Bezugspunkt Traufhöhe

Diskutiere Bezugspunkt Traufhöhe im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo Forum, hoffentlich kann mir hier jemand helfen (Bin leider nicht vom Fach und vorn daher auf externe Beratung angewiesen). Ich habe das...

  1. MadMo

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    Hallo Forum,

    hoffentlich kann mir hier jemand helfen (Bin leider nicht vom Fach und vorn daher auf externe Beratung angewiesen). Ich habe das folgende Problem:
    Neubaugebiet mit B-Plan / Ich würde gerne auf das gleiche Niveau (OKRF) wie mein Nachbar bauen (das Haus des Nachbarn steht bereits -beides sind/werden Stadtvillen), aber mein Bauträger sagt, dass dies gegen den B-Plan verstößt (Traufhöhe max.: 6m) / Nach Einsicht des Bauantrags meines Nachbarn bei der zuständigen Bauaufsicht ist quasi bestätigt, dass er gegen den B-Plan verstößt, bzw. einen anderen Bezugspunkt für die Berechnung der Traufhöhe gewählt hat / Ich habe den Sachbearbeiter auch nicht diesbezüglich gefragt, da ich nicht möchte, dass mein zukünftiger Nachbar Nachteile zu befürchten hat / Mein Bauträger nimmt das mittlere Straßenniveau als Bezugspunkt, während mein Nachbar wohl die OKRF oder OKFF als Bezugspunkt nimmt.

    Ich habe mittlerweile viele Leute befragt u.a. Architekten, aber eine Frage konnten weder die noch mein Bauträger beantworten -In dem B-Plan steht folgendes:

    2. Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 16 ff. BauNVO)
    2.1 Höhe baulicher Anlagen (§ 9 Abs. 1 BauGB, § 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO)
    Im gesamten Geltungsbereich beträgt die max. zulässige Höhe des Erdgeschossfertigfußbodens
    +0,60 m bezogen auf den Höhenbezugspunkt gemäß Nr. 2.2.
    2.2 Höhenbezugspunkt (§ 18 Abs. 1 BauNVO)
    Höhenbezugspunkt ist jeweils die mittlere Höhenlage der Oberkante des fertig gestellten Abschnitts
    der Planstraßen, bezogen auf die Länge des einzelnen an die Erschließungsstraße
    grenzenden Baugrundstückes.

    ...und dann gibt es für jeden Abschnitt in der Karte ein Kästchen für nähere Informationen, wo einfach nur "TH max. 6m" steht.

    Jeder spricht immer davon, dass es Norm ist die Traufhöhe auf das mittlere Straßenniveau zu beziehen, aber ist das irgendwo gesetzlich fixiert? Aus dem B-Plan geht es meiner Meinung nicht wirklich juristisch wasserdicht heraus..

    Ich bin hier übrigens nicht auf der Suche nach juristischer Beratung (falls das jemand kritisieren möchte) -Vielleicht kann mir einfach jemand einen Hinweis geben, in welche Richtung ich suchen soll, denn als fachfremder fängt man hier halt ganz von vorne an und so langsam macht sich Verzweifelung breit, denn ich würde gerne endlich den Bauantrag stellen...

    Vielen Dank im Voraus!

    Grüße
    Mad
     
  2. #2 Onkel Dagobert, 03.04.2017
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    Ich würde einfach mal beim zuständigen Bauamtt vorsprechen und fragen wie die Traufhöhe derer Meinung nach gerechnet wird. Natürlich ohne den Nachbar zu erwähnen.
     
  3. #3 Andybaut, 03.04.2017
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    das ist doch vollkommen eindeutig formuliert !?
    Das GEsetz ist hier der Text des Bebauungsplans.
    Sollte es nicht eindeutig sein, darfst du es zu deinen Gunsten auslegen.
    Ist es hier aber nicht.

    Einzig der Begriff der Traufe ist baurechtlich nicht wasserdicht.
    Dort kannst du entweder den Schnittpunkt mit der Außenwand oder das Ende des Daches nehmen,
    außer der Bebauungsplan konkretisiert den Begriff der Traufe.

    Ohne Konkretisierung könnte ein Gebäude mit einem 5m ausladenden Dach wesentlich höher werden.
     
  4. #4 Wieland, 03.04.2017
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    Es ist eindeutig vormuliert ! Mitte Grundstück mitte Strasse. Da sollte die Höhe abgenommen werden.
    Es scheint ja nach dieser Regel eine Gefällstrecke oder Steigung zu geben.Dann hätte Ihr Nachbar
    vielleicht höher gebaut aber immer noch die Regel des B-Plans erfüllt.
    Da kann man nicht einfach sagen ich möchte so hoch bauen wie mein Nachbar am oberen Strassenende.

    Grüße
     
  5. MadMo

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    Hallo,

    danke schon mal für die schnellen Antworten!

    @Wieland: Das hätte ich natürlich noch erwähnen sollen, dass beide Grundstücke ca. 50cm über mittleren Straßenniveau liegen.
    Die Traufhöhe der Stadtvilla liegt bei ca. 5,7m (Ab Boden) + die 50cm macht ca. 6,2m.

    Für mich klingt das so, dass die OKFF klar geregelt ist, aber mir der Bezug zwischen der THmax und dem Punkt 2.2 fehlt(?)

    Ich werde mal ein offizielles Statement einfordern von der Bauaufsicht, aber da ist leider erst Donnerstag wieder Sprechstunde -Wäre sonst der Vorsitzende des Bauausschusses der Gemeinde eine gute Möglichkeit? Da müßte ich denn ja eh eine Ausnahme beantragen, wenn der Bezugspunkt die mittlere Straßenhöhe ist?!

    Die Situation ist leider ein wenig verzwickt, besonders, wenn man eben nicht vor hat zu klagen oder den Nachbarn anzuschwärzen, aber Streitigkeiten über dann anstehende Erdreichabstützung und Drainage ist auch keine schöne Aussicht :mauer

    Beste Grüße
    Mad
     
  6. #6 Onkel Dagobert, 04.04.2017
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    Ich würde vor allem nach die genaue Definition der Traufhöhe erfragen.

    Die Traufhöhe ist normalerweise der (theoretische) Schnittpunkt des Daches mit der Außenkante der Außenwand. In den meisten Fällen wird hierfür die Oberkante Dachhaut gemessen. Ich habe habe allerdings auch schon B-Pläne gesehen in denen der Schnittpunkt OK Sparren mit Außenwand als Traufhöhe angesehen wird (oder war es UK?). Das macht schnell einige 10cm aus.

    @Andybaut: Das baurechtlich das Ende des Daches als Traufhöhe definiert wird habe ich noch nicht gesehen. Halte ich auch für wenig sinnvoll. Das würde ja bedeuten dass das Haus höher werden darf je größer der Dachüberstand wird.
     
  7. #7 Andybaut, 04.04.2017
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    @Onkel Dagobert.
    auch ich habe das noch nicht gesehen,
    ABER,
    der Begriff Traufhöhe ist baurechtlich nicht definiert. Sollte er also nicht im Bebauungsplan geregelt sein, so gibt es hierfür keine
    rechtlich sichere Definition. Das deutsche Baurecht kennt den Begriff einfach nicht.

    Das Baurechtsamt hat also bei der Beurteilung einen Begriff ohne rechtsgültige Definition...
     
  8. #8 Onkel Dagobert, 04.04.2017
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    @Andybaut:
    So gesehen hast du natürlich recht. Aber wie gesagt, normalerweise definiert sich die Traufhöhe durch den Schnittpunkt Dach / Wand. Es ist nur zu klären ob da OK Dachhaut; OK Sparren, oder was auch immer anzusetzen ist.
     
  9. #9 El Gundro, 04.04.2017
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    Nachdem der Nachbar eine Baugenehmigung hat, nach der er gebaut hat, hat er auf keinen Fall was zu befürchten.

    Grundsätzlich kann man ja in seinem Bauantrag vom Bebauungsplan abweichen ... ist dann halt Sache der Behörde ob sie es genehmigt.
    Ich selbst habe ein Grundstück in einem Baugebiet gekauft als eines der letzten das noch nicht bebaut ist. Auf meine telefonische Frage, ob man in dem einen oder anderen Punkt etwas vom Bebauungsplan abweichen könnte kam die Antwort "Solange Sie ein normales Dach und nicht irgendwelche Türmchen bauen wollen kein Problem, Hauptsache das baugebiet ist bald vollständig bebaut"... so kann's also auch gehen.
     
Thema: Bezugspunkt Traufhöhe
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