Bodengrundgutachten zwecks Innenausbau der Scheune (Beton)

Diskutiere Bodengrundgutachten zwecks Innenausbau der Scheune (Beton) im Beton- und Stahlbetonarbeiten Forum im Bereich Neubau; Hallo erstmal an alle! Habe mein Bauvorhaben schon genehmigt bekommen und fasse es mal kurz zusammen. Vor 2 Jahren habe ich ein Objekt mit...

  1. #1 Spinner, 22.10.2014
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    Hallo erstmal an alle!

    Habe mein Bauvorhaben schon genehmigt bekommen und fasse es mal kurz zusammen. Vor 2 Jahren habe ich ein Objekt mit Scheune gekauft. Die Wohneinheiten sind vermietet und die Scheune nebenan steht leer. Die Aussenwände der Scheune sind aus Backstein und relativ dick. Jetzt kommt ein neues Dach drauf und zwei Betonetagen (EG, 1.OG und Dachgeschoß) sollen rein, gestützt durch neue Träger im Inneren. Nun meint mein Architekt das Bodengrundgutachten sei nicht nötig weil das Gebäude an sich schon seit 60 Jahren steht. Mein Statiker will aber sicher gehen und ist der Meinung ein Bodengutachten wäre unersetzlich, damit er das Fundament richtig berechnen kann und das Fundament sowieso verstärkt werden muss. Eine vorläufige Berechnung hat er bereits und müsste nur noch Anpassungen nach dem Bodengrundgutachten machen wenn das noch nötig ist. Bei einem Neubau ist das natürlich Pflicht aber bei einer Scheune mit Backstein-Mauernwerk wo nur das Innere ausgebaut wird?

    Wie seht ihr das?

    Gruß

    Spinner
     
  2. #2 Inkognito, 22.10.2014
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    Inkognito Gast

    Die Antwort ist recht einfach, wenn Sie sich nur kurz die Kernkompetenzen der beiden Berufe vor Augen halten.
     
  3. #3 Spinner, 22.10.2014
    Spinner

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    Ist mir schon klar, bin nämlich der gleichen Meinung. Gibts da aber auch andere Meinungen dazu?
     
  4. #4 Baufuchs, 22.10.2014
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    Baufuchs Gast

    Gegenteilige Meinungen wird es nicht geben.

    Wenn doch: ignorieren
     
  5. #5 Gast036816, 22.10.2014
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    Gast036816 Gast

    wer ist denn für die standsicherheit des gebäudes verantwortlich - architekt oder statiker? damit wären andere meinungen deutlich eingegrenzt.
     
  6. Taipan

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    Nö. keine andere Antwort ... nur ein wenig anders: Schmeiss deinen Architekten raus, weil er vorsätzlich seine Pflichten zu verletzen sucht UND dich auch noch, trotz wink aus fachlich kompetenter Ecke, treibt, ihm zu folgen.
     
  7. #7 Ralf Wortmann, 22.10.2014
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    Wenn du damit nur deiner Entrüstung Ausdruck geben willst über die Arbeitsweise deines dortigen Kollegen, bin ich bei dir.

    Wenn du das mit dem "schmeiß ihn raus" aber ernst meinst, muss klar sein, dass eine solche Pflichtverletzung für eine Kündigung des Architektenvertrags "aus wichtigem Grund" wohl nicht ausreichen würde. Bliebe also nur die dem Auftraggeber ohnehin jederzeit mögliche "freie Kündigung", die allerdings mit dem finanziellen Nachteil verbunden wäre, dass der gekündigte Architekt die gesamte vertraglich vereinbarte Vergütung (auch für den nicht erbrachten Teil der Leistung) unter Abzug der ersparten Aufwendungen nach § 649 BGB abrechnen könnte. Könnte teuer werden.
     
  8. Taipan

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    Das ist jetzt wohl nicht dein Ernst? DIESE vorsätzliche Pflichtverletzung stellt keinen wichtigen Grund dar? ... na Holla ...
     
  9. mls

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    das ist es doch mal wert, nachzufragen :)
    was, wenn der schuss nach hinten losgeht? für wen?

    ich fürchte, wenn der a. so einen vollstuss erzählt, dokumentiert
    er erkennbar seine unkenntnis und im schadensfall ist seine
    versicherung draussen, weil er vorsätzlich gehandelt hat.
    die versicherung des "statikers" wird sagen, ihr mandat hat auf die
    notwendigkeit hingewiesen und am ende darf sich der geschädigte
    bauherr mit dem a. als pers. haftenden gegner rumschlagen...
    wehe, da ist nix zu holen.

    dagegen kann sich e. bauherr nicht wehren? dumm gelaufen?
     
  10. #10 Ralf Wortmann, 23.10.2014
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    Na, ja, meine Formulierung „wird wohl nicht ausreichen“ war etwas zu forsch, das nehme ich zurück. Aber es bestehen durchaus nicht unerhebliche Risiken, die sich der Auftraggeber erstmal bewusst machen muss, bevor er sich zu so einem finanziell bedeutsamen Schritt entscheidet.

    Einfach mal flott zu raten, dem Architekten zu kündigen, fällt natürlich leicht, wenn man die wirtschaftlichen Folgen einer solchen Maßnahme, falls später mal ein Gericht der Meinung sein sollte, ein wichtiger Grund habe nicht vorgelegen, nicht selbst zu tragen hat. Wie heißt es doch:

    „Mit eines fremden Mannes Allerwertesten lässt es sich gut durchs Feuer fahren.“

    Es bestehen Risiken, die sorgfältig abgewogen werden sollten. Die Rechtsprechung ist nicht einheitlich und es liegt im Ermessen eines jeden Richters, so oder so zu entscheiden (Prinzip der richterlichen Unabhängigkeit). Es kann durchaus sein, dass man mit einer solchen Kündigung durchkommen würde, es kann aber auch anders ausgehen.

    Erforderlich ist eine schuldhafte schwerwiegende Vertragsverletzung oder eine sonstige Zerstörung des Vertrauensverhältnisses, die (weitere Bedingung) eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses für den anderen Vertragspartner schlichtweg unzumutbar macht.

    Wenn der Architekt sich z.B. damit verteidigt, er habe es einfach nicht besser gewusst und sei tatsächlich der Überzeugung gewesen, ein Bodengutachten sei nicht notwendig, entfällt schon mal das vorsätzliche Handeln, denn beweispflichtig für die vorsätzliche Pflichtwidrigkeit wäre der Auftraggeber. Wir wären dann im Bereich der groben Fahrlässigkeit.

    Es mehren sich nach der Schuldrechtsreform 2002 (und damit der Einführung des § 314 BGB) zudem die Anzeichen, dass die Obergerichte Architektenverträge und Bauverträge als Dauerschuldverhältnisse einstufen und auf sie den § 314 Absatz 2 BGB anwenden:

    --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
    § 314 BGB
    (1) Dauerschuldverhältnisse kann jeder Vertragsteil aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur vereinbarten Beendigung oder bis zum Ablauf einer Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.
    (2) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Vertrag, ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Für die Entbehrlichkeit der Bestimmung einer Frist zur Abhilfe und für die Entbehrlichkeit einer Abmahnung findet § 323 Absatz 2 Nummer 1 und 2 entsprechende Anwendung. Die Bestimmung einer Frist zur Abhilfe und eine Abmahnung sind auch entbehrlich, wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Kündigung rechtfertigen.
    (3) Der Berechtigte kann nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat.
    (4) Die Berechtigung, Schadensersatz zu verlangen, wird durch die Kündigung nicht ausgeschlossen.
    ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

    Für eine Kündigung ist deshalb nach der Meinung mancher Gerichte gemäß § 314 Absatz 2 BGB eine vorherige Abmahnung erforderlich, vgl. z.B. OLG Oldenburg, Urteil vom 06.09.2012 - 8 U 96/12. Ebenso (für einen GÜ-Vertrag) OLG Köln, Urteil vom 02.07.2013, 19 U 193/12.

    Wenn der Architekt sodann nach Erhalt einer solchen Abmahnung seinen Rat, auf ein Bodengutachten zu verzichten, revidiert, kann diese Pflichtverletzung nicht mehr als Kündigungsgrund verwendet werden.

    Damit käme also das Prozessrisiko hinzu, ob hier ein Fall vorliegt, der „unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Kündigung (ohne Abmahnung) rechtfertigt“.

    Bei dieser Interessenabwägung und der Frage der Zumutbarkeit des Festhaltens am Vertrag wird das Gericht auch die sonstigen, bis dato erbrachten Leistungen des Architekten bei diesem Bauvorhaben zu bewerten haben. Sind diese einwandfrei und zeugen im Übrigen von besonnenem, verantwortungsbewussten Handeln, könnte das Gericht diese einzige Pflichtverletzung des Architekten, nämlich den (zumindest) grob fahrlässigen Rat, auf ein Bodengutachten zu verzichten, vielleicht sogar als einmaliges Versagen und als nicht ausreichend für eine Kündigung ansehen und gar argumentieren, dass der Bauherr ja selbst erkannt habe, dass ein Bodengutachten unverzichtbar ist und dass zudem parallel auch der anderslautende Rat eines anderen Sonderfachmanns vorlag, sodass sich diese Pflichtverletzung nicht im Bauvorhaben verwirklicht habe.

    Auch die Tatsachenebene darf man nicht außer Acht lassen. Wurde der Rat des Architekten nur mündlich erteilt? Wenn ja, gibt es Zeugen dafür. Was ist, wenn der Architekt die Erteilung dieses Rats bestreitet oder seine Formulierungen relativiert?

    Wenn ihr mich fragt, ich würde so ein Risiko nicht eingehen wollen. Wenn ich wirklich der Meinung wäre, dass ich mit dem Architekten nicht mehr zusammenarbeiten kann, würde ich nach weiteren Gründen suchen (z.B. Versäumnisse bei der Kostenermittlung oder Planerstellung), diese fristsetzend anmahnen und erst nach fruchtlosem Ablauf einer Nachfristsetzung mit Kündigungsandrohung kündigen.
     
  11. #11 Spinner, 25.10.2014
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    Danke für die zahlreichen Antworten hab ja ne richtige Lawine losgerollt hier. Nochmal zur Erinnerung das Gebäude steht schon an sich da, es wird nur Innen komplett ausgebaut. Das Fundament wird ohnehin schon verstärkt das ist keine Frage, weil die neuen 2 Etagen im Inneren durch neue tragende Wände gestützt werden. Ein befreundeter Statiker meint, er kenne den Boden in dieser Gegend und gab uns einen Wert an, mit dem wir arbeiten können.

    So viel zum Sachverhalt ich hole gerade noch Angebote von Geotechnikern ein. Hab ohnehin schon etwas Bauchweh bei diesem Thema deshalb wären die 4,5k€ fürs Bodengutachten sicher nicht falsch investiert.
     
  12. #12 Baufuchs, 25.10.2014
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    Hast Du das schriftlich? Haftet der, wenn´s in die Hose geht?
     
  13. mls

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    ralf, danke. das klingt nach einer menge spass ;)

    welchen stellenwert haben solche ansagen?
    wenn schon, dann bitte verschriftlichen ..
     
  14. #14 Spinner, 25.10.2014
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    Ist mir klar. Ihr habt natürlich Recht. Für mich wäre das Thema schon gegessen ohne Geotechniker wird nicht ausgebaut. Scheint echt heikel zu sein, ich kenne mich mit diesem Thema nicht aus und bedanke mich für die hilfreichen Antworten jetzt weiß ich besser was gut ist.

    Es grüßt alle der Spinner!
     
  15. #15 peterk61, 25.10.2014
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    Zusätzlich zu den Lasten aus der bestehenden Scheune muss der Untergrund auch noch die Lasten der neu eingebrachten Bauteile aufnehmen und das möglichst Verformungsfrei um Schäden am Bestand zu vermeiden. An den bestehenden Fundamenten aufgegraben werden. Die alte Scheune ist eventuell auf Bruchsteinfundamenten gegründet, die für ein abschnittweises Unterfangen nicht geeignet sind.

    Das Gründungskonzept ist durch das Bauen im Bestand meines Erachtens eine größere Herausforderung als ein Neubau. Mit der Annahme von üblichen Bodenpressungen ist hier, mal abgesehen von der Haftung bei mündlichen Aussagen, nicht geholfen.
     
  16. #16 Spinner, 25.10.2014
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    Wie soll ich das verstehen "Mit der Annahme von üblichen Bodenpressungen"? Bringt hier auch ein Bodengutachten nicht viel oder war das auf das Ratespiel mit der Bodenwerten gemeint?
     
  17. #17 peterk61, 26.10.2014
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    "Annahme üblicher Bodenpressungen" bezog sich auf die Aussage des Statikers, dass er sich mit den Böden auskennt.

    Ein Bodengutachten ist zwingend erforderlich wegen Gründung im Bestand.
     
  18. #18 Spinner, 26.10.2014
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    Puh danke ich dachte schon.... Was sollte so ein Bodengutachten ca kosten? Mein erstes Angebot liegt bei etwas über 4000€ aber das scheint mir etwas zu Teuer für 2 Bohrungen. Auf andere Angebote warte ich gerade noch.
     
  19. #19 peterk61, 26.10.2014
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    Das Gutachten sollte eher zwischen 1500 und 2500 € liegen.
     
  20. #20 Spinner, 26.10.2014
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    Was????????????? Das wäre ja ein Traum sogar für 2500 würde ich ohne mit der Wimper zu zucken zustimmen. Mal die anderen Angebote abwarten aber ich bin erstmal schockiert warum ich ein Angebot von knapp 4,5k vorliegen habe.
     
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