Bewertung und Information zu Kellerfläche als Gewerbeimmobilie

Gutacher

M.E. keine. Keller ist "nur" Keller ohne weiteren Nutzwert

Ab zum Anwalt und KV rückabwickeln. Sämtliche Kosten zu Lasten des ehemaligen Verkäufers.

Wie kann der Keller genutzt werden? Als Keller. Wer will den Keller als Keller kaufen oder Mieten?
Sachwertverfahren vielleicht T€ 40?
Vergleichwertverfahren: mangels Vergleichsobjekten nicht machbar
Ertragswertverfahren: Mietansatz als reiner Keller/Lager für jemanden, der nicht im OG ein Gewerbe betreibt und das Lager braucht. Vielleicht 3,5€ Miete je qm. Also vielleicht im Ertragswertverfahren dann T€ 30-35.

Vielleicht noch ein paar Abschläge wegen mangelnder Verkäuflichkeit/Nachfrage nach reinem Keller. Dann landest Du vielleicht bei T€ 20.

Das aber alles nur aus dem Bauch raus.

 

Ich sehe grundsätzlich zwei Möglichkeiten, wie es zu dieser Situation gekommen ist: entweder der Verkäufer hat arglistig getäuscht oder der Käufer hat schlicht versäumt, zu prüfen, ob das Objekt seinen Anforderungen genügt.
Im ersten Fall wäre nach entsprechender Beweisführung die Rückabwicklung durchsetzbar, im zweiten Fall heißt es wohl leider "Pech gehabt, nächstes Mal besser aufpassen".

 

Ein Keller kann ja ggf auch als gewerbliche Lagerfläche genutzt werden.
Nur die Bezeichnung „Keller“ oder „Gewerbeimmobilie“ sagt nichts über die konkreten Nutzungsmöglichkeiten aus.
Was sagt das Bauamt dazu?
Ansonsten Anwalt für Baurecht konsultieren

 

Jein. Also wenn ich eine „Gewerbefläche“ kaufe und die dann nicht für den vorgesehenen Zweck nutzen kann, dann ist die für mich schlicht erst einmal vollkommen wertlos. Dass ich die zwangsweise andersweitig verwerten müsste, also zB zum „Kellervermieter“ werden müßte, obwohl ich das nie wollte und nie vor hatte, sehe ich nicht…

Das ist genau der Standpunkt, auf den ich mich da stellen würde, aufgrund der arglistigen Täuschung des Verkäufers, stehe ich mit einem „Keller“ da, der für mich praktisch wertlos ist. Und dann soll der Verkäufer die ganzen Klimmzüge machen und erklären, wieso das falsch ist und was der Keller seiner Meinung nach wert ist. Das ist dann übrigens nur seine Meinung, das kann man ja dann noch immer anders sehen und anders begründen.

Ich setze hier gerade die arglistige Täuschung voraus. In der Situation würde ich nicht einmal dran denken, einen anderen ersten Schritt zu machen als den mit dem Wert von „Null“… Unter der Annahme der arglistigen Täuschung, ist das mit der Wertermittlungsdaten doch alles eher das Problem des Verkäufers, inklusive des Abschlags, den er dir wird bieten müssen, damit Du da überhaupt zustimmst…

 

Schon, nur wird ja deshalb der Umkehrschluß trotzdem nicht richtig, dass bei der „gewerblichen Lagerfläche“ automatisch eine andersartige gewerbliche Nutzung zulässig ist, stimmt einfach nicht.

Übrigens, wenn ich dir eine „Wohnimmobilie“ verkaufen würde, wärst Du dann mit einem Keller der nur zur Nutzung als „nicht gewerbliche Lagerfläche“ geeignet/zugelassen ist einverstanden?

Wieso man in irgendeinem Keller automatisch gewerblich lagern darf und kann (Brandlast, etc.), wäre auch noch erklärungsbedürftig.

 

Das wusstest Du aber schon vor Unterzeichnung des Vertrags. Und im Grundbuch sollte doch auch eine entsprechende Bezeichnung im Bestandsverzeichnis vorhanden sein. Was steht denn dort konkret?

500€/qm abzgl. Abschlägen wegen Alter/Nutzungsmöglichkeiten. Eine alleiniger Keller wird an Dritte nicht bis nur sehr schwer zu verkaufen sein.

7€ für einen Keller, der sich nicht im selben Gebäude befindet, wie Dein Gewerbe? Von mir aus. Dann sind es beim Altbau vielleicht das 6-7-fache der JNKM, also T€ 60-70.

Wenn Dir eine falsche Fläche untergejubelt wurde, dann ausschließlich Rückabwicklung.

 

Dann wirf doch einfach mal den Hut in den Ring, ganz ohne umständliche Berechnungen und „Beweise“…

 

Dann sortiere dorch bitte zunächst einmal die Begriffe und Tatsachen.

Die Begriffe haben nichts miteinander zu tun. Sie bedingen sich nicht und schließen sich auch nicht aus.

Auch diese Informationen sind wirr. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird ja von der Baugenehmigungsbehörde ausgestellt. Dann müsste es dazu auch eine entsprechende Baugenehmigung geben. Was ein wann auch immer gestellter Bauvorbescheid aussagt, ist nahezu irrelevant, weil daraufhin nicht gebaut werden darf. Und "Kellerräume bzw. ZBV-Räume" sind keine genehmigungsfähigen Nutzungsangaben.

Mir scheint, die Recherche bei der Baugenehmigungsbehörde ist sehr lückenhaft. Es muss also zunächst mal darum gehen, die Unterlagen zu vervollständigen, entweder über die Behörde oder den Voreigentümer. Dann kann man über weitere Schritte nachdenken.

 

@DerIngenieur: Wie ist hier der aktuelle Stand? Ich habe ein sehr ähnliches Thema in Hamburg und würde mich gerne einmal dazu austauschen.

Mit freundlichen Grüßen