Baugenehmigung von Ein- auf Zweifamilienhaus

Diskutiere Baugenehmigung von Ein- auf Zweifamilienhaus im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo Zusammen. Ich bin was den Bau angeht relativ ahnungslos. Durch dieses Forum konnte ich in kurzer Zeit viel lernen und viele Tipps erfahren....

  1. #1 Bauamateurx, 22.12.2020
    Zuletzt bearbeitet: 22.12.2020
    Bauamateurx

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    Hallo Zusammen.
    Ich bin was den Bau angeht relativ ahnungslos. Durch dieses Forum konnte ich in kurzer Zeit viel lernen und viele Tipps erfahren. Jetzt hätte ich paar spezielle Fragen.

    Ich habe ein Grundstück mit 421m² in Hessen gekauft, welches eine Baugenehmigung für ein Einfamilienhaus aus Holz vorliegen hat, mit folgender Einteilung:
    • Keller--> ragt 1m über die Erdoberfläche
    • EG + Garage = 120 m² mit Außenwandhöhe 2.8m
    • 1OG = 90 m² mit Außenwandhöhe von 2m
    Ich möchte daraus ein Zweifamilienhaus machen mit einer Wohnfläche von unter 200m² damit die kleine Bauvorlagenberechtigung gilt.
    • Keller --> bleibt gleich
    • EG + Garage = 120 m² mit Außenwandhöhe 2.8m --> bleibt gleich
    • 1OG = 90 m² mit Außenwandhöhe 2.8m --> wird höher
    • DG Außenwandhöhe 0.5m --> kommt hinzu

    Meine Fragen zur Baugenehmigung
    1. Kleine Bauvorlageberechtigung --> Die Änderungspläne für das Haus wird mein Onkel machen. Er ist Architekt in Österreich. Ist er als ausländischer Architekt berechtigt die neuen Bauanträge einzureichen?

    2. Laut Bebauungsplan gelten folgende Bedingungen
    • GRZ=0.3 (0.3*421m² = 126m²) und GFZ=0.5 (0,5*421 = 210m²).
    Das genehmigte Haus hat eine Grundfläche von 90m² + Garage 30m². Das 1OG hat eine Fläche von 90 m², Somit bleibt für das Dachgeschoss keine Fläche übrig. Wenn das DG durch die Schrägen weniger als 230cm Höhe auf 75% der Fläche hat, kann ich dann problemlos im DG die Schlafzimmer einplanen?

    3. Laut Bebauungsplan darf die Höhe der talseitigen Außenwand, gemessen vom Gelände bis zum Dachschnitt bei zweigeschossiger Bebauung 7.5m nicht übersteigen. Laut meinen Plan werden es bei mir 7.3m, somit sollte es passen. Sieht ihr es auch so? Das Haus wird im vgl. zum genehmigten Bauplan um 1.3m höher.
    Keller =1m
    EG = 2.8m
    . 1OG = 2.8m
    . DG = 0.5m

    4. Gebäudehöhe: Talseitige Gebäudehöhe einschließlich der Firsthöhe, darf nicht größer sein als die Gebäudelänge. Das genehmigte Haus hat eine Hexagon-Form und ist 12.3m x 9m. Zählt zur Gebäudelänge immer die längere Seite?

    5. Ich möchte das Haus mit Kalksandsteinen bauen. Ursprünglich ist es als Holzhaus geplant worden. Da die Grundstücksgrenze schräg verläuft, hat eine Hausecke genau 3m Abstand bis zum Nachbargrundstück. Durch die Dämmung von ca. 24cm würde der Abstand bis zum Nachbargrundstück an dieser Ecke unter 3m kommen. Ist das erlaubt?

    Vielen Dank.
     
  2. Dimeto

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    Das wird wohl Dein Onkel beantworten müssen, da wir nicht wissen, ob er in Österreich in einer Lisste eingetragen ist, die mit der hessischen vergleichbar ist (§67, Abs. 2, Nr. 2, HBO).
    Auch die anderen Fragen sollte er beantworten können, denn nach §67, Abs. 5, HBO ist er zur baurechtlichen Weiterbildung verpflichtet. Wenn er hier also was einreichen will, muss er sich mit unserem Baurecht befassen. Aber simmermalnichso, ist ja bald Weihnachten.
    Diese Aussage zweifle ich an, jedoch kann mangels Kenntnis vom Bebauungsplan, bisheriger Planung, neuer Planung und Lageplan nicht geprüft werden, ob die Zweifel berechtigt sind.
    Ganz entscheidende Fragen sind, welche Fassung der BauNVO dem Bebauungsplan zugrunde liegt, ob er spezielle Festsetzungen zur GRZ/GFZ enthält, ob die Garage im Haus integriert ist, ob die Anzahl der Vollgeschosse angegeben ist, wie die Bezugspunkte für die Höhenfestsetzungen definiert sind, ob die Gebäudelänge im Bebauungsplan oder seiner Begründung definiert ist, wie die Grundstückstopografie beschaffen ist (Hanglage, o.ä.) und wie schräg die Grundstücksgrenze verläuft.
    Beispiel:
    Beginn der öffentlichen Auslegung des Bebauungsplans 01.12.2005 => BauNVO 1990, keine Sonderregelungen, maximal zwei Vollgeschosse,
    Lageplan.png
    GRZ I: Haus + Terrasse = 90m² + 21m² =111m² < 126m² = 0,3 * 421m² => passt
    GRZ II: GRZ I + Garage + Zuwegung = 111m² + 18m² + 15m² = 144m² < 189m² = 1,5 * 0,3 * 421m²=> passt
    geplant: KG kein Vollgeschoss, EG Vollgeschoss, OG Vollgeschoss, DG kein Vollgeschoss
    GFZ: EG + OG = 90m² + 90m² = 180m² < 210m² = 0,5 * 421m² => passt
    Beträgt der Winkel der Außenwände zu der Grundstücksgrenze 45°, kann die Gebäudeecke bis auf 2,12m an die Grenze heranrücken (gilt nicht für Niedersachsen).
     
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  3. #3 Bauamateurx, 24.12.2020
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    Ich wollte möglichst viele Fragen selbst klären. Danke euch für eure Antworten :)

    Ich habe ein BIld vom EG und vom Bebauungsplan (aus dem Jahr 1968) hochgeladen. Die Außenabmessungen und die Garage sind genehmigt, ich habe nur die Einteilung im inneren verändert und einen zusätzlichen Eingang für das 1OG hinzugefügt. Die wichtigste Veränderung ist eigentlich die zusätzlich Höhe von 1.3m.
    @ Diemeto, danke für die Erläuterung, ich wusste nicht, dass es eine GRZ II gibt.

    Meine hoffentlich letzte Frage:
    Könnte ich mit Hilfe einer Änderung (Tektur) die Genehmigung für ein Zweifamilienhaus bekommen, oder muss bei der Änderung (von Ein- auf Zweifamilienhaus) ein neuer Bauantrag gestellt werden?
     

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  4. Dimeto

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    Pluralis majestatis ist nun wirklich nicht nötig.:konfusius
    Seit wann?
    ie!
    Die gibt es auch bei einem BPlan von 1968 nicht.
    Das Instrument der Tektur wird bei geringfügigen Änderungen angewandt.
    D.h. der Vorhabentext ändert sich, somit das Bauantragsformular. Weiterhin ist ein neuer Stellplatznachweis erforderlich.
    D.h. Ansichten und Schnitte ändern sich, eventuell auch die Abstandsflächen, somit auch der Lageplan
    D.h. GFZ ändert sich, Vollgeschossigkeitsnachweis wird erforderlich.
    D.h. die Grundrisszeichnungen ändern sich.
    D.h. die Außenmaße ändern sich, somit die Grenzabstände und auch der Lageplan
    D.h. die Grundrisszeichnungen verändern sich und auch die Wohnflächenberechnung.
    D.h. die Lagebezeichnung ändert sich, weil eventuell zwei Hausnummern vergeben werden.
    D.h. das Bauvolumen ändert sich, somit die Herstellungskosten.
    Gibt es irgendetwas, was unverändert bleiben kann?
    Da nach der dem BPlan zugrunde liegenden BauNVO (1962, evt. 1968) die Aufenthaltsräume in Nicht-Vollgeschossen bei der GFZ-Berechnung hinzu gerechnet werden müssen, wird es mit der maximal zulässigen Geschossfläche wohl sehr knapp. Aber nach wie vor fehlen entscheidende Fakten, daher bleibt es bei Spekulatius.
     
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  5. #5 Bauamateurx, 10.01.2021
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    Der neue Plan ist weit fortgeschritten. Ich habe es selbst gemacht mit Autocad Architecture. Hat mich viel Arbeit und Zeit gekostet, aber war machbar.
    Es muss jetzt eine Nachtragsgenehmigung eingeholt werden.

    Du hattest recht, es ändert sich viel deswegen müssen die Grundrisszeichnungen, Lageplan und Freiflächenplan erstellt werden, sowie die Berechnung der GRZ, GFZ, BRI und Wohnraumfläche angepasst werden.
    Das ein weiterer Parkplatz notwendig ist, wusste ich nicht, wurde aber jetzt auch eingeplant. :28:
    Wegen der fehlenden Höhe ist das Dachgeschoss jetzt nur als Dachraum geplant, Ich hoffe es wird genehmigt, dass ich dort Fenster hinzufüge. Bei den Nachbarn sind im Dachraum auch Fenster vorhanden.

    Ein Punkt bleibt noch offen, laut B-Plan gilt: Die Gebäudehöhe an der talseitigen Außenwand, gemessen vom Gelände bis zum Dachschnitt, darf bei zweigeschossiger Bebauung 7,50 m nicht übersteigen.
    Ich gehe davon aus, dass es bei mir dabei um die rot markierte Höhe handelt, weil das auch die Traufhöhe ist.
    Ich habe aber angst, dass die in blaue markierte Höhe die 7.5m einhalten muss. Bin mir da nicht sicher.
    Wie sieht Ihr das ?
     

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  6. #6 matschie, 10.01.2021
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    Das Detail der keilförmigen Wand im EG an die Decke im OG wird bauphysikalisch wohl eine Herausforderung*


    *Herausforderung = mittlere Katastrophe
     
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  7. #7 Bauamateurx, 11.01.2021
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    das stimmt, lässt sich aber lösen, indem die Mauern erstellt werden und dann anschließend zwischen den Mauern eine Säule geschalt und gegossen wird.
    Vorteil, die Ziegelsteine müssen nicht genau geschnitten werden.
     
  8. #8 matschie, 11.01.2021
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    Auch wenn Statik auf Physik beruht ist mit Bauphysik etwas anderes gemeint..
     
  9. Dimeto

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    Ich auch nicht. Ich bewerte die spezielle Dachgestaltung mit der Folge der unterschiedlichen Höhen als unbeachtliches Ergebnis des atypischen Grundrisses. Denn ein rechteckiger Baukörper mit durchgängiger Traufkante könnte im Vergleich zu Deinem deutlich größer sein. Da die Begründungen bei so alten Bebauungsplänen zumeist sehr kurz ausfallen, dürfte es der Behörde auch schwer fallen, eine andere Auffassung zu begründen.
    Du hast allerdings den Nachteil, keinen selbstbewusst auftretenden Architekten an Deiner Seite zu wissen, der eventuell unhaltbare Aussagen von Bauamtsmitarbeitern sofort widerlegt.
     
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  10. #10 Bauamateurx, 15.01.2021
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    Ich denke auch, das wird so passen. Die Unterlagen sind fast alle Vorbereitet. Nächste Woche werden die zur Genehmigung eingereicht. Am Anfang wirkt das alles viel komplizierter als es tatsächlich ist.
    Danke für die Unterstützung.
     
  11. #11 Bauamateurx, 18.01.2021
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    Ich habe heute erfahren, dass die Nachtragsgenehmigung vom Bauvorlageberechtigten der ursprünglich gestellten Baugenehmigung verfasst werden muss.

    Falls ein neuer Bauvorlageberechtigter ins Spiel kommt, muss ein neuer Bauantrag gestellt werden oder im Falle der Nachtragsgenehmigung das Formular "Abweichungen von bauaufsichtlichen Anforderungen" mit der Begründung abgegeben werden, wieso ein neuer Bauvorlageberechtigter ins spiel kommt.
    Die Behörde entscheidet ob der Antrag bearbeitet wird.

    Klingt etwas unlogisch. Wisst ihr ob das so richtig ist?
     
  12. #12 simon84, 18.01.2021
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    Von wem hast du das erfahren ? Vom Bauamt ?
     
  13. #13 Bauamateurx, 18.01.2021
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    die Info ist von der Bauaufsicht.
     
  14. #14 simon84, 18.01.2021
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    Die sind die Autorität, wie soll dir das Internet forum jetzt weiterhelfen ?

    du weißt doch was du zu tun hast, ursprünglichen planersteller kontaktieren
     
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