Bitte um Hilfe bei Baufinanzierungsstrategie

Diskutiere Bitte um Hilfe bei Baufinanzierungsstrategie im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo liebe Bauexperten, ich bin 31 Jahre alt und wohne seid 3 Jahren in einer Mietwohnung (390 € Kaltmiete für 105 qm) in Nördlingen, einer...

  1. Remy80

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    Hallo liebe Bauexperten,

    ich bin 31 Jahre alt und wohne seid 3 Jahren in einer Mietwohnung (390 € Kaltmiete für 105 qm) in Nördlingen, einer Großen Kreisstadt im bayerischen Schwaben. Da meine Freundin und ich im Mai Nachwuchs (Mädchen) erwarten, wollten wir uns nach einem größeren Heim, vor allem Eigenheim umschauen. Meine Freundin ist Erzieherin mit Festvertrag und gerade mit 100% im bezahlten Urlaub. Sie verdient ca 1.650 Euro netto. Ich bin ebenfalls mit Festvertrag auch in der Nähe bei einem Mittelständischen Unternehmen und verdiene zur Zeit 2.150 Euro netto. Meine Freundin will allerdings danach ein Jahr in Elternzeit gehen (ca. 60% Verdienst) und danach runter von 40h/Woche auf 30h/Woche. Eine Heirat ist natürlich auch nicht unwahrscheinlich die nächsten Jahre. Insgesamt wollen wir drei Kinder haben.

    Jetzt haben wir nach langer Gebrauchtimmobiliensuche die Hoffnung aufgeben etwas passendes zu finden. Wir haben jetzt folgendes im Visier:

    1. Frühjahr 2012 Grundstück kaufen: 1062 qm zu 105 €/qm d.h. 111.560 €
    + 5 % Notar- und Grunderwerbssteuer = 117.086 Euro

    2. ca. Frühjahr 2015 Bau eines Hauses mit Keller und Doppelgarage für max.
    250.000 Euro inklusive aller Nebenkosten.

    Unsere Eigenkapitalsituation ist folgendermaßen:
    - Mein Eigenkapital: 30.000 Euro
    - Freundins Eigenkapital: 5.000 Euro in zahlungsfähiger Bausparvertrag
    über 10.000 Euro
    - Versprochenes Eigenkapital meiner Eltern 100.000 Euro
    (davon 25.000 Euro zahlungsausfähiger Baussparvertrag und 77.000
    Euro nicht auszahlungsfähiger Baussparvertrag meiner Eltern; evt.
    Zwischenfinanzierungen kümmern sich meine Eltern)

    Ich gehe nun davon, dass wir das Hausbudget ausreizen müssen, da Keller und Garage gutes Geld kosten und ich nicht zur sehr am Haus selbst sparen will. Ein Ausbauhaus wäre eine interessante Alternative. Ich könnte mir gut vorstellen auch im Keller viel selbst zu machen.

    Nun jedoch zu den Strategiegedanken:

    1. Version
    Ich nehme die 100k € EK meiner Eltern + 17k € von meinem EK und kaufe das Grundstück davon. Danach spare ich weiter und schaue mal wieviel es dann in drei Jahren ist. 250k € abzgl. dem Angesparten ergibt dann meinen Kreditbedarf. Vielleicht bringt auch ein Grundstück als Sicherheit etwas (keine Ahnung ob das Zinssenkungen bringt).

    2. Version
    Ich nutze sofort die niedrigen Bauzinsen und nehme die Hälfte des Grundstückspreises aus EK, den anderen Teil finanziere ich fremd (z.B. 1000 € p.m bei 5 Jahre Zinsbindung mit Sollzins ca. 2,55%). Mit Sondertilgungen kann ich dann in 5 Jahren evt. fertig sein. Dann fange ich an das Haus zu bauen und habe einen größeren EK Stock

    Was haltet Ihr von den Gedanken. Ich glaub ich könnte ja auch evt. KfW Förderungen (50 k €) bei Holzhäusern nutzen. Kann aber genauso gut auch ein Steinhaus werden. Da ist noch nichts konkret. Vielleicht sind hier auch Fehler in meinen Überlegungen. Ich bin Euch für jede Hilfe, gern auch kritisch, dankbar. Hier geht es ja nicht um eine Bagatelle.

    Besten Dank für Eure Posts.:28:

    VG Remy
     
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  3. #2 theoretiker, 28. Februar 2012
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    Mal die Frage, wie Du auf 2,55% Sollzins kommst ??
    Rollierendes Geldmarktdarlehen ??
    Denke eher an 3,5%.
     
  4. Remy80

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    Jupp, berechtigte Frage. Die 2,55% sind bei mir auf folgender Seite ausgespuckt worden:

    isdochegal

    Momentan werden dort sogar bei 5 Jahre Zinsbindung 2,3 % genannt. Dachte 3,5 % sinds bei Zinsbindung zwischen 20 und 25 Jahren, oder sehe ich hier was falsch?
     
  5. #4 theoretiker, 29. Februar 2012
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    Tipp: Frag mal bei Deiner Hausbank nach.
    Ich bleibe bei meinen 3,5%
     
  6. SmartHome

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    Na, wenn ich derzeit bei 10-jähriger Zinsbindung und einem Besicherungsauslauf von <60% einen Zinssatz von 2,95% bekomme , dann sind bei einer 5-jährigen Zinsbindung sicherlich 2,55% nicht unrealistisch!


    Dann bleibst Du halt nicht up to date!
     
  7. #6 theoretiker, 29. Februar 2012
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    Naja
    ich gönne es ihm ja, aber ich glaube nicht, dass vom Einkommen her mit 2.150 EUR Netto, die Freundin bekommt ein Kind (evtl. dann noch eins <- denkt der Darlehensgeber) eine super Bonität angenommen wird.

    Dass es von den Zahlen her möglich ist, stelle ich gar nicht in Frage, aber die vom Internet ausgelobten Zinsen von 2,55% schon.

    Deshalb sollte man halt mal konkret bei dem Anbieter anfragen, ob es denn bei den Zahlen wirklich bleibt.
     
  8. R.B.

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    Das sehe ich auch so. Diese Online-Rechner spucken alles mögliche aus, nur nicht das, was man später als Zinssatz im Vertrag stehen hat.

    Und die Eltern übernehmen die Kosten für die BSV bzw. die ZwiFi?

    Gruß
    Ralf
     
  9. Remy80

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    Ja, meine Eltern übernehmen alleine die 100k. Wie Sie das handeln, meinen Sie soll ich mir keinen Kopf machen. Die müssen nur schauen, wie Sie Geld freilegen können. Aber ich kriege die 100k überwiesen.

    Ich habe jetzt auch meiner roten Hausbank mal angefragt wegen den Zinsen. Antwort steht noch aus. Mein Kollege hat aber z.B. auch einen Kredit online am Laufen, ist super zufrieden, hat bessere Konditionen, und wunderbare Online Transparenz mit Excel Export Funktion zum Analysieren.

    Ich fühle mich jetzt auch nicht wirklich an meine Hausbank gebunden.

    Die Grundfrage ist aber eigentlich immer noch welche Finanzierungsvariante nehme ich denn jetzt eigentlich?
     
  10. Remy80

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    Ach übrigens, in den Gehältern sind nicht Urlaubs- und Weihnachtsgelder berücksichtigt. Das sind jeweils auch noch mal 1,5 Monatsgehälter jeweils. Weiterhin fehlen mein diesjähriger Stufenaufstieg (Gehalt) und die Tariferhöhung (wohl ca. 3% IG Metall). Nach einer Heirat wechseln wir dann auch in Steuer 3/5, wenn die Freundin weniger arbeitet. Auch nicht berücksichtigt ist das monatliche Kindergeld.
     
  11. #10 theoretiker, 29. Februar 2012
    theoretiker

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    Also,
    nicht falsch verstehen, Dein Vorhaben an sich sehe ich als machbar an.
    Genug EK wäre theoretisch da und das Einkommen an sich würde auch stimmen. Nur ist Deine Lebenssituation eben nicht "beste" Bonität.

    Denke darunter versteht eine Bank jemanden, der Deine Zahlen in den Raum stellt, dabei aber Beamter ist und 4.000 EUR Netto hat.

    Die Umstellung auf 3/5 bei der LSK bringt ja nicht wirklich mehr echtes Nettoeinkommen, sondern Du musst es Dir nur nicht mit der EKSt zurückholen.

    Ich an Deiner Stelle würde jetzt komplett alles durchziehen, aber meine so um die 3,5% bei 10 jahre fest dürfte realistisch sein.

    Aber poste mal, was Deine Bank anbietet.
     
  12. Oliver82

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    Wie ist das zu verstehen?

    Wenn er mehr verdient als seine Frau dann sollte ein wechsel von LSK1 bei beiden in LSK3 bei ihm u LSK5 bei seiner Frau doch das Haushaltsnettoeinkommen erhöhen...
     
  13. mick77

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    Nein, das ist nicht so.

    Die tatsächliche Steuerschuld wird immer erst mit dem Steuerbescheid für das Jahr fest gelegt. Die Lohnsteuerklassen 3/5 bzw. 4/4 sind nur relevant für die monatliche VORAUSzahlung. Sie verändern zwar das monatliche Nettoeinkommen, aber über das Jahr gesehen gleicht sich das durch Steuererstattung oder Nachzahlung wieder aus.

    Der positive Effekt gegenüber 2*LSK1 ergibt sich aus dem Ehegattensplitting - unabhängig von den gewählten Steuerklassen.
     
  14. Stan4Life

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    Mein Nachbar war grad auch bei versch. Banken wegen nem baukredit für 10 Jahre und ihm wurden 2,86% angeboten. Er ist auch keine Großverdiener und seine Freundin Beamtin. Wieviel EK er hat weiss ich nicht und wieviel 100k € er haben wollte weiss ich auch nicht
     
  15. Oliver82

    Oliver82

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    Ich meine ja den Vorteil von 2xLSK1 auf LSK3/5...

    Er ist derzeit ja nicht verheiratet! die heirat würde also das Haushaltsnettoeinkommen erhöhen.
    oder?

    Evtl ist theoretiker davon ausgegangen dass der TE schon verheiratet ist und LSK4/4 hat...
     
  16. #15 theoretiker, 29. Februar 2012
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    Nein,
    bin ich nicht, er schrieb aber dass dann die Freundin (dann Frau) weniger arbeiten würde und die LSK3/5 dann das Netto erhöhen würde. Wenn beide gleich weiterverdienen, dann machts natürlich was aus.

    Aber wenn Frau weniger verdient und die LSK 3/5 gewählt wird, hätte ich jetzt mal geschätzt, dass das netto in etwa gliech bleibt.
     
  17. daufsb

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    Hallo Remy80!

    Aus meiner Sicht macht es Sinn mit dem Ek das Grundstück zu kaufen. Damit bist du unabhängig von irgendeiner Bank. Zusätzlich wird ein bezahltes Grundstück "fast wie Eigenkapital" bei einer späteren Darlehensanfrage bewertet.
    Ich hatte damals eine vergleichbare Situation. Mein Steuerberater hat uns das Nettoeinkommen NACH Heirat berechnet und damit habe ich mein Budget für die Baufi aufgestellt.
    Da kann die Bank dir ja erzählen was sie will. Die Haushaltsrechnungen der Banken sind ja eh meistens niedriger als die persönliche Realität ;).

    Was die Zinsbindung betrifft würde ich die super niedrigen Zinsen so lange wie nur möglich sichern. Da jeder langfristige Kreditvertrag nach 10 Jahren kostenfrei von dir gekündigt werden kann (nach BGB), fährst du ohne Risiko.
    Angebote von 20 Jahren und länger sind heute ja kein Problem mehr.

    Was bringt einem ein günstiger kurzfritiger Kredit, wenn danach die hohe Restschuld mit einem höheren Anschlusszins finanziert werden muss? Das Risiko wäre mir zu hoch....
    Für meine Budgetberechnung habe den mtl. Aufwand mit 5.5% Annutität auf das benötigte Kapital berechnet. Da war ich immer auch der sicheren Seite.

    Beste Grüße!
     
  18. Remy80

    Remy80

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    Danke für die vielen Beiträge.

    Ich habe jetzt leider noch keine Zinsen von meiner roten Hausbank bekommen. Aber mich würde noch sehr interessieren, was ihr für die richtige Anlagestrategie, der am Anfang genannten Strategien haltet.
     
  19. R.B.

    R.B.

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    Eine "Finanzierung" des Grundstücks passt irgendwie nicht in Deinen Zeitplan. Du möchtest in 3 Jahren mit dem Hausbau beginnen, d.h. bis dahin sollte das Grundstück entweder bezahlt sein, oder die darauf laufende Finanzierung sollte zu diesem Zeitpunkt "frei" sein (keine Zinsbindung).

    Wenn Du eine Finanzierung mit 5 Jahren Zinsbindung machen möchtest, dann solltest Du auch den Hausbau auf diesen Stichtag planen.

    Spekulieren wir mal weiter.

    Euer monatliches (Netto)Einkommen wird worst case etwa 3.300,- € betragen, nach der Elternzeit min. 3.500,- €, inkl. Kindergeld. Die Sonderzahlungen lassen wir mal beiseite, denn die kann man ansparen für Anschaffungen o.ä.

    d.h. Die Einkommensseite ist ausreichend.

    Jetzt überlegen wir mal in Richtung Finanzierung.

    Momentan stehen 2 Varianten zur Auswahl.

    a.) Grundstück vorab komplett aus EK bezahlen
    b.) Grundstück vorab zum Teil finanzieren

    Betrachten wir mal die Varianten ausschließlich aus Deiner Sicht, und ignorieren, dass eigentlich eine Finanzierung gegen eine andere getauscht wird, nur dass halt die Eltern dafür aufkommen müssen.
    Wir nehmen also an, dass Du morgen über 100T€ in "bar" verfügen könntest.

    Dann stellt sich die Frage, was machst Du mit dem Geld bis zum Hausbau? Geldanlagen werfen momentan eher geringe Gewinne ab, andererseits sind die Schuldzinsen auch auf einem historischen Tief.
    Man könnte dann darüber nachdenken, ob man dieses Kapital zum Teil nicht zur Zins(satz)sicherung einsetzt.

    Auch wenn ich kein Freund von BSV bin, könnte man jetzt mal folgende Strategie genauer durchrechnen.

    Ihr investiert 50T€ + Nebenkosten in das Grundstück und finanziert den Rest auf sagen wir mal 5 Jahre mit Volltilgung. Die monatliche Rate wäre dann irgendwas > 800,- €.
    Weitere 50T€ investiert Ihr in einen 100T€ BSV als Kurzläufer (Tarifbedingungen beachten) der dann in spätestens 3-5 Jahren zugeteilt wird.

    Zum Hausbau hättet Ihr dann:

    a.) ein bezahltes Grundstück im Wert von 100T€, also "Eigenkapital" 100T€
    b.) einen BSV mit 50T€ Eigenkapital und 50T€ zinsgünstigem Darlehen

    Ihr bräuchtet dann bei einer Bausumme von 250T€ also nur noch 100T€ von der Bank und 50T€ von der KfW. Das Risiko für die Bank wäre sehr gering, da sie nicht einmal ein Drittel finanzieren müsste, das sollte für gute Konditionen sorgen, auch wenn die Zinsen dann etwas höher liegen als heute. Der BSV müsste als Kurzläufer relativ hoch getilgt werden, das wäre bei der Betrachtung der Liquidität zu berücksichtigen. Dafür sorgt er aber auch für eine schnelle Entschuldung. Die KfW könnte man in dieser Phase einsetzen um die monatliche Belastung wieder etwas schmerzfreier zu gestalten.

    Wie gesagt, das wäre nur eine Variante über die man einmal nachdenken könnte. Man müsste diese jetzt im Detail durchrechnen und dabei vor allen Dingen auch Eure monatliche Liquidität im Auge behalten. Das Einkommen gibt Euch jedoch glücklicherweise Gestaltungsspielraum.

    Gruß
    Ralf
     
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  21. Remy80

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    Ja, danke, das hört sich richtig gut an. Danke für die ausführliche Analyse. Diese Strategie hört sich wirklich interessant an. Ich wußte noch gar nicht, dass es auch Kurzläufer bei Bausparverträgen gibt. Ich war hier immer bei 7 Jahren bis zahlungsfähig fixiert und hab deshalb diese Lösung gar nicht in Betracht gezogen. Eine Zinssicherung würde ich sehr hoch schätzen, um mögliche Risiken der Zinsentwicklung in 3 bis 5 Jahren entgegenzuwirken.

    Eine ganz exakte Berechnung mit genauen Angaben ist natürlich unumgänglich. Ich habe jetzt aber ein besseres Gefühl bei der ganzen Sache, da ich jetzt auch die Bestätigung erfahren habe, dass mein EK + Verdienst ausreicht, um das Vorhaben mit geringen Risiko zu finanzieren.

    Was ich auch sehr interessant fand, war die Feststellung, dass Sollzinsen nach 10 Jahren hinfällig sind, auch wenn man z.B. 20-25 Jahre Zinsbindung vereinbart hat. Dies ermöglicht einem ja, im Falle eines zu diesem Zeitpunkt, besseren Zinses diesen zu übernehmen. Ich frage mich nur, ob dieser dann für die nächsten 10 Jahre gilt oder nur 5 Jahre oder bis zur ursprünglich vereinbarten Zinsbindung o.ä.
     
  22. Torian

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    Möglicherweise handhaben das manche Banken so, aber vom Freiheitsgrad her sind sie viiiiel flexibler: Sie dürfen nach 10 Jahren Sondertilgungen in beliebiger Höhe vornehmen (unwichtige Details ausgeklammert), d.h. Sie dürfen einen **neuen** Kreditvertrag über die noch offene Summe abschließen und mit diesem Geld tätigen Sie eine Sondertilgung für den alten Vertrag.

    Sie könnten also auch bei einer anderen Bank einen neuen Vertrag mit einer ganz anderen frei wählbaren Zinsbindungsdauer abschließen.

    Oder bei einem unerwarteten Lotto-Gewinn einfach das komplette Darlehen tilgen ;-)

    Gruß
    Horst
     
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