Beschaffenheit gemäß Bebauungsplan Baugrundstück

Diskutiere Beschaffenheit gemäß Bebauungsplan Baugrundstück im Tiefbau Forum im Bereich Neubau; Hallo alle zusammen, nach langem stillen mitlesen, habe ich jetzt auch mal ein paar Fragen die ich hier stellen möchte. Falls das thematisch wo...

  1. idasb

    idasb

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    Hallo alle zusammen,

    nach langem stillen mitlesen, habe ich jetzt auch mal ein paar Fragen die ich hier stellen möchte.
    Falls das thematisch wo anders besser reinpasst, dann bitte entsprechend verschieben.

    Ich interessiere mich für ein Baugrundstück in NRW, welches noch vermessen und hergerichtet werden muss, also noch nicht gekauft ist.

    In dem Bebauungsplan zu dem Baugebiet, steht geschrieben, dass der Baugrund aus stauwasserbeeinflussten Böden aus Lößlehm und Solifluktionsbildungen/Grundmoränenresten über Sandmergelstein besteht.
    Was bedeutet diese Beschaffenheit konkret?

    Bodenarbeiten müssen auf auf die entsprechende Witterung und Bodenfeuchte abgestimmt werden um eine unnötige Bodenverdichtung zu vermeiden.
    Soll hier nur im trockenen Zustand gearbeitet werden?

    Es wird empfohlen den Baugrund objektbezogen zu untersuchen und zu bewerten.
    Wird auf jeden Fall gemacht!



    Kampfmittelbeseitigung:
    Laut der Stellungnahme des Kampfmittelbeseitigungsdienstes keine unmittelbare Kampfmittelbelastung der beantragten Fläche. Wegen erkennbarer Kriegsbeeinflussung (vereinzelte Bombardierung) kann eine Kampfmittelbealstung nicht gänzlich ausgeschlossen werden.
    Folgende Maßnahmen sind erforderlich:

    1. Absuchen der Flächen und Baugruben
    2. Anwendung der TVV KpfMiBesNRW - Baugrundeingriffe auf Flächen mit Kampfmittelverdacht ohne konkrete Gefahr.

    Was für eien Aufwand ist das, wie muss ich mir das als eventueller zukünftiger Bauherr vorstellen?


    Viele Grüsse

    idasb
     
  2. #2 simon84, 17.05.2020
    simon84

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    Das bedeutet Finger weg von dem Grundstück



    Das hier ebenso

    Um mal etwas weiter auszuholen (und vielleicht absichtlich etwas übertrieben):

    Der erste Punkt bedeutet, der Verkäufer des Grundstücks weist dich darauf hin um aus der Haftung zu sein, dass du entweder mit Keller oder EG im Wasser stehen kannst oder der Boden sich so verändern kann, dass dein ganzes Haus Risse bekommt oder wie ein Kartenhaus zusammenfällt, weshalb du mit sauteuren Spezialgründungen rechnen müsstest.

    Der zweite Punkt bedeutet, wenn auf deinem Grundstück eine Bombe gefunden wird zahlst du ganz schnell mal ein paar Zehntausender. Jackpot. Wenn nicht, ebenfalls ein paar Tausender. Da offensichtlich dort gebombt wurde ist die Chance gar nicht mal so schlecht !

    Vergiss es, such weiter.
     
  3. SIL

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    Simon sieht das 'schwarz' ohne Bodengutachten kann das schlecht kommentiert werden, da hier allgemeine Angaben vorhanden sind.

    ça 1000€ rum bei normaler Grundstücksgrösse - bei Auffinden siehe Simon, es gibt noch die Möglichkeit im Kaufvertrag sich einen Vorbehalt einzupflegen, so dass bei Fund die Kosten der Verkäufer trägt, sofern dieser 'mitspielt'.
     
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  4. #4 simon84, 17.05.2020
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    Geht man davon aus der Verkäufer ist die Gemeinde so ist das absolut erfolglos da zu versuchen etwas zu vereinbaren.
    Ohne auf das Grundstück bezogene eigene Bodengutachten geht gar nix, das ist klar, aber warum Geld in ein Gutachten für so ein Problemgrundstück investieren?
    Ist es denn wenigstens 50 oder 100 Tausend Euro billiger als vergleichbare andere Grundstücke ? Falls nein, weitersuchen.
     
  5. Mok

    Mok
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    Willst du im Ruhrgebiet oder Umgebung bauen? Die Beschreibung klingt ganz danach. Simon hat zwar nicht ganz unrecht, aber das ist dort leider der Standard.

    Wie kritisch der Baugrund ist, wird nur durch eine konkrete Untersuchung auf deinem Grundstück festgestellt. Grundsätzlich kann man aber natürlich darauf bauen, sonst wäre das Ruhrgebiet nicht so dicht besiedelt. Du kannst froh sein, dass du wohl nicht auch noch irgendwelche sonderbaren Auffüllungen auf dem Grundstück hast... Ob irgendwelche Sondergründungen nötig sind, lässt sich zum jetzigen Zeitpunkt auch nicht sagen. Positiv stimmt mich die Erwähnung des Sandmergelsteins, was wohl heißt, dass du nur wenig quartäre Überlagerung hast.

    Mit den Witterungsverhältnissen liegst du richtig, das Problem ist aber weniger die Bodenverdichtung, sondern dass der Lösslehm ganz schnell breiig wird, wenn er unter Wassereinfluss mechanisch beansprucht wird.

    Eine derart lautende Einschätzung zu Kampfmitteln bekommst du im Ruhrgebiet für viele Ecken. Die Wahrscheinlichkeit, dass auf dem Grundstück eine Bombe liegt, ist nicht all zu hoch, aber natürlich besteht die Möglichkeit. Welche Untersuchungen nötig sind hängt davon ab, was du baust. Wenn du ohne Tiefgründung und komplizierten Verbau klar kommst, dann wird es wohl mit einer Oberflächendetektion der Baugrube getan sein. Weiteres zu den nötigen Maßnahmen geht aus dem Schreiben des Ordnungsamtes/KBDs hervor. Plane hier möglichst vorausschauend, der Kampfmittelbeseitigungsdienst kommt nicht auf Zuruf am nächsten Tag. Sonst hast du erst mal Stillstand und dein schöner Lößlehm liegt frei (unbedingt auf ordentliche Wasserhaltung achten!).
     
  6. idasb

    idasb

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    Hallo vielen Dank für die ersten Rückmeldungen,

    Ja es ist die Gemeinde welche die Grundstücke zum aktuellen Bodenrichtwert vertreibt. Im Gegensatz zu anderen Anbietern die nach Höchstgebot vertreiben, was gut und gerne 50% Aufschlag bedeutet, wäre es dann wieder günstiger als andere, wobei man auch sagen muss, dass ich seit 5 Jahren suche und nie zum Zuge gekommen bin (Losverfahren, Bieterverfahren, Vergaberichtlinien usw...)

    Ja, es ist mitten im Ruhrgebiet.

    Es gibt auch tatsächlich diese Sonderbaren Auffüllungen, welche aber durch die Gemeinde unter gutachterlicher Aufsicht abgetragen und entsorgt werden, bis auf das ursprüngliche Geländeniveau von ca Jahre 1970, welche dann auch nachgewiesen werden muss. Übrigens Vorraussetzung um die Grundstücke als Baugrundstück zu veräußern.

    Wie bereits geschrieben, dass Grundstück ist noch nicht gekauft, aber ich möchte es unbedingt kaufen und wüsste nur gerne im Vorfeld womit ich es ungefähr zu tun habe.

    Grundstücksgröße beträgt ca. 620m², welche ich zweigeschossig ohne Keller mit den Grundmaßen 11m x 11m bebauen wollte.

    Ich habe noch folgendes zu dem Thema Boden gefunden, vielleicht ist das Aussagekräftiger:

    "Den tieferen Untergrund des Bebauungsplangebiets bilden Schichten des Flöz-führendem Karbon. Diese werden von circa 400 Meter mächtigen Mergeln der Oberkreise überlagert. Zuoberst der natürlichen Schichtenfolge lagert bis zu wenige Meter mächtiger quartärer Löß, der oberflächennah zu Mutterboden umgewandelt ist."

    Ist das der übertriebene Modus, oder tatsächlich erwartbar, wenn ich ohne Keller baue?

    Viele Grüße

    idasb
     
  7. Mok

    Mok
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    Das ist auch aus kampfmitteltechnischer Sicht eine gute Nachricht, da hier entsprechend die gleichen Vorgaben gelten dürften. Sprich, nach Freilegung des Planums hat hier bereits eine Untersuchung zu erfolgen. Das heißt nicht unbedingt, dass du auf Untersuchungen verzichten kannst, aber die Wahrscheinlichkeit, dass du dann noch eine Bombe findest, ist nicht sehr hoch.

    Gibt es denn ein Bodengutachten für das Baugebiet? Also nicht konkret für dein Grundstück, sondern großflächiger? Bisher klingen die Beschreibungen eher nach Auskunft aus der geologischen Karte. Konkrete Aufschlussergebnisse wären hilfreich.
     
  8. idasb

    idasb

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    Hallo zusammen,

    mittlerweile hat such auf dem Grundstück einiges getan. Das Grundstück ist an manchen Stellen bis zu 2m tief abgetragen worden. Die Sondierungen vom Kampfmittelräumdienst sind auch durchgeführt worden.
    Die Ergebnisse stehen aber noch aus.
    Laut Aussage des zuständigen Bauleiters musste in der großen Menge abgetragen werden, da einiges an Müll vergraben war. Für die Erschließung ist geplant dass Grundstück bis minus 30cm unter Geländeoberkante aufzufüllen und zu verdichten. Es soll vor Verkauf auch noch ein Verdichtungsnachweis erbracht werden.

    So nun folgende Bilder, und die Frage, worauf sollte ich noch achten? Es ist ein Haus ohne Keller geplant.
     

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  9. #9 simon84, 12.10.2020
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    das passt nicht zusammen

    und weiterhin:
    das wird ein ordentliches groschengrab !!
     
  10. Mok

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    Warum nicht? Auf Müll wird auch nicht flach gegründet, das macht schon Sinn.

    Wenn ich idasb richtig verstehe, dann läuft bisher alles über die Gemeinde, er kauft das fertig hergerichtete Grundstück dann zum Bodenrichtwert. Wenn das so ist, dann ist das doch wunderbar.

    Hier würde ich darauf achten, dass die bei den 2 m Auffüllung nicht einfach nur ganz oben mit der Lastplatte prüfen. Damit kommst du nicht sehr tief (~ halben Meter). Also entweder lagenweise Verdichtungskontrolle mit der Lastplatte oder Rammsondierung.
     
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  11. #11 simon84, 12.10.2020
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    Naja „viel“ ist ja relativ.

    wenn 1,5 Meter tief Müll entfernt werden muss dann ist doch der halbe aushub für den Keller, so meinte ich das

    ich bin mir nicht ganz sicher ob die Gemeinde das hier kostenlos abwickelt oder ob das Grundstück gekauft ist und das auf die tiefbaukosten Umgewälzt wird ....

    falls ersteres ist das natürlich super :)
     
  12. idasb

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    Grundstück ist noch nicht gekauft.
    Die Arbeiten werden aktuell im Auftrag der Gemeinde durchgeführt.
    Nach Abschluss der Arbeiten wird die U
    unbedenklichkeit des Bodens bzw. Der geamten Massnahme (Bodenaustausch) durch einen Gutachter bestätigt werden. Danach dürfen die Grundstücke erst als Bauland benutzt werden.

    Für das Grundstück muss ich ca. 12% mehr als den aktuellen Bodenrichtwert bezahlen, das stand aber schon vor den ganzen Massnahmen fest.

    Da jetzt ein tragfähiger Boden eingabaut wird, stellen sich mir folgende Fragen:

    Kann ich jetzt grob gesagt einfach die Grund- Abwasserleitungen legen (legen lassen), dann ne Sauberkeitsschicht aus Magerbeton, danach Dämmung, Folie und Bodenplatte aus WU-Beton erstellen lassen?

    Oder ist damit zu rechnen, dass ich wieder Boden abtragen muss.

    Hintergrund der Frage ist, dass ich jetzt noch Einfluss nehmen kann, wie hoch verfüllt wird.

    Wenn ich nichts vorgebe, wird bis 30cm unter GOK vorhandene Straße aufgeschüttet.

    Wären die 30cm unter GOK schon zu hoch, wenn ich meinen fertigen Fußboeen im EG ca. 20 -30cm über Straße haben möchte?
     
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  13. PLeo

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    na DAS kommt jetzt auf deinen geplanten Neubau an....

    Bodenplatte mit/ohne Fundamente? nur auf Bettungspolster? welche Werte muss der Boden für dein Häuschen erreichen?

    Pauschal lässt sich das jetzt nicht beantworten...
     
  14. #14 driver55, 13.10.2020
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    Grundstück noch nicht gekauft aber Haus dafür schon geplant. (So liest sich das jedenfalls...)
     
  15. idasb

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    Richtig gelesen!

    Grundstück ist noch nicht gekauft (hatte ich aber bereits geschrieben) und Haus ist schon in Planung.
    Das hat doch aber mit meinen Fragen zu der konkreten Situation nichts zu tun.

    Soll ich erst nach dem Kauf anfangen zu planen? Das macht doch keinen Sinn.
    Schließlich möchte ich nach der Erschließung so schnell wie möglich anfangen zu bauen, bzw. sehen ob sich meine Vorstellungen umsetzen lassen.

    Wenn es nach mir geht kann es eine tragende Fundamentplatte werden, aber so weit sind wir noch nicht. Nach Fertigstellung des Entwurfs muss der Statiker noch ran.
     
  16. #16 driver55, 13.10.2020
    driver55

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    Stimmt. Aber es hiess doch schon im Mai, "Finger weg!"

    Also ich kaufe Autoreifen und Felgen immer erst, wenn ich weiss, welches Auto es wird.

    Bauen mit Eile ist in den seltensten Fällen von Erfolg gekrönt. 1/2 Jahr mehr oder weniger spielt bei dem Projekt Eigenheim keine Rolle.
    Dazu reichen doch vorab Bebauungsplan und Geländeverlauf-/Schnitt.

    Da kann ich nichts zu sagen.
     
  17. idasb

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    Kurzes Update zum aktuellen Stand!

    Die Arbeiten durch die Stadt sind weitgehend abgeschlossen. Bei dem uns angebotenen Grundstück sind ca. 1,5 - 2 m Boden ausgetauscht worden, da viel Bsuschutt usw. vergraben war. Was für ein Boden genau eingebaut worden ist, kann ich aktuell noch nicht sagen. Das müsste ich im neuen Jahr nachfragen.

    Habe nun von einem der zukünftigen Nachbarn ein Bodengutachten bekommen, welches für die anzulegenden Stichstraßen gemacht worden war. Da sind natürlich keine Angaben für eine Gründung eines Hauses drin.

    Die RKS 2 und 3 sind 50 meter und RKS 1 und 4 80 meter von unserem geplanten Grundstück weg.
    Wir werden auf jeden Fall selber auch noch ein Gutachten machen lassen, jedoch erst im neuen Jahr.

    Kann man aus den RKS schon mal eine grobe Richtung erkennen?

    Ps. so wie es aussieht versickert auch auf dem aufgefüllten Boden so gut wie nichts
     

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  18. Mok

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    Die Bohrprofile sehen soweit gut aus. Welche Rammsondierung wurde verwendet? Wenn du willst kannst du mir das Gutachten über PN zuschicken, dann guck ich mal drüber.

    Euer Bodenaustausch sieht echt kacke aus. Da bin ich mal auf die Verdichtungsnachweise gespannt.
     
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