BJ 1963 130qm, top Lage: a) reinigen und verkaufen, b) sanieren oder c) Abriss->neu

Diskutiere BJ 1963 130qm, top Lage: a) reinigen und verkaufen, b) sanieren oder c) Abriss->neu im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; [ATTACH][ATTACH][ATTACH][ATTACH][ATTACH][ATTACH] Hallo zusammen, ich habe mir mit meiner Frau über einen guten Kontakt ein 2FH aus Insolvenz...

  1. altneu

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    Hallo zusammen,

    ich habe mir mit meiner Frau über einen guten Kontakt ein 2FH aus Insolvenz gekauft.

    Kurz die Fakten:

    BJ 1963, 130qm Wohnfläche, 70qm Nutzfläche im KG + ca. 20qm Nutzfläche im DG,
    auf 348qm Grund in sehr guter Lage außerhalb Großstadt (600 - 650 € / qm)

    KG (mit Garage), EG, OG (mit kl. Balkon) je 70qm, DG <2m Höhe,
    reine Wohnfläche 2 x 65qm mit je kl. Bad 240cm x 205cm
    Für 2 Wohnungen gut geschnitten, 255cm Raumhöhe, Betondecken.


    Zustand:

    Seit 1963 eigentlich nur die Fenster und Haustür mitte der 90er erneuert und 18cm Mineralwolle in Zwischensparren geklemmt, Gasheizung (getrennt nach Warmwasser und Heizung) von 1978...

    Innen muss alles renoviert werden, lediglich die Heizungsrohre können bleiben, vielleicht auch Elekroleitungen. Theoretisch auch die Gussheizkörper, aber besser Nische zumauern + Flachheizkörper.

    Außen 30cm Bimsmauerwerk, Putz teilweise defekt, vergammelte Holzrolläden, vergammelter Balkon, Kellerwände feucht (35-40%, in einem Bereich deutlich drüber.


    Kaufpreis war inkl. NK ca. reiner Grundstückpreis 230 K.

    Habe Termine mit einem GU und 1/2 Dutzend Architekten dort gehabt. Habe schon früher 2 x ältere Häuser gekauft und eins davon saniert, bin also etwas vorbelastet. Dennoch würde mich Eure unabhängige Einschätzung sehr interessieren.

    Folgende Optionen sehe ich, was seht Ihr?

    1. Grundreinigen, sonst nix investieren und noch dieses Jahr wieder verkaufen, gerade wegen YE-Immobilienrun bei niedrigerer Grundsteuer und Eurokrise. Realistisch könnte ich ca. 50 K Brutto erzielen bzw. 25K Netto. In dieser Lage ist aktuell fast nix auf dem Markt oder völlig überhöht. Makler hatte es 1 Tag drin und 30 Anfragen, die sich überschlagen haben. Somit lassen sich 50 K Bruttogewinn locker und schnell erzielen.

    2. Sanieren, Dämmen, Keller freilegen und fachgerecht isolieren
    Kosten: 35 K Kellerwand außen + Wege neu, 30 K Außenisolierung (mit Verlängerung Dachüberstand für Dämmung) + Rolläden, 95 K innen (Heizung, 2 x Bäder, Böden, Wände, Elektro) = 160 K.
    Ich sehe hier realistisch einen Wert von 450.000 € nach so einer Grundsanierung. Ich habe hier einen GU an der Hand, der nachweisbar gut und kostengünstig arbeitet und voll das Risiko für alles übernimmt. Angebot kommt allerdings erst nächste Woche, bis jetzt war es eine Schätzung.

    Sanierung berücksichtig funktionale Ausstattung mit Vorbau WC, Vorbau Waschbecken und je 1 Dusche pro Bad. Tendiere eher zu Holzparkett anstatt Laminat, bringt für geringen Aufpreis 20 € / qm zusätzliche Miete (Laminat bietet aktuell sonst jeder Vermieter an). Unklar ist ob ich Küchen einbaue. Weichholztreppe im Treppenhaus wird geschliffen und lackiert, ggfs. Hartwachsöl., Im Dachboden fehlt noch Dampfsperre. Wasser und Abwasser neu, jetzt ist es noch vergleichsweise einfach.

    3. Abriss --> Neubau mit ca. 200qm Wfl. und 2 - 3 Wohnungen für ca. 500 K + Grundstück + Abriss 20 K + Gartenanlage 40 K + 1 Jahr Zinsen 20 K = 800 K

    Die dritte Option scheidet aus, da ich keine 800 K insgesamt invetsireren möchte und die Miete nicht so gut zur Investition passt (15 € / qm Neubau x 200 qm x 12 Monate = 36.000 / Jahr Nettomiete).

    1. und 2. ist für mich sehr nah beieinander

    1. hat den Vorteil mit geringem Aufwand und ohne Risiko einen schnellen Gewinn zu erzielen. Allerdings den Nachteil, dass ich diesen, weil ich das Haus <10 Jahre halte, nicht versteuern kann.

    2. hat den Vorteil ein Haus in sehr guter Lage zu haben, mit dem ich annehmbare Renditen erzielen kann (Miete nach Sanierung 12 €/qm x 130 +50 € für Garage x 12 Monate = 19.300 € bei 390.000 Gesamtinvestition. Sicher nicht großartig, aber akzeptabel bei aktuellen Zinsen. Wertsteigerung ist zusätzlich in dieser Lage zu erwarten. Nach 10 Jahren wäre Verkauf steuerfrei. Nachteil Risiko bei Renovierung Altbau und Aufwand.

    Bin gespannt was meint Ihr?
     
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  3. sonicer

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    Hallo,
    auch wenn das alles möglich und üblich ist und von vielen so gemacht wird, sag ich trotzdem, dass mich diese 'wir machen das schnelle Geld mit Immobilien'-Haltung schon immer irritiert hat.
    Klar, die "wir leben in einer Marktwirtschaft"-Fraktion stört sich daran nicht, es gibt aber auch Menschen, denen diese "easy money" Mentalität gehörig auf den Geist geht.
     
  4. altneu

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    Möchtest Du in einer Gesellschaft leben in der Immobilien zugeteilt werden, bei der nicht Nachfrage und Angebot in Wechselwirkung stehen? Das hatten einige von uns schonmal.

    Mal ehrlich: wenn Du die Gelegenheit hättest günstig an irgendetwas zu kommen, vielleicht etwas kleineres als eine Immobilie, schlägst Du das dann aus? Und wenn Du es dann mit Gewinn verkaufen kannst, vielleicht dann?

    Bei meinem Privathaus bin ich in eine Insolvenz des Bauträgers gekommen und habe mehr Geld verloren, als ich durch das aktuelle Objekt gewinnen kann. Warum ist es ehrenhafter Geld zu verlieren als zu gewinnen? Hierzulande ist Profit häufig etwas anrüchiges und Menschen in diesem Umfeld werden abschätzig verurteilt.

    Ich verstehe, dass es die Leute insbesondere bei Immobilien auf den Geist geht, weil viele Mieter existenziell von Mietsteigerungen betroffen sind, Immobiliengewinne viel plastischer als irgendwelche On-line Aktiengewinne und man selber vielleicht gar nicht die Möglichkeit hat an solchen Gewinnen zu partizipieren. Aber auf meine Gewinne und Einkommen zahle ich gerne hohe Steuern, damit auch jene partizipieren können, die einen anderen Fokus in Ihrem Leben haben.

    Jeder weiß selber am besten was einem persönlich Glück bringt und Freude bereitet. Dazu gehört sicherlich nicht sich über andere aufzuregen oder anderen etwas zu neiden, ohne das hier unterstellen zu wollen.
     
  5. the motz

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    Als Totaler Laie im Spekulieren, würde Ich Dir zum sanieren und vermieten raten, wenn das Objekt in so einer Top-Lage ist, sollte sich da bei den derzeitigen Mieten eigentlich jede Menge Profit schlagen lassen.
     
  6. altneu

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    Jede Menge ist relativ: Wie oben errechnet bei aktuellen Mietpreisen der komplett renovierten Wohnungen 19.300 € Gesamtnettomiete pro Jahr -2% Mietausfall (alle 50 Monate 1 Monat leer), - 3.250 € Erhaltungskosten (1% von Neubauwert (2.500 € pro qm Wohnfläche, eigentlich 2% realistischer) - abgerundet 700 € nicht umlegbare Betriebskosten und Verwaltungsaufwand (vermutlich deutlich höher, hier Eigenleistung) = 15.000 € vs. 400.000 € Investition = 3,75% Gesamtverzinsung. Kann nur durch angenommene Wertsteigerungen erhöht werden, und damit dann erst signifikant besser als bei Bank, aber keiner garantiert Wertsteigerung von Grund und Boden. Höhe Verzinsung EK hängt dann natürlich von Bankzinsen (ggfs. z.T. KfW-Kredite/Förderung) und Anteil EK ab.
     
  7. altneu

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    Noch ein Gedanke zu vorhin, weil sonicer als Pädagoge gekennzeichnet ist: ich hielte es für wichtig, dass an Schulen auch Wirtschaft ein Thema ist und dabei konkret auch der Umgang mit Geld, um so später nicht von den vielen "Beratern" für Immobilien, Geldanlage und Versicherungen verschaukelt zu werden.
     
  8. Heideblick

    Heideblick

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    Nur anhand der gegebenen Aussagen / Zahlen:

    Alternative c (3) wollen Sie selber nicht. Scheidet aus.

    Alternative b (2) läßt sich noch garnicht berechnen, die vorliegende Berechnung ist unrealistisch, dazu Annahmen über Zukunft ohne Bewertung getroffen. So nicht entscheidbar.

    Bleibt noch Alternative a (1). Wenn die angegebene Rendite wirklich stimmen sollte, meines Erachtens unschlagbar. Dabei aber alten Verlust mental ausblenden, hat hiermit nichts zu tun.

    Grüße
    HB
     
  9. Gast036816

    Gast036816 Gast

    aus meiner sicht bist du im falschen forum. du solltest deine ideen in einem forum für immobilienspekulatien vorstellen. ich sehe dein vorhaben kritisch, da du das objekt aus einer insolvenz günstig erworben hast und dies hier besonders herausstellst, um deinen profit zu mehren. weiter betonst du, dass du bereits 1/2 dutzend architekten befragt hast und einen gu bemüht hast. das unterstreicht deine absicht, nur den eigenen vorteil zu suchen.
     
  10. Bautz

    Bautz

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    Stimmt. Und wenn das mit der Profitmaximierung Weniger so weitergeht, dann sehe ich die große Gefahr, dass wir genau da wieder irgendwann landen.

    Genau wegen dieser Grundhaltung zahlen wir alle mittlerweile Unsummen für Benzin, finanzieren mit unseren Steuergroschen halb Europa, werden Mieten in manchen Regionen für die breite Masse unbezahlbar uswusf.

    Meine Vorgehensweise wäre: über den günstigen Kaufpreis freuen, sanieren und für einen fairen Preis vermieten.

    Das liegt daran, dass sich die meisten Profitmachenden ihrer sozialen Verantwortung nicht bewusst sind und entsprechend asozial handeln.

    Dann gehörst Du zu einer sehr seltenen Spezies. ;-)
     
  11. kappradl

    kappradl Gast

    Mach, was deiner Kohle am besten tut. Hier weiß ja niemand, wieviel du davon hast und was du sonst so vor hast.
    Aber ein Makler verkauft ein Haus 50 Euro unter Wert? Kann ich kaum glauben. Bist du der Makler? Oder deine Frau?
     
  12. altneu

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    @ heideblick: Warum ist die Berechnung unrealistisch? Sicher, der GU hat erst eine Schätzung genannt und noch kein Angebot abgegeben, aber das sollte bald folgen. Ansonsten bin ich über konkrete Hinweise wo meine Berechnung falsch liegt interessiert. Ist vielleicht auch für andere hier interessant, die ja für eigen genutzte Immobilien solche Rechnungen durchführen, und das mindestens ebenso wichtig ist wie die Optimierung des Grundriss oder die Entscheidung über eine einzelne Massnahme.


    @ rolf aib: nochmal: was ist verwerflich den profit zu merhren oder den eigenen Vorteil zu suchen? Wenn ich die anderen Fäde so sehe dann haben die meist genau den Sinn die Kosten (meist eigengenutzter) Immobilien zu reduzieren oder den Nutzen der Bauvorhabens zu erhöhen bzw. sich Zeit-, Dritt- usw. Meinung einzuholen. Ich denke also nicht, dass ich im falschen Forum bin und es in einem solchen Forum nicht falsch sein kann über Zahlen zu diskutieren.

    Nur am Rande: ich zahle den Architekten die Stunde Aufwand vor Ort, wenn die danach gefragt haben ODER proaktiv wenn ich den Eindruck hatte sinnolle Hinweise zu bekommen. Auch dem GU habe ich angeboten bei Nichtauftrag seinen Aufwand zu bezahlen.


    @Bautz: die Profitmaximierung trägt zu dem hohen Steueraufkommen in D bei, mit dem wir unsere Sozialsysteme, Infrastruktur, Europa etc. finanzieren. 10% zahlen > 50% des Steueraufkommens. Natürlich hat die Lohnzurückhaltung mit teilweise sinkenden Reallöhnen dau beigetragen, aber erfolgreiche und innovative Unternehmer sind eine wesentliche Voraussetzung.

    Der hohe Benzinpreis ergibt sich aus der hohen Nachfrage gerade in Boomzeiten und liegt in Europa höher wegen der hohen Steuern darauf (was ja ok ist). Ohne die Gewinne für die Exxons dieser Welt gäbe es niemanden, der Milliarden in Erschließung, Verarbeitung und Vertrieb investiert. Der Löwenanteil bleibt bei den Scheichs und dem Staat hängen, und zu reduzieren ist das nur durch Verbrauchreduzierung. Z.B. mit Dämmung und neue Heizung, was ich hier ja auch vorhabe.

    Ich glaube wir kennen die Profitmachenden zu wenig um deren soziale Verantwortung beurteilen zu können. Ich kenne jedenfalls viele Stiftungen für kulturelle, Bildungs- und soziale Zwecke von erfolgreichen Unternehmen und Unternehmern, die deutlich weniger breitgetreten werden als das Fehlverhalten einzelner. Ich glaube auch nicht , dass ich zu einer seltenen Spezies bzgl. Steuern gehöre. Es sollte sich jeder selber fragen wie er es mit den Steuern sieht und gerne übertragen auf jene, die mehr verdienen. Entsprechendes Verhalten gibt es in allen Einkommensgruppen.


    Zurück zum Thema: vielleicht mag ja trotz der Grundsatzdiskussion jemand etwas zu der Berechnung sagen bzw. welche Informationen noch fehlen? Wäre schon ein einer Begründung interessiert warum Ihr 1. oder 2. empfehlt.
     
  13. altneu

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    @kappradl: Das ist wohl so. Am Ende spielen da sicher noch andere Sachen rein und was ich sonst so vor habe, wie ich das mit der Rente sehe usw.. Aber interessieren würde mich schon was Ihr entscheiden würdet und warum.
     
  14. Baumal

    Baumal

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    1. nicht, 2. nicht, 3. (abreissen)

    das muß ja wirklich eine toplage sein.
    ich käme nie auf die idee solch eine
    bude zu kaufen.
     
  15. the motz

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    Nachdem's Dir rein um den Profit geht, würde ich Dir noch immer zu Variante 2 raten...
    Mit Deiner Rechnung wirft die Hütte nach knapp 20 Jahren Gewinn ab- wenn jetzt die Mieten jedes Jahr noch hübsch angezogen werden, was ja deiner Ansicht nach der Marktwirtschaft entspricht, schaffst Du den Break-Even evtl schon nach 15 Jahren, und du kannst dich beruhigt in Rente begeben.

    Wie gesagt sind meine Angaben ohne Gewähr, da ich in dem Bereich totaler Laie bin und hier nur mein Bauchgefühl spricht!

    Ich persönlich würde zu diesem mmn Wucher niemals dort einziehen.

    Ist aber nur meine persönliche Meinung!

    Schönen Sonntag noch
     
  16. altneu

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    Warum nicht?
    Und wenn ich es getan habe warum dann abreissen?
     
  17. driver55

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    Das kam mir beim Anblick des modernen Bads, der Glasbausteine etc. auch in den Sinn.
    Und wenn ich mir doch mal so ein "Objekt der Begierde" zulegen würde (weil ich gerade nicht weiss, wo ich das viele Geld hinbringen soll :-)), dann wüsste ich schon vorher was ich damit mache.

    Dann hau rein und fange an zu putzen.

    Bekanntlich steht ja jeden Tag mindestens ein "Dummer" auf.
     
  18. altneu

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    Danke für die Einschätzung. Mein Bauch tendiert auch dahin.

    Aber wieso Wucher? 30km weiter draußen kann man in einem sanierten Haus auch für die Hälfte Nettomiete wohnen. Macht bei 65qm Wohnung 400 € Unterschied.

    Aber für viele bedeutet 30km weniger Fahrtzeit (> 20 Stunden pro Monat) und Fahrtkosten (20 Tage x 60km = 1.200 km/Monat mit steigenden Transportkosten, was durch die nicht steigende KM-Pauschale nur zum Teil aufgefangen wird), sowie kulturelles Umfeld einen Nutzen, der die 400 € mehr als aufwiegt.

    Genau deswegen steigen die Preise in den Großstädten und fallen auf dem Land, was durch zunehmende Lebensqualität in den Städten (weniger Lärm und Gestank) noch zusätzlich befördert wird.
     
  19. Baumal

    Baumal

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    was faselst du hier mit rendite das ist doch alles schön färberei?

    kein mensch, zieht in diese butze ein, auch wenn sie
    geputzt ist.

    eine sanierung ist der finanzielle kollaps.

    abreißen, grundstück verkaufen.
    welchen reibach man nun gemacht hat, ist mir
    ein rätsel.
     
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  21. altneu

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    Ich musste sehr schnell entscheiden und wusste, dass ich mit der Option Verkauf im Plus liege. Daher vorher keine Abwägung, zumal ich ja noch nicht einmal heute die genauen Sanierungskosten kenne.

    Nur möchte ich jetzt die beiden Optionen gut abwägen und mich gerade nicht von Eindrücken (Bäder/Glasbausteine) leiten lassen. Ob ein Bad halbschlecht oder völlig marode ist macht bei den Renovierungskosten keinen Unterschied. Um es in dieser Lage gut zu vermieten muss es auf einem aktuellen Stand sein. Beim Kauf war ich eher froh, dass es so runtergekommen ist, die Bausubstanz, Raumschnitt und Lage aber gut, mal abgesehen vom feuchten Keller. So ein äußerlicher Zustand schreckt immer viele ab.
     
  22. Baumal

    Baumal

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    sei mal froh, wenn du bei diesem kauf mit +-0 wieder land gewinnst!
    ich denke eher--0.
     
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BJ 1963 130qm, top Lage: a) reinigen und verkaufen, b) sanieren oder c) Abriss->neu

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