Bauträgerinsolvenz nach dem Kauf

Diskutiere Bauträgerinsolvenz nach dem Kauf im Bauvertrag Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, hier kurz die Situation: eine kleine Reihenhaussiedlung, ca. 40 Häuser, die meisten fertiggestellt vor 2 Jahren und kurz...

  1. Haushase

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    Hallo zusammen,

    hier kurz die Situation:
    eine kleine Reihenhaussiedlung, ca. 40 Häuser, die meisten fertiggestellt vor 2 Jahren und kurz danach verkauft, ein paar aber nicht ganz fertig geworden (Innenausbau fehlt - würde noch ca. 35.000 kosten), wurden lange nicht zum Verkauf angeboten, werden aber jetzt wieder verkauft. Nicht fertig geworden, weil der Bauträger kein Geld mehr hatte, Insolvenz ist aber bis jetzt noch nicht angemeldet, könnte aber laut Makler jede Zeit passieren.

    Die Frage ist: sollte ich so einen nichtfertigen Haus kaufen, und der Bauträger meldet kurz danach Insolvenz an, was kann mir passieren?

    Was ich bis jetzt selber recherchiert habe ist Folgendes:
    im Falle einer Insolvenz hat der Insolvenzverwalter das Recht,
    - den Preis nachzubessern, z.B. noch Geld zu verlangen! oder
    - den Vertrag rückabzuwickeln, d.h. man bekommt den Kaufpreis zurück, alle Kosten wie Maklergebühr, Notarkosten, Gerichtskosten bleiben bei mir (sind ca. 20.000)

    Kann jemand vielleicht diese Gedanken bestätigen bzw. widerlegen?
    Die Häuser werden von einem Makler vertrieben.

    Danke & Gruss
    Euer Haushase
     
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  3. McMusic

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    Wie siehts mit der Gewährleistung nach der Insolvenz aus?
     
  4. Julius

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    Wenn zu realistischem Preis verkauft wurde, warum sollte das einseitig rückabgewickelt werden können oder Nachzahlung verlangt???
     
  5. #4 Olaf (†), 21. Juli 2009
    Olaf (†)

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    Ja,

    InsV kann alle Rechtshandlungen in einem bestimmten Zeitraum vor dem Antrag anfechten, insbesondere dann und auch länger, wenn dem Dritten die Zahlungsunfähigkeit (ist wohl hier der Fall) bekannt war.
    Julius, ganz einfach: Das Geld, was geflossen ist ist sicher wech (ausgegeben vom Schuldner). So hat der InsV die Möglichkeit, das Ding neu zu verklickern und den Erlös der Masse zuzuführen.
     
  6. Eric

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    Bist Du Dir sicher? Auflassungsvormerkung ?

    Anfechten wird der Verwalter auch nicht können, er hat lediglich ein Wahlrecht nach § 103 InsO. Unser Fragesteller bleibt also im schlimmsten Fall auf dem unfertigen Haus sitzen und hat hoffentlich nur so viel an Raten bezahlt, wie das Haus dann Wert ist.

    Möglichkeit wäre vielleicht, das unfertige Haus zu kaufen und selbst fertig zu bauen. Wäre eine unter Hinzuziehung eines Sachverständigen zu klärende Bewertungsfrage.

    Gewährleistungsproblem bei Insolvenz für den fertigen Teil bleibt.

    Eher etwas für Käufer mit sehr viel Bauerfahrung.
     
  7. #6 kalauer71, 22. Juli 2009
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    Wenn das Haus wirklich interessant ist, dann würde ich mir einen Sachverständigen schnappen und mal grob durchrechnen lassen, was denn tatsächlich noch gemacht werden muss und was das kostet. Und ob ggf. durch die lange Zeit wo das Haus unbeheizt und unbewohnt herumgestanden ist evtl. sogar schon Bauschäden aufgetreten sind.
    Fall das passt würde ich mit einem Rechtsanwalt über die Rechtsfolgen einer Insolvenz reden und wie man sich bei der Gestaltung des Kaufvertrags dagegen absichern kann.
    Generell würde ich aber versuchen so ein Haus unter diesen Umständen nicht von der Rechtsform her als Bauträgerhaus laufen zu lassen sondern ein unfertiges Haus mit Grundstück rechtskräftig zu kaufen. Und dann die restlichen Gewerke selbst mit einem Sachverständigen / Architekten o.ä. auszuschreiben und fertigstellen zu lassen.
    So wie ich weiß ist es halt beim Bauträger so, dass der eigentliche Eigentumsübergang erst nach Fertigstellung erfolgt und man ansonsten sein Haus (unabhängig von den Abschlagszahlungen) aus der Insolvenzmasse herausbekommen muss. Bei einem GU/GÜ Vertrag gehört einem von Anfang an alles selbst und man hat "nur" das Risiko, dass man bereits mehr gezahlt hat, als das Ganze bis zum Zeitpunkt X wert ist und man dann im Falle einer Insolvenz die restlichen Leistungen nicht mehr zu dem Preis bekommt wie man noch Geld in der Plaung übrig hat.
     
  8. rudi1106

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    Zahlungen müssen bei einem Bauträgervertrag nach der MaBV abgesichert werden. Bleibt der Bau wegen der Insolvenz stecken, bekommt man - je nach Vertragsgestaltung - entweder die geleisteten Kaufpreiszahlungen zurück oder das Grundstück wird gegen Zahlung eines entsprechenden Kaufpreisanteils übereignet. Der Insolvenzverwalter kann also nur dann noch Geld nachfordern, wenn der Bauträger bereits mehr Leistungen erbracht hat als bezahlt wurden (und keine aufrechenbaren Schadensersatzansprüche bestehen).
     
  9. #8 Olaf (†), 22. Juli 2009
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    He,...

    ihr Anwälte.
    So wie es Haushase geschrieben hat will er keinen BT -Vertrag schließen sondern dem (ehemaligen) BT ein Stück angefangenes Haus abkaufen.
     
  10. #9 Olaf (†), 22. Juli 2009
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    Dazu auch:

    §133 (2) InsO bzw. 132
    Ich werd doch wissen was ich gemacht habe:e_smiley_brille02:
     
  11. Julius

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    Sorry, aber bis zum Nachweis des Gegenteils bezweifle ich Deine Auslegung, daß ein vor Eintritt der Insolvenz oder gar der Stellung des entsprechenden Antrags stattgefundener Verkauf zu marktüblichem Preis eine Handlung zum Nachteil der Gläubiger darstellt.

    Und was soll das sein, was Du gemacht hast?
    Gegen jenen § verstoßen und entsprechend verurteilt worden? Oder wie...?


    Was die Situation des Fragestellers angeht, muß ich Dir hingegen beipflichten.
    Ist doch völlig klar, daß der nen unfertiges Haus samt Grund kaufen will. Mehr nicht.

    Vielleicht kann sich Rudi hierzu nochmals äußern (und zur aufgeworfwenen Grundsatzfrage).
    Soll aber nicht zur kostenpflichtigen Erstberatung ausarten.
     
  12. #11 Olaf (†), 22. Juli 2009
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    Julius,...

    wenn der (zukünftige) Insolvenzschuldner das Geld vereinnahmt und sich damit meinetwegen aus seiner persönlichen Haftung (als Geschäftsführer) gegenüber KK, Finanzamt oder einem Kreditgeber "freikauft", also bezahlt, werden die anderen Gläubiger benachteiligt, da diese in der Insolvenz gleichmäßig befriedigt werden müssen.
     
  13. Julius

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    Schon klar.
    Das gilt aber doch nur, wenn die Insolvenz zu dem Zeitpunkt bereits bestand (und dies dem Käufer zusätzlich bekannt war)?
    Nach der Schilderung ist aber zumindest im Moment genau das (noch) nicht der Fall.
    Was natürlich nicht ausschließt, daß sie die Situation kurzfristig ändern kann.

    Und wie war es in Deinem Fall noch gleich?
     
  14. #13 Olaf (†), 22. Juli 2009
    Olaf (†)

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    Es...

    wird nicht auf die Inso abgestellt, sondern auf die Kenntnis der Zahlungsunfähigkeit bzw. Indizien, die darauf abstellen.
     
  15. #14 Ralf Dühlmeyer, 22. Juli 2009
    Ralf Dühlmeyer

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    @ Julius

    Da sind schon von ganzen Belegschaften 3 Monatsgehälter zurückgefordert worden. :yikes.
    Glücklich war der IV da auch nicht (nett formuliert), aber er hatte keine Lust, für 3 Monatsgehälter von 100 Angestellten haftbar gemacht zu werden.
    Was ich auch verstehen kann.
     
  16. drulli

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    Könnte man sich als Käufer dagegen absichern, indem man das Geld über Notar-Anderkonto laufen lässt, wo es erst nach Eigentumsüberschreibung freigegeben wird?
     
  17. #16 Olaf (†), 22. Juli 2009
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    Olaf (†)

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    Nö,

    so richtig nicht - es bleibt ja auch in dem Falle dabei, dass das geld gegebenenfalls in "falsche" Hände gerät.
     
  18. rudi1106

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    Sorry, da hab ich mir wohl was falsches zusammengereimt.
     
  19. Eric

    Eric

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    Wo soll das stehen. Kann ich aus Beitrag #1 nicht erkennen. Der Fragesteller muß diesen Punkt klarstellen!

    Was hast Du gemacht und war es auch richtig?

    Deine Ausführungen zur InsO sind nicht richtig.

    § 132 InsO setzt u.a. positive Kenntnis von der Zahlungsunfähigkeit des BT voraus. Hat der Fragesteller nicht.

    Bei § 133 InsO sind die Hürden für die Anfechtung noch höher ( vorsätzliche Benachteiligung der Gläubiger des Gemeinschuldners, bei einem Kauf zum oder annähernd zum Verkehrswert schon objektiv nicht vorstellbar ).

    Der von Dir zitierte § 133 Abs. 2 InsO setzt ein Geschäft des Gemeinschuldners mit einer nahestehenden Person iSd § 138 InsO voraus, also Ehegatte, Lebenpartner, Verwandte usw. Durch den Kauf wird der Fragesteller nicht Lebenspartner usw. des BT im Rechtsinne, faktisch kanns beim Bau allerdings schon mal zur " Lebenspartnerschaft " kommen.

    Aber was machst Du Dir einen Kopf? Darüber muß der Notar belehren, wenn es denn zum Kauf kommen sollte. Fragesteller muß ihn lediglich darauf hinweisen, daß er insoweit Befürchtungen hat, er sich aber im Insolvenzrecht nicht auskennt.
     
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  21. #19 Olaf (†), 22. Juli 2009
    Olaf (†)

    Olaf (†)

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    Eric hat...

    recht, (1) nicht (2):mauer

    Und das er keine positive Kenntnis von der drohenden Zahlungsunfähigkeit hat kann man ja wohl nach seinem Beitrag beileibe nicht behaupten, ebenso ist doch klar formuliert, dass er eine angefangene Hütte als Objekt kaufen will.
     
  22. rudi1106

    rudi1106

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    War da nicht bei §§ 132 und 133 InsO noch irgendwas mit unmittelbarer Gläubigerbenachteiligung? Die kann ich hier bis jetzt noch nicht so erkennen.
     
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