Baurecht

Diskutiere Baurecht im Hilfestellung für Neulinge Forum im Bereich Sonstiges; Hallo, folgendes Problem. Wir beplanen ein Grundstück 500m² mit 2 Häusern. WR. GRZ 0,4 GFZ 0,7. Es sind zwei unterschiedlich große Häuser...

  1. #1 JoSchua, 10.05.2019
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    Hallo,
    folgendes Problem. Wir beplanen ein Grundstück 500m² mit 2 Häusern. WR. GRZ 0,4 GFZ 0,7.
    Es sind zwei unterschiedlich große Häuser vorgesehen. Einmal ca 140 m² und einmal ca. 60 m². Also GFZ eingehalten. Das DG würden wir gerne als Staffelgeschoss ausbilden. Hierzu würde ich gerne den größeren Bauteil voll (also mit ca. 140 m² ) herstellen und den kleineren für den Nachweis, dass das letzte Geschosss kein Vollgeschoss heran ziehen. Das ganze würde ich gegenüber dem Bauamt dann per Baulast sichern wollen.
    Würden wir nur ein Haus bauen, wäre das so zulässig. Dann wären aber nur 2 WE erlaubt. Bei 2 Häusern sind entsprechend 4 WE möglich. Als ich das dem Bauamt mitgeteilt habe, ist der fast explodiert. Warum soll das nicht per Baulast gesichert werden können? Der Tipp mit den zwei Häusern kam ursprünglich von denen und die Kubatur würde genau so aussehen. Stellplätze sind übrigens alle auf dem Grundstück nachweisbar und mehr vom BH gewünscht.
    Im Voraus schon mal besten Dank für Anregungen und Antworten
    JoSchua
     
  2. Dimeto

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    Wer?
    Wo?
    Wie alt ist der BPlan?
    Wohnfläche? Bruttogrundfläche? Geschossfläche? überbaute Fläche? Nebenanlagen? Zufahrten? Stellplätze?
    Du musst Dich schon entscheiden. Entweder es sind zwei Gebäude, ein eingeschossiges und ein zweigeschossiges, oder es ist ein eingeschossiges Gebäude mit Staffelgeschoss.
    Was soll mit Baulast gesichert werden? Wie lautet die Baulasterklärung?
    Weil eine Baulast (fast) immer der Heilung von bauordnungsrechtlichen Unzulässigkeiten dient. Du willst aber das Planungsrecht aushebeln.
     
    Jo Bauherr gefällt das.
  3. #3 JoSchua, 10.05.2019
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    Wer - Der Bauherr und ich (Architekt)
    Wo - Rheinland-Pfalz
    B Plan - aus 2003
    Fläche - jeweils Bruttogrundfläche (60 + 140 =200 = 500 x 0,4) Nebenanlagen noch nicht ermittelt, die werde ich aber in der zulässigen Überschreitung (50%) halten
    Geschosse - Es sind zwei Zweigeschossige Gebäude. Das Kleinere ohne DG, das Größere als Staffelgeschoss, für dessen Berechnung des "Nichtvollgeschoss" (2/3) das Kleinere herhalten soll.
    Baulast - mit der Baulast soll gesichert werden, dass auf das kleinere Gebäude kein Dachgeschoss mehr errichtet wird.
    Planungsrecht - wenn wir das Gebäude als ein Haus errichten würden, würde es von der Kubatur genau so aussehen.
    Beste Dank für deine Fragen und deine Antworten!
     
  4. #4 chillig80, 10.05.2019
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    Das ist Unsinn, wenn Du das Grundstück trennst, dann hast Du zwei Grundstücke und Du kannst dann dir auf einem der Grundstücke kein Vollgeschoß „erschleichen“. Da ist schlicht keine Grundstücksteilung möglich.

    § 19 BauGB - Einzelnorm
     
  5. Dimeto

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    2 * (60 + 140) = 2 * 200 = 400 > 350 = 500 * 0,7 => GFZ überschritten
    Deine Absichten sind mir nicht klar, was daran liegen könnte, dass die Festsetzungen des BPlans nicht bekannt sind und daher nicht klar ist, was erlaubt und was verboten ist und warum der Mann vom Bauamt fast explodiert ist.
    Ich meine herausgelesen zu haben, dass maximal zwei Vollgeschosse und maximal zwei Wohneinheiten pro Wohnhaus zulässig sind. Um die Zweiwohnungsklausel zu umgehen, baust Du nicht nur ein, sondern zwei eigenständige, aber zusammenhängende Wohngebäude, in denen dann jeweils zwei Wohneinheiten zulässig wären. Für den Geschossigkeitsnachweis legst Du die beiden Wohngebäude aber wieder zusammen und nennst das dritte Geschoss des großen Wohngebäudes Staffelgeschoss. Also war mein Satz doch richtig,
    nur jeweils ein Geschoss mehr. Wenn Du zwei Wohnhäuser errichtest mit je zwei Wohnungen, dann muss die Geschossigkeit natürlich für jedes einzeln betrachtet werden. Es ist ja jeweils ein eigenständiges Haus.
    Warum sollte etwas gesichert werden, was sowieso nicht erlaubt ist? Welcher Verstoß liegt denn vor, der dadurch geheilt werden soll?
    Ja, aber dann wären eben nur zwei Wohneinheiten möglich.
     
  6. #6 JoSchua, 11.05.2019
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    @ chillig80 - Vorsicht! Bitte erst genau lesen bevor Äußerungen wie "erschleichen" kommen! Das Grundstück soll nicht geteilt werden. Das habe ich mit keiner Silbe erwähnt. Und erschleichen wollen wir schon gar nix. Das ist und war nie meine Absicht und fällt immer auf den Architekten zurück. Und ich möchte mir da keinen Ruf aufbauen.

    @ Dimeto - genau richtig erkannt. Der Verstoß wäre eben, dass das größere Gebäude 3 Vollgeschosse hat und das Kleinere nur 2 und die Dachfläche dieses Gebäudes für die Berechnung des Vollgeschossnachweises des Größeren dienen soll. Damit später keiner auf die Idee kommt, auf dieses Gebäude ein weiteres Geschoss zu setzen, soll dies per Baulast gesichert werden. Wie schon erwähnt, würde die Gebäude genau so aussehen, wie wenn es nur eines wäre.
     
  7. #7 chillig80, 11.05.2019
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    Du machst da so oder so einen Denkfehler, auch wenn es zwei „Häuser“ auf einem Grundstück sind. Man kann sich keine Flächen von anderen Gebäuden „ausleihen“, auch nicht mit einer Baulast. Es entsteht da auch kein über zwei Gebäude gehendes „Staffelgeschoß“ nur weil Du das so in den Plan schreibst. Das ist alles nur irrig.

    In dem Fall ist einfach eines der beiden Gebäude (das mit dem überzähligen Vollgeschoß) von vorne herein nicht zulässig.
     
  8. Dimeto

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    Das wäre ja ohnehin unzulässig. Das bedarf keiner zusätzlichen Sicherung. Und die Geschossigkeitsüberschreitung des größeren Hauses heilt es auch nicht, da diese Baulast ja gar nichts mit dem größeren Haus zu tun hat.
    Auch wenn ich es noch nie gesehen habe, könnte ich mir so etwas wie eine Vereinigungsbaulast für die beiden Wohnhäuser vorstellen. Dann würden die Häuser aber baurechtlich wie eins betrachtet und die Zweiwohnungsklausel käme wieder zum Tragen. Dann könnte man sich Bauslast aber gleich schenken.

    Du kannst Dir die Betrachtung deines Baukörpers aussuchen, aber dann gilt die Betrachtungsweise für das gesamte Baurecht. Entweder es ist ein zweigeschossiges Wohnhaus mit Staffelgeschoss, dann sind nur zwei WE möglich, oder es sind zwei zweigeschossige Wohnhäuser, dann musst Du das Staffelgeschoss verkleinern und darfst 4 WE schaffen.

    Und die GFZ ist immer noch überschritten.
     
  9. #9 JoSchua, 11.05.2019
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    Vielen Dank für eure Antworten. Mein Gedanke war, da die GRZ und GFZ über das komplette Grundstück zu errechnen sind, warum sollte es da nicht möglich sein, den Vollgeschossnachweis über beide Baukörper zu ermitteln. Und das mit der GFZ ist noch nicht aus der Welt. Keine Ahnung, was die sich dabei gedacht haben, als die GRZ mit 0,4 festgelegt wurde, die GFZ mit 0,7 fest zu setzen. Bei den angrenzenden Gebäuden ist m. E. nach das 1.OG so groß wie das EG. Aber über dieses Gebiet liegt jetzt eben der B Plan. Dann wird sich der Bauherr eben entscheiden müssen, ob er 2 WE oder die möglich ausnutzbare Kubatur haben möchte.

    Eine weitere Frage habe ich noch:
    Das Gelände fällt von der südlichen zur nördlichen Grenze um ca. 3,00 m. Das KG wäre somit relativ einfach als "Nicht-Vollgeschoss" herzustellen. Das eine angrenzende Gelände fällt sogar über 2/3 bis zur nördlichen Grenze nur wenig und erst im letzten drittel auf Null. Bei dem zu beplanenden Grundstück wurde allerdings vor Jahren ein Gebäude abgebrochen und eine Baugrube "grünt da vor sich hin", mit einem "Loch" in dem das frühere Gebäude mal stand.
    Welche Geländeform darf ich denn für die Ermittlung des Vollgeschossnachweises für das KG annehmen?
    Vielen Dank und beste Grüße JoSchua
     
  10. #10 simon84, 11.05.2019
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    Der natürliche geländehöhenverlauf

    Zum Beispiel aus Plänen entnehmbar falls dokumentiert.

    Falls nicht dokumentiert ist ggf auch möglich neben dem ehemaligen Gebäude/Baugrube zu messen (falls unverändert)

    Bei schiefem Gefälle kannst du evtl aus mehreren Messungen einen Mittelwert bilden

    Es muss auf jeden Fall nachvollziehbar sein und dem ursprünglichen natürlichen Verlauf so nah und gut wie möglich entsprechen damit es akzeptiert wird

    Idealerweise ziehst du einen Vermesser hinzu
     
  11. #11 JoSchua, 11.05.2019
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    Klasse!
    Nochmal vielen Dank an ALLE die mir ihre Antworten haben zukommen lassen!
     
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