Baugenehmigung - jetzt wird es schlimm!

Diskutiere Baugenehmigung - jetzt wird es schlimm! im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, wir haben Anfang des Jahres ein "Baugrundstück" gekauft. Dabei war von allen Seiten (Notar, Makler, Grundstücksverkäufer und Hausbaufirma)...

  1. #1 Mcbobby, 20.12.2020
    Mcbobby

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    Hallo,

    wir haben Anfang des Jahres ein "Baugrundstück" gekauft. Dabei war von allen Seiten (Notar, Makler, Grundstücksverkäufer und Hausbaufirma) stets die Rede von Bauland und einer Bebauung dessen. Nun sind wir alle entsprechenden Etappen durchlaufen und haben schließlich im August einen Bauantrag gestellt. Dabei hat sich herausgestellt das es gar kein Bauland ist, sondern "Gartenland", auf dem nur mit Sondergenehmigung gebaut werden kann. Ein anschließender und leider auch zu später Blick in den Bebauungsplan, hatte das Ganze bestätigt.

    Unser direkter Nachbar ist auch der Verkäufer vom besagten Grundstück und hatte dort einen Bungalow in Massivbauweise bauen lassen. Was uns zusätzlich in der Annahme bestätigt hat, das die Baugenehmigung problemlos möglich sein müsste.

    laut der unteren Bauaufsichtsbehörde ist das Problem das wir direkt an einem Pologestüt angrenzen (vllt. 10m Luftlinie) und es Beschwerden von Anwohnern gab über die Betriebszeiten, die allerdings weiter weg wohnen (30m aufwärts). Nun möchte das Landesamt für Umwelt genau aus diesem Grund die Baugenehmigung versagen! Unsere Argumentation war das der Nachbar doch auch auf dem Gartenland bauen konnte und ob wir dann nicht das selbe Recht haben müssten? Die Behörde erwiderte daraufhin, das es damals keine Baugenehmigung dafür hätte geben dürfen und die damalige Sachbearbeiterin falsch darüber entschieden hatte. Wir sind angesichts der Situation und der schweren finanziellen Last die auf uns liegt, sehr verzweifelt. Hattet ihr einen ähnlichen Fall und könnt eure Erfahrung mit uns teilen? Wie würdet ihr handeln?

    Beste Grüße und danke im voraus.
     
  2. Dimeto

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    Schade, dass Ihr den wichtigsten Akteur, nämlich die Baugenehmigungsbehörde, nicht vorher gefragt habt. Ist denn im Notarvertrag, im Expose oder irgendeinem anderen Schriftstück von Baugrundstück die Rede?
    Was habt Ihr denn für einen Vertrag mit dem Planer? Normalerweise schuldet Dir der bauvorlageberechtigte Entwurfsverfasser eine genehmigungsfähige Planung. Der scheint ja seine Hausaufgaben nicht gemacht zu haben.
    Sorry, aber wenn es tatsächlich einen Bebauungsplan geben sollte, der für das Grundstück Gartenland festsetzt, dann war Euer Handeln und das des Planers grob fahrlässig. Nach Deiner weiteren Schilderung vermute ich aber, Du meinst den Flächennutzungsplan.
    Zeig mal einen großzügigen Ausschnitt aus der Liegenschaftskarte.
    Den genauen Grund habe ich noch nicht herauslesen können. Das Landesamt für Umwelt erteilt auch keine Baugenehmigungen. Bei mir ist folgendes Bild entstanden:
    Dein Nachbar brauchte Geld und hat einen Makler mit dem Verkauf des Grundstücks beauftragt. Der Makler schert sich nicht um die Bebaubarkeit - wozu er auch nicht verpflichtet ist, es sei denn, er wirbt ausdrücklich damit - und bietet das Grundstück an. Ihr kümmert Euch ebensowenig um die Bebaubarkeit, kauft das Grundstück und schließt einen Vertrag mit einem GU ab, vielleicht sogar mit einem weit entfernten Fertighausunternehmen. Den interessiert die Genehmigungsfähigkeit auch nicht und so spult er munter sein Standardprogramm ab, bis, oh Wunder, die Baugenehmigungsbehörde sagt, dass es sich um Außenbereich nach §35 BauGB handelt. Da Ihr keiner privilegierten Berufsgruppe angehört und wegen des Pologestüts (was is'n das?) die anderen Ausnahmen nicht in Frage kommen, muss die Baugenehmigung versagt werden.
    Ich würde mir einen erfahrenen ortsansässigen Architekten suchen, den Fall mit allen Einzelheiten schildern und um Einschätzung der Erfolgsaussichten bitten. Ein möglicher Ansatzpunkt wäre die angebliche Fehlentscheidung der damaligen Sachbearbeiterin. Wie es zu der Genehmigung gekommen ist, spielt nämlich keine Rolle. Für Euch entscheidend ist die tatsächliche rechtmäßige Situation vor Ort. Da hier jedes kleinste Detail ausschlaggebend sein kann, gibt's hier im Forum natürlich keine Lösung. Mit mehr Informationen könnte es aber mehr Tipps geben.
     
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  3. Skogen

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    Viel wichtiger wäre der B-Plan mit Festsetzungen

    Was haben wir hier:
    Notar: beurkundet den Willen der Vertragsparteien, nüscht weiter
    Makler: gibt die Angaben des Verkäufers ohne Haftung weiter
    Hausbaufirma: hatte die vor dem Kauf einen Planungsauftrag? Im übrigen fehlt bei den meisten die Sachkenntnis - Marke Krawattenträger mit gut riechendem Rasierwasser
    Verkäufer, hat der irgendwelche Eigenschaften zugesichert? (Kaufvertrag?)
     
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  4. #4 Kriminelle, 20.12.2020
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    Aber der Notar ist doch derjenige, der sich die Papiere zum Grundstück zieht? Liegt der nicht (auch) in der Pflicht? Oder verwechsel ich das mit den Grundbuchauszügen?
     
  5. #5 Bauandi, 20.12.2020
    Zuletzt bearbeitet: 20.12.2020
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    Was hat denn das Filetstück gekostet?
    Würde den Kaufpreis gerichtlich mindern auf den Wert eines Gartengrundstücks und ein schöner Garten ist doch auch nicht schlecht, noch mit einer etwas aus Versehen zu groß geratenen massiven "Laube" drauf.
    Also Wochenendgrundstück und das Wochenende von Montag bis Sonntag ausdehnen.
    Vielleicht ist ja der Veräußerer vor Klageerhebung verhandlungsbereit.
    Schon erstaunlich wie leicht man doch Leute noch übers Ohr hauen kann.
     
  6. #6 Mcbobby, 20.12.2020
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    Danke erstmal für deine Hilfe und du hast Recht, das hätten wir tun sollen. Das Grundstück wurde unter der Bedingung verkauft, das man auch einen entsprechenden Hausbauvertrag bei der Hausbaufirma unterschreibt. Dadurch hatten wir nahezu keinen Kontakt mit dem Grundstücksverkäufer/Makler und haben alles über die Hausbaufirma abgewickelt. Es liegen mir aber mehrere Schriftstücke vor, in denen wortwörtlich vom "Baugrundstück" die Rede ist.

    Was ist mit Planer gemeint? Die Hausbaufirma? Weil die hat alles Organisatorische übernommen und auch den Bauantrag eingereicht. Gibt es dazu eine entsprechende Rechtsgrundlage?

    Siehe Anhang

    Etwas unglücklich von mir formuliert. Das Landesamt für Umwelt hat wohl massive Einwände gegen das Bauvorhaben, da Sie denken das wir durch die Emissionen/Lautstärke des Pferdegestüt keine normalen Wohnverhältnisse haben werden. Die untere Bauaufsichtsbehörde schließt sich dem an und erteilt uns damit keine Baugenehmigung. Im Wesentlichen ist deine Annahme richtig, obwohl ich nicht weiß ob der Nachbar Geld braucht. Es scheint mir als hätte er genug davon.

    Ich hatte eine befreundete Architektin aus dem Ort gefragt. Sie konnte aber leider keine neuen Erkenntnisse liefern und meinte das Sie nicht beurteilen kann wie die Rechtslage dazu ist. Sie sagte aber das es vor dem Verwaltungsgericht mindestens 2 Jahre dauern wird wenn man klagt und selbst dann weiß man ja nicht was dabei raus kommt.
     

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  7. #7 Kriminelle, 20.12.2020
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    Die Zeit habt ihr ja leider.
     
  8. #8 simon84, 20.12.2020
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    Aha also Koppelungsgeschäft mit einer Baufirma das ist sowieso ggf unzulässig also aus der Nummer mit der Baufirma kommt ihr gerichtlich evtl sogar raus. Ich hoffe ihr habt bis jetzt nichts oder nur sehr wenig bezahlt.

    Wie war das Grundstück denn preislich positioniert? Eher wie ein normales Bau Grundstück in der Gegend ?
    Günstig oder teuer oder Mittelmaß ?
    Oder eher wie ein Freizeit Grundstück also sehr günstig ?


    Zum Thema Ablehnung, bitte den genauen Text/Begründung der Ablehnung einstellen.

    Geruch- und Lärmbelästigung kann man baulich durchaus umschiffen, zumindest auf Papier. Wenn das wirklich die einzige Begründung war dann sehe ich da schon eine Chance.
     
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  9. Dimeto

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    Na dann ist ja noch nicht Hopfen und Malz verloren. Vielleicht tue ich Deiner Hausbaufirma Unrecht, aber im Moment klingt das Geschäftsgebaren recht zwielichtig, so dass der Gang zum Fachanwalt notwendig sein wird, selbst wenn sich früher oder später doch noch die Bebaubarkeit des Grundstücks herausstellen sollte.
    Derjenige, der den Bauantrag als Entwurfsverfasser unterschrieben hat.
    Das kommt auf deren Geschäftsmodell an. Manche haben fest angestellte Architekten, manche Kooperationspartner.
    Ja, den Vertrag mit der Hausbaufirma. Vermutlich beinhaltet der eine Vollmacht zur Beauftragung weiterer Leistungsträger wie z.B. Architekt, Tiefbauer, Dachdecker. Also Vertrag nehmen und zum Rechtsanwalt gehen - schnell.
    Die sollen sich nicht so anstellen. Der Kartenausschnitt lässt keine eindeutige Zuordnung zu den Paragrafen §34 oder §35 des BauGB erkennen. Ich halte §34 aber durchaus für vertretbar. Ein guter Architekt hätte im Vorfeld zwei DIN A 4 Seiten verfasst, in denen er darlegt, dass seine Planung die besonderen Grundstücksverhältnisse berücksichtigt hat. Das ist von einem schlecht bezahlten GU-Abhängigen oder einem Berufsanfänger natürlich nicht zu erwarten.
    Das ist schade, aber wenigstens verspricht sie nichts, was sie nicht halten kann.
    Was schlägt denn Deine Hausbaufrma zur Lösung des Problems vor?
     
  10. #10 Bauandi, 20.12.2020
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    Generell interessant ist, wer sich rein rechtlich vorab informieren muss ob ein "Baugrundstück" überhaupt bebaut werden darf, der Verkäufer oder der Käufer.
    So aus dem Bauch heraus würde ich meinen der Verkäufer.
    Ansonsten könnten es ja viele versuchen ihre relativ wertlosen Grundstücke in Eigeninitiative, also über einen Kaufvertrag, in wertvolles Bauland umzuwidmen und wenn die Tinte der Unterschrift getrocknet ist, vor der Tür erst mal laut ablachen.
     
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  11. #11 simon84, 20.12.2020
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    das kann man ganz klar beantworten. Der Käufer hat sich beim Kauf eines Grundstücks vollumfänglich zu informieren - ggf. auch kostenpflichtig.

    aber der Makler und der Verkäufer dürfen nicht mit unwahren Tatsachen werben. Das heißt original expose schnell kopieren oder ausdrucken und mit den gesamten Unterlagen zum Fach Anwalt.

    es geht nämlich darum zu klären ob man ggf sogar argumentieren könnte dass der Hausbauer hier als echter „Bauträger“ zu werten sein könnte . Das kann nur ein Fachanwalt.

    wenn man nämlich ein Haus+Grundstück kauft ist es etwas anders
     
  12. #12 Kriminelle, 20.12.2020
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    Genau deshalb eigentlich der Käufer. Der Interessent einer Baulücke, der es haben möchte und den Eigentümer das Stück Land abkaufen möchte, muss sich um die Eignung, also Parameter, kümmern. Oma Müsch, die derzeitige Besitzerin, nicht.

    Dennoch: wenn hier sogar ein Kopplungsgeschäft vorliegt, also eine Baufirma sich das Recht herausnimmt, nur mit sich bauen zu dürfen, würde ich hier sogar von Täuschung sprechen. aber da lehne ich mich wahrscheinlich zu sehr aus dem Fenster, zudem erkenne ich keine Arglist, sondern eher Schlampigkeit.

    Mein Tipp: Bauanwalt aufsuchen.
     
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  13. #13 Mcbobby, 20.12.2020
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    Danke, kann closed werden!
     
  14. Domski

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    Ne ne, wir wollen natürlich wissen, wie die Geschichte ausgeht. Da ist nichts mit "closed". Dann wäre die Geschichte höchstens fürs Klosett.:cry
     
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  15. #15 Mcbobby, 20.12.2020
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    Wieso sollte die Geschichte fürs Klosett gewesen sein? Mir wurde doch geholfen.

    Kann euch gerne auf dem Laufenden halten.
     
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  16. #16 simon84, 21.12.2020
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    wäre echt schön ! Darüber freuen sich alle Beteiligten
     
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