Dachaufstockung teurer als Neubau?

Diskutiere Dachaufstockung teurer als Neubau? im Baupreise Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo! Schon einmal sorry für sehr viel Text... Mein Mann und ich planen nun seit knapp 2 Jahren mein Elternhaus aufzustocken, was sich aber als...

  1. JJ16

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    Hallo!
    Schon einmal sorry für sehr viel Text...
    Mein Mann und ich planen nun seit knapp 2 Jahren mein Elternhaus aufzustocken, was sich aber als komplizierter erweist als erwartet.
    Zu den Eckdaten: das Haus wurde in den 20ern von meinem Uropa von Hand gebaut. Die Bruchsteine hat er damals noch selbst einzeln im Steinbruch geklopft. Das Haus bestand ursprünglich aus Wohnhaus und Scheune. Diese wurden vor 30 Jahren zu einem Wohnhaus von meinen Eltern umgebaut. Beim Übergang von altem Wohnhaus in Scheune besteht dadurch ein Höhenunterschied von 4 Treppenstufen. Unterm Dach gibt es keinen Durchbruch. Im alten Wohnhaus entsteht so ein Kniestock von gut 1m, in der alten Scheune sind es lediglich wenige cm.
    Der Keller ist von der Straße aus ebenerdig. Das Haus wurde aber in einen Hang gebaut.
    Der Grundriss der Hauses ist simpel rechteckig mit angesetztem kleineren Anbau an dem die Außentreppe angebaut ist und auf dem sich der Balkon befindet, der vom Dachgeschoss aus begehbar ist.
    Unser Plan ist es nun das komplette DG abzureißen, die Treppenhäuser im Haus zum DG zu schließen und dort eine ebene Fläche entstehen zu lassen und das DG neu aufzubauen in Holzständerbauweise ohne Kniestock sondern mit ganz normalen Wänden. So würde eine Wohnfläche von ungefähr 160qm entstehen. Die Decke im alten WH zum DG ist sowieso noch typisch 20er: krumm, dünn, hellhörig. In der Scheune sind bereits Stahlträger etc eingezogen.
    Der Balkon soll als Wohnraum erschlossen werden und hinterm Haus ein Treppenhaus angebaut werden durch das wir trocken in den Keller kommen, da hinterm Haus eine Hintertür zur Kellertreppe ist.
    Da die Giebelhöhe sich nicht verändern darf wird das Dach einen möglichst geringen Winkel haben und aus diesem durchgehenden Blech sein. (Ich vergesse immer wieder diese Art Dach heißt)
    Nachdem uns unser erster Bauplaner (Statiker) hängen ließ, weil er mit Herzproblemen etc zu kämpfen hatte weil er sich als Workaholic zu viel zugemutet hat haben wir uns doch direkt an Architekten gewandt. Auch wenn uns bewusst war, dass nun höhere Kosten auf uns zukommen.
    Unser wirklich erfahrener Planer hatte so um die 250T€ inklusive Übernahme des Hauses für 50T€ veranschlagt da wir vieles auch selbst machen wollen (Innenausbau außer Bad komplett).
    Nun kamen von der Architektin, die von Anfang an den Eindruck hinterlässt als hätte sie kein Bock auf das Projekt, da sie uns immer nur erzählt wir könnten doch auch neu bauen, 3 Entwurfspläne und die Kostenschätzung. Über Kubikmeter käme man nur für Abriß und Bau sowie Nebenkosten (rund 70T €) bei knapp 470T€ raus. Das plus die Übernahme des Hauses und 12T€ für das Grundstück dahinter um das Treppenhaus bauen zu können würde mehr als doppelt so viel ergeben wie vorher veranschlagt.
    Unser Kreditberater ist fast vom Stuhl gefallen, da er gerade mehrere Neubauten von 150 - 180qm Wohnfläche + Keller + Grundstückspreise für 320-350T€ betreut.
    Wir haben für 400T€ angefragt damit würden wir uns aber den Hals eng zuziehen und unser Sohn müsste Einzelkind bleiben, dann bräuchten wir aber auch die Wohnfläche nicht...
    Selbst ohne Treppenhaus und nur mit ganz einfacher Außentreppe wären wir noch bei 400T€ nur Abriß, Bau und NK. Ist das wirklich im Schnitt (!!! Ich weiß hier kann mir niemand irgendwas versprechen ;) ) so teuer?
    So viel Innenabriss wie möglich wollen wir selbst machen, die Bruchsteine, die abgerissen werden, wollen wir nicht abtransportieren, sondern im Garten sammeln, säubern und für Gartenmauer, Beete etc nach und nach aufbrauchen. Den Innenausbau machen wir selbst bzw kennen immer jemanden, der jemanden kennt...Wie das im Saarland so üblich ist...Die uns unterstürzen können für nen Apfel und ein Ei. Wir wollen kein Mamorbad und kein schickes verleimtes Fischgrätenparkett. Wir wollen die Zimmer auch fertig machen wie sie gebraucht werden. Also erst einmal Wohn-Essbereich, Bad, Kinderzimmer und Schlafzimmer. Büro, Gästezimmer und 2 Kinderzimmer erst nach und nach wenn wir sie benötigen.
    Uns stehen für 200T€ kfw-Förderungen zur Verfügung und 40T€ Eigenkapital. Ein Bausparvertrag meiner Eltern sichert uns ab wenn in 10 Jahren die Zinsbindung wegfällt. Wir haben beide feste Arbeitsverträge und sind in unseren Berufen zu wichtig und verankert als dass uns was passieren könnte.
    Leben wir trotzdem in einer nicht realisierbaren Traumwelt?
     
  2. JJ16

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    Noch ein kleiner Nachtrag: die Heizungsanlage ist 5 Jahre alt und bereits auf ein entsprechend großes Haus ausgelegt. Anschlüsse liegen auch schon, da unterm Dach unsere Kinderzimmer etc waren. Das neue Bad und die Küche kommen auch fast an die selbe Stelle wie das alte Bad und die alte kleine Küche im DG. Anschlüsse und Abfluss für Küche und Bad müssen also auch nicht mehr kompliziert gelegt werden.
     
  3. JJ16

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    Noch ein Nachtrag, weil ich nicht mehr ändern kann. Wir haben nicht 240T sondern 370T +- 20T zur Verfügung, die wir gut bezahlen können. 240 sind nur Eigenkapital und kfw. Haben zur Zeit auch kaum Kosten da wir bereits bei meinen Eltern im Haus unterm Dach wohnen. Aber das ist langsam eng mit nem 9 Monate alten Baby.
     
  4. #4 Andreas Gr, 16.02.2017
    Andreas Gr

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    Ich vermute mal, das sich eure Dachaufstockung deutlich günstiger realisieren lässt , vor allem bei der geplanten Eigenleistung .
    Aber ein Architekt rechnet nun mal nach HOAI ab, und da wird die Bausumme als Bemessungsgrundlage hergenommen . Ich möchte jetzt nicht unterstellen , das das für ein mehr in der Kasse der Planerin sorgen soll.
    Definitiv erfordert aber auch ein Bestandsbau viel mehr an Planungsleistung als ein Neubau auf der grünen Wiese .
    Gibt es denn noch/ schon Bestandspläne / Beststandsstatik ? Wenn nicht muss das eben auch noch erfolgen , bzw überprüft werden.
    Ich persönlich habe ein gestörtes Verhältniss, zu KFW Fördergeldern, und würde da eher genau prüfen , ob das Sinn macht .
     
  5. JJ16

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    Offiziell ist es so hoch angesetzt, damit man keine böse Überraschung erlebt...Ein ganz kleines bisschen spielt aber bestimmt auch mit rein, dass man als Architekt nicht selbst etwas schlechter davon kommen will ;)
    Wir haben noch die kompletten Unterlagen von vor 30 Jahren: Baupläne, Statik (von wohl dem strengsten Statiker den es damals hier in der Gegend gab), Abflusspläne usw. Aufmaß wurde auch schon genommen von den Architekten.
    Wir würden halt gerne bis Rohbau mit Architekt arbeiten, einfach wegen Bauleitung etc.
    Mit den kfw-Programmen, die uns zur Verfügung stehen sind wir eigentlich ganz gut aufgestellt. Unser Kreditberater hat uns auch klar von gewissen Programmen abgeraten.
     
  6. #6 fundament, 08.04.2017
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    Wobei es ja einigermaßen bekannt ist, dass Bauen oder auch Ausbauen in vielen Fällen ein gutes Stück weit teurer wird als geplant. Ein wenig zusätzlichen Polster sollte man im besten Fall schon einplanen.
     
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