Dachaufstockung/64er Bungalow

Diskutiere Dachaufstockung/64er Bungalow im Dach Forum im Bereich Neubau; Guten Abend zusammen, ich bin neu hier im Forum und bin mir nicht sicher, ob das der richtige Bereich ist. Wir interessieren uns für einen...

  1. #1 BerndMaier, 29.04.2019
    Zuletzt bearbeitet: 30.04.2019
    BerndMaier

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    Guten Abend zusammen,

    ich bin neu hier im Forum und bin mir nicht sicher, ob das der richtige Bereich ist.

    Wir interessieren uns für einen (massiv gebauten) Bungalow Baujahr 1964 mit Flachdach.
    Unabhängig davon, dass wir hier eine Kernsanierung durchführen müssten, ist das Ganze nur interessant, wenn wir dort aufstocken "könnten" - laut Bebauungsplan ist 1,5-geschossig möglich (Satteldach, 45° - diese Aussage kam telefonisch vom Statdplanungsamt...)

    Der Bungalow hat aber keinen gleichmäßigen Grundriss, sprich er hat keine gleichlangen Außenwände,
    siehe Skizzen und Baupläne anbei.

    Unabhängig davon, dass das natürlich eine Aufgabe für einen Statiker/Architekten ist, würde mich hier kurz Eure Meinung dazu interessieren:
    Ist das Aufstocken überhaupt "möglich"? Und wenn ja, was würdet ihr ins Blaue rechnen für die Aufstockung von ca. 70 qm Wohnfläche? 100-150K?

    Vielen Dank für eine erste Einschätzung,
    Bernd Maier
     

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  2. #2 Gast 85175, 29.04.2019
    Gast 85175

    Gast 85175 Gast

    Prinzipiell ist es möglich, sieht auch zumindest vom Plan her mal nicht ganz schlecht aus mit den 30er/24er Aussenwänden, ist aber wie Du schon selbst sagst erstmal Sache der Planer das konkret abzuchecken.

    Was die „Aufstockung“ über den Daumen kostet hängt davon ab... mit den 2K/m2 könntest hinkommen, da darst aber keine großen Extras erwarten. Das langt aber wohl nur, wenn Du die ganzen „Gemeinkosten“ wie Planung, Aussenanlagen, etc. nicht auf den m2 Wohnfläche „umlegst“, also wirklich nur reine Baukosten für die Aufstockung (kommt auch bisschen auf die Region ab, aber derzeit sind Kalkulationsannahmen unter 2K/m2 einfach nur irgendwas zwischen fahrlässig und Selbstbetrug).

    Angesichts deiner Fragestellung vermute ich, dir ist noch nicht ganz klar, was da noch alles an Kosten kommt (vermute ich mal wegen der Fixierung auf die Aufstockung). Wenn dem so ist, dann kann ich dir nur raten dich da mal wirklich beraten zu lassen, weil die Aufstockung alleine ist wohl nur ein Bruchteil (OK, größerer Bruchteil) der Gesamtsumme...

    Ich würde es wirklich nur nehmen wenn es entweder spottbillig ist, oder halt aus anderem Grund unschlagbar (Teaumlage, etc.). Aber die Möglichkeit da mit kleinem Geld zum Traumhäuschen zu kommen sehe ich erstmal nur aufgrund der baulichen Situation nicht (falls Du darauf rauswolltest).
     
    BerndMaier und Fabian Weber gefällt das.
  3. #3 Gast85808, 29.04.2019
    Gast85808

    Gast85808 Gast

    Wenn es wirklich kernsaniert werden soll (in Eigenleistung? oder Firmen?) würde ich mal ganz offen in den Raum werfen, Abbruch bis OK Kellerdecke und komplett neu drauf. Preislich dürfte da kaum noch Unterschied sein...
     
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  4. #4 BerndMaier, 29.04.2019
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    Guten Morgen zusammen,

    chillig80 und Skogen, danke für Eure Einschätzung.

    In der Tat ging es mir erstmal nur um die Aufstockung bzw. die Baukosten dafür - ob es überhaupt möglich wäre bei dem Grundriss,
    wusste nicht, dass man da überhaupt was draufbauen kann...

    Was die anderen Kosten angeht, ist mir das durchaus bewusst. Die gleiche Summe wie oben (Aufstockung), muss man sicher auch unten (EG + Keller)
    nochmal reinstecken - rechne da auch so zwischen 100-150K.

    Leider liegt das Grundstück ziemlich weit von der Straße, ca. 40 Meter und ist dann auch noch schwer zugänglich, was einen Abriss enorm teuer machen würde,
    schätze ich.

    Außerdem möchten wir unbedingt einen Keller, der ja im Neubau sehr teuer werden würde.
    @Skogen : Auf den Keller aufsetzen ist doch oft auch sehr kompliziert, ginge das denn so "einfach"?

    Und welche Art von Experten würdet ihr mir empfehlen, um einen Kostenrechnung/Kaufempfehlung zu bekommen?
    Wendet man sich da direkt an einen Statiker oder ist erstmal ein Architekt oder evtl. auch einen Gutachter der richtige Ansprechpartner?

    Besten Dank und einen schönen Tag,
    Bernd
     
  5. #5 Gast85808, 29.04.2019
    Gast85808

    Gast85808 Gast

    Die Frage ist halt, welche Substanz hat der Keller? nass, Feucht, was wird von dem zukünftigen Keller erwartet? Dann kann man entscheiden, was man mit dem Keller macht.

    jedenfalls 100/150 k€ in die Dachaufstockung und das Gleiche noch mal in die Kernsanierung EG/Keller betrachte ich nicht als unbedingt sinnvoll.

    Baurechtliche Frage aber ist, ob dann überhaupt neu gebaut werden dürfte, sprich aktuell hat die Hütte Bestandsschutz, der nach einem Abriss dann weg ist.

    Bauing/Architekt sind da so die Ansprechpartner. Allerdings, wenn es dann auch noch um Kostenschätzung und sowas geht, wird das nicht billig. Und von den Worten schnell/gleich/möglichst sofort (weil evtl. noch andere Interessenten sind) sollte man sich gleich trennen
     
  6. #6 BerndMaier, 30.04.2019
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    Ich habe nochmal eine Verständnisfrage, bei angefügtem Grundriss frage ich mich, was man mit der rechten Seite eigentlich macht, um ein Satteldach draufzupacken?
    Die linke Seite ist ja gerade, aber die rechte hat diese "Einbuchtungen". Was hat man denn da für Möglichkeiten? Braucht ein Satteldach nicht zwei parallele (lange) Seiten?

    Und zum ganzen Projekt noch eine Sache: Klar, wenn man das Grundstück ohne Haus bekommen würde, wäre toll - es gibt aber so gut wie keine Grundstücke auf dem Markt in dieser Ecke leider (oder mega überteuert). Deswegen würde sich auch eine Sanierung eventuell rechnen, auch wenn man dann dafür hätte neu bauen können.
    Sonst würde ich mir das auch nicht ans Bein binden...
     

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  7. #7 simon84, 30.04.2019
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    So ein Abriss kostet aber auch nicht viel (im Vergleich).

    Satteldach über Eck usw. ist kein Problem, das kriegt man sowohl mit Betondecke als auch mit Holzbalkendecke hin. Muss nur sauber geplant werden. Und natürlich sollte das Dach nicht doppelt so groß sein wie das Haus ;)
     
  8. #8 BerndMaier, 30.04.2019
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    Danke Simon und Skogen für eure Antworten.

    Hatte nun einen Gutachter/Architekt angefragt bezgl. eines Vor-Ort-Termins. Er meinte nun zu mir, dass er mir
    erstmal rät, die Baupläne im Archiv einsehen zu lassen und herauszufinden, ob es bei den Wänden zB. um "Hohlbeton" (?) handelt,
    um Kosten zu sparen, da er da überfragt sei.
    Das ist nun über den Makler auch beauftragt. Wenn die vorliegen, würde ich mir einen Statiker schnappen und hingehen. Aber ist denn in den Bauplänen überhaupt noch mehr zu erwarten als die Grundrisse, die ich oben beigelegt hatte?

    Und jetzt noch eine alles entscheidende Frage, die mir leider jetzt erst bewusst wird:
    Wenn die vorhandene Bruttogrundfläche für Keller und EG bereits bei ca. 160 liegt und die GFZ bei 185, dann bleiben doch nur
    weniger ca. 20 qm, die man noch dazu nehmen könnte, richtig?!
    Dann macht ja auch kein Satteldach Sinn und man müsste sowas wie ein Pultdach drauf bauen, obwohl laut Bauamt nur Sattel geht?
     
  9. #9 BerndMaier, 30.04.2019
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    Erlaubte Traufhöhe ist übrigens 4,20, Firsthöhe 10,20
     
  10. #10 Gast 85175, 30.04.2019
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    Wegen dieser „rechten Seite“, man würde da im einfachsten Fall hingehen und am „fehlenden Eck“ eine Stütze (Pfeiler) hinbauen, von dort aus eine Pfette über die ganze Länge legen, also „vom Pfeiler bis zum Mauerwerk“ und schon kannst dort deine Sparren auflegen.

    Oder anders, Du brauchst da keine durchgehnde Wand, ein durchgehender „Holzbalken“ auf dem man das Dach auflegen kann tut es auch. Man könnte das Dach aber auch auf der Seite „abstufen“, kommt immer darauf an was man da gerade haben will. Das ist sowohl vom Technischen als auch von den Kosten relativ unkritisch, jedenfalls ist das nicht der große Knackpunkt.

    Die Frage mit dem Pultdach kapiere ich nicht, die ist irgendwie wirr. Wenn nur Sattel geht, dann geht nur Sattel.

    Ob der Keller überhaupt ein Vollgeschoß ist, das müsste man sich auch nochmal ansehen und eine GFZ von 185 bezweifle ich auch, Du hast wohl das Thema noch nicht ganz durchdrungen...
     
  11. #11 BerndMaier, 30.04.2019
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    Streich das mit dem Pult, das war nur ein Gedanke. Hatte gedacht, für 20 qm ein Satteldach wäre quatsch und man baut eventuell was anderes drauf und bekommt das irgendwie beim Bauamt genehmigt...

    Bezgl. GFZ: Ich habe die Grundstücksgröße x GFZ (o,3) gerechnet (GFZ ist 0,2). Und die Bruttogesamtfläche habe ich aus einem Gutachten für das Haus übernommen,
    das ich zwischenzeitlich bekommen habe, siehe Screenshot anbei.

    Wie viel Fläche dürfte man denn nun bebauen zusätzlich?

    Vielen Dank!
     

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  12. #12 BerndMaier, 30.04.2019
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    @Skogen sorry, ich meinte GFZ 0,3 und GRZ 0,2
     
  13. #13 simon84, 30.04.2019
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    Der Keller wird mit ziemlicher Sicherheit bautechtlich kein vollgeschoss sein bzw so deklariert sein, mal ganz abgesehen von der tatsächlichen Nutzung
     
  14. #14 BerndMaier, 30.04.2019
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    Ich habe wirklich nur gefährliches Halbwissen, aber alles was ich bisher so gefunden habe, sagt:
    Keller wird mitgerechnet...?
    Wie kann ich das denn rausfinden?
     
  15. #15 Gast 85175, 30.04.2019
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    Geh mal zur Stadtverwaltung und lass dir ne Kopie von dem Bebauungsplan geben, da können Sonderregelungen zur GFZ enthalten sein.

    Normalerweise sind „echte“ Keller, also solche die nicht besonders weit aus der Erde rauskucken keine Vollgeschoße und zählen nicht bei der Berechnung mit der GFZ.

    Wenn Du das Ding wirklich kaufen willst, dann bist Du gut damit beraten ein paar Teuros in jemanden zu investieren der sich da mal hinsetzt und sich das alles genau ansieht....
     
  16. #16 Kriminelle, 30.04.2019
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    Geht problemlos mit der Hausform, aber man kann auch die Dachseite am Ende gerade ausführen, dann hättest Du da noch Unterstand.

    Wo steht das?
    @chillig80 sagt ja schon, wie es um einen Keller bestimmt ist. Wenn er als VG gilt, dann müsste er wohl mehr als durchschnittlich 1,4 Meter aus dem Boden schauen.
    Wie wäre es mal, wenn Du Dir die entsprechende LBO durchlesen würdest, dann hättest Du etwas mehr Wissen :)
     
  17. #17 BerndMaier, 01.05.2019
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    @chillig Bebauungsplan hab ich online eingesehen, da steht nichts weiteres bezgl. GFZ als ich hier schon geschrieben hatte.
    Allerdings liegt das Grundstück 40 Meter von der Straße, also jenseits der 25 Meter Bebauungstiefe? Und deswegen gilt dann der B-Plan ja nicht?
     

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  18. #18 Gast 85175, 01.05.2019
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    Das hättest Du zwar gerne, aber der gilt trotzdem.
     
  19. #19 Gast85808, 01.05.2019
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    So, dann brauchen wir jetzt nur noch den Plan und dann bekommen wir langsam mal alle Infos zusammen. So, wie beschrieben, steht das Haus außerhalb des "Baufensters". Und da stellt sich automatisch die Frage der Genehmigungsfähigkeit. Und natürlich der Baugenehmigung für das vorhandene Gebäude...
     
  20. #20 BerndMaier, 01.05.2019
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    Gut, also dann nochmal anbei der "komplette" B-Plan, dachte der Screenshot reicht euch.+

    Meint ihr, dass es dann Sinn macht trotzdem noch dahin zu rennen? Bzw. gibt es da noch zusätzliche Seiten/Bestimmungen zu?

    Laut Telefonat der zuständigen Dame für den Bereich, spricht anscheinend nichts dagegen, sowohl abzureißen als auch aufzustocken.
    Beim Abriss würde zwar Wohnraum zerstört, den man dann aber wieder aufbauen würde etc., sagte sie... "da könnte ja erstmal keiner was dagegen haben".

    Es scheint mir so als hätte die Dame beim Stadtplanungsamt noch mehr "Bestimmungen" zu diesem Bebauungsplan bzw. den Bereich hinter der 25-Meter-Linie... Also diese Sattteldach 45 Grad, 4,2 Traufhöhe, 10,20 First - die stehen ja nirgends, das teilte sie mir nur mündlich mit...
     

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Dachaufstockung/64er Bungalow

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