Dachausbau (NRW, 1972)

Diskutiere Dachausbau (NRW, 1972) im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Im Rahmen eines Erbes habe ich mit weiteren Personen (Erbengemeinschaft) ein Haus geerbt, welches verkauft werden soll. Dieses wurde 1971/72 durch...

  1. #1 cschiko, 21.06.2018
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    Im Rahmen eines Erbes habe ich mit weiteren Personen (Erbengemeinschaft) ein Haus geerbt, welches verkauft werden soll. Dieses wurde 1971/72 durch einen Architekten geplant und gebaut. Es liegt dabei auch soweit alles an Genehmigungen vor, auch die nachträgliche geringfügige Änderung des Kellers.

    Allerdings ist in allen Zeichnungen, auch in denen für die Baugenehmigung lediglich ein Spitzboden verzeichnet. In der Realität ist dieser aber zu etwa 65% als Wohnraum (Musikzimmer mit Gäste-WC) ausgebaut. Es gibt zwei Dachfenster und nach unserer Kenntniss muss dies eigentlich direkt beim Hausbau mit ausgeführt worden sein.

    Nun stellt sich uns natürlich die Frage, ob der Dachausbau somit ein Schwarzbau wäre oder war dies 1972 in NRW genehmigungsfrei? Wenn dies nicht genehmigungsfrei war, dann müssten wir wohl versuchen dies nachgenehmigen zu lassen. Hier wäre dann noch meine Frage, ob dafür die heutigen Vorgaben (Dämmung und Brandschutz) bindend wären oder aber der Dachausbau nur die damaligen Vorgaben erfüllen müsste? Klar ist das eine endgültige Aussage nur das Bauamt geben kann.
     
  2. #2 Andybaut, 21.06.2018
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    Hallo,

    das ist schon recht komplex.

    Das einfache:
    Eigentümerwechsel bedeutet gewisse Nachrüstpflichten bei der Dämmung.
    Dazu mal die ENEV in Bezug auf Bestandsgebäude lesen.
    Heizung und Dämmung oberste Geschossdecke / Dach wären interessant.
    EnEV - nichtamtliches Inhaltsverzeichnis
    Abschnitt 3

    Das schwierige:
    Der Spitzboden.
    Hier ist einerseits die Geschossfrage wichtig.
    Durch die Nutzung des obersten Geschosses könnte sich in der Festlegung der Geschossigkeit etwas ändern.
    Also ohne Nutzung Spitzboden z.B. 2 geschossig, aber mit 3geschossig.
    Vielleicht wären dann die Festlegungen des Bebauungsplans verletzt.
    Und andererseits stellt sich die Frage nach der Anleiterbarkeit für die Feuerwehr bzw. die Fluchtwege.

    Entweder suchst du dir einen Planer oder du gehst direkt auf´s Amt und schilderst deine Fragen.

    Wenn du Pech hast, dann darf der Spitzboden so nicht genutzt werden.
    Andererseits ist das dann auch wieder Glück im Brandfall, da du nun Bescheid weißt.

    Versicherungen und Richter reagieren allergisch auf "das habe ich doch nicht gewusst, habe ich doch geerbt oder nicht selbst gebaut"
    Unwissenheit schützt vor Strafe nicht,
    der Wille zum verbessern jedoch schon.
     
  3. #3 cschiko, 21.06.2018
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    Also das Einfache ist uns klar, wobei dies ja dann im weiteren der Käufer machen wird/müsste. Die Heizung ist dabei vergleichsweise neu (2001).

    Alles weitere wird dann wohl wirklich am bestens das Amt sagen können. Was uns halt sehr verwundert ist, dass das Ganze Haus durch einen in der Gegend sehr bekannten Architekten geplant und gebaut wurde. Auch alles genau genahmigt ist, aber eben der ausgebaute Dachbereich nirgends auftaucht. Es sieht aber auch alles so aus (und zwei Erben kennen das Haus mehr oder weniger von Beginn an) als wäre es eben beim Bau direkt mit ausgebaut worden und nicht etwa nachträglich.

    Aber wir werden dies klären und dann schauen, ein wir wissen von nichts kommt nicht in Frage.
     
  4. #4 Andybaut, 21.06.2018
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    das mit dem Dach ist ein altes Problem.

    Bauherr:
    aber die Fläche möchte ich vermieten
    Architekt:
    da darf keine Wohnung drin sein. Darf ich nicht
    Bauherr:
    ich möchte aber vermieten.
    Architekt:
    Ich mache ihnen einen Bauantrag mit einem Spitzboden.

    Wenn nun der Architekt keine Baubegleitung macht oder vom ausgebauten Spitzboden nichts weiß,
    dann haben beide Seiten was sie wollen.

    Der Planer eine reine Weste und der Bauherr seine Fläche.

    Das dies illegal und gefährlich sein kann hat der Archi dem Bauherrn vermutlich zig mal gesagt.
    Aber Bauherren sind da oft sehr beratungsresistent.

    Das ganze gibt es auch heutzutage in Mehrfamilienhäusern noch immer.
    Ein Spitzboden mit einer Auszugsleiter wird dann mit einer Sambatreppe zum Schlafzimmer.
     
  5. #5 cschiko, 21.06.2018
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    Also mal zu eingrenzen, es ist keine gesonderte Wohnung sondern ein weiteres Zimmer bzw. ein Vorraum, Gäste-WC und dann das Zimmer. Vom Vorraum geht es auch auf die weiteren Dachbodenbereiche und nach oben führt eine ganz normale Treppe (halbgewendelt) Stahlkonstruktion mit Eichenstufen belegt.

    Das Vorhaben ist, soweit die Unterlagen das zeigen, vollständig durch den Architekten begleitet worden. Aber gut bringt uns eh nichts weiter! Dämmung und BRandschutz wird nicht dem heutigen Stand genügen, da die Dachfenster keine 0,90x1,20m haben (wäre doch für einen zweiten Rettungsweg nötig oder?). Allerdings ist der Bereich sowohl mit einem Leiterkorb als auch mit ans Dach angestellten Leitern erreichbar.

    Am Ende bleibt eh nur der Gang zum Bauamt, denn so können wir es eben nicht verkaufen.
     
Thema: Dachausbau (NRW, 1972)
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