Baugrunstück mit Hausbindung, was heisst das?

Bei uns im Ländle ist es so, das der Bauträger sein Grundstück sozusagen mitbringt, es etwas günstiger als die üblichen m²-Preise anbietet, man aber dann mit dem Bauträger bauen MUSS ( Eigenleistungen sind jedoch möglich ).


Wie sieht der Vertrag aus? Achtung bei Grundstückskauf inkl. Haus -> Grunderwerbssteuer auf den Gesamtpreis fällig!

ecco

 

Der Bauträger

wird darauf bestehen, dass Sie auf seinem Grundstück auch mit ihm bauen.
Erfahrungsgemäß ist es jedoch möglich, Einzelgewerke (ausgehend von schlüsselfertig) herauszunehmen. Achten Sie jedoch darauf, ob sich das überhaupt lohnt. Vielfach werden diese Gewerke nicht zu 100% gutgeschrieben. Inwieweit der Bauträger Leistungen herauslässt ist Verhandlungssache. Egal ob Sie Grundstück u. Haus gemeinsam per Notarvertrag erwerben oder getrennte Verträge machen, Grunderwerbsteuer fällt wegen nachweisbarem wirtschaftlichen Zusammmenhang auf beides an. Näheres sagt Ihnen Ihr Steuerberater. Empfehlenswert: Grundstücks-/und Hausvertrag von Ihrem Rechtsanwalt prüfen lassen. Kostet zwar ein paar Hundert Euro, schützt aber vor späterem Ärger.

 

Interessant find ich auch, in wie weit man/frau frei planen kann?, oder ob man an einen Haustyp des Verkäufers gebunden ist.
Außerdem mit dem "Komplettangebot" gibt man vielleicht auch Dinge aus der Hand, auf die jeder BH in seiner Weise Wert legt.
Das fängt beim Baugrundgutachten an,... WW oder welche Gründung, ... Gibt es einen stat. Nachweis dafür oder muß man auf das Wohlwollen des BT vertrauen?
Wird ein EnEV Nachweis geführt und auch ohne weitere Sparmaßnahmen so gebaut?
Wo wird gepfuscht, ...wer prüft das, ...wer nimmt ab?
Hat man selber Kontrollmöglichkeiten über einen unabhängigen (eigenen) Bauleiter?
Wer hat wann Hausrecht?
Welchen Standart bietet die Baubeschreibung, entspricht das den Wünschen?

Das läßt sich jetzt beliebig ausbauen.
Als Grundfrage würde ich davon ausgehen, ob nach eigener Planung gebaut werden kann und ob man von Anfang an einen eigenen Sachverständigen mit einbringen kann.
Gerade bei den Architektenleistungen halten sich BT gerne an fertig kalkulierte Objekte, ob das nun immer dem eigenen Geschmack entspricht ist Ansichtssache.
Und egal welche Ausfühung zum Tragen kommt, eine eigene Kontrolle sollte auch möglich sein, am besten von jemanden der das auch gelernt hat.
Ein BT braucht nur eine Gewerbeanmeldung und keine Qualifikation. Auch wenn er mit SEINEM Architekten wirbt, der wird sich wohl seinem Brötchengeber verpflichtet fühlen!

 

Mal aus Bauträgersicht:

BT will (muss) sicherstellen, dass das Grundstück nicht "fremd" bebaut wird. das muss er im Notarvertrag absichern. Damit klar ist, welche Bauleistung der Grundstückskäufer von ihm erstellen lässt, muss Planung/Kalkulation schon bei Grundstücksvertrag erfolgt sein. Eine eigene (durch Fremdarchitekten) erstellte Planung kostet Zeit, die den Bauträger wegen Verzinsung des Grundstückspreises Geld kostet. Unklar für den BT bleibt dann immer noch, ob der künftige Bauherr später (nach eigener Planung/Angebot BT) überhaupt das Grundstück kauft. Unklar für den Bauherrn ist ob BT ihm später das Grundstück noch verkauft. Ginge nur über Optionsvertrag. BT wird also Grundstück mit "fertiger Planung/Preis Haus" verkaufen wollen, damit alles von Anfang an vertraglich abgesichert ist.

Wer also völlige Planungs-/Ausführungsfreiheit will, sollte sich ein nicht "Bauträgergebundenes Grundstück" suchen, kaufen und kann dann frei schalten und walten wie er möchte.

 

Ich nehme an,

das Wort "Hausbindung" haben Sie einem Gespräch oder Prospekt oder Anschreiben des BT entnommen. Im Notarvertrag wird das sicher so nicht zu finden sein, dort wird klar definiert sein, dass sich der Grundstückskäufer verpflichtet, ein ganz bestimmtes Haus mit dem BT zu bauen. Zur normalen Geschäftstätigkeit eines BT gehört der Bau von Häusern auf seinen Grundstücken. Kein BT hält Grundstücke vor, um diese einzeln oder nur mit einer Planung zu verkaufen. Klarheit bekommen Sie durch Nachfrage beim betreffenden BT.

 

Hallo!

Mal eine Frage an die Juristen:

Sind solche Nebenabreden im Grundstücksvertrag beim Notar eigentlich erlaubt?

Oder wird es rein zeitlich so gesteuert, daß man zuerst beim GU einen Hausbauvertrag unterschreibt und dieser später mit einem zum Notar geht.

Oder baut der GU dann auf deinem Grundstück ein Stück Haus nach Wünschen des Kunden und dieser bekommt dann Grundstück mit Haus verkauft.

Gleiches Ergebnis (Kunde mit Haus+Grundstück)
jedoch große Unterschiede in der rechtlichen Wirkung:
hinsichtlich Garantie,
Einflußnahme / Kontrolle in der Bauphase,
...

Gruß
Max

 

Kein Jurist,

aber Grundstücksverkauf mit Bindung an Hausbau ist bei BT möglich.
Warum erst Hausvertrag und dann separat Grundstücksvertrag? Wenn sowieso klar ist wie das Haus geplant/ausgestattet/kosten soll, kann beides in einem Vertrag beurkundet werden.

Verkauft BT erst Grundstück an Kunden und macht dann (oder vorher) getrennten Werkvertrag, ist der Kunde Bauherr, sonst ist es der BT.

Die Gewährleistung wird in beiden Fällen per Vertrag geregelt.

Letzlich sind Sie jedoch -wenn Sie das Grundstück unbedingt haben wollen- davon abhängig wie sich der BT die Vertragsgestaltung vorstellt. Vertragsentwurf vorlegen lassen und durch Anwalt rechtlich bzw. Bausachverständigen in techn. Hinsicht prüfen lassen.

 

Nochmals:

Ein Bauträgervertrag ist ein zusammengesetzter Vertrag aus Grundstückskauf + Werkvertrag über ein in der Baubeschreibung zum notariellen Vertrag genau definiertes Gebäude.

Beim Bauträgervertrag können Sie keinen der beiden Bestandteile Grundstückskauf und Werkvertrag " abwählen ", denn dann ist es kein Bauträgervertrag mehr. Der BT wird das auch nicht tun. Er verdient am Grundstück + Haus.

Der Bauträger baut auf seinem Grundstück ein Haus und er übereignet das Grundstück mit Haus erst nach Fertigstellung, Abnahme und vollständiger Zahlung an den Käufer.

Der GU baut demgegenüber auf einem Grundstück des Bauherrn oder des BT ein Haus und übergibt das Haus nach der Abnahme an den BH/BT.

Der Bauträger ist grundsätzlich nicht verpflichtet, auf Sonderwünsche des BH einzugehen, die erst nach Vertragsabschluß an ihn herangetragen werden. Er sollte es besser auch nicht tun, weil dies eh nur Theater über den Preis bzw. Gutschriften und über die Haftung gibt. Beispiel: Bauherr vereinbart mit BT nachträglich, die Estricharbeiten im Mehrfamilienhaus selbst auszuführen. Die Estricharbeiten sind mangelhaft; es kommt zu Schallübertragungen in die anderen Wohnungen. Dann hat der BT ein Problem mit den übrigen Erwerbern. Weiteres Beispiel: Der Bauherr erlaubt dem BH vor der Abnahme irgendetwas zusätzliches selbst einzubauen, was mangelhaft ist und sich auf die weiteren Wohnungen auswirkt. Dann hat der BT im Verhältnis zu den weiteren Erwerbern wieder den schwarzen Peter.

Für den Erwerber ist es sinnvoll, sich bereits bei Vertragsabschluß darüber im klaren zu sein, ob er das Haus, so wie es geplant und in der Baubeschreibung beschrieben ist, haben will. Nur in diesem Stadium hat er eine realistische Chance, die Sonderwünsche überhaupt und dies zu einem fairen Preis unterzubringen bzw. vom Vertrag Abstand zu nehmen, wenn vom BT überzogene Forderungen gestellt werden.