Bewertung von bewohnbarem Keller

Diskutiere Bewertung von bewohnbarem Keller im Baupreise Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo Bauexperten, habt Ihr Erfahrung mit der Bewertung von bewohnbarem Hobbyraum im Keller? Wir sind in einer Baugemeinschaft und wollen mehrere...

  1. #1 Bauspezi21, 20.01.2020
    Bauspezi21

    Bauspezi21

    Dabei seit:
    20.01.2020
    Beiträge:
    3
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Lehrer
    Ort:
    München
    Hallo Bauexperten,

    habt Ihr Erfahrung mit der Bewertung von bewohnbarem Hobbyraum im Keller?
    Wir sind in einer Baugemeinschaft und wollen mehrere Mehrfamilienhäuser bauen.
    Die Baukosten sollen mit Kostenschlüsseln auf die einzelnen Wohnungseigentümer umgelegt werden wie z.B. der Balkon mit 0,3 pro qm oder Terrasse mit 0,1 pro qm.
    Die Frage ist mit welchem Kostenschlüssel setze ich den bewohnbaren Hobbyraum im Keller an in dem wir auch schlafen wollen?
    Laut Architekt sind die Baukosten für einen bewohnbaren Keller fast identisch wie die Baukosten für das EG. Aber ich kann für den Keller keine 3.000 Baukosten (Kosten wie im EG) ansetzen, da ich nach meiner Ansicht nicht die gleiche Wohnqualität im Keller habe wie im EG oder OG.
    Vielleicht habt ihr ein paar Tipps für mich!

    Grüße
     
  2. #2 Fred Astair, 20.01.2020
    Fred Astair

    Fred Astair

    Dabei seit:
    02.07.2016
    Beiträge:
    4.186
    Zustimmungen:
    1.515
    Beruf:
    Tänzer
    Ort:
    San Bernhardino
    Entweder Wohnraum, dann gleicher Kostenschlüssel, wie die anderen oder Nichtwohn-Hobbyraum. Dann wäre das dortige Schlafen illegal aber kaum zu ahnden. Du könntest dann aber nicht den gleichen Schutzstatus wie für Wohnräume verlangen (Schallschutz etc.).
     
    BaUT und Fabian Weber gefällt das.
  3. BaUT

    BaUT

    Dabei seit:
    30.10.2019
    Beiträge:
    519
    Zustimmungen:
    256
    Beruf:
    Bauingenieur
    Viele Bautrüger haben Kellerräume über Maisonette-Treppen als zusätzlichen Wohnraum für die EG-Wohnungen erschlossen. Die Kellerräume hatten oft nicht die nach BauO vorgeschriebene Mindestraumhöhe für Aufenthaltsräume, keine hinreichende natürliche Belichtung und keine ausreichende Belüftung. Diese Kellerräume mit wohnähnlichem Innenausbau (Heizung, Parkett, etc.) wurden dann als Hobbyräume deklariert. Das Bauamt wurde so verarscht und jetzt wohnen in diesen Eigentumswohnungen Mieter in unzulässigen Verhältnissen und wundern sich, wenn es in diesen Räumen (Schlafzimmer) schimmelt (Sommerkondensat, Winterkondensat, unzureichende Lüftung, usw.)

    Wenn Sie Kellerräume zu ehrlichen Wohnräumen machen wollen, dann heben Sie den Keller halb aus dem Boden und sorgen sie für natürliche Belichtung, bauen Sie eine KWL ein und sorgen sie auch so für einen kompletten Wohnstandard, dann ist auch der volle Kostensatz gerechtfertigt.
     
  4. #4 Bauspezi21, 21.01.2020
    Bauspezi21

    Bauspezi21

    Dabei seit:
    20.01.2020
    Beiträge:
    3
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Lehrer
    Ort:
    München
    Danke für die ersten Antworten.
    Ziel ist es den Keller so auszustatten, dass fast alle Wohnstandards gegeben sind. Wir werden aber die natürliche Belcihtung nicht so hinbekommen, dass es vergleichbar ist wie in einem OG oder EG. Wir wollen auch den bewohnbaren Hobbyraum so deklarieren, dass er direkt ein "Wohnraum mit abstrichen" ist. DIe Baulosten leuchten mir auch ein das diese gleich sind aber muss ich dem Keller einen Grundstücksanteil sowie Anteile der Gemeinkosten hinzurechnen? Kann ich z.B. einen Kostenschlüssel von 0,40 - 0,45 pro qm nehmen für diese Flächen?
     
  5. #5 Fred Astair, 21.01.2020
    Fred Astair

    Fred Astair

    Dabei seit:
    02.07.2016
    Beiträge:
    4.186
    Zustimmungen:
    1.515
    Beruf:
    Tänzer
    Ort:
    San Bernhardino
    Es gibt keinen "Wohnraum mit Abstrichen"!
    Wenn Du nach Hilfestellung dafür suchst, wie Du Deine Miteigentümer am Besten besch...en kannst, bist Du hier falsch.
     
    Manufact gefällt das.
  6. #6 Manufact, 21.01.2020
    Manufact

    Manufact

    Dabei seit:
    21.11.2016
    Beiträge:
    2.494
    Zustimmungen:
    525
    Beruf:
    Bautenschutz
    Ort:
    Bayern
    Wir sind gerade in solch einem "Konstrukt" gewesen.
    Und - oh Wunder - es gab massiven Schimmel.
    Trotz - oder genau wegen - der wunderschön offenen Wendeltreppe zum EG.
    Die Wandtemperaturen waren grenzwertig - hätten aber einigermassen ausreichen sollen.
    Nur die rel. LF. war ...
     
  7. #7 Lexmaul, 21.01.2020
    Lexmaul

    Lexmaul

    Dabei seit:
    15.09.2014
    Beiträge:
    7.363
    Zustimmungen:
    1.551
    Beruf:
    IT-Projektleiter
    Ort:
    Münster
    @Manufact :Aber mit Lüftung und gedämmt als Neubau ist sowas doch kein Problem.
     
  8. #8 Manufact, 21.01.2020
    Manufact

    Manufact

    Dabei seit:
    21.11.2016
    Beiträge:
    2.494
    Zustimmungen:
    525
    Beruf:
    Bautenschutz
    Ort:
    Bayern
    @Lexmaul : natürlich nicht, wenn man es als Hobbykeller nutzt.
    In unserem Fall wurde der Raum als KZ genutzt....
     
  9. #9 Lexmaul, 21.01.2020
    Lexmaul

    Lexmaul

    Dabei seit:
    15.09.2014
    Beiträge:
    7.363
    Zustimmungen:
    1.551
    Beruf:
    IT-Projektleiter
    Ort:
    Münster
    Ok, dauerhaft bewohnt kann ich aus der Praxis auch nix zu sagen.
     
  10. #10 Bauspezi21, 22.01.2020
    Bauspezi21

    Bauspezi21

    Dabei seit:
    20.01.2020
    Beiträge:
    3
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Lehrer
    Ort:
    München
    @Fred Astair, spar die die dumme Antwort und trage lieber was zu Problemfindung bei.
    Wenn man bei Bauträgern schaut, setzen diese bewohnbaren Hobbyraum mit einem Schlüssel von 0,5 an. Gutachter teilweise mit 0,45.
    Ich wollte diese Aussagen nur verifizieren!
     
  11. BaUT

    BaUT

    Dabei seit:
    30.10.2019
    Beiträge:
    519
    Zustimmungen:
    256
    Beruf:
    Bauingenieur
    Tja - wer einen Keller (ohne KWL) baut, nur Kellerlichtschächte vor die Fenster baut und das Elend dann doch als Elternschlafzimmer oder Kinderknast nutzt, der muss damit rechnen...
     
    Manufact gefällt das.
  12. #12 Taust, 22.01.2020
    Zuletzt bearbeitet: 22.01.2020
    Taust

    Taust

    Dabei seit:
    01.04.2019
    Beiträge:
    306
    Zustimmungen:
    106
    das kommt auf das Rechtsgebiet an.
    Baurechtlich sind diese Räume kein Wohnraum, auch nicht anteilig, da gibt es nur J/N, wenn sie nicht die Anforderungen an diesen erfüllen (Belichtung, zweiter Fluchtweg ggf Höhe usw)
    Im Mietrecht ist man frei, und diese Räume können z.B. voll zur vermietbaren Wohnfläche gezählt werden.
    In der Vermarktung ist man auch grundsätzlich frei, Bauträger setzen diese Flächen gerne zu 50% als Wfl an. So schräg es klingen mag, das hängt u.a. von dem ortsüblichen Vorgehen ab.
    Steuerrechtlich (z.B. für den Einheitswertbescheid) werden diese Räume meist (je nach FA) auch zu 50% zur Wohnfläche gezählt.

    das ist baurechtlich nicht zulässig. Ein SZ muss die Anforderungen an dauerhaften Aufenthalt erfüllen (also an einen Aufenthaltsraum).
    Ein Hobbyraum, der nach subjektiver und objektiver Einschätzung als Schlafzimmer genutzt wird, kann Dir für diese Nutzung untersagt werden. In der Praxis wird das nicht geschehen weil das idR nicht geprüft wird.
    Technisch ist das mindestens problematisch, v.a. wegen der entstehenden Feuchte (Lüftung).

    Bzgl. Verteilung der Kosten in Eurem Fall, nur meine pers. Meinung, ich kenne dazu keine Rechtssprechung:
    Doch, genauso würde ich es machen. Für die tatsächlichen Erstellungskosten ist es egal, ob man damit die gleiche "Wohnqualität" erreicht wie im EG. Es ist ja Deine Entscheidung, dass Du in einen zu wenig belichteten Raum, der aber das gleiche in der Erstellung kostet wie ein oberirdischer Raum, nutzen möchtest. Bzgl. der Kosten dafür, ist es (fast) egal, ob Wohnraum im EG oder im Keller (nur die Fenster werden keiner werden, dafür hast Du Lichtschächte, teure Einbaurahmen in die Betonwände usw). Elektroausstattung und Heizflächen sind vermutlich gleich, es kommt sogar eine Lüftung hinzu. Ich würde sogar sagen, dass der Hobbyraum teurer ist als z.B. ein Kinderzimmer im OG (allein so ein Lichtschacht kostet z.B. ~1000€)
    Wenn Ihr in der Verteilung der Kosten, also z.B. 3000€/m² für oberiridische Flächen ansetzt und 2000€/m² für untergeordnete Flächen im Keller (Lagerraum ohne FBH, kein/billiger Bodenbelag, unbehandelte Wände, geringe EL Ausstattung etc.), dann ist es nur angemessen für einen ertüchtigten Raum im Keller (Hobbyraum in Wohnraumqualität) auch mind. die Kosten für einen Wohnraum anzusetzen, also 3000€/m².

    Was würdest Du z.B. sagen, wenn der Eigentümer im DG, der im Dachspitz ein zusätzliches Galeriegeschoss bekommt, voll ausgebaut mit FBH, Treppe, großen DFF etc., diese Ebene aber kostentechnisch nicht als Wfl werten will, weil die Mindestraumhöhe an einen Aufenthaltsraum in der LBO um 1cm unterschritten ist, und diese Flächen nur zu 50% als Kostenanteil von "echten" Wfl Kosten ansetzen möchte?
     
  13. BaUT

    BaUT

    Dabei seit:
    30.10.2019
    Beiträge:
    519
    Zustimmungen:
    256
    Beruf:
    Bauingenieur
    Vorsicht - juristische Grauzone!!!
    Wenn die Kellerräume voll zur Mietfläche gezählt werden müssen sie auch allen Anforderungen hinsichtlich einer üblichen Wohnnutzung genügen.
    Spätestens wenn der 2.Rettungsweg fehlt ist Schluss, dann dürften diese Räume gar nicht als Mieträume in Verkehr gebracht werden.
     
  14. Taust

    Taust

    Dabei seit:
    01.04.2019
    Beiträge:
    306
    Zustimmungen:
    106
    Nein. Die vermietbare Fläche, auch wenn sie Flächen beinhaltet die baurechtlich nicht als Aufenthalstraum zählen, darf frei vereinbart werden. Es gibt genügend Urteile dazu.
    Mal willkürlich die erstbeste Info dazu.
    Münchner Gericht entscheidet: Auch Hobbykeller ist Wohnraum
     
  15. BaUT

    BaUT

    Dabei seit:
    30.10.2019
    Beiträge:
    519
    Zustimmungen:
    256
    Beruf:
    Bauingenieur
    Generell wurden solche Tricksereien mit Hobbyräumen im KG, welche einen "wohnähnlichen" Innenausbau erhalten (meist durch Bauträger aber auch von findigen Bauherren) aus einem ganz anderen Grund praktiziert - um die Überschreitung der GFZ zu vertuschen, die mit den Wohnräumen/Aufenthaltsräumen im KG ggf. auftreten würde.
     
  16. Taust

    Taust

    Dabei seit:
    01.04.2019
    Beiträge:
    306
    Zustimmungen:
    106
    auch hier ein Nein, v.a. für das "generell".

    In eng bebauten Gebieten bzw. in Gegenden mit hohen Grundstückspreisen, ist ein Keller sinnvoll für die Nebenräume (HAR, HTR, HWR, Lager).
    Diese Räume benötigen aber nicht die entstehende Grundfläche im Keller, so dass der übrige Raum anders genutzt werden kann.
    Ein ausgebauter Hobbyraum steigert den Wohnwert, sei es für die beheizte Lagerung von Saison-Kleidung zur Vermeidung von Stockflecken o.a. oder eben für die Märklin-Eisenbahn, die Pilates Übungen der Ehefrau, den Fitnessübungen des Mannes, als Ballettraum für die Tochter...was auch immer.

    Übliche Bauträger,Makler und auch Vermieter weisen das auch klar aus (und sicheren sich damit rechtlich ab) , dass dies Räume sind, die nicht den baurechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum genügen und nicht als solche genutzt werden dürfen. Wenn sich der spätere Eigentümer/Mieter dafür entscheidet, das anders zu nutzen, dann kann der BT nichts dafür.
    In vielen Fällen ist zudem die GFZ gar nicht relevant. Oft wird nach §34 beurteilt bzw. der Bau genehmigt und da muss sich der Bau nur in die bestehende Umgebungsbebauung einfügen. Da ist es dann z.b. auch nicht relevant, ob im DG z.B. allein durch die optimierte Dachneigung ein weiteres Vollgeschoss entsteht, das die GFZ natürlich sofort massiv erhöht.
     
  17. BaUT

    BaUT

    Dabei seit:
    30.10.2019
    Beiträge:
    519
    Zustimmungen:
    256
    Beruf:
    Bauingenieur
    Solchen Gutmenschen bin ich mit meinen 25 Jahren Berufserfahrung noch nie begegnet - aber schon zigfach den Schlitzohren welche das Unwissen der Mietinteressenten voll ausnutzen und jeden Quadratmeter Keller zum vollen Preis vermieten ("gemietet wie gesehen") - ist leider in Großstädten die Regel - der Vermieter nimmt soviel er eben kriegen kann.
     
  18. Taust

    Taust

    Dabei seit:
    01.04.2019
    Beiträge:
    306
    Zustimmungen:
    106
    nochmal...das hat nichts mit Gutmensch oder Schlitzohr zu tun.
    Zwischen den Mietparteien wird ein Vertrag geschlossen über Mietobjekt.
    In dem Link oben, hat der Vermieter 210m² Wohnfläche zu Preis X angeboten und bei Besichtigung klar dargestellt, dass darin der KellerHobbyraum und der DG Raum enthalten sind (nach WoFlVo übrigens auch korrekt, nur baurechtlich sind es keine Aufenthaltsräume).

    Jetzt kommt der Mieter und will nachträglich die Miete kürzen, weil es baurechtlich nur 170m² Aufenthaltsräume + 40m² Hobbyräume sind.
    Das Gericht sagt, dass die Wohnfläche und der Preis dafür frei verhandelbar sind und es klar ersichtlich war, dass die beiden Räume in dieser Fläche enthalten sind.
    Baurechtlich gibt es keine Wohnfläche, es gibt Aufenthaltsräume und (implizit) Nicht-Aufenthaltsräume.
    z.B. ist ein Bad (ggf noch innenliegend) mit zu kleiner Fensterfläche, nach LBO kein Aufenthaltsraum, jedoch nach WoFlVo Wohnfläche (oder andere Berechnungsmethode deren es viele gibt) schon.

    Wie soll der Vermieter denn das Haus vermieten?
    130m² Wohnfläche nach WoFlVo und gleichzeitig baurechtlich Aufenthaltsraum zu 15€/m²
    10m² Wohnfläche nach WoFlVo aber baurechtlich kein Aufenthaltsraum (z.B. Abstellraum im EG) zu 13€/m²
    40m² Hobbyraum,: nach den diversen Berechnungsmethoden zur "Wohnfläche" gibt es diverse Auslegungen, wie dieser Raum zur Wfl zählt (da über 2m hoch und allseitig geschlossen und kein reiner Nebenraum z.B. = nach WoFlVo zu 100% zu 15€/m² oder nach DIN283 zu 50% zu 15€/m² oder nach xyz zu 100% zu 10€/m² weil Kellerraum?)
    8m² Bad im OG mit kleinem Fenster (kein Aufenthaltsraum nach LBO aber wieder Wfl nach WoFlVo) zu 15€/m²
    25m² weder Aufenthaltsraum nach LBO noch Wfl nach WoFlVo (reiner Nebenraum im Keller): 10€/m²

    z.B.
    Wohnfläche berechnen beim Hobbyraum | Wirtschaft

    und wenn der Vermieter jetzt die Miete erhöht, wonach geht er dann? Wfl nach welcher Berechnungsmethode + zugleich baurechtlich Aufenthaltsraum J/N aber Wfl J/N?

    Anders sähe das aus, wenn der Vermieter 100m² Wohn- und Gesamtfläche zur Vermietung anbietet, aber der Mieter beim nachmessen rausfindet, dass es nur 80m² sind.

    Mal nebenbei: das aktuelle Gesetzt zur Wohnraumförderung (Sonderabschreibung) sieht eine Baukostenobergrenze von 3000€/m² Wohnfläche vor.
    Auch hier war/ist die große Frage, was denn die Wfl ist?
    Das BMF Schreiben dazu ist noch nicht raus, aber das FA hat auf Nachfrage die aktuelle Auslegung dargelegt, die auch im BMF Schreiben dazu erwartet wird.
    Die "Wohnfläche" wird als Brutto(!!)geschossfläche aller Ebenen ermittelt, zzgl. Flächen für Stellplätze und z.B. Balkonen, Dachlogien usw)
     
Thema:

Bewertung von bewohnbarem Keller

Die Seite wird geladen...

Bewertung von bewohnbarem Keller - Ähnliche Themen

  1. Kaltdach - wie sind hier Lüftungsziegel zu bewerten oder sind diese nachteilig

    Kaltdach - wie sind hier Lüftungsziegel zu bewerten oder sind diese nachteilig: Hallo! Ich habe einen kleinen Bungalow, 100 qm Wohnfläche, Bj 2000 mit Kaltraum Speicher. Entsprechend ist nicht das Dach an sich gedämmt,...
  2. Bewertung Fugenarbeiten

    Bewertung Fugenarbeiten: Hallo zusammen, der Hausbau schreitet weiter voran und ich bin mir als Laie mal wieder unsicher, ob die gemachten Arbeiten ein Mangel darstellen...
  3. Bewertung eines Angebots für Neugestaltung des Vorgartens

    Bewertung eines Angebots für Neugestaltung des Vorgartens: Hallo Zusammen, nachdem ich nun den Innenbereich Meines Hauses (mehr schlecht als recht) saniert habe, ist nun der komplett vernachlässigte...
  4. PAK-Probe bewerten

    PAK-Probe bewerten: Hi, wir haben beim Treppenabgang unter unserem Estrich eine Feuchtigkeitssperre (Bitumenpapier) entdeckt. Diese haben wir nun auf PAK testen...
  5. Bewertung Holzbalken

    Bewertung Holzbalken: Guten Tag liebe Experten, wir haben einen Altbau, Baujahr 1951, mit Holzbalkendecken aus Tannenholzbalken. Mir sind bei einem freiliegenden,...
  1. Diese Seite verwendet Cookies um Inhalte zu personalisieren. Außerdem werden auch Cookies von Diensten Dritter gesetzt. Mit dem weiteren Aufenthalt akzeptierst du diesen Einsatz von Cookies.
    Information ausblenden