Dachgeschoss Ausbau MFH 1960

Diskutiere Dachgeschoss Ausbau MFH 1960 im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Hallo zusammen, ich würde gerne eine Eigentumswohnung kaufen und habe ein Angebot vorliegen, bei dem sehr viel saniert werden muss. Da fehlt mir...

  1. #1 Wolkenlos, 11.11.2023
    Wolkenlos

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    Hallo zusammen,

    ich würde gerne eine Eigentumswohnung kaufen und habe ein Angebot vorliegen, bei dem sehr viel saniert werden muss. Da fehlt mir leider komplett das Wissen und handwerkliche Geschick. Daher würde ich Handwerker beauftragen, die eine Sanierung fachgerecht durchführen.

    Über eine Einschätzung der Kosten bzw. Hinweise welche Informationen gebraucht werden um grob die Kosten abschätzen zu können, würde ich mich sehr freuen. Davon hängt ab, ob es überhaupt Sinn macht das weiter zu verfolgen.

    Es geht um ein Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1960. Es liegt bereits eine Baugenehmigung für den Ausbau des Dachgeschosses vor. Aktuell wird das DG aber als Trockenraum für die anderen Mieter genutzt. Siehe Fotos.

    Insgesamt sind es 80 m2 plus 5 m2 Nutzfläche. 6. Etage. Das MFH ist bereits mit einer Gas Heizung ausgestattet.

    Für weitere Schritten würde ich vor Ort einen Bausachverständigen/Gutachter einbinden.

    Würdet ihr euch, wenn man selber kein Fachmann ist und keine Eigenleistung erbringen kann, solch einem Projekt widmen? Gibt es die Möglichkeit, dass jemand quasi wie ein "Bauleiter" fungiert, damit die Gewerke gut abgestimmt sind und die Prozesse/die Qualität stimmt?

    Vielen herzlichen Dank für eure Tipps oder Hinweise!
     
  2. #2 Wolkenlos, 11.11.2023
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    Screenshot_20231111-214758.png Screenshot_20231111-214758.png Screenshot_20231111-214758.png Screenshot_20231111-214758.png Screenshot_20231111-214811.png Screenshot_20231111-214802.png Screenshot_20231111-214817.png
     
  3. #3 chillig80, 11.11.2023
    chillig80

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    Ich bin da nicht ganz sicher, abwäscht scheint man hat da bei dieser Dachgeschoßwohnung eine separate Therme vorgesehen, die aber so aufgrund des GEG (Heizungsgesetz) eigentlich nicht mehr erstmalig eingebaut werden darf…

    Da gibt’s ein paar Punkte die man noch genau ansehen müßte, aber ganz uninteressant finde ich das alles nicht. Das kann man so schon machen, es ist wohl nur ne Frage des Kaufpreises wie interessant das unterm Strich ist…


    Es gibt sehr viele die sowas tun, man nennt die im Oberbegriff „Bauherren“. Ob man sowas selbst machen will, ist die andere Frage…


    Es gibt Leute, die machen sowas nicht nur „quasi“, sondern sogar hauptberuflich! Architekten und Bauingenieure zum Beispiel!

    So wen könntest auch gleich fragen, das erspart dir dann auch den zusätzlichen Sachverständigen…
     
  4. #4 VollNormal, 11.11.2023
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    Die Möglichkeit gibt es und das ist auch dringend anzuraten. Davor gehört aber in jedem Fall eine Planung. Auch diese sollte unbedingt in fähige Hände gelegt werden.

    Nach dem, was du auf den Bildern zeigst, geht es nicht um eine Sanierung sondern um eine erstmalige Erstellung einer Wohnung in einem bisher nicht zu Wohnzwecken genutzten Dachgeschoss. Da gibt es so einiges zu beachten, womit der Laie überfordert sein dürfte.

    Davon ganz abgesehen - willst du wirklich jeden Tag (ggf. sogar mehrmals täglich) bis in den 6. Stock Treppen steigen?
     
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  5. #5 VollNormal, 12.11.2023
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    Der gezeigte Grundriss passt irgendwie überhaupt nicht zu den gezeigten Bildern.:not_w1:
     
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  6. #6 Kriminelle, 12.11.2023
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    Doch!
    Die oberen gleichen Bilder zeigen die spätere Küche (Essbereich) und die TV-Wand vom WZ,
    das Bild mit dem gefleckten Boden das spätere Bad und das letzte Bild zeigt den mittleren Bereich mit dem Treppenhaus im rechten Bereich.

    Nehme Dir einen guten Bauunternehmer, der sich mit sowas auskennt. Sowas ist Dachausbau, Sanierung etc. Solche gibt es fast überall. Der soll sich das anschauen und Dir sagen, was darauf Dich finanziell zukommt usw.
     
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  7. #7 JohnBirlo, 12.11.2023
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    Ist das jetzt eine "neue" Baugenehmigung oder wurde das beim Bau des Hauses gleich mitgemacht? in ersterem Fall kann der Ersteller als Bauleiter angefragt werden.

    Vor Kauf sollteste dich auf jeden Fall mit dem Dach befassen. Falls das noch gedämmt werden muss, ist das ggf. Gemeinschaftseigentum und muss mit der Hausgemeinschaft geklärt werden.
     
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  8. #8 Kriminelle, 12.11.2023
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    Zum Projekt nochmal:
    Ich finde so etwas super interessant.
    Wahrscheinlich wird das Gemeinschaftseigentum vorher gecancelt, dann verkauft und dann obliegt es an dem Käufer?!

    Warum ich es (mit dieser Vorplanung) nicht machen würde: 6. Etage und keinen Balkon oder Terrasse - das kann nicht gerade in den Monaten, wo man eigentlich lieber alles draußen macht als drinnen, erquickend sein. Die Wohnoase hat keinen Austritt und grenzt somit das Leben stark ein. Das „Raus in den Park oder Freibad“ ist zwar eine schöne Sache, aber gezwungenermaßen anstatt in seinem eigenen Bereich abzuchillen muss man die Wohnung verlassen. Das ist nicht lebensnah.
    Ggf könnte man planmittig oben eine Loggia einplanen. KiZi fällt dann weg, anderer Grundriss ergibt sich.
     
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  9. #9 Wolkenlos, 13.11.2023
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    Vielen Dank für eure Antworten! Es wird tatsächlich der erstmalige Ausbau des DGs sein.

    Danke. Das würde ich auf jeden Fall machen. Da die Wohnung in einem Ballungsgebiet mit knappem Wohnraum liegt, ist die Vermietbarkeit gegeben, trotz 6. Stock und fehlendem Balkon.

    Da ich wirklich keine Ahnung habe, in welchem Bereich man da mit den Kosten landet, kann jemand abschätzen, ob solch ein Projekt eher 50.000, 100.000 oder noch mehr Geld kostet? Ich habe für einen DH Ausbau Zahlen von 40.000 Euro (je nach Qualität) gesehen, kann mir aber kaum vorstellen, dass aus den Bildern oben so etwas werden kann wie in der Projektion des Maklers mit knapp 50.000 Euro: Screenshot_20231111-214827.png Screenshot_20231111-214834.png

    Sehr gute Frage, das war auch meine Frage, die ich mit dem Makler besprechen würde: Ist und bleibt das Dach Gemeinschaftseigentum? Wie sieht die Baugenehmigung aus, was ist genehmigt?
    Das würde ich definitiv tun. Die Frage stellt sich mir nur, wie teuer ist so ein DG Ausbau in dem Zustand des DGs sehr sehr grob? Ich kann nicht abschätzen, ob wir da bei 50.000, 100.000 oder mehr Geld sind. Kann dazu jemand etwas sagen? Mir geht es darum, ob ich mir das ganze überhaupt ansehen soll in dem Wissen mit meiner fehlenden Expertise.

    Danke dir, das hatte ich mir bereits notiert. Das Haus ist von 1960, die Baugenehmigung wird erst kürzlich gestellt worden sein (das müsste ich nicht verifizieren).

    Das wäre der optimale Fall, ja. Denn aus meiner Sicht sollte ich dann das alleinige Eigentum an dem Dach haben, wenn ich es sanieren lasse, oder?

    Die Wohnung liegt in einem Ballungsraum mit sehr begrenztem Wohnraum, sie soll vermietet werden. Daher würde ich einen DG Ausbau eher in einer einfachen aber soliden Qualität machen lassen.
     
  10. #10 Kriminelle, 13.11.2023
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    Ah, ok. Das ging aus dem ersten Beitrag nicht hervor.
    Allerdings muss das ja schon ziemlich München Mitte sein ;)
    Wie oder wer wäre denn die Zielgruppe? Ein Pärchen ohne Kinder hätte ggf etwas mehr Ansprüche? Ich würde überlegen, ob sich der Dachbodenausbau für Fremde bzw als Wohnung zur Vermietung überhaupt lohnt.
    Nein, natürlich nicht. Das Dach ist Gemeinschaftseigentum wie die Außenwände.
    Du wirst die Wohnung zu einem Preis bekommen, der günstiger ist als wenn sie schon ausgebaut ist. Dämmung obliegt dann Dir. Wäre der Dachboden schon gedämmt, dann würdest Du mehr bezahlen.
    Du kaufst Dich in eine Eigentümergemeinschaft ein und musst jeden Monat auch Einlagen bezahlen. Da ist wichtig, ob das Haus sonst noch gesund ist, also saniert und so.
    Die Umnutzung ist genehmigt, also aus Trockenboden Wohnraum zu generieren.
    Ich verlinke mal etwas
    Ausbau mit Hindernissen
     
  11. #11 Wolkenlos, 13.11.2023
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    Dann ist die Wohnung wahrscheinlich deshalb noch auf dem Markt, weil man das Dach saniert und sich da sicher abstimmen muss aufgrund des Gemeinschaftseigentums.

    Es ist ja eigentlich nur die Frage, was eine vergleichbare Wohnung in der Lage kosten würde. Darauf muss ich dann die Kosten für den Ausbau plus andere Kosten rechnen und dann sehen, ob sich das lohnt. Deshalb würde mich eine sehr grobe Idee zu möglichen Kosten echt weiter bringen.

    Das mit der WEG ist mir bekannt, Rücklagen etc sind kein Thema. Mein Haupt Problem ist, dass ich überhaupt nicht weiß und dazu auch keine Infos finde, von welcher Größenordnung wir hier sprechen.

    Sagen wir, eine vergleichbare Wohnung würde etwa 300.000 Euro kosten und ich würde hier hier 150.000 zahlen, müsste ber noch 100.000 in den Ausbau stecken und hätte das Risiko, dass am Ende doch noch ungeplante Kosten entstehen. Kosten-Nutzen Rechnung wäre da für mich eindeutig negativ.
     
  12. #12 Kriminelle, 13.11.2023
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    Also, Handwerkerpreise sind regional verschieden.
    Und auch Immobilienpreise können von bis sein.
    Wie soll denn hier jmd was sagen, wenn noch nicht einmal bekannt ist, ob sich die Wohnung in Flensburg, Düsseldorf oder Dresden befindet?
     
  13. #13 Wolkenlos, 13.11.2023
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    Düsseldorf trifft es. Danke für den Hinweis.
     
  14. #14 Wolkenlos, 15.11.2023
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    Kann das mit der Information irgendjemand grob abschätzen?
     
  15. #15 Kriminelle, 15.11.2023
    Zuletzt bearbeitet: 15.11.2023
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    Ich leider nicht.
    Ich würde allerdings den Kauf mit dem Alter des Hauses (BJ 1960, nicht saniert) abwägen. Ist die Wohnung tatsächlich ein „Rohdiamant“, wenn man eventuell den Holzboden verstärken muss, damit alles tragend wird. Dann musst und kannst Du natürlich dämmen, aber was ist mit dem Haus selbst? Da muss die Eigentümergesellschaft ja auch irgendwann ran, also das betrifft Dich dann auch.
    1500€/qm ist an sich nicht viel.
    Müsste sich der Käufer auch um die Heizung kümmern, also erwerben?
    Und dann hatte ich ja nach der Zielgruppe gefragt - ich denke, auch die zur erwartende Miete spielt eine Rolle.
    Wenn man eine Wohnung im 6. OG mit nur 3 Meter breiter Küche und ohne Austritt vermieten möchte, wird man nicht das gut situierte Pärchen locken können.

    Edit: das Angebot bei Immonet ist ja vergleichbar und groß. Mietet oder kauft man eher eine neuwertigere Wohnung in der Nähe von Düsseldorf, die auch Loggia oder Balkon vorweisen kann?
     
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  16. #16 Andreas Teich, 15.11.2023
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    Beim Umbau muß ja auch das gesamte Material in den 6.Stock transportiert, gg von Hand geschleppt werden- das dürfte den Ausbau sehr verteuern,
    da ein Kran/Aufzug für die Nutzung durch viele unterschiedliche Gewerke auch aufwendig ist.
    Sicher schwer zu kalkulieren und ohne erhebliche Sicherheitsreserven und sehr günstigen Kaufpreis würde ich das nicht in Angriff nehmen.
     
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  17. #17 Wolkenlos, 17.11.2023
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    Danke für eure Tipps und Hinweise, das hat mir sehr geholfen. Ich habe mich letztendlich dagegen entschieden, weil es zu viele unkalkulierbare Risiken gibt.
     
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  18. #18 Kriminelle, 18.11.2023
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