Bestandsimmobilie 1933/1966 - Was ist zu erwarten?

Wenn es aufgehübscht werden soll, dann 750€/qm. Gut modernisiert nicht unter 1.500€/qm. Auf aktuellen Stand bringen werden es dann 2.000€/qm + X. Abzüglich Deiner Eigenleistungen Die könnten Dir doch schon mal sagen, was deren Gewerke kosten. Wenn Heizungsbauer an der Hand, dann einfach einen günstigen Monoblock montieren lassen (ggf. zwei Stück, falls weiterhin als ZFH zu nutzen).

Das, was ich aus und zwischen den Zeilen bei Dir lese, wird die Sanierung auch mit EL gerne den Kaufpreis deutlich überschreiten.

 

Deutlich 6-stellig. Anders ausgedrückt, jetzt weißt Du, warum andere Häuser für 350 weg gehen...

 

Dann stelle ich die Frage: was stellste Dir denn selbst als Kostenrahmen vor? nehmen wir die 210 mal an, minus Grund und Boden 120, dann haste so ungefähr nen Rohbau da stehen. Nehme ich noch Rückbaukosten dazu, haste noch weniger als nen Rohbau.....

 

Es sollten halt zeitlose Vorhänge sein, weil wenn sie die schon jetzt kauft, dann sind die sonst bis zum Einzug wohl nicht mehr modern genug...

Ich kenne "Kämpfer" die sowas gnadenlos über tausende Arbeitsstunden durchzuziehen, die kommen dann relativ günstig weg, Materialkosten zzgl. einiger unvermeidlicher Ärgernisse wie Elektriker für den Zähler, etc...
Der Regelfall ist aber, die Leute überschätzen sich, unterschätzen was es bedeutet tausende Arbeitsstunden "nebenbei" zu leisten, verlieren sich dann noch in unwesentlichen Details und schwanken zwischen grandiosem Pfusch und Überperfektion...

Bei 200m² Wohnfläche und wohl noch 500m² Außenanlagen sind da meiner Meinung nach min 3.000 Laien-Arbeitsstunden anzusetzen, eher deutlich mehr. Dann kommst bei der "Kernsanierung" evtl. mit unter 1500€/m² hin. Lässt alles machen kostet es dich wohl das Doppelte.

Eine Alternative für "Kämpfer" sind übrigens diese "Ausbauhäuser" die manche Fertighaushersteller anbieten. Man tut sich im "Neubau" einfach leichter, da kann man alle Arbeitsschritte schön im Internet nachlesen, es ist oft viel Trockenbau dabei, usw...

 

Na ja, ich bin ja eher der Verfechter für Neubau. 120 qm vernünftig durchgeplant sind besser, als 150 qm verschachtelt. Und Du bist energetisch gleich von Beginn an auf Top-Niveau. Sowas bekommt man heutzutage auch für 2.500 Euro/qm schlüsselfertig hin, ohne einen Handschlag zu machen (im Hausfrauenforum sehen, das manche anders, aber die sind da auch auf einem anderen Stern). Es steht und fällt natürlich mit dem Grundstückspreis. OK, KNX und solche Scherze sind da natürlich nicht mit dabei, aber wenn Du den Elektriker in der Familie hast...

 

Seit wann haben die Baukosten etwas mit den Grundstückskosten zu tun? Klar gibt es leichte Unterschiede, denn sehr hohe Grundstückskosten wie in München bedeuten, dass das Leben insgesamt teurer ist. Aber ob ich auf 600€ oder 200€ Grundstücken bauen, ändert nichts an den Baukosten für den Baukörper.

Aber ja, man kann mit viel Glück 2.500€/qm schlüsselfertig bauen. Dann kann ich aber auch gleich in die Sozialwohnung ziehen, denn mehr bekommt man dafür auch nicht. Keine Rollläden, jedes Zimmer mit den Mindestanforderungen an Elektro (zwei Steckdosen pro Raum?), FBH fällt gerne auch mal raus, Gasheizung, billigste Fliesen/Sanitärausstattung (wobei schlüsselfertig ja auch nicht bedeutet, dass das Haus bezugsfertig ist. Im Normalfall fehlen Malerarbeiten und Bodenbeläge (und schon kommt beim Handwerker die nächste Rechnung, die den qm-Preis schwups um 200€ erhöht...).
Perfektes Grundstück vorausgesetzt, denn die Bodenplatte ist gerne auch mal nicht dabei und/oder es gibt nur minimale Erdarbeiten inklusive. Gerne auch viele Dinge bauseits zu stellen.

 

Ich hab sowas hinter mir - bau neu.

 

Punkt 1: Lesen ist nicht Deine Stärke, oder? Wenn er mit 480.000 hinkommen will, dann ist der entscheidende Kostenfaktor das Grundstück. wenn das nämlich allein schon 250 kostet, kann er das vergessen. Bei 140 pro qm hat er aber gute Chancen das hinzubekommen, erst Recht mit Eigenleistung. Wenn aber Grundstück billig aber das drumherum teuer ist (Erschließung, Gründung usw., wirds auch schon wieder knifflig)

Punkt 2: Du hast keine Ahnung. Du weißt gar nicht was ich mache, aber glaube mir, ich weiß, wovon ich rede. Komm mal von Deinem hohen Roß runter...

 

Wenn Du so qualifiziert arbeitest, wie Du Dich ausdrückst, dann weiß ich ja, was mit Deiner Aussage anzufangen ist...
Du solltest verschiedene Themen voneinander trennen, so dass es erkennbar ist.

Jep. Hab keine Ahnung, was Du machst. Da Du aber auch nichts dazu schreibst, ist es mir auch so was von egal, denn inhaltlich kann man das Posting nicht gebrauchen. Sorry. Vielleicht baust Du Häuser in Rumänien und kommst mit dem Preis hin. Mag so sein. Ich bin seit 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft tätig und das letzte schlüsselfertige Haus ohne Eigenleistungen für den von Dir genannten Preis all in habe ich schon lange nicht mehr gesehen. Außer natürlich in der Werbung mit tollen Lockangeboten...

 

Du hast da ein Objekt der Sorte "muss man Wollen" zur Hand.

Grundsätzlich ist die Sache immer abzuwägen, dass vergleichbarer Wohnraum auf aktuellem Stand wahrscheinlich günstiger ist als Bestand+Sanierung.
Daher gilt es, die immateriellen Aspekte und die Materiellen/technischen Risiken gegeneinander abzuwägen.

Immateriell wäre:
- Standort: Ist das Haus so gelegen, dass es mit einem Neubau in der nächsten Parzelle nicht aufzuwiegen ist?
- Bevorzugung von "Altem Stein" gegenüber modernem leichtbau

Materielle Risiken und Technik:
- Rechne mit einer Sanierung der Elektrik. 1966 ist nicht aktuell, Steckdosen, Kabel, LAN, etc dürfte ziemliches Flickwerk sein
- Eine Sanierung der Wasser/Heizung/Abwasserrohre ist zu empfehlen. Je nach Zustand der 1933-Teile könnte es noch schlimmer/wichtiger werden. Schon allein wegen den Verlusten der Heizungsrohre und den Risiken überalterter Leitungen sollte man diese Arbeit nicht sparen.
- Wohngifte in Form von PAK, Asbest etc sind zu erwarten. Arbeite also mit PSA und Verstand, wenn du was auseinander reisst
- Dokumentation und Normgerechtes Verlegen der Leitungen dürfte Glückssache sein
-> Für einen Guten Start in dieses Projekt solltest du also mit Grobem eingriff vorgehen und kein Stückwerk.
-> Besser einmal Kernsanieren als ewig im Bau leben. Es sei denn, du magst es so und kannst dich damit arrangieren
-> Sieh das ganze als Chance, das Haus so zu gestalten wie du willst.

Technik:
Für eine sinnvolle Energieeffizienz geht nichts an drei Maßnahmen vorbei
- Dach dämmen (von innen möglich? Sieht gut aus auf dem Plan)
- Fenster und Türen modernisieren/ersetzen
- Wärmedämmung auf der Fassade
zusätzlich:
- Dämmung des Kellers

Erst dann hast du den Primärenergiebedarf gut genug gedrückt, dass du mit einer sparsameren Heizung (oder dem Bestandskessel im Sparbetrieb) zurecht kommst. Energiekosten sind ein Sargnagel bei einem Haus dieser Größe.

Die Wohnfläche und der Schnitt erlaubt es dir, das Projekt Schrittweise und mit viel Eigenleistung vorzugehen. Viele "DIY"-Projekte in dieser Form arbeiten von oben nach unten, also zuerst oben einen Wohnraum modernisieren, dann nach unten hin die unteren Räume bezugsfertig kriegen. Das ist aber eine Lebensentscheidung, die dich ein paar Jahre begleiten wird.

 

Als Zusatz warum ich nie wieder sanieren würde:
Du bist an die Gegebenheiten gebunden. Viel an der Raumaufteilung kann man wahrscheinlich nicht ändern.
Wenn man sich damit arrangieren mag ist das ja okay, aber Kompromissbereit muss man schon sein.

 

Das ist ein Problem, aber auch eine Chance. Sowas fällt unter den immateriellen Part der Investition und den Charme von "altem Stein". Diverse Designs (etwa der Balkon im Rezess) würde man heute kaum so bauen, auch der Keller ist heute eher out.

Es hängt also an der persönlichen Präferenz und Vision, ob man sowas will. Ich persönlich würde dieses Projekt lieber anfassen als einen modernen Bauklotz im Stadtvilla-Stil.

Bei dem persönlichen Hintergrund und den verfügbaren Ressourcen des TE ist es wohl sehr realistisch, dass er damit Erfolg hat.

 

@nordanney , Erfahrung heißt gar nix, man kann auch 30 Jahre alles falsch machen. Wir brauchen auch gar nicht lange diskutieren, nehm ein Haus von z.B. team. Ist auch schon lang und breit im Hausfrauen-Forum drüber gesprochen worden. Gehste auf die Heimseite, suchste nen Bungalow, da kann man nicht mit Wohnfläche lange rumrätseln, wie nu was berechnet wurde. 100,26 qm 195.000 Euro. Inklusive Wärmepumpe und Fundament usw. Nu packste da noch ne KWL rein für 10.000 und den Maler mit 20 oben druff, biste bei 225.000 Euro schlüsselfertig. Bis 250 haste dann noch 25.000 Euro Reserve für die man sich sinnvolles oder weniger sinnvolles ausdenken kann. Ob man dann noch die zitierten 30 Steckdosen mehr einbaut oder 40 oder 50, fällt sowas von nicht ins Gewicht. Und da stellst Du Dich hin und sagst sozialer Wohnungsbau. Irgendeiner von uns beiden ist da irgendwie falsch davor.

Und ich bau das Ding für den Kurs als Eff 40 (NH) und das auch schon etwas länger als 2 Mai-Monate...

 

Musst halt aufpassen mit den "befreundeten Gewerken", viele Banken wollen Rechnungen sehen, sonst wird die Kohle nicht ausgezahlt...