Bauträger oder Architekt ?

Diskutiere Bauträger oder Architekt ? im Bauen mit Architekten Forum im Bereich Architektur; Keine Ahnung, wie hoch die normale Eigenleistung eines BT im allgemeinen ist - Fakt ist, dass Du die Erwerbsnebenkosten bei der Berechnung des...

  1. dimitri

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    Keine Ahnung, wie hoch die normale Eigenleistung eines BT im allgemeinen ist - Fakt ist, dass Du die Erwerbsnebenkosten bei der Berechnung des Grunderwerbsteuer nicht miteinbezogen hast und zwar gleich zweimal nicht.
    Von daher brauch ich die schöngerechneten Zahlen nicht mehr näher ansehen. Schau dir meine Formel nochmal an, dann siehst Du, was Du alles vergessen hast.
    Beruf ist korrekt angegeben?
     
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  3. #342 Der Bauamateur, 24.11.2015
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    Grunderwerbsteuer 5% = Faktor 1,05; natürlich nur gerechnet auf das Haus weil das Grundstück immer gleich viel kostet. In Sachsen wären es nur 3,5% in anderen Bundesländern 6%, ich denke das ist ein annähernd guter Faktor um die Steuer im Bundesdurchschnitt abzubilden.

    Unter sonstigen Erwerbsnebenkosten verstehst Du wahrscheinlich Notar? Wäre jetzt das einzige, was mir als zwingende Erwerbsnebenkosten einfallen könnte. Ich kann die Formel natürlich noch um die Notarkostentabelle erweitern, aber das macht den Kohl nicht unbedingt fett.

    Die Formel passt schon, aber nur zu, ich bin schon sehr gespannt Deine Experten-Formel unter Berücksichtigung der Steuersätze zu sehen.

    Die Notarkosten suche ich Dir noch raus :)
     
  4. #343 Der Bauamateur, 24.11.2015
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    Also die Differenz für eine etwa 250.000 höhere Beurkundung (wir wollen ja nicht knauserig sein) liegt bei ca. 1.700 EUR.

    Da die Grunderwerbsteuer nicht auf Notarkosten, sondern auf den notariell beurkundeten Kaufpreis anfällt, bleibt es auch bei der Summe.

    Edit: Ich glaube, ich weiß was Du meinst. Du denkst immer noch, dass der Preis des Grundstücks sich nach den Anschaffungskosten richtet, das ist natürlich Quatsch. Der Verkaufspreis ist ein Marktpreis, der sich danach richtet, was der Verkäufer erzielen kann - egal ob der Verkäufer nun ein Bauträger ist oder ein anderer Grundstückseigentümer.
     
  5. dimitri

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    Nein, das mein ich nicht ganz ;)
    Ich sags mal anders: Budget für Haus + Grundstück liegt bei 300000€
    In Fall 1 kaufe ich mir ein Grundstück für 50000€ und lasse mir da drauf ein Haus X bauen. Baukosten 250Tsd Euro - inkl. allem.

    Meine Erwerbsnebenkosten liegen bei ca. 836€ (Notar/Grundbuch) + 2500(5% Grunderwerbssteuer)=3336€ - mehr nicht.

    Fall 2: Ich kaufe von einem BT ein Haus Y für 300Tsd Endpreis.
    Meine Erwerbsnebenkosten liegen jetzt bei ca. 3200€ (Notar/Grundbuch) + 15000€ (5% Grunderwerbssteuer) =18200€ zusätzlich hat der BT in seinen Kosten auch die 3336€ von Fall(1) irgendwie mit einkalkuliert, denn das Grundstück für mein Haus musste er vorher auch kaufen und seineNebenkosten wird er mir nicht schenken. Für diese 3336€ bekomme ich aber keine Gegenleistung, der BT reicht einfach nur Kosten durch.

    Wenn Du dich an den Anfang errinnerst, ging es um die Kosten für Planung eines Architektenhauses. Ich hab dann geschrieben, für die zusätzlichen Erwerbsnebenkosten bei einem BT bekomme ich bei einem Archi schon 1-4 und Teile von 5. Und dieser Kostennachteil ist bei einem BT ist einfach da.
    Das ein (geringer) Teil, den der BT selbst einbringt umsatzsteierfrei ist - naja. Wieviel ist das effektiv? Die 50% halte ich für deutlich übertrieben. Selbst wenn er selbst baut und eher ein BU mit Subs ist (was zumindest auf den klassischen BT hier in der Gegend nicht zutrifft), auf die benötigten Materialen muss er doch wieder MwST abführen. Bleiben nur noch die reinen Lohnkosten und die Marge. Und die sind nicht wie von Dir in #340 auf den Kaufpreis aufzuaddieren, sondern dort bereits enthalten (das Budget von 300Tsd für den Kaufpreis bleibt ja gleich).

    Spinnen wir das ganze hinsichtlich Planungskosten weiter, dann muss ich im nächsten Schritt die Marge und die vom BT eingebrachten Planungsleistungen von den 300Tsd abziehen und sie statt dessen für meinen Archi verwenden. Also Planunbgsbudget= Erwerbsnebenkosten(BT) + Marge(BT) + Lohnkosten(BT).
    Damit hab ich eine recht stattliche Summe, und die Aussage von Ralf D., dass ein Architektenhaus nicht zwangsläufig teurer ist, ist absolut richtig - die Kosten (und die Leistung die ich für die Gesamtsumme bekomme)verteilen sich nur anders.
     
  6. #345 Der Bauamateur, 24.11.2015
    Der Bauamateur

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    Verstehe ich nicht: entweder ich habe ein Budget von 300.000, dann ist die ganze Diskussion sowieso egal, weil ich einfach immer 300.000 EUR ausgebe. Macht ja keinen Sinn, sich ein Budget zu setzen und die Nebenkosten darin zu ignorieren.

    Oder ich gehe von einem festen Preis vor Steuern aus, der ein äquivalentes Leistungsniveau abbildet, und rechne die STeuern von dort.
     
  7. Kalle88

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    Ich denke Dimitri geht es darum dass du bei Fall 1 dir "mehr" Haus leisten kannst als beim BT, weil der BT eben die ihm angefallenen Kosten noch zusätzlich Einpreisen muss. Das hat ja keine Auswirkung auf die Budgetgrenze. Wenn ich in der Grenze mehr Nebenkosten zahlen muss, bleibt weniger Geld für das Haus über.
     
  8. #347 Der Bauamateur, 24.11.2015
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    Und genau an der Stelle sage ich, dass das etwas zu kurz gesprungen ist, weil man mit dem BT die Ersparnis bei der Umsatzsteuer eben auch berücksichtigen muss. D.h. für das "Mehr" an Umsatzsteuer beim GU bekomme ich auch kein "Mehr" an Haus.
    Daher habe ich ja auch versucht mal mit einer groben Formel diese Gegenrechnung darzustellen.
     
  9. Kalle88

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    Stimmt auch wieder - ganz vergessen :D Ich hab nichts gesagt, du hast Recht.
     
  10. bauexix

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    Dies nun hinzunehmend, lässt sich also tatsächlich sagen, dass ein Architektenhaus am Ende soviel kostet, wie ein 08/15-Haus "von der Stange" ? - oder sogar noch günstiger sein kann ??
     
  11. dimitri

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    Es ist zumindest Möglich, wir haben es ja selbst erlebt. Beim Bau kommt es nicht nur auf die Kosten an, die durch die Ausführung der Gewerke entstehen.
    Am Anfang denkt man sich natürlich, dass hier die tausender nur so rausflutschen für die Planung, Ausschreibungen, Detailplanung, Bauüberwachung etc. etc. und es doch Häuser gibt, die viel billiger sind - also auf dem Papier :D

    Der Unterschied fängt schon mal in der Planung an. Bei einem Archi dauert die Erstellung der Eingabeplanung und alles was so drumherum dazugehört so lange wie es eben dauert. Das ging bei uns über einen Zeitraum von ca. 2 Monaten mit ungefähr 25 "Präsenzstunden" (um es mal so zu nennen). Danach hatten wir einen Grundriss, der um 20qm kleiner (wir kommen auf Kosten von ca. 2000€/m2) war als unser Selfmade Grundriss und noch besser durchdacht war. Daneben auch eine (wie sich jetzt herausgestellt hat) ziemlich genaue Kostenschätzung, die ganzen Berechnungen für die Bank und natürlich die Baugnehmigung (mit einigen Befreiungen) die aber durch "unseren" Mann schon vorab beim Kreisbauamt und der Gemeinde abgesprochen waren.

    Durch das Erstellen der LV und die Angebotseinholung hatten wir einen Preisunterschied von ca. 40Tsd Euro zwischen dem günstigsten und teuersten Anbieter (alles etablierte Handwerksbetriebe aus der Region für die auch entsprechende Erfahrungswerte bestanden).

    Das wichtigste war dann aber der eigentliche Bauablauf. Die ca. 100 Termine auf der Baustelle die Thomas erwähnte kann ich schon nachvollziehen. Man bekommt das als Bauherr nur so am Rande mit (hauptsächlich im Urlaub) wenn man merkt, wie oft der Kollege überall seine Nase reingesteckt hat ;). Wir selbst waren vergleichsweise selten auf der Baustelle, hauptsächlich Abends um den Fortschritt für uns photographisch festzuhalten, aber ansonsten mussten wir da wenig machen. War eine recht entspannte Zeit, jetzt nach dem Einzug ist mehr zu tun...

    Nach ziemlich genau 6 Monaten war dann auch alles erfolgreich abgeschlossen. Das kann natürlich auch so mit einem guten GÜ/BT laufen - keine Frage. Hier im Forum sind die meisten Beiträge aber genau von solchen Baustellen. Und wenn ich dann zu meinem GÜ/BT Bau noch einen eigenen Sachverständigen nehmen muss - naja dann kann ich auch gleich einen Archi für alles buchen.
    Ich würd immer wieder so bauen und bin überzeugt davon, dass man mit dieser Vorgehensweise (im Regelfall) die meiste Leistung für sein Geld erhält. Billig baut man damit nicht aber etwas das den Preis wert ist.
    Vom "Steuersparmodell" ;) BT halte ich nach wie vor überhaupt nix.
     
  12. #351 Der Bauamateur, 24.11.2015
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    Es ist auch kein Steuersparmodell. Es kann Kosten sparen, muss aber nicht. Mir ging es im Grunde nur darum, dass die Abwägung der Kostenvor- bzw. Nachteile zwischen Umsatzsteuer und Grunderwerbsteuer nicht immer zum gleichen Ergebnis führt, sondern je nach den Umständen des Einzelfalles so oder so ausfallen kann. :)

    Am Ende ist es auch immer eine Frage der Verhandlung und der Marktlage, worauf sich die Parteien einigen können. Ich warne nur davor, den Bauträger pauschal als teurer abzustempeln. Es kann eben durchaus sein, dass er auf Grund der dargestellten Kostenstruktur die gleiche Leistung günstiger anbieten kann.
     
  13. bauexix

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    Das hört sich tatsächlich günstig an, selbst für uns hier in Norddeutschland.
    Sind 2000.-/qm der Nettopreis?
    Wann habt Ihr gebaut?

    Hier bieten die großen GÜ/GU ihre Häuser für 1100.- - 1500.- pro qm an, allerdings ohne Sonderwünsche.
     
  14. dimitri

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    Nein, 2000€ brutto. Normale bis gehobene Austattung.
    Die größten Unterschiede waren beim Rohbau. 123Tsd vs. 142Tsd Euro bei gleichem LV.

    Der Bau ist grade fertig geworden. Einzug war vor zwei Wochen.

    PS: Eigentlich ist der qm Preis etwas niedriger, hab versehentlich die kompletten Baukosten inkl. Garage auf die 184qm Wohnfläche umgelegt. Garage dürfte summa summarum 50Tsd ausgemacht haben, dann knapp 1700€/qm Wohnfläche.
     
  15. bauexix

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    Was ist davon zu halten, mit einem Architekten auf Honorarbasis abzurechnen (je Stunde)?
    Besteht dann ebenfalls die Haftung etc.?
     
  16. dimitri

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    Was sollte das bringen? Davon abgesehen ist die HOAI verpflichtend.
     
  17. bauexix

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    Z. B. könnte der Bauherr mit 1 - 3 (Grundlagenermittlung, Vorplanung, Entwurfsplanung) bereits selbst weitergekommen sein, braucht nun die Einreichung des Bauantrages und die Objektbegleitung. Wenn dann jeder Ortstermin zeitgenau abgerechnet wird, ist dies doch nur fair, oder?
     
  18. dimitri

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    Falscher Ansatz. Wenn du mit Archi baust geht es nicht darum möglichst viel Honorar durch Eigenleistung zu sparen, sondern das Honorar bestmöglich auszunutzen. Und deine eigene Planung solltest zu Hause lassen. Überleg dir lieber was du genau haben willst und überlas ihm dann die Umsetzung. Du wirst genug zu entscheiden haben, lass den Archi seinen Job und mach Du deinen Job als Bauherr.
     
  19. #358 Skeptiker, 24.11.2015
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    Wie soll die seriöse Bearbeitung egal welcher späterer Schritte ohne eigene Grundlagenermittlung als Basis der Einarbeitung möglich sein? Auch die Kosten- und Terminplanung muss mind. geprüft werden. Dem Thema der Einzelbeauftragung widmet sich § 9 HOAI!

    Fair schon, aber schnell auch 'mal deutlich teurer als nach HOAI, jedenfalls bei Bausummen im niedrigen Bereich der HOAI.
     
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  21. Baumal

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    ich unterstelle mal, du hast von LPH 1-3 ebenso viel ahnung, wie ich vom
    kreditgewerbe. nämlich null ahnung.

    was soll der architekt denn dann anfangen, mit deiner "vorleistung"?
     
  22. Micki77

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    bla bla ... welcher Bauherr hat das gleiche Haus einmal mit Architekt und einmal mit GU, GÜ, BT und was weiss ich gebaut? Keiner!!! Entscheide dich für einen und wenn alles gut läuft (was es eh nicht wird) wirst du zurück denken und dich fragen "Hätte ich bloß den anderen genommen!?". ABER mit dem wäre es genauso gut gelaufen ... ganz sicher :irre . Sollte es also bald die Möglichkeit geben das Bauparalleluniversum zu besuchen ... dann weißt du es vielleicht ;)

    Meiner Meinung hat der Architekt mehr Vorteile ... aber beweisen kann ich dir nix. Und es koscht halt wasses koscht :)

    Wichtig ist, daß du den Unterschied verstehst, dann kannst du eine für dich sinnvolle Entschiedung treffen.
     
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