Bedeutung "WU-Keller nach..." / Konsequenzen

Hallo liebes Forum,

wir finden euren Support unglaublich wertvoll und bedanken uns vorab vielmals für jeglichen Input zu unserem Fall. Zum Glück gibt es euch und diese tolle Plattform.

Hintergrund zu unserem Bauvorhaben:
- Neubau zur Doppelhaushälfte
- Es liegt ein BGB Bauvertrag vor
- Bodengutachten:

• geringdurchlässiger Böden (hier z.B. tonige verwitterte Lagen und dichter Fels)
• Wassereinwirkungsklasse W2.1-E gemäß DIN 18533-1 (Abdichtung gegen mäßig drückendes Wasser mit einer rechnerischen Aufstauhöhe von max. 3 m, hier entsprechend GOK – Niveau)

- Baufortschritt: Rohbau (demnächst müssen die OG Deckenelemente angebracht werden, etc) Baugrube ist noch nicht verfüllt.

- Vor 3 Wochen wurde von unserer Seite ein Baustopp angeordnet, da unser Anwalt unseren Bauunternehmer zur Mängelbeseitigung aufgefordert hat. Heute ist die Frist abgelaufen. Wir haben keinerlei Rückmeldung vom GÜ erhalten.

Unsere Absicht:
Wir haben keinerlei Kraft mehr mit diesem Unternehmen weiter zu machen, da eine mangelfreie Fertigstellung des Hauses zum Liefertermin nicht mehr zumutbar ist. Daher stehen wir kurz davor aus wichtigem Grund zu kündigen.

Aktueller Stand / Bauzustand, Mängel

• Mitte April 2024 hat unser Bausachverständiger den IST-Zustand auf underer Baustelle bewertet, da wir mit der mangelhaften Planungsleistung des GÜs bis dahin sehr unzufrieden waren. Wir haben vermutet, dass auch bei weiteren Themen, die wir als Laie nicht bewerten können, mangelhaft gearbeitet wurde. Unsere Vermutung wurde bestätigt.

Folgende Mängel bzw Vertragsverstöße liegen aktuell vor:

• 1) Falsche Keller-Konstruktion liegt vor (Schwarze Wanne statt WU-Keller bzw. Weiße Wanne) Laut Aussage des Rohbauers wurde in der horizontalen Fuge Fugenblech verwendet, jedoch wurden die vertikalen Fugen lediglich mit Bitumen versehen. Die gesamte Kellerwand hat eine 2lagige schwarze PMBC Bitumen-Beschichtung erhalten (Keine Korrektur ohne Rückbau möglich)

• 2) Verwendung von Bauschaum in den Vertikalfugen der WU-Fertigteile (Foto-Nachweis)

• 3) Falscher Hersteller Kellerfenster & Lichtschächte (Hersteller A statt Hersteller B) + falsches Modell (nicht druckwasserdicht statt druckwasserdicht) Trotz anwaltlichem Schreiben wurden die falschen Lichtschächte vor kurzem angebracht.

• 4) Fehlerhafte Rohbaumaße, die ohne Rückbau nicht korrigiert werden können (Abweichung außerhalb der Toleranz nach DIN 18202, Innere Hauslänge: 4cm zu lang, Lichte Breite Treppenhaus 3cm zu kurz, Lichte Tiefe Treppenhaus: 10cm zu kurz)

• 5) Lüftungskanäle wurden nicht wie im Bauvertrag dokumentiert in Rohdecke einbetoniert (keine Korrektur ohne Rückbau möglich)

• 6) Fehlerhafte Ausführung der Decken-LED-Spot-Auslässe (Anzahl fehlerhaft, Positionierung fehlerhaft) (Mangelbeseitigung mit hohem Aufwand und Risiko verbunden, da man für die nachträgliche Bohrung von Spot-Auslässen genau wissen muss, ob innerhalb der Decke an den geplanten Positionen Eisen verläuft. Sofern man durch Eisen bohren würde, würde man die Statik schwächen, was nicht zulässig ist. Ein Eisen-Detektor wäre notwendig, was teuer ist.

• 7) Fehlerhafte lichte Raumhöhe nach Ausführungsplanung (3cm Unterschied)

• 8) Unzulässige Abschlagzahlung, Nicht fertiggestellte Leistungen werden regelmäßig in Form von Teilbeträgen in Rechnung gestellt ohne rechnungsbegründende Anlagen

• Weitere Themen, die zum vollständigen Vertrauensverlust geführt haben:
  • Zahlreiche Planunungsfehler, die wir bis bis Kurzem als Auftraggeber mühsam korrigieren lassen mussten. Gewerke haben falsche Ausführungspläne erhalten, die ein Eingreifen und eine Korrektur notwendig gemacht hat
  • Regelmäßig wird entgegen Bauvertrag gearbeitet
  • Arbeitseinstellung / Baustopp (2 Wochen) seitens Nachunternehmer, weil sie durch unseren GÜ nicht bezahlt wurden, Verdacht auf Insolvenz
  • Verstoß gegen die bauvertragliche Kooperationspflicht (Sowohl auf unser anwaltliches Schreiben zum Unterlassen der unrechtmäßigen Teilzahlungen als auch auf das anwaltliche Schreiben zur Mängelbeseitigung innerhalb 3 Wochen wurde nicht reagiert, die angefragten Nachweise zur Keller-Konstruktion wurden nicht eingereicht)

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Bei folgenden 2 Fragen würden wir uns über eure Unterstützung sehr freuen, wir blicken hier nicht mehr durch:

1) Kellerkonstruktion:
In unserem Bauvertrag steht unter dem Kapitel "Kellergeschoss" folgendes drin:
"Der Keller wird als WU-Keller nach DIN erstellt. Beton-Fertigteile aus WU-Beton. Tragende Innenwände in..."
Unser Sachverständige hat unter dem WU-Keller ganz klar die weisse Wanne verstanden und hat diese auch als Basis für die Abweichung in seinem Bericht verwendet. Dazu hat er um weitere Nachweise wie z.B. WU-Konzept, Betonprotokolle, Fugenbleche, Herstellungsprotokoll Bitumen-Schichtdicke, etc. erbeten.
Einen WU-Keller nach DIN gibt es nicht, sondern nach der WU-Richtlinie sagt er. Zudem gibt die DIN18533 vor, dass sie bei Bauwerken aus WU-Beton nicht anzuwenden ist.

2,5 Monate vor Vertragsunterzeichnung wurde mir klar und deutlich in einer Mail vom Bauunternehmer zugesichert, dass eine weisse Wanne nach WU-Richtlinie verbaut wird und Stöße zusätzlich mit Bitumen verspachtelt werden. Kurz vor Vertragsunterzeichnung wurde der Hinweis "WU Keller nach DIN" in die Bau und Ausstattungsbeschreibung hinzugefügt, da die Bezeichnung "weisse Wanne" laut GÜ vom Wording her nicht korrekt wäre. Wir haben leider dieser Aussage geglaubt und mit diesem Wording den Bauvertrag unterzeichnet.

Wir haben jedoch den Hinweis bekommen, dass der Begriff "WU-Keller" vor Gericht nicht immer automatisch mit einer weißen Wanne gleich gesetzt werden könnte.

Frage:

1.1 Wie bewertet Ihr diesen Fall bzw wie würdet ihr den Satz "WU-Keller nach DIN" deuten ?
Nach DIN gibt es keinen WU-Keller, daher ist es doch selbstverständlich, dass wir als Auftraggeber von der WU-Richtlinie ausgehen, genau wie unser Sachverständiger oder ?

1.2 Ich kann ja auch andersherum fragen: Woher nimmt sich der Bauunternehmer das Recht eine Kombination aus PMBC und WU-Beton als WU-Keller nach DIN zu bezeichnen, in welcher Norm steht das ?

Jeglicher Input wäre uns wichtig. Für unseren Sachverständigen ist die Sache eigentlich ganz klar, jedoch müsse laut unserem Anwalt geprüft werden ob dieser Satz im Bauvertrag Spielraum zulässt.

Wir wurden ganz klar verarscht und müssen jetzt nachweisen, was eigtl vereinbart wurde. Ein glasklarer vorvertraglicher Nachweis liegt hier in Form einer Mail vor, was eine fehlerhafte Interpretation des WU-Kellers unmöglich macht.

1.3 Könnte dieser Nachweis vor Gericht helfen ?

2) Kündigung aus wichtigem Grund
Frage:
2.1 Wie würdet ihr die Erfolgschancen zum wichtigen Grund bewerten auf Basis der oben genannten Mängel und Probleme ?
Es liegen sehr viele Mängel vor, die ohne Rückbau nicht zu beheben sind.
Auf Forderung zur Mängelbeseitigung wurde nicht reagiert. Punkt.
Auch funktional werden wir mit der schwarzen Wanne ein Leben lang einen Nachteil erleben, weil jegliche Reparaturmaßnahmen mit einem hohen Aufwand verbunden sind (Verschleiss am PMBC mit der Zeit könnte zu Undichtigkeiten führen, teures Ausgraben um das Haus herum wäre notwendig inkl. Entfernung einer Garage möglicherweise etc.)

2.2 Kann man anhand der geschilderten Infos einen DIN-Verstoß und einen Verstoß gegen die anerkannte Regel der Technik feststellen ?

So mehr wir uns in das Thema reinlesen (Foren, Urteile, Anwälte, Sachverständige, etc.) umso verwirrter sind wir am Ende. Wir verstehen nur noch Bahnhof ehrlich gesagt

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Vielen Dank vorab,

Andre

 

Hallo Fabian, vielen Dank für deine Rückmeldung

Mit Ersatzvornahme verstehen wir den vollständigen Abriss inkl. Entsorgung und Neuerrichtung des Rohbaus bis zum aktuellen Stand (Keller WW, EG Wände, EG Decke, OG Wände), richtig ?

Ersatzvornahme durch uns Bauherren:

Da diese Kosten zunächst von unserer Seite getragen werden müssten und dieses Geld einfach nicht da ist, konnten wir diese Option leider nicht verfolgen.
Wir können lediglich die restlichen Arbeiten ab Stand heute für die Fertigstellung finanzieren mit der Restkreditsumme.

Ersatzvornahme durch Bauunternehmer:

Die BGB 637 sagt hierzu:

"(3) Der Besteller kann von dem Unternehmer für die zur Beseitigung des Mangels erforderlichen Aufwendungen Vorschuss verlangen."

Mit "Verlangen" vermute ich ein anwaltliches Schreiben an den Bauunternehmer. Was passiert wenn er erneut nicht reagiert ? Läuft es dann auf eine Klage mit anschließendem langwierigen Verfahren zu ?

 

Hallo SIL, danke für deine Rückmeldung.
Ich vermute, dass wir hier über folgendes Urteil sprechen: OLG Schleswig, Urteil vom 28.03.2013, Az.: 3 O 44/12
In diesem Fall jedoch stand im Bauvertrag lediglich folgendes drin "Kelleraußenwände als “Stahlbetonwände in wasserundurchlässigem Beton B 35". Kein weiterer Hinweis, was für eine Kellerkonstruktion gebaut werden soll.
In unserem Bauvertrag hingegen ist ausdrücklich der "WU-Keller" zusätzlich aufgeführt.
Daher frage ich mich, ob man das Urteil auf unser Vorhaben beziehen kann.

Bzgl. Mängel 3,5,8 gebe ich dir vollkommen recht, unser Anwalt ist jedoch immer noch kritisch bzgl. der Aussage, dass sie einen wichtigen Grund rechtfertigen.
Gerade Punkt 8 ist ein Skandal, wir haben Ende 2023 eine dubiose Rechnung für eine Teilzahlung der Position "Fertigstellung Rohinstallation Heizung/Sanitär" erhalten, obwohl es noch viel zu früh dafür war, der Keller wurde zu diesem Zeitpunkt gebaut. Der Hausbauer meinte er müsste die Wärmepumpe jetzt einlagern lassen. Wir waren leider naiv und haben die Rechnung beglichen (ca. 16.000 €)
Bis heute haben wir keine Ahnung, ob die WP wirklich gekauft wurde und falls ja wo sie liegt.
Erneut liegt hier eine Vertragsverletzung vor, denn dort steht unter dem Zahlungsplan "Von diesen Raten können nach entsprechendem Bautenstand auch Abschlagzahlungen angefordert werden". Der Bautenstand hat diese Zahlung nicht gerechtfertigt, auch wenn sie gerechtfertigt wäre, müsste das der GÜ mit rechnungsbegründenden Anlagen belegen.

Mit diesen Betrügern möchten wir nicht mehr weiterbauen, da die Vertrauensbasis komplett zerstört ist.
Wir möchten so schnell wie möglich aus dem Bauvertrag raus und den Rest mit Einzelvergabe fertigstellen.
Auf den Worst Case sind wir vorbereitet (sofern der Richter, aus welchem Grund auch immer, trotz der oben genannten Tatsachen den wichtigen Grund nicht akzeptiert und wir eine Entschädigung bzgl. der freien Kündigung + Gerichts- und Anwaltskosten zahlen müssen)

Bodengutachten: Kannst du mir kurz sagen, welche Info du genau bzgl. der Gründungsempfehlung brauchst, dann kann ich sie dir bereitstellen. Sonst wird es zu umfangreich.

 

Verstehe, bzgl. Rückbau sieht es unser Sachverständiger ähnlich, er hält einen Rückbau für nicht notwendig, wenn die Alternativabdichtung korrekt ausgeführt wurde. Sofern die Mindesttrockenschichtdicke eingehalten wird, wird auch diese Form der Abdichtung funktionieren. Aber genau diesen Nachweis haben wir bis heute nicht vorliegen.

Auch er hält eine Wertminderung (Schwarze Wanne statt WU-Keller/Weiße Wanne) für sinnvoll, zumal er deutlich betont hat, dass die schwarze Wanne einen wesentlichen Nachteil besitzt, was zukünftige Ausbesserungen angeht. Er sagt, das muss bei der Minderung und bei der Beanspruchung der Gewährleistung ebenfalls geltend gemacht werden.

Hallo Hanghaus, muss mich hier korrigieren, der GÜ wurde lediglich informiert, dass wir die Baugrube nicht verschließen lassen werden, da sie die Mängel beseitigen müssen. Eine Baustopp-Erteilung gab es nicht im Schreiben, kann aber so gedeutet werden, da ohne gefüllte Grube kein Gerüst für die Folgearbeiten aufgebaut werden kann.
Laut unserem Anwalt ist die Mängelrüge der erste Schritt, wie man in unserem Fall vorgehen muss.
Daher hat er auch diesen Schritt wahrgenommen und vor 3 Wochen ein Schreiben an den GÜ versandt.

Wir werden es drauf ankommen lassen und aus wichtigem Grund kündigen.
Unseren Anspruch auf Wertminderung werden wir parallel verfolgen.
Geplant ist, dass im finalen Termin am Grundstück "Abnahme der erbrachten Leistungen" eine stichprobenartige Schichtdicken-Kontrolle am Bitumen durch unseren Bausachverständigen vorgenommen wird. Zuvor müssten 1-2 Dämmplatten entfernt werden.
Auf diese Weise hätten wir zumindest einen Nachweis, dass die Alternativabdichtung OK ist bevor weiter weiter machen.
Falls es nicht OK ist, muss seitens GÜ nachgebessert werden.