Berechnung der Wohnfläche

Diskutiere Berechnung der Wohnfläche im Bauphysik allgemein Forum im Bereich Bauphysik; Hallo liebe Gemeinde, dies ist mein erster Thread und ich hoffe, er ist hier richtig... Also, ich beabsichtige mir ein Schlüsselfertiges...

  1. stingray_1

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    Hallo liebe Gemeinde,

    dies ist mein erster Thread und ich hoffe, er ist hier richtig...

    Also,

    ich beabsichtige mir ein Schlüsselfertiges Massivhaus in Schleswig Holstein zu kaufen.


    In einem Angebot eines Bauträgers steht folgendes...


    "Massivhaus mit 115 m2 nach WoFLV."


    Im Internet habe ich zwar schon gesucht, auch was gefunden, aber ich bin halt noch nicht
    so fit in diesen Dingen um das richtig zu interpretieren.


    Als Begriff kenne ich noch "II BV". Ich bin der Meinung, 115 m2 nach II BV sind auch 115m2 Wohnfläche.
    Dann gibt's doch noch etwas mit Berechnung nach "DIN" ???.


    Bedeutet der Satz in meinem Angebot nun Berechnung nach "II BV" oder "DIN" oder, oder ???

    Wieviel m2 Wohnfläche würde ich denn nun bekommen...???

    Wer weiß mehr ???




    Gruß Stingray_1
     
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  3. Bruno

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    Die WoFlV ist die seit 2004 geltende "Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche". Sie enthält die einzige gesetzliche Definition für Wohnfläche. Bis Ende 2003 war die Berechnung in der II. Berechnungsverordnung geregelt. Die DIN 277 "Grundflächen und Rauminhalte" enthält eine andere Systematik der Berechnung und kennt nur Nutzflächen. Der Begriff Wohnfläche kommt in der DIN 277 nicht vor.

    Die wesentlichen Unterschiede:

    Nach der II. BV konnte auch nach Rohbaumaßen gerechnet werden. Vom Ergebnis wurden dann pauschal 3% für Putz abgezogen. Nach WoFlV dürfen nur noch Fertigmaße zur Berechnung herangezogen werden. Kleine Unterschiede gibt es bei der Anrechnung von Balkonen und Terrassen. Erstmals können Terrassen zu einem Viertel als Wohnfläche ausgewiesen werden. Treppen zählen nach wie vor nicht zur Wohnfläche. Sowohl bei der II. BV als auch der WoFlV werden Dachschrägen unter 1 m gar nicht, zwischen 1 und 2 m Höhe zur Hälfte angerechnet.

    Anders die DIN 277: Dort zählen Treppen zur Nutzfläche. Generell werden Grundflächen erfasst. Dachschrägen von 0 bis 1,50 m Höhe sind getrennt auszuweisen, aber nicht zu halbieren. Eine Berechnung nach DIN 277 liefert daher wesentlich größere Flächen.

    http://www.koelner-hausundgrund.de/topthema/artikel/topthema/wohnflaechenberechnung.htm
    http://www.glossar.de/glossar/z_din277.htm
     
  4. lakra-man

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  5. stingray_1

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    Hui,

    soviel Fachwissen für mich als Laie... :D

    Wieviel m2 von meinen 115 m2 ich haben würde
    hab ich leider immer noch nicht kapiert... :irre


    Könnt Ihr (oder einer von Euch) mir nicht schreiben,

    "JA Du bekommst (hast) 115 m2
    oder
    NEIN nach WoFLV mußt Du von Deinen 115 m2 xx % ODER xx m2 abziehen... "



    Gruß Stingray_1
     
  6. Bruno

    Bruno

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    Du bekommst 115 m2 Bodenfläche im Haus, wenn keine Terrasse mitberechnet wurde. Dazu müsste man die Pläne sehen.

    Du bekommst mehr als 115 m2 Bodenfläche, wenn Dachräume mit Schräge dabei sind.
     
  7. Eric

    Eric

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    Ich würde es anders formulieren:

    Der BT wirbt damit, daß das Haus 115 m² Wohnfläche, berechnet nach der neuen WoFLV, haben wird. Ob das Haus dann auch diese WFl hat, steht bei manchem BT dann auf einem anderen Blatt. Dagegen schützt nur: Vereinbarung der Wfl im Kaufvertrag und bei Zweifeln später nachmessen.

    @Bruno: Es gibt ganz erhebliche Unterschiede bei der Anrechnung von Balkonen usw. Denn diese konnten - also freies Ermessen des Bauherrn ! - nach der II. BV bis zu 1/2 angerechnet werden. Jetzt " in der Regel " nur noch zu 1/4 und nur im begründeten Ausnahmefall " höchstens zur Hälfte " > entscheidentes Kriterium: Wohnqualität des Balkons usw.

    DIN 277 hat für die Wohnflächenberechnung nie eine Rolle gespielt. Streit in der Rspr. ging ausschließlich darum, ob im frei finanzierten Wohnungsbau die DIN 283 oder die II. BV für die Wohnflächenberechnung heranzuziehen ist. War aber in der Regel unerheblich, da Abweichungen nur für DG.
     
  8. stingray_1

    stingray_1

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    Wie kann ich Euch nur klar machen was ich wissen möchte... :fleen

    Daß Haus soll 11/2 geschossig werden.


    EG: 65,5 m2
    DG: 49,5 m2


    Also, ich bin/war der Meinung, daß Dachschrägen unterhalb einer
    bestimmten Höhe NICHT als Wohnfläche gemessen werden dürfen...

    Das hat der Bauträger ja auch nicht gemacht sonst hätte ich ja
    annähernd 130 m2, also EG m2 & DG 65 m2.

    Habe ich also 115 m2 "GRUNDFLÄCHE" inklusive der Dachschrägen
    bis in den letzen Winkel ODER habe ich 115 m2 als "WOHNFLÄCHE"...


    Bei einem Bauträger steht folgendes...

    Außenmaße 9,60 x 8,50 m
    Wohnfläche nach DIN 123 m2
    (110 m2 nach II. BV)

    Ich denke II. BV bedeutet 110 m2 ist die Wohnfläche ohne, bzw.
    anteilige Dachschrägen... :irre


    Wonach richtet sich denn nun "mein" Angebot wenn dort steht
    115 m2 nach WoFLV...???



    Gruß Stingray

    .
     
  9. Bruno

    Bruno

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    Hallo Eric,

    die Balkonregelung und insbesondere die Intention des Verordnungsgebers sind mir aus der amtlichen Begründung bekannt. Aber so wie ich die Fragestellung einschätze, lohnt sich eine Diskussion darüber, ob die Änderungen bei der Berechnung von Balkonen eher geringer oder erheblicher Natur sind, nicht. Bei einem Häuschen mit Balkon reden wir hier über < 1m2.

    Die DIN 277 spielt im geschäftlichen Verkehr und in der Rechtsprechung durchaus eine Rolle.

    So liefert eine Google-Suche zahlreiche Treffer mit Bauträgerseiten, die "Wohnfläche nach DIN 277" verkaufen.

    Der BGH verwies kürzlich an das Berufungsgericht zurück, weil es an einer Definition für frei finanzierten Wohnraum fehlt und das Berufungsgericht nicht aufgeklärt hat, wie die Parteien den Begriff Wohnfläche verstanden haben. Der BGH hielt es nämlich für "denkbar, als Wohnfläche die reine Grundfläche der Wohnung nach der DIN 277 ... anzusetzen, ohne dabei einen Abzug von Flächen mit einer lichten Höhe unter 2 Meter vorzunehmen" (VIII ZR 44/03).
     
  10. Eric

    Eric

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    Bruno, meinst Du einen größeren Austritt oder einen Balkon? Nach Deinem Beispiel unter 4 m² Grundfläche.

    Im übrigen: So hat das der BGH unter VIII ZR 44/03 nicht entschieden. Kannste nachlesen auf der Internetseite vom BGH unter > Entscheidungen.

    Der Jurist denkt in Kategorien: Regel und Ausnahme.

    Regel laut BGH und im Zweifel: Im freifinanzierten Wohnungsbau gilt für die Wohnflächenberechnung die II. BV. Die DIN 283 wich im entschiedenen Fall nicht ab; deren Geltung konnte der BGH daher dahingestellt lassen.

    Sodann hat der BGH ausgeführt, daß nicht auszuschließen sei, daß die Parteien unter Wohnfläche etwas anderes als die II. BV verstanden haben und sich auf das " andere " geeinigt haben Das andere könne die DIN 277 sein.

    Nur zu der Frage, ob es denn so war und im Wege der Auslegung dann auch so zu gelten hat, wurde die Sache zur weiteren Aufklärung an die untere Instanz zurückverwiesen.

    Ich glaube, wir müssen nicht darüber streiten, daß die DIN 277 mit der Anrechnung von Grundflächen im DG zu 100% etwas für Idioten ist. Wenn´s manche Bauträger früher ( vor Geltung der WoFLV )so gerechnet und den Erwerbern nicht auch so erklärt haben, dann haften sie. Denn auslegen heißt: Wie konnte und durfte der Erklärungsempfänger ( Bauherr, Erwerber, Mieter ) die Erklärung seines Vertragspartners ( Bauträger, Vermieter usw. ) zur Wohnfläche nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen.

    Beweisen muß der Erklärungsempfänger, daß in seinem Bundesland die II. BV Verkehrssitte ist. Ich habe noch keine Entscheidung gelesen, wo es - teilweise nach Einholung von Sachverständigengutachten - anders war. Wer es dann hiervon abweichend verstanden wissen will, muß es seinem Vertragspartner erklären und zwar klar und eindeutig.

    Das ist der Kern dieser und weiterer Entscheidungen des BGH.

    Jetzt kann man ja mal fragen, wann ein BT/Vermieter usw. der DIN 277 jemals Geltung verschaffen soll. Denn die haben doch gerade nicht darüber aufgeklärt, daß für sie auch die Wohnfläche, in der man nur noch herumkriechen oder gebückt laufen kann, auch noch zu 100% Wohnfläche sein soll. Wer so agiert, will in der Regel bescheißen. Damit es nicht auffällt, wird gerade nicht aufgeklärt.
     
  11. Bruno

    Bruno

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    @stingray: du hast 115 m2 Wohnfläche, und zwar nach WoFlV, Schrägen nur anteilig und nicht bis in den letzten Winkel mitgerechnet. Die Bodenfläche, also die Grundfläche nach DIN 277, ist größer.
     
  12. Bruno

    Bruno

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    Hallo Eric,

    ich kenne den Volltext der Entscheidung. Klar ist, dass keinem Bauträger der Nachweis gelingen wird, dass bei Verwendung des Passus "Wohnfläche: 110 m2" die DIN 277 wegen Üblichkeit ins Spiel kommt. Wenn im Vertrag nicht mehr steht, wird das die Vorinstanz schon noch feststellen.

    Für mich hält die Passage in der BGH-Entscheidung aber die Tür Richtung DIN 277 dann offen, wenn im Prospekt steht "Wohnfläche nach DIN 277: 110 m2". Dann kann der bestimmte Berechnungsmodus der DIN 277 für die Grundfläche und ihr Wert als bestimmte Beschaffenheit nicht mehr außer Acht gelassen und damit argumentiert werden, dass etwas Anderes üblich sei.

    Auf die unterschiedlichen Worte Wohnfläche und Grundfläche kommt es m.E. nicht an. Jedenfalls nicht mit der Konsequenz, "Wohnfläche nach DIN 277" sei in sich selbst unsinnig weil es in der DIN 277 keine gäbe und die ganze Passage sei deshalb quasi nicht geschrieben und es müsse die Üblichkeit bemüht werden. So verstehe ich wenigstens den BGH, für den es "denkbar" ist, "als Wohnfläche die ... Grundfläche nach DIN 277 anzusetzen".
     
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  14. Eric

    Eric

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    Stingray: Wenn Du jetzt kaufst, ist die WoFLV zugrunde zu legen.

    In der Schule gabs mal Mengenlehre. Wenn ich es noch richtig in Erinnerung habe:

    Gesamtmenge ist die Grundfläche des Hauses ohne Zubehörräume, z.B. Keller-, Heizungsräume, Waschküchen usw. Diese Grundfläche ist identisch mit der Wfl wenn das Gebäude ein Flachdach hat.

    Wenn aber, wie bei Dir, ein geneigtes Dach vorhanden ist, dann werden von der Grundfläche im DG

    - die Flächen mit einer lichten Höhe unter 1 m überhaupt nicht
    und
    - die Flächen mit einer lichten Höhe von 1 m bis 2 m nur zur Hälfte angerechnet.

    Beim geneigten Dach ist also die Wohnfläche im DG eine Teilmenge von der Grundfläche.

    Ob die Angabe des BT zum DG stimmt, hängt demnach von der Dachneigung ab.

    Ich verstehe immer noch nicht das Poblem: Laß Dir Grundrisse und Schnitt sowie die Wohnflächenberechnung vom BT vorlegen. Im Schnitt siehst Du die 1 und 2 m-Linie.

    Der zweite BT scheint das bereits oben beschriebene Schlitzohr zu sein. Immerhin stellt er DIN ( Welche ? ) und II. BV ( jetzt überholt ) gegenüber. Möglicherweise in der Hoffnung, daß die ahnungslosen Interessenten sich die höheren 123 m² " schön rechnen ". Oder handelt es sich dabei um die Nutzfläche > Wohnfläche + Zubehörräume?
     
  15. Eric

    Eric

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    @Bruno: Stimme Dir zu, wenn der BT auf die Geltung der DIN 277 als Maßstab für die Wohnflächenberechnung klar hingewiesen hat. Frage ist dann nur: Wann ist es den Gerichten im Streitfall klar genug? Also Risiko! Schon Goethe hat gesagt, was bei der " Auslegung " mitunter herauskommt: ... sei frisch und munter ..... und schiebe unter. Unter dem Blickwinkel des " Verbraucherschutzes " fällt dann bei der Auslegung doch wieder mancher auf den Bauch.
     
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