Baugenehmigung erteilt - bekommen wir trotzdem Probleme mit der Höhe der Grenzgarage

Diskutiere Baugenehmigung erteilt - bekommen wir trotzdem Probleme mit der Höhe der Grenzgarage im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, wir beschäftigen uns gerade mit einem etwas kniffligen Problem. Wir mussten aufgrund einer Überschreitung der GRZ eine...

  1. #1 akoss123, 4. Juni 2013
    akoss123

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    Hallo,

    wir beschäftigen uns gerade mit einem etwas kniffligen Problem.
    Wir mussten aufgrund einer Überschreitung der GRZ eine Ausnahmegenehmigung vom B-Plan beantragen (durch einen einfachen Bauantrag in Dresden, Sachsen). Dieser Bauantrag wurde auch genehmigt. Neben einer schriftlichen Mitteilung haben wir den Antrag mit einem grünen Stempel auf jeder Seite vom Bauaufsichtsamt zurückbekommen.
    Nun haben wir über Umwege von "entfernten Nachbarn" die auch innerhalb unseres Baugebietes bauen wollen erfahren, dass deren Bauanzeige oder Bauantrag (wir wissen nicht was eingereicht wurde) zurückgewiesen wurde, da die Grenzgarage zu hoch war. Aus diesem Grund haben wir unsere Pläne auch noch einmal überprüft und festgestellt, dass wir die zulässige Höhe von Grenzgarage von 3m weit übersteigen.
    Wir bauen mit schräg verlaufender Attika (Flachdach), die am Höchstpunkt 4,60m über Geländehöhe ist. Auf den Plänen mit dem grünen Stempel vom Bauamt ist die Gesamthöhe des Gebäudes (6,83m) angegeben. Eine Höhe der Garage ist nicht extra angegeben. Wenn man hinschaut, erkennt man allerdings, dass die Höhe der Garage mehr als die Hälfte des Hauses beträgt.

    Wir möchten unsere Pläne nun kurz vor Baubeginn ungern umschmeißen und sind uns unsicher, was zu machen ist. Möglicherweise hat die Bearbeiterin bei der Genehmigung geschlafen oder sie hat es gesehen und für genehmigungsfähig gehalten... Die Architektin meinte, dass durch den grünen Stempel alles geklärt ist und wir so bauen können. Das Bauamt und der Nachbarn können da nix machen.
    Kann das jemand so bestätigen (es handelt sich um das Bauaufsichtsamt in Dresden, Sachsen).

    Wir möchten es uns natürlich auch ungern mit den Nachbarn verscherzen. Kann es passieren, dass irgendwelche Abstandsflächen bei denen auf das Grundstück eingetragen werden, wenn wir jetzt einfach so bauen?

    Vielen lieben Dank für eine kurze Rückmeldung.
    Die Häuslebauer
     
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  3. #2 Baufuchs, 4. Juni 2013
    Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Wenn ihr behauptet "wir haben Baugenehmigung für höhere Garage" wird der Nachbar gegen die Rechtmäßigkeit der Baugenehmigung beim Verwaltungsgericht vorgehen können und wohl Recht bekommen.

    Im Grundsatz könntet Ihr dann wegen des ggf. notwendigen Rückbaus Schadenersatz vom bauamt fordern.

    Aber:
    Da die Höhe der Grenzgarage offensichtlich nicht vermasst war, wird sich das Bauamt im Ernstfall damit wehren, dass die Höhenüberschreitung nicht offensichtlich erkennbar war und damit die Ansprüche abwehren.

    fazit:
    Entweder Rechtssicherheit durch Baulast (Eintragung aber nur mit Zustimmung des Nachbarn mögl.) oder Umplanung.

    PS: Wenn die Architektin sich so sicher ist, dass "mit dem grünen Stempel alles klar ist", dann soll sie sich doch schriftlich zur Übernahme aller Kosten bereit erklären, falls Amt und Verwaltungsgericht das anders sehen.
     
  4. #3 akoss123, 4. Juni 2013
    akoss123

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    Danke für die Info. Noch eine kurze Rückfrage:
    Was kann passieren, wenn wir uns mit dem betroffenen Nachbarn einigen (er will ja möglicherweise auch eine Garage mit Höhe > 3m bauen)? Kann jemand anderes klagen?
     
  5. #4 Baufuchs, 4. Juni 2013
    Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Einigung mit dem Nachbarn bedeutet, dass dieser eine Abstandsflächenbaulast auf sein Grundstück übernimmt.

    Jemand anders kann dann nicht klagen, da mit o.a. Maßnahme ein baurechtlich einwandfreier Zustand hergestellt ist.
     
  6. #5 akoss123, 4. Juni 2013
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    Wenn man annimmt, dass die mittlere Höhe ca. 4m beträgt, müsste dann eine Abstandsflächenbaulast von 3m auf das Nachbargrundstück eingetragen werden? Was bedeutet das für den Nachbarn? Darf er dann weiterhin sein Haus mit einem Abstand von 3m zur tatsächlichen Grundstücksgrenze bauen oder muss er dann 3m Abstand zur Baulastgrenze einhalten?
     
  7. #6 Baufuchs, 4. Juni 2013
    Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Grundsätzlich dürfen sich Abstandsflächen nicht überdecken. Der Nachbar muss also in entsprechend größerem Abstand zur Grenze bauen.

    Die Ermittlung der notwendigen Abstände/Abstandsflächen ist in den Bauordnungen der Bundesländer unterschiedlich geregelt.

    Frag Deine Architektin, wie groß die Abstandsfläche sein muss und wie sich das auf ein bauvorhaben des Nachbarn auswirkt.
     
  8. #7 akoss123, 4. Juni 2013
    akoss123

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    Vielleicht kann sich noch einmal ein Fachkundiger aus Dresden bzw. Sachsen zu Wort melden.

    DANKE!
     
  9. #8 Ralf Dühlmeyer, 4. Juni 2013
    Ralf Dühlmeyer

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    Der Baufuchs ist sachkundig! In diesem Punkt auch für Dresden!

    Es ist ganz einfach:
    1) Der Kollegin für diesen Spruch eine verbale Kopfnuss erteilen! Es sind schon mehr als genug Baugenehmigungen von den Behörden und Gerichten "kassiert" worden!
    2) Mit dem Nachbarn klären, ob der ein Interesse an einer LKW-Garage hat.
    3) Hat er, die Planerin mit dem Bauamt klären lassen, ob es bauordnungsrechtliche Möglichkeiten gibt, das umzusetzen. Z.B. eine entsprechende Anbaubaulast!
    Hat der Nachbar kein Interesse, umplanen und eine Tektur der Genehmigung beantragen. Die anfallenden Kosten übernimmt die Architektin!

    Baut Ihr mit dem Nachbarn "einfach so" kann das schon auffliegen, wenn ein Dritter sagt:
    und das Amt NO sagt. Dann kriegt Ihr so ganz nebenbei ne Rückbauverfügung. Und ne Owi obendrauf. Die Kollegin übrigens auch!
     
  10. #9 rolf a i b, 4. Juni 2013
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    warum muss die garage überhaupt so hoch sein? ich würde den plan ändern, wenn ich die hohe garage nicht zwingend brauche und gut ist. am ende kann man noch ein tekturblättchen mit der vermaßten garagenhöhe wie gebaut einreichen und gut ist es.
     
  11. akoss123

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    Sie muss nicht zwingend so hoch sein, ist aber nun mal aktuell so geplant. Wenn wir die Höhe jetzt einfach ändern, dann haben wir zum einen kein stimmiges Gesamtbild mehr und zum anderen auch höhere Kosten.
    Über das Gesamtbild läßt sich sicher streiten, weshalb ich diesen Punkt an dieser Stelle mal ausklammern würde.
    Unsere Garage wird teilweise ins Haus integriert (Garage 3,60m breit, es befinden sich also 60cm im Haus, Haus hält den 3m-Abstand zum Nachbarn ein). Momentan ist es so gedacht, dass die Garagendecke, die extensiv begrünt werden muss (das fordert noch ein paar cm) mit der Decke EG des Hauses auf einer Höhe liegt. Wenn dies nicht geht, müssen zusätzliche Maueranker eingebaut werden und alles wird wieder aufwändiger.

    Nur noch einmal für mich zum Verständnis: Bei der Grenzbebauung muss die mittlere Höhe bei <=3m liegen. Welche mittlere Höhe ist denn hier gemeint? Die mittlere Höhe der Mauer, die an das Nachbargrundstück grenzt oder die mittlere Höhe der Gesamten Garage?
     
  12. akoss123

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    Noch eine Frage: Ist es denkbar, dass die Bearbeiterin bei der Genehmigung gesehen hat, dass die Höhe der Garage mehr als 3m beträgt und dies aber für genehmigungsfähig hält? Hab dazu im Internet wiedersprüchliche Meinungen gefunden. Deshalb auch die Frage nach einem Fachkundigen aus Sachsen...
     
  13. Thomas B

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    Na...das alleine kann ja kein Grund sein, oder?

    ...O.K., das kann man jetzt natürlich nicht nachvollziehen.....
     
  14. Thomas B

    Thomas B

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    Viellicht habe ich etwas überlesen (sorry wenn dem so ist), aber über wieviele cm reden wir hier eigentlich??????
     
  15. #14 Ralf Dühlmeyer, 4. Juni 2013
    Ralf Dühlmeyer

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    Ohne Maße kann die Gute das in Sachsen wie in allen anderen neuen und gebrauchten Bundesländern für nichts halten!
    Die hat schlicht gepennt.

    Die Höhe ist zu bemessen nach der Wandhöhe über (Achtung) gewachsenem Gelände. Aufschüttungen sind in der Regel nicht, Abgrabungen jedoch meist zu berücksichtigen.
    Das kannst Du in der LBO Sachsen finden!
    Gewachsenes Gelände ist der Rasen oder Ackerboden vor Einrichtung des Baugebiets! Maulwurfshügel werden ignoriert, Feldherrenhügel aus napoleonischer Zeit nicht.

    Es wird Dir niemand diesen Mist gesundbeten!

    Und Mehrkosten hast Du auch nicht, weil diese Kosten bei sachgerechter Planung eh angefallen wären!
     
  16. akoss123

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    es handelt sich um eine Garage mit Flachdach und schräger/schiefer Attika. Der Höchstpunkt liegt an der Grenze zum Nachbarn bei 4,60m der tiefste bei 3,60m.
     
  17. Taipan

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    Was aufwändiger wird oder nicht, ist doch egal. Wenn Du eine Rückbauverfügung bekommst, DANN wirds aufwendig. Die mittlere Wandhöhe der Grenzwand ist maßgeblich.

    Kannst Du haben: Was die Bearbeiterin gesehen hat oder nicht, ist egal. Was sie für genehmigungsfähig hält oder nicht, ist in der Regel auch egal. Allein maßgeblich ist §6 Abs. 7 Pkt 1 SächsBO. Da Deine Garage drüber raus schießt, wird deine Garage zu einer echten Grenzbebauung, die dort, wo du baust, wahrscheinlich grundsätzlich unzulässig ist.

    Achso: Man könnte der Bearbeiterin unterstellen, dass Sie, da diese Regelung eindeutig formuliert ist, davon ausgeht, dass die Planung diese Regelung einhält. Da das Baugesuch von einem Architekten eingereicht wurde, und dieser diese Regeln kennen MUSS, hat er sie in der Planung einzuhalten. Ob bemaßt oder nicht , ist hier egal. Da du als Bauherr nunmehr ausreichend über die Prolblematik bescheid weisst, erwischt es Dich in der Haftung ebenso.
     
  18. #17 Ralf Dühlmeyer, 4. Juni 2013
    Ralf Dühlmeyer

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    Macht 4,10 im Mittel und damit 1,10 zu hoch!

    Vergiss es sowas von!
     
  19. Taipan

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    Zeig deiner Architektin einen Vogel. Das ist weit jenseits von "ausreizen" und mit einer hingemogelten Geländehöhe (zwei drei vier Zentimeter, wenns richtig klemmt) nicht mehr beizukommen.
     
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  21. Thomas B

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    Ich will (kann/ mag/...) nicht glauben, daß eine Sachbearbeiterin (auch gänzlich ohne jede Vermaßung) nicht in der Lage gewesen ist die kleine Überschreitung zu erkennen.

    Im Ernst: Ein paar cm hin oder her mag man ignorieren können....wer kann (hinterher) schon genau sagen wie das ursprüngliche Gelände verlief....auch auf einem Plan mögen 10 cm (= 1mm auf dem papier) kaum bemerkt werden.

    Aber 1,10 m (im Mittel), an der "schlimmsten" Stelle gar 1,60 m....Hossa....das ist doch mal ein Wort.

    Da muß die sachbearbeiterin das Dingens aber dirket nach einer schweren Augen-OP in die Finger bekommen haben.

    Und: daß dies dem Nachbarn nicht gefallen mag erscheint mir nicht ganz unverständlich. Außer er sit Ex-Knacki und hat sich so sehr an den Ausblick beim Hofgang gewöhnt.....

    Fazit: Du bist 1,10 m zu hoch....hallo!!! 1,10 m!!!!!!!!

    DAS hätte Deine Architektin übrigens durchaus bemerken können.......
     
  22. #20 rolf a i b, 4. Juni 2013
    rolf a i b

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    deine begründung für die überschreitung der höhe wird nicht ausreichend sein. in dem fall denke ich eher in richtung planungsfehler!
     
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