgaben für Miete und Kredit belaufen sich auf 1700€!!
     
  19. #19 Stefan688, 06.04.2020
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    Mein Arbeitsverhältnis wird laut Bank als unbefristet angesehen, da ich SAZ12 bin..
     
  20. #20 Lexmaul, 06.04.2020
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    Sind die 3k eigentlich netto? Also wirklich alles abgezogen?

    Finde das Einkommen für die Rate viel zu niedrig - alleine wegen der drei Kinder, die ja noch klein sein dürften?

    Ich hab eine ähnliche Rate - aber unser Familieneinkommen liegt mehr als doppelt so hoch. Und da hat sich die Bank damals schon angestellt...
     
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