Baunebenkosten falsch kalkuliert, wer zahlt?

Diskutiere Baunebenkosten falsch kalkuliert, wer zahlt? im Bauvertrag Forum im Bereich Rund um den Bau; Liebe Bauherren, ich würde gerne eure Meinung zu folgender Sachlage hören. Zahlen sind fiktiv, Problem sehr real: Wir haben vom Makler ein...

  1. #1 kuckuckda, 22.08.2019
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    Liebe Bauherren,

    ich würde gerne eure Meinung zu folgender Sachlage hören. Zahlen sind fiktiv, Problem sehr real:
    Wir haben vom Makler ein Angebot erhalten und angenommen. Die Vertragspartner ist ein Projektentwickler bzw. der Grundstückbesitzer.
    Haus: 200.000€
    Grund: 100.000€
    Baunebenkosten: 20.000€

    Wir befinden uns mitten im Bau :) Zuerst flatterte uns ein Angebot für Anschlusskosten ins Haus (Wasser, Strom, Kanal usw. Also Baunebenkosten, das ist ok und haben wir erwartet. Allerdings in Höhe von 24.000€. Nun die nächste Rechnung vom Vermesser in Höhe von 1000€.
    Sprich, die vom Makler schriftlich und mündlich genannte Summe stimmt nicht. Zudem meinte der Makler er habe großzügig kalkuliert, in der Regel sind es nur 14.-15.000€, aber er will lieber auf der sicheren Seite sein.
    Makler ist eng verbandelt mit Projektentwickler, Architekt etc. Also alles eine "Suppe". Es sind ein paar Dinge passiert die nicht schön sind, und wir sind echt froh, wenn wir mit diesen LEuten nicht mehr zu tun haben. Möchte dem Makler aber auch nicht unrecht tun, dass ich mich hier gegen die zusätzlichen Kosten wehre.

    Habt ihr Erfahrung hier? Wie soll ich mich verhalten?
     
  2. #2 Lexmaul, 22.08.2019
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    Kannst nix machen - oder hast Du ein Festpreis Angebot bzw. Maximalsummen festgelegt?

    Ein Makler ist eben ein Makler...

    Nebenkosten kann man sehr leicht auch selbst ermitteln.
     
  3. Cybso

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    Was genau ist denn da alles drin? Nur für die Hausanschlüsse ist das ziemlich viel. Wenn da der Straßenausbaubeitrag mit drin ist, klingt es wieder normal.

    Wir haben knapp 15k als Baunebenkosten für Genehmigungen, Pläne, Hausanschlüsse etc. eingeplant und liegen ziemlich gut im Budget. Strom/Gas/Wasser/Telefon haben bisher gut 5.000 EUR gekostet, es fehlt allerdings noch das Abwasser - dem Angebot nach bleiben wir da aber auch im Plan.

    Was jedoch bei uns in einigen Jahren noch hinzukommen wird, ist der Beitrag für den Straßenausbau. Allerdings kann man heute weder sagen, wann das passiert, noch wie teuer es exakt wird, da die Straße erst ausgebaut werden wird, sobald der zweite Teil des Baugebiets fertig ist - und das ist bisher noch nicht einmal erschlossen. Wir rechnen auf Basis eines anderen Baugebiets hier im Ort mit 25-30 EUR je m². Wenn das bei euch mit drin ist, kommen die 24.000 EUR wohl wieder hin.
     
  4. Alex88

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  5. #5 kuckuckda, 22.08.2019
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    Danke für die schnellen Antworten.
    @Lexmaul: Im angebot stand drin Haus kostet X, Grund kostet Y und Baunebenkosten Z. Ist das ein festpreisangebot? Zumindest gehe ich davon aus dass es die Maximalsumme ist? Warum bekomme ich eine Summe genannt die hinten und vorne nicht passt?
    @Cybso: die Zahlen sind fiktiv. Aber auch nicht soo weit entfernt leider. Haben Alternativangebote angefragt und es kommt ungefähr hin - auch ohne Straßenausbau. Meine Fragestellung bezieht sich auf die Aussage dass sich die Baunebenkosten auf 20k belaufen, sie aber höher liegen.
    @Alex88: Das ist mir klar. Aber sie können dennoch nicht beliebig mit Zahlen und Aussagen um sich werfen die hinten und vorne nicht stimmen. Dann muss man zumindest sagen, Haus kostet X, Grund Y, Gesamt also XY. Bitte rechnen Sie mit ca. Z als Baunebenkosten.
    Die Aussage war allerdings. Der Kaufpreis beträgt YXZ darin enthalten: HAus X, Grund Y und Baunebenkosten Z
     
  6. Taust

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    entscheidend ist: was steht im Vertrag dazu?
    Sind die Baunebenkosten (wie Anschluss, Vermessung, Gebühren etc.) vertragliches Leistungssoll des Auftragnehmers (AN = "Projektentwickler") oder eben doch (wie üblich) Sache des Auftraggebers, also Dir.
    Erstes Indiz wäre:
    Sollst Du xyz (also auch die Nebenkosten) an den AN zahlen (und der widerrum dann an den Durchführenden) oder zahlst Du nur xy an den AN und z direkt an die durchführenden Firmen die den Anschluss und die Vermessung durchführen?
    Üblich ist zumindest, dass die Nebenkosten nicht Teil des Leistungssolls des GU´s sind und vom Bauherrn direkt getragen werden. Der AN gibt dann nur eine Schätzung für Deine Kalkulation ab, was da noch on top kommt, aber es ist nicht seine Verantwortung, dass diese Schätzung dann auch nicht überschritten wird.

    ich prophezeie Dir noch viele weitere Nachträge/Mehrpreise mit denen Du heute noch gar nicht rechnest oder von denen Du "meintest", dass diese bereits mit dem Gesamtpreis abgegolten sind.... allein dadurch, weil ich Sachen wie "Projektentwickler, Makler, eine Suppe" lese.
     
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  7. #7 kuckuckda, 22.08.2019
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    die Besonderheit ist, wir zahlen Projektleitung an den AN. Der Rest geht direkt auf Rechnung der Gewerke. Hat vor und Nachteile. Sprich die PReise sind mit den Gewerken verhandelt und die müssen sich dran halten. Also kein klassischer Bauträger. Bisher klappt das ganz gut - bis eben auf die Nebenkostengeschichte.
     
  8. Taust

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    Du meinst "kein klassischer GU", bei BT würdest Du Haus und Grund in einem Stück kaufen.

    Du baust also mit einem "Pseudoarchitekt" (Projektentwickler) der im Vorfeld die Preise für die einzelnen Gewerke "verhandelt" hat und die sich daran halten sollen/müssen. (auf welcher vertraglichen Basis?)
    Nochmal: was hast Du für einen Vertrag mit dem Projektentwickler und was steht da drin bzgl. Gewerk- und Nebenkosten?

    Ist der Projektentwickler evtl. auch noch Architekt und als solcher bei der Kammer gemeldet?
     
  9. #9 msfox30, 22.08.2019
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    Hier mal ein recht aktuelles Urteil bezüglich Markler:

    Makler kann bei Angabe falscher Informationen aus Nachlässigkeit Anspruch auf Vergütung verlieren

    Es passt zwar nicht direkt zu deinem Thema, aber darin geht es auch um eine Fehlinformation. Wenn du schon so hohe Nebenkosten hast, kannst du dir diese vielleicht über die Reduzierung der Markler-Vergütung wieder "zurückholen". Immerhin sind die 20.000€ ja auch eine Fehlinformation.

    ...war nur so meine Idee.
     
  10. #10 driver55, 22.08.2019
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    Was hat eigentlich ein Makler und Projektentwickler mit einem Neubau zu tun?

    Die Angaben vom „Makler“ bei den Bau-NK können ja nur Schätzungen sein, wenn du schreibst, ihr habt darüber jetzt ein AG erhalten.
    Und Festpreis oder Maximalpreis steht auf dem Haus-AG sicherlich nicht, eher ca. Preis und fast schlüsselfertig o.s.ä.

    Weshalb kommt man eigentlich mit fiktiven Zahlen um die Ecke, wenn der Fall doch real ist. Es macht schon einen Unterschied, ob er 500 €, 5000 € oder 10000 € daneben lag.
     
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  11. SIL

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    Dies wäre nur möglich wenn:
    Der Makler explizit NK ausgewiesen hat und wenn der TE nachgefragt hat, in dem Sinne ' sind alle NK damit abgedeckt...' und der Makler würde dies nochmals bestätigen.( die Sonderfälle mit Baugenehmigung, Keller, Substanz etc lassen wir mal aussen vor, dort gibt es schon Haftung)
    Grundsätzlich ist der Makler nicht verpflichtet - Angaben eines Verkäufers BT oder GU/GÜ zu überprüfen. Der Nachweis ist immer schwer zu führen, Beweislast bleibt beim TE ergo ist der Fall gegeben und der Makler bestätigt die NK explizit könnte 'Treu und Glauben' Vertrauens schaden etc greifen, ist nur die Frage ob sich wegen 4K einen Rechtsstreit anzutun.Günstiger wäre Kürzung Courtage ( die wird aber vermutlich schon bezahlt sein) oder aufgrund der Nähe Makler/Errichter ein paar Zusätze im Gebäude r ausschlagen.

    Beim Vermesser müsste man nachfassen:
    Ist die Vermessung zum Bau oder im Vorfeld zur Flurmessung/Grundstück gewesen - in diesem Fall sind dies ihre Kosten, andernfalls bauseits. Die endgültige Vermessung falls dann notwendig, das ist Vertrags abhängig kann enthalten sein, kann aber auch zu Lasten Bauherr stehen.
     
  12. #12 Stadtbaumeister, 04.09.2019
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    Die 24.000 € für Erschließung sind keine "Baunebenkosten" gem. Kostengruppe 700 nach DIN 276:2018-12, sondern sind der Kostengruppe 200 (Herrichten, Erschließen) zuzuordnen. Gibt es eine Kostenberechnung nach o.g. DIN 276?
     
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  13. #13 Kriminelle, 06.09.2019
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    Es ist mir neu, wenn man ein Gesamtangebot für die Anschlüsse bekommt.
    Was ist das für ein Angebot? Sind das Erschliessungskosten? War das Grundstück nicht voll erschlossen?
    Was habt ihr mit wem für einen Vertrag? Wofür einen Vermittler/Makler? Der kann bei einer Vermittlung viel erzählen. Interessiert nur nicht, um die wahren Werte müsst ihr Euch selbst kümmern. Ihr seid die Bauherren und Verantwortung und Übersicht kann man zwar abgeben, aber nicht blind. Mensch, bei Reiseangeboten schaut ihr doch auch, wieviel Kilo ihr mitnehmen könnt und ob Frühstück oder HP drin ist.
     
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