Bauleistungsbeschreibung vs. Gesetz

Diskutiere Bauleistungsbeschreibung vs. Gesetz im Bauvertrag Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, folgendes Problem, ich möchte es aber etwas anonym halten: Laut LBO ist ein Baumerkmal aus Sicherheitsgründen vorgeschrieben. In...

  1. #1 Mauerfall, 28.07.2021
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    Hallo zusammen,

    folgendes Problem, ich möchte es aber etwas anonym halten:
    Laut LBO ist ein Baumerkmal aus Sicherheitsgründen vorgeschrieben. In der Bauleistungsbeschreibung ist dieses aber nicht enthalten, der Bauträger hat es also auch nicht erbracht, schuldet aber das Haus im Gültigkeitsbereich der LBO. Ist das Fehlen ein Mangel oder eher nicht?
     
  2. #2 Fabian Weber, 28.07.2021
    Zuletzt bearbeitet: 28.07.2021
    Fabian Weber

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    Geht’s trotzdem etwas präziser?

    Mangel ist hier vielleicht das falsche Wort, eher Planungsfehler.

    Wenn das Korrigieren mehr kostet, als wenn man es gleich richtig gemacht hätte, dann muss man natürlich nur das Ursprüngliche bezahlen.
     
  3. #3 Jo Bauherr, 28.07.2021
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  4. #4 Mauerfall, 28.07.2021
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    OK... es geht um eine Absturzsicherung auf dem Dachboden.

    Laut LBO ist dort eine Absturzsicherung erforderlich, da es ca. 3 Meter runter geht. Die Bauleistungsbeschreibung sagt dazu gar nichts, im Prinzip nur schlüsselfertige Herstellung des Bauwerks zum Festpreis.

    Bauträger sagt: Mach ich nicht, muss ich nicht, steht nicht in der Bauleistungsbeschreibung. Und wenn, dann sinds Sowiesokosten.

    Kann der sich so einfach vor gesetzlichen Bestimmungen wie der LBO drücken? Geht um 600 € und das Verhältnis ist eh zerrüttet.
     
  5. #5 MJanssen, 29.07.2021
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    Soweit ich das einschätzen kann sagt die BLB nur aus, was gemacht wird und im Preis enthalten ist. Das ist kein Zettel, der besagt, dass hier ein Gebäude gemäß der LBO erstellt wird.

    Heißt für dich: Alle Teile die dort fehlen, musst du entweder Bauseits erledigen oder extra dafür bezahlen.

    Den einzigen Fehler, den ich hier sehe ist der, dass das Unternehmen dich da nicht drauf hingewiesen hat.
     
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  6. Skogen

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    Laut LBO schuldet ein Unternehmer (ich sags jetzt mal so) z.B. auch eine Treppe. Wenn die Treppe jetzt nicht in der BBS drin ist, weil er sagt, kannste selbst machen, was dann?
     
  7. #7 MJanssen, 29.07.2021
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    Dann müsste das so kommuniziert werden und der Kunde hat die Möglichkeit eine Treppe zusätzlich zu kaufen oder bauseits sich eine Treppe von einem anderen Unternehmen einbauen zu lassen.

    Eine BLB ist keine Auflistung von Punkten, die das Haus erfüllen muss, damit es laut LBO baurechtlich zugelassen wird. Eine BLB ist einfach nur eine Auflistung von Punkten, die in dem Preis enthalten sind.

    Ganz einfaches Beispiel: Bei einem Fertighausanbieter steht in der BLB Bodenplatte, bei einem anderen steht die Bodenplatte nicht drin. Heißt: Das Haus braucht trotzdem eine. Bei dem einen ist es nunmal im Preis enthalten bei dem anderen muss man die entweder vom Anbieter zusätzlich kaufen oder eine Firma finden, die einem die Bodenplatte erstellt. Das das Haus die Bodenplatte aber in beiden Fällen braucht ist ja offensichtlich ;)
     
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  8. #8 Fabian Weber, 29.07.2021
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    Ich sehe das anders. Der Bauträger hat als Planer die Pflicht auf ein mangelfreies Werk.

    Er stellt ja auch in der Regel den Bauantrag.

    Also schuldet er auch erstmal ein den öffentliche rechtlichen Regeln passendes Haus.

    Das es sich dann bei dem nicht erbrachten Geländer um sowieso-Kosten handelt, sehe ich aber auch so.

    Für das Geld würde ich mich grad selbst das Geländer bauen.
     
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  9. #9 MJanssen, 29.07.2021
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    In unserem Fall war es übrigens so, dass nicht der Bauträger selbst den Bauantrag gestellt hat, sondern ein "externer" Architekt, der uns vom Bauträger zugewiesen wurde... :lock
     
  10. #10 simon84, 29.07.2021
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    Gab es denn auch Zeichnungen bzw Skizzen vom
    Haus ? Wenn dort eine Absturzsicherung eingezeichnet ist könnte man sich evtl. darauf versuchen zu berufen
     
  11. #11 Fred Astair, 29.07.2021
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    Kannst Du bitte mal skizzieren oder fotografieren, wo es bei dem Dachboden 3 m runter geht? Ist das ein Treppenauge ohne Geländer?
     
  12. Cybso

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    Hehe, bei uns war es umgekehrt: wir wollten das Geländer eigentlich nicht, weil das Treppenauge am Rand unter der Dachschräge liegt und dies den Ausstieg erschwert, aber der Zimmerer hat mit Verweis auf die Rechtslage (Niedersachsen) drauf bestanden.
     
  13. BaUT

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    Die einzige juristisch korrekte Antwort auf dieses Geschwurbel wäre gewesen:
    Das kommt ganz auf den Einzelfall an,
    den sie hier genauer vortragen müssen bevor wir hierzu beratend tätig werden können.
     
  14. BaUT

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    Auch hier kommt es auf den Einzelfall an.
    Handelt es sich bei dem Raum oben womöglich um:
    a) einen Spitzboden der nach BLB gar nicht auszubauen war
    b) auf Sonderwunsch der Bauherrn erstmal nur mit ein paar Brettern einen Laufgang und eine Lagerfläche erhalten hat
    c) erst noch durch den Bauherrn nachträglich fertig zu stellen war
    d) lt. BLB vom Unternehmen vollständig als Lagerraum oder Aufenthaltsraum herzustellen war?

    Im Zweifel schraubt die Baufirma ihnen da eine OSB-Platte mit 2 Scharnieren oben auf den Plattenbelag des Spitzbodens so dass man sie über das Treppenauge klappen kann und dieses zugedeckt ist wenn sie oben sind - das kosten keine 50 EUR. Nix mit Geländer!

    Den Begriff Mangel hätte ich da kein einziges mal in den Mund genommen, denn dabei handelt es sich um einen juristischen Begriff welcher die Abweichung einer Leistung von deren Sollbeschaffenheit darstellt, wobei hier sogar noch die Frage ist wonach sich die Sollbeschaffenheit definiert (LBO und/oder BLB)..
     
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  15. #15 Mauerfall, 31.07.2021
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    Danke erstmal an alle...
    Der Dachboden ist nicht ausgebaut, wurde aber auf unseren Wunsch als Lagerraum mit Estrich ausgeführt, im Werkplan so vorgesehen und uns auch separat als Aufschlag berechnet. Es ist aber alles recht eng und man muss am nicht gesicherten Treppenauge vorbei um die Fläche nutzen zu können. Eine Bekannte (Architektin), die zufällig bei uns zu Besuch war, hat das daher als sicherheitsrelevanten Mangel bezeichnet und auf die LBO verwiesen - sonst wäre uns das vielleicht gar nicht aufgefallen.
    Wie gesagt, die Bauleistungsbeschreibung schweigt sich aus. Es findet sich da aber der Passus: "Die Werkplanung wird von erfahrenen Architekten erstellt. Sie enthält alle wichtigen und relevanten Angaben für die mangelfreie Erstellung Ihres Eigenheims. Gewünschte Änderungen sind im Angebot preislich erfasst"
     
  16. #16 BaUT, 31.07.2021
    Zuletzt bearbeitet: 31.07.2021
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    Was hätte denn drinstehen sollen in der BLB?
    Vielleicht: Der Spitzboden ist nicht ausgebaut. Den Ausbau können die Bauherren nachträglich selbst vornehmen. An dieser Vertragssituation ändert sich auch nichts, für den Fall, dass einzelne Teilleistungen des Ausbaus des Spitzbodens als Sonderleistungen durch den BT auf Bauherrenwunsch bereits begonnen werden. Für die alle weiteren Ausbauleistungen bleibt weiterhin die Bauherrenschaft verantwortlich.

    Es bleibt dabei: Ihr habt einen Vertrag über einen Festpreis X und was ihr dafür bekommt steht in der BLB. Was nicht in der BLB steht bekommt ihr auch nicht. Für den Spitzboden steht als zusätzliche Leistungen nur der Estrich bei euch im Vertrag und nicht ein vollständiger innenausbau des Spitzbodens inkl. Geländer am Treppenauge.

    Wenn ihr nun für einen Lagerraum im Spitzboden eine Absturzsicherung haben wollt, dann könnt ihr diese genauso wie den dortigen Estrich als zusätzliche Leistung nachbeauftragen - sowas nennt sich Nachtrag - und extra bezahlen.

    Wenn ihr den BT mit solch unsinnigen Forderungen wie "konstenlose Umwehrung des Treppenauges einer Bodeneinschubtreppe" ärgern wollt, dann würde ich als Bauleiter euch einen Deckel aus OSB-Platte mit zwei Scharnieren auf den Estrich dübeln mit einer Schnur dran (Öffnungsbegrenzer) so das der Deckel nur 85° auf geht und immer wieder zufällt wenn man ihn loslässt. Da könnt ihr dann drüber latschen. Problem gelöst!
    Wenn ihr mehr wollt, dann kostet das extra. Das sollte eigentlich auch eurer nörgelnden Architektin klar sein - oder arbeitet die auch für lau?
     
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  17. #17 Fabian Weber, 31.07.2021
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    In der LBO steht doch drin, dass Öffnungen in Decken mit Umwehrungen zu versehen sind. Da spielt es überhaupt keine Rolle ob Aufenthaltsraum oder nicht.

    Der Bauträger würde ja auch eine Brüstung oder Geländer Schulden, wenn man beispielsweise eine Kellertreppe vom Garten aus hat.

    Also rein rechtlich schuldet die Baufirma erstmal dieses Geländer, weil sonst gegen die Bauordnung verstoßen wird.

    Ob es das dann kostenlos gibt, muss man dann klären.
     
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  18. #18 Fred Astair, 31.07.2021
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    Lieber Fabian, der Garten mit der imaginären Kellertreppe wird ja auch von Hinz und Kunz begangen. Der unausgebaute Dachspitz hingegen, genausowenig wie ein Flachdach mit Schornsteinfegerleiter, nicht. Nur ein Anschlag für eine PSA sollte vorhanden sein.
     
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  19. #19 Fabian Weber, 31.07.2021
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    Nein es gilt einfach der Text aus der Bauordnung.

    Zitat Musterbauordnung:

    § 38 Umwehrungen
    (1) In, an und auf baulichen Anlagen sind zu umwehren oder mit Brüstungen zu versehen:
    1. Flächen, die im Allgemeinen zum Begehen bestimmt sind und unmittelbar an mehr als 1 m tiefer liegende Flächen angrenzen; dies gilt nicht, wenn die Umwehrung dem Zweck der Flächen widerspricht,
    2. nicht begehbare Oberlichte und Glasabdeckungen in Flächen, die im Allgemeinen zum Begehen bestimmt sind, wenn sie weniger als 0,50 m aus diesen Flächen herausragen,
    3. Dächer oder Dachteile, die zum auch nur zeitweiligen Aufenthalt von Menschen bestimmt sind,
    4. Öffnungen in begehbaren Decken sowie in Dächern oder Dachteilen nach Nummer 3, wenn sie nicht sicher abgedeckt sind,
    5. nicht begehbare Glasflächen in Decken sowie in Dächern oder Dachteilen nach Nummer 3,
    6. die freien Seiten von Treppenläufen, Treppenabsätzen und Treppenöffnungen (Treppenaugen),
    7. Kellerlichtschächte und Betriebsschächte, die an Verkehrsflächen liegen, wenn sie nicht verkehrssicher abgedeckt sind.
    (2) 1In Verkehrsflächen liegende Kellerlichtschächte und Betriebsschächte sind in
    Seite 34 von 77

    Höhe der Verkehrsfläche verkehrssicher abzudecken. 2An und in Verkehrsflächen liegende Abdeckungen müssen gegen unbefugtes Abheben gesichert sein. 3Fenster, die unmittelbar an Treppen liegen und deren Brüstungen unter der notwendigen Umwehrungshöhe liegen, sind zu sichern.
    (3) 1Fensterbrüstungen von Flächen mit einer Absturzhöhe bis zu 12 m müssen mindestens 0,80 m, von Flächen mit mehr als 12 m Absturzhöhe mindestens 0,90 m hoch sein. 2Geringere Brüstungshöhen sind zulässig, wenn durch andere Vorrichtungen wie Geländer die nach Absatz 4 vorgeschriebenen Mindesthöhen eingehalten werden.
    (4) Andere notwendige Umwehrungen müssen folgende Mindesthöhen haben:
    1. Umwehrungen zur Sicherung von Öffnungen in begehbaren Decken und Dächern sowie Umwehrungen von Flächen mit einer Absturzhöhe von 1 m bis zu 12 m 0,90 m,
    2. Umwehrungen von Flächen mit mehr als 12 m Absturzhöhe 1,10 m.
     
  20. BaUT

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    Fabian - da vergalloppierst du dich aber.

    Hier hat niemand gesagt, dass da keine Absturzsicherung hingehört.

    Sie gehörte nur nicht zu dem Paket was die Bauherren bestellt und bezahlt haben und wenn sie den Spitzboden benutzen wollen (als Lager oder Tanzsaal) dann müssen sie das bauordnungsrechtlich natürlich auf eigene Rechnung nachrüsten, damit dieser Raum bauordnungsrechtlich zur Nutzung freigegeben wrerden kann.
     
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