Baukosten aktuell

Diskutiere Baukosten aktuell im Baupreise Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo miteinander, da hier doch immer recht nette Schätzungen auch in frühen Projektphasen gemacht werden, dachte ich, ich stelle mal mein...

  1. Klops

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    Hallo miteinander,

    da hier doch immer recht nette Schätzungen auch in frühen Projektphasen gemacht werden, dachte ich, ich stelle mal mein zukunftiges Bauprojekt und die maximale verfügbare (oder angestrebte) Geldmenge zur Diskussion.

    Verfügbar sind 400.000€.

    Geplant:
    -Einfamilienhaus in monolithischer Bauweise ohne Keller
    -2 Vollgeschosse, insgesamt ca. 180 qm Wohnfläche
    -Walmdach
    -Ausbaustufe Schlüsselfertig mit Böden und Putz, ohne Malerarbeiten, ohne Außenanlage
    -Große Fensterfront im Erdgeschoss, allgemein eher "mehr Fenster als weniger"
    -Heizsystem Gas oder Wärmepumpe (hier spielt der Preis die entscheidende Rolle)
    -keine spezielle architektonische Meisterleistung
    -Doppelgarage

    Gegebenheiten:
    -Ort Rhein-Main Gebiet
    -Grundstück vorhanden, gut zugänglich
    -Bodengutachten empfiehlt eine Schotterschicht, ansonsten unproblematischer Boden

    Baunebenkosten (Erschließung, Genehmigungen, etc.) sind schon abgedeckt, geplant sind hier 50.000 €.

    Mal gespannt was ihr dazu sagt :)
     
  2. #2 Lexmaul, 04.09.2019
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    Völlig im Rahmen bei den Randbedingungen.
     
  3. #3 Canyon99, 04.09.2019
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    Ich würde sagen, das kommt ganz auf deine Vorstellungen / Ansprüche an. Um nur mal ein Beispiel zu nennen: Wenn ich lese große bodentiefe Fensterfront. Da kannst du locker allein dafür in Alu, Dreifachverglasung, Raffstore etc. im mittleren / oberen fünfstelligen Bereich für das gesamte Haus planen. Wenn dann noch der Rest ebenfalls hochwertig ausfallen soll, dann sind die 400k hier im Rhein/Main Gebiet eher zu niedrig angesetzt. Wir wohnen zwischen Darmstadt und FFM und bauen gerade ein MFH hochwertig um und sind vom Budget schon weit über Plan. Man kann natürlich auch sparen und günstigere Produkte nehmen, aber wenn man teure Wünsche hat und ALLES machen läßt, wird das ziemlich teuer.
    Ich hatte hier schon an anderer Stelle das Beispiel eines guten Freundes genannt, der mit einem Bauträger einen ebenerdigen Bungalow Ohne Keller mit 105m² Wohnfläche ziemlich tief im Taunus erstellt. Die Grundstücke dort sind mit 120€/M² noch richtig günstig und das Grundstück ist nicht sonderlich groß. Trotzdem liegt er heute kurz vor Einzug bereits bei ca. 425.000€ in Summe. Und da ist nichts wirklich hochwertig....

    Also bei hohen Anprüchen - KNX, große bodentiefe Fenster, Großformat-Fliesen, Parkett, aufwendiges BAd etc. - reichen die 400K imho heute für 180m² Wohnfläche + Doppelgarage in Rhein/Main leider nicht mehr. :(
     
  4. #4 Lexmaul, 04.09.2019
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    Lese daraus keine besonderen Ansprüche - man muss große Fensterfront nicht sofort mit Vollverglasung in Alu gleichsetzen.

    Nach oben ist alles offen, natürlich, aber das Budget sollte passen - damit kann man sich auf die Suche begeben und dann wird man schon schauen.

    Das liest sich jedenfalls abseits von den oft geschriebenen "Ich hab 250k,bekomm ich dafür meinen Palast"?
     
  5. #5 Surfer88, 04.09.2019
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    EnEV2020 und die 400k werden knapp....billiger wird das bauen aufjedenfall nicht mehr.

    Ich kenne generell von Fertighausanbietern Schlüsselfertigpreise um die 300.000-350.000 für 140m² +-, 0815 Rechteck Grundriss, nichts spannendes drin. und alles ab OK Bodenplatte.
    Also 400k für euer Projekt, sehe ich im Moment auch als realistisch an.

    Viel Spaß schonmal.

    Lg
     
  6. Klops

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    Danke schonmal für die Antworten :)

    Mir war schon bewusst, dass die Baupreise echt in die Höhe geschossen sind, aber ich hatte doch mit mehr unbeschwerten Antworten gerechnet ;)

    Meine Freundin und ich sind einkommestechnisch über Durchschnitt, mein Grundstück hat mich nichts gekostet, meine Vorstellungen vom Ausmaß des Hauses sind (meiner bescheidenen Meinung nach) nicht übertrieben und trotzdem ist es eher eine Grenzgeschichte. Leicht erschreckend das Ganze.

    Was mein eigenes Projekt betrifft ist meine Herangehensweise eher eine solide Basis zu schaffen, der Rest ist Sahne auf dem Eis. Ich möchte ein solides Einfamilienhaus bauen, dass mir in der Substanz keine Probleme macht und bin für die entsprechende Qualität bereit Geld auszugeben. Was dann noch übrig ist, fließt in solche Geschichten wie KNX, Fenster oder sonstige "nice-to-have" Sachen.

    Wie sähe die Bewertung aus bei Eigenleistungen von:
    Elektrik
    Sanitäranlagen

    Lässt sich durch die Eigenleistungen viel Geld einsparen? Oder ist das eher der Tropfen auf den heißen Stein.
     
  7. #7 simon84, 04.09.2019
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    Was kannst du denn bei Elektrik und Sanitär realistisch selber machen und wie sieht es dann mit Koordinaten und Gewährleistung aus ?

    Klassische EL sind eher garten, Maler, Boden
     
  8. #8 msfox30, 04.09.2019
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    So denken vermutlich alle angehenden Bauherren. Nur gibt es Punkte während des Bauens, wo du dich zwischen weiterhin billig oder gleich "Sahne" entscheiden musst.
    Und wenn du über eine GU bauen solltest, muss du das alles vorher wissen. Bei uns gab es im Angebot z.B. Alternativ-Posten mit Preis (wäre bei dir KNX). Dieser kam erst zum Tragen, wenn wir es während der Bauzeit gewünscht haben.
    Auch definiert eine "Soldide Basis" jeder anders. Unser Plan war, wir bauen nur einmal im Leben und wollen uns im nachhinein nicht ärgern, dass uns etwas nicht gefällt.
    Zum Beispiel wollte meine Frau unbedingt Fenster mit "Wiener Sprossen" + Dreifachverglas. Das war dann nicht die Sahne, sondern schon das Eis. :).
    Im Grunde ist es auch schwer sich bei einem GU erst einmal ein Angebot für das "Eis" machen zu lassen und erst danach mit der "Sahne" zu kommen. Das dauert dann wieder, weil die ja auch ihre Preise beim Sub nachfragen müssen.
    Achso, einfacher ist es natürlich mit einem Archi zu bauen :).
     
  9. Klops

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    In der engeren Familie habe ich einen Gas-Wasserinstallateur, sowie einen Elektriker. Die würden mich selbstverständlich kostenfrei unterstützen. Allerdings wäre das nur der "Notfallplan" falls es knapp werden sollte, eben aus Gründen der Gewährleistung.
     
  10. Klops

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    Sehe ich prinzipiell genauso. Aber meine Vorstellung, gerade beim Thema GU war eher, das es so abläuft:

    Angebot erstellen -> schauen was das Grundgerüst kostet -> entscheiden wo man mehr investieren will und wo man die günstigere alternative nimmt ->
    fertiges, eingependeltes Angebot

    Aber vielleicht funktioniert das auch garnicht so, dann klärt mich bitte auf :D
     
  11. #11 msfox30, 04.09.2019
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    Naja bei uns war das so:
    Wir hatten eigentlich bis ins kleinste unser Haus geplant: Grundriss im Planungsprogramm plus ausführliche Beschreibung soweit wir es konnten. Damit haben wir drei GU's angeschrieben. Problem 1: Nicht ein GU macht dir genau das Angebot für deine Wünsche. Also neue Runde: Angebot anpassen. Dann hast du in etwa einen Preis und sagst, ja da geht noch was. z.B. KNX. Wieder dreht das Angebot eine Runde, wieder stimmt es nicht. Dann sind wir schon bei 4 Angeboten pro GU. Wir hatten uns dann schon auf einen GU beschränkt. Dann stelltst du vielleicht fest: ups, ich lasse den Vertrag und das Angebot vom Sachverständigen oder Anwalt prüfen. Dieser findet natürlich auch wieder was. Nochmal Angebot vom GU anpassen lassen. Schwupp geht der Preis nach oben (oder, wie bei uns, der ein GU springt auch ganz ab).
    Dann hast du deinen Max.Preis (+ etwas "Sahne") plus die zusätzlichen Punkte die der Sachverständige oder Anwalt gefunden hat. Jetzt musst du wieder streichen.
    Von den Dingen die "Frau" in der Zeit gerne noch hätte reden wir gar nicht :-).
    Du kannst dir die Runde über den Sachverständigen oder Anwalt auch sparen, dann bekommst du die Kosten nachträglich während der Bauphase unkalkuliert drauf.
    Bestes Beispiel Baugrundgutachten. Hier holen die GU am meisten raus. Bei uns war es zunächst nicht Vertragsgrundlage. Erst über unseren Sachverständige wurde dies angefertig und VORHER vom GU ein Preis (etwa 18.000€ ) genannt - allerings nicht 100% - Bodenaustausch 0,80 statt 1,20. Ergebnis: Bauleiter ruft an und sagt, wir müssen doch 1,20 tief. Kostet 2.600€ + Abtransport mehr. Dann zahlst du, denn der Bagger steht ja schon auf der Baustelle. Nun stell dir vor, ohne Sachverständigen hätten wir erst nach Vertragsunterzeichung das Baugrundgutachten machen lassen, hätte erst festgestellt, dass wir 1,20 Bodenaustausch brauchen . Hier hätte der GU jetzt jeden Preis verlangen können - der vorher nicht kalkuliert war. Ärgerlich, dass wir uns die 0,40cm nicht im Vorfeld in Angebot haben schreiben lassen, aber das hätte wieder eine Runde mehr gedauert.

    Hinzukommt, dass die GU's die Angebote nicht innerhalb von 2 Tagen überarbeiten. Bei uns hat das jedesmal ca. 2 - 3 Wochen gedauert.

    (ups: Ist aber lang geworden...)
     
  12. Klops

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    Danke für den ausführlichen Bericht, lieber Lang mit Aussagekraft als kurz ohne Substanz!

    Ich glaube wir haben da eine ähnliche herangehensweise an das Thema. Das Internet und die Möglichkeiten heutzutage vorab zu Planen sind da wohl Segen und Fluch zu gleich.
    Für einen Laien ist es unglaublich schwer abzuschätzen, was da auf einen zu kommt. Und die Angst von einem GU oder Bauträger oder sonstwas über den Tisch gezogen zu werden, absichtlich oder einfach durch fehlende Information, ist Groß.
    Edit: Die Zeit für die Planung werde ich mir allerdings sehr gerne nehmen. Es steht auch kein finanzieller Druck oder sonstiger Zeitdruck hintendran.

    Wie siehts mit den Baukosten aus, wenn man Architekt dem GU gegenüberstellt?

    Meine Überlegung war, dass man beim Architekt etwas mehr finanzielle Flexibilität gewinnt, weil man sich prinzipiell die Gewerke aussuchen kann. Was natürlich nicht gleich einen günstigeren Preis bedeutet. Mit GU dürfte das Bauen dagegen entspannter sein, weil alles aus einer Hand kommt, allerdings ist die finanzielle Flexibilität in Einzelgewerken beschränkt. Oder bin ich da auf dem Holzweg?
     
  13. #13 msfox30, 04.09.2019
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    Also was ich hier so im Forum mitbekommen habe, muss es über ein Archi letztlich nicht teurer werden. Sprich, der GU nennt dir zwar einen Preis aber zu 99,9% kommt da noch was onTop. So sicher auch zur Schätzung des Archi. Sind halt noch die Kosten für den Archi selbst. Gut, wenn der GU deinen Archi nach HOAI bezahlt, reicht er diese auch an dich weiter + GU-Zuschlag. Der Archi macht aber nun sicher mehr, wenn du ihn direkt beauftragst. Bei uns hat der GU z.B. nach 1:100 Plänen gebaut. Beim Archi wäre sicher auch 1:50 Planung drin gewesen. Da wir über GU gebaut haben, musste ich dann die Details liefert - z.B. Bad mit runder Dusche.
    Dann kommt hinzu: Wenn du mit einem GU baust, gibst du alles in eine Hand - Ausführung und Kontrolle. Hier würde sich eine Sachverständiger gut machen. Bei einem Archi könntest du dir ggf. den Sachverständigen sparen, weil ja der Archi dich bei der Ausführung unterstützt.
    Beim GU kannst du Vorteil haben, dass er es bei den Baufirmen etwas günster bekommt, weil diese zum 100.Mal das Haus von Seite 0815 für ihn gebaut haben.
    Beim Archi wiederum, hast du vielleicht mehr Verhandlungsspielraum bei den Firmen UND kannst selbst ausfluss auf die Qualität nehmen - du hast ja eine ausführlicher Leistungsbeschreibung.
    Dann hast du bei einem GU das Problem mit der Gewährleistung. Sind 5 Jahre, die nur gegen deinen einen Vertragspartner hast. Geht dieser Pleite, springen nicht automatisch die Subs ein. Du hast quasi für alles keinen mehr für die Gewährleistung. Wenn du über Archi baust, hast du ja Einzelfirmen. Unwahrscheinlich, dass die alle Pleite machen.
     
  14. #14 Lexmaul, 04.09.2019
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    Da bist Du auf dem richtigen Wege - Du bist flexibler, hast volle Kostenkontrolle (das ist auch im negativen so zu sehen), die Kostenvoranschläge des Archis sind meist nur Richtwerte - Du hast aber mit dem Archi definitiv die Chance, eine definierte Qualität zu erhalten.

    Zudem kann man EL super dort einbringen und bekommt nicht nen Witz vergütet.
     
    simon84 gefällt das.
  15. #15 Surfer88, 04.09.2019
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    Aus aktuellem Beispiel bei uns:

    Sanitär Rohinstallation (2x WC, Gästewaschbecken, Badewanne, Dusche, Küche, Ausgussbecken) hätte vom Sanitärbetrieb 5800€ gekostet.
    EL Kosten waren am Ende ca. 2500€ für das Material, aber eben auch 2 Abende a 5 Std zum Einbau.

    Lg
     
  16. #16 msfox30, 04.09.2019
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    Stimmt, der TE wollte ja mit Eigenleistung.
    Auch ein Beispiel von einem Bekannten, der hat mit dem selben GU gebaut und Elektrik und FBH selbst verlegt.
    Dann sagt der GU plötzlich, so Montag kommt der Estrich. Da war Streß angesagt, weil am WE noch die Elektrokabel gezogen werden mussten. Bei einem GU gibt er den Zeitplan vor, damit er seinen Fertigstellungstermin auch einhält. Er wird die Nadel im Heuhaufen suchen, um einen möglichen Verzug dir anzulassten.
    Noch schlimmer ist es, wenn der GU wie bei uns gar keinen Zeitplan hat. Wochenlang sollten die Bohrungen für die Sole gesetzt werden. Nur sollte die Bohrfirma beim Setzen des Dachstuhls nicht im weg sein. Der Dachstuhl hat sich dann um 4 Wochen verzögert und ich musste mir bei der Bohrfirma ein neues Zeitfenster suchen.
     
  17. Klops

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    Das liest sich alles sehr nach: Besser Architekt als GU. Wird dann wohl auch der Architekt werden.

    Was ich noch Wissen wollte bezüglich Erschließungskosten:

    Die Erschließung für Gas/Wasser/Strom habe ich aus dem Leistungsverzeichnis des örtlichen Versorgers. Da es sich bei unserem Grundstück um hinterbebauung und eine "riesige" Distanz von 100 m handelt, komme ich auf ca. 26.000€ für alle 3 Energien, Eigenleistung (Graben ausheben und Sand einfüllen) würden "nur" 2000€ bringen. Also statt 26.000€, 24.000€.

    1. Die Eigenleistung ist da so minimalistisch im Vergleich zum Betrag. Warum ist das so? Ich war der Meinung das der größte Kostenfaktor bei der Erschließung der Graben ist und nicht die Leitung an sich.
    2. Was gäbe es für eine alternative zum öffentlichen Versorger? Zwecks Zweitangebot und günstiger kommen.
     
  18. #18 Lexmaul, 05.09.2019
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    Welche Alternative soll es zum Versorger geben :)? Du kannst mit ihm sprechen, denn Dein Fall ist sicher eine Ausnahme - vielleicht kann man da was regelen inkl. EL. Aber das ist kein Muss und Du musst Dich dem auch beugen.
     
  19. #19 simon84, 05.09.2019
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    Die Anschlusspauschale beinhaltet eben auch eine Risiko Rückstellung für die Haftung

    Frag alternativ nach einer Übergabe stelle an der Grundstückgrenze und mach dahinter selber
     
  20. #20 msfox30, 05.09.2019
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    Also bei uns kostete der Graben auf eigenem Grundstück ca. 160€/m über den Versorger. Waren "nur" 5m. Wenn ich selbst gegraben hätte, hätte ich mir die Kosten sparen können. Gleiche Firma hat uns ein horentes Angebot für die Anschlüsse der Regenrinnen gemacht. Das habe ich da von einer günstigeren Firma machen lassen. Heißt, die Firmen vom Versorger sind nicht gerade billig.
    Daher zu 2...
    Wenn du also eine Firma findest, die den Gragen günstiger zieht oder du ihn selbst ziehst, sollte es wesentlich günstiger werden. Ruf doch einfach mal beim Versorger an...
     
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