Darlehen für Anfänger

Nichts zu verstehen ist schon mal ganz schlecht.
Versuchen wir mal ein wenig Licht ins Dunkel zu bringen.

Bei Selbständigen werden tatsächlich mehr Unterlagen gefordert als von Otto Normalverbraucher mit Einkommen aus unselbständiger Arbeit. Die Bank will prüfen können, wie hoch das Einkommen aus dem Betrieb ist, um die finanzielle Belastbarkeit abschätzen zu können.
Da die Monatsrate jedoch die gleiche sein soll wie die derzeitige Miete, dürften da wohl eher keine Probleme zu erwarten sein.
Zu der Art der Finanzierung gibt es natürlich sehr viele Möglichkeiten.
Bei dem jetzt noch vorherrschenden Zinsniveau empfielt es sich jedoch, eine lange Zinsbindung zu vereinbaren.
Bei 60T€ und einer Monatsrate von 350€ kommste auf eine Annuität von 7%, was eine Tilgung von ungefähr 2,5% ausmachen wird-bei einem angenommenen Zinssatz von 4,5%, was für eine Zinsbindung von 15/20 Jahre realistisch sein könnte.
Selbst nachrechnen kannste hier:http://www.zinsen-berechnen.de/hypothekenrechner.php

Wenn mehrere Angebote vorliegen sollte, bitte Vorsicht bei den angegebenen Effektivzinsen. Die taugen leider nicht mehr unbedingt zum Vergleich dazu, was der Kredit tatsächlich kostet.

Die genannte Interhyp ist ein Kreditvermittler - siehe Webseite -, die durchaus auch dazu genutzt werden kann, um nachzusehen, welche Zinssätze andere Kreditgeber berechnen. Ob für eine Selbständige da jedoch auch ein Kredit vermittelbar ist, sollte vorher angefragt werden. Ein weiterer und besserer Vergleich von Zinssätzen erhältste
jedoch, wenn einfach nach Hypothekenzinsen gegockelt wird.

Übrigens: Bei Banken, bei denen man/frau sich nicht wohlfühlt oder nicht ernst genommen wird, braucht man/frau auch nicht zu bleiben. Ich würde sowieso vor Ort noch bei anderen Banken anfragen!

Wenn Angebote vorliegen, einfach wieder nachfragen.
Hier werden Sie geholfen........

 

Sondertilgung wird in der Regel auf den ursprünglichen Darlehensbetrag festgelegt, also z.B. 5 oder 10% von 60T€ pro Jahr. Kann jedoch sein, dass eine Mindestsondertilgung verlangt wird.
Geh mal davon aus, dass die Sondertilgung im Zins eingepreist ist. Egal, ob die vereinbart ist oder nicht.

Die Erläuterung zum Effektivzins ist in Teilen richtig. Leider sind die Banken durch eine EU-Richtlinie dazu verpflichtet worden, den Effektivzins für die gesamte Laufzeit eines Kredites anzugeben. Und das führt derzeit dazu, dass die Banken für die Zeit nach der Zinsbindung den variablen Zinssatz ansetzen, der natürlich günstiger ist, als der Festzins. Je nach Restlaufzeit nach Ablauf der Festschreibung führt das dann dazu, dass der Effektivzins sogar niedriger als der Nominalzins sein kann!!
Absoluter Quatsch

Also so vorgehen, dass darauf bestanden wird, dass alle Kosten neben dem Zinssatz genannt werden.

 

@ecobauer: Danke für den Hinweis. Das war mir so auch noch nicht bewusst. Kann es sein, dass eine Bank irgendwelche Kosten nicht in den Effektivzins einrechnet und welche Kosten könnten das z.B. sein.

@jturtle: Ich habe auch die Erfahrung bis jetzt gemacht, dass man sowohl online als auch bei den Banken seiner Vertrauens vor Ort anfragen soll. Das ist nicht immer angenehm, aber man bekommt dadurch ein gutes Einschätzungsvermögen, wenn man schon 1-2 Gespräche hinter sich hat.

 

d.h. Du hast eine Immobilie in die Du einziehen könntest, sobald die Sanierung erledigt ist?

Ist diese Dein Eigentum?
Ist diese Immobilie noch mit Krediten belastet? Wer zahlt dann diese Kosten?

350,- € sind nicht viel, was ist mit den Nebenkosten?

Macht die Sache zwar nicht einfacher, aber auch nicht unmöglich. Erster Ansprechpartner sollte Deine Hausbank sein, da diese Deine "Zahlen" wohl am besten kennt. Viele dieser "Online-Super-Top-Zins-Internet-Banken" sortieren Anfragen von Selbständigen gleich mal aus, selbst wenn sie auf ihren Webseiten etwas anderes versprechen. Da werden höchstens Rosinen gepickt, also Kreditnehmer gesucht, die an sich keinen Kredit bräuchten.

Hast Du einen Steuerberater? Der müsste doch wissen, was, wo, wie vorzubereiten ist.

Aber schauen wir uns mal die Zahlen an.

Du benötigst 60T€ für die Sanierung. Wert der Immobilie?
Unterstellen wir mal, dass der Wert deutlich über den 60T€ liegt, dann könnte man mit 4,5% Zins und 2,5% anf. Tilgung die Rate mit 350,- €/Monat festlegen. Der Kredit läuft dann etwa 22 Jahre.

Ob die Bank solche Konditionen anbieten wird, hängt von vielen Faktoren ab. Je nachdem wie die Immobilie eingeschätzt wird, wäre denen vermutlich eine kürzere Laufzeit lieber. Wenn Du nun mit möglichen Sondertilgungen argumentierst, wird das die Bank ziemlich kalt lassen. Die wissen auch, dass die meisten SoTi Optionen in solchen Verträgen nicht genutzt werden.

Hier kommen nun "Deine Zahlen" in´s Spiel, sprich Deine Kapitaldienstfähigkeit. Die Bank wird wohl die letzten 2-3 Bilanzen (oder E/A Rechnungen) und Steuerbescheide fordern. Vermutlich auch einen Business-Plan aus dem die zukünftige Entwicklung abschätzbar ist. Der Business-Plan enthält dann Zahlen für die nächsten 3 Jahre.

Hier ist es von Vorteil, wenn diese Zahlen von einem "Externen" stammen, also beispielsweise Steuerberater.

Damit will die Bank dann abschätzen, ob Du auch dauerhaft den Kredit bedienen kannst und gleichzeitig noch genügend Geld für die Lebenshaltung übrig bleibt. Dazu nimmt sie den Gewinn und zieht davon eine Pauschale für die Lebenshaltungskosten ab. Danach muss noch ausreichend Geld übrig bleiben um den Kredit zu bezahlen.

Na ja, zuerst einmal möchtest DU etwas von Deiner Bank. Nun kommt es darauf an, mit welchen Zahlen Du aufwarten kannst. Je nachdem bist Du dann ein Geschäftspartner oder doch nur ein Bittsteller. Bitte nicht falsch verstehen, ich versuche Dir nur die "Praxis" zu erklären.

Deswegen ist es absolut wichtig, dass Du DEINE Zahlen im Griff hast. Du musst der Bank das Gefühl vermitteln, dass ihr Geld gut investiert ist. Das kannst Du am besten mit überzeugenden Zahlen, dann wird so manche Diskussion erst gar nicht notwendig.

Ja, die Banken rechnen das mit ein. Wieviel, das hängt von der SoTi Vereinbarung ab. Der Aufschlag ist jedoch gering. Auch Banken die damit werben, dass bis zu x% SoTi ohne Aufschlag möglich sind, haben das mit eingerechnet.

Wie wichtig so eine SoTi Vereinbarung ist, muss anhand der Einkommensverhältnisse geklärt werden. Wie oben schon erwähnt, werden viele SoTi Vereinbarungen nicht genutzt.

Gruß
Ralf

 

Dann sollte ein besserer Zinssatz drin sein, als 4,6%.

Ein schmuckes Häuschen interessiert nicht. Die Bank interessiert sich nur für Zahlen, denn eine Sicherheit verwerten ist immer mit Aufwand verbunden. Auch wenn sie das Häuschen verwertet, bekommt sie nur das was ihr zusteht (Restschuld etc.).
Die Sicherheit ist aber nur 1 Punkt den die Bank beachten muss. Ich hatte ja das Thema Kapitaldienstfähigkeit schon angesprochen. Darauf muss die Bank Wert legen, denn sonst hat sie später ein Problem.

Aber bei 60T€ und einer überschaubaren monatlichen Rate, sollte man das darstellen können. Ich kenne ja Deine Einkommens- und Familienverhältnisse nicht, deswegen auch mein Rat mit dem Steuerberater. Der weiß was zu tun ist.....oder sollte es zumindest wissen.

Gruß
Ralf

 

jturtle,
bei einem Kreditwunsch von 60T€ würde ich schon mal über einen einfachen, simplen Ratenkredit nachdenken.
Machen einige wenige Banken auch mit Laufzeiten bis 120 Monate und bei entsprechender Bonität auch über 50T€ möglich.

Vorteil: freie Verfügbarkeit, kein Grundschuldeintrag, im allgemeinen jederzeit beliebige Sondertilgungen in beliebiger Höhe möglich, wenig Papierkram

Nachteil: erstmal höherer Zinssatz, Rate wird so festgesetzt, dass der Kredit auf jeden Fall innerhalb der Laufzeit getilgt wird, d.h. mit 350 €/ Monat wird das nicht reichen

Vorteilhaft ist der Kredit dann, wenn Du öfters sondertilgen kannst (meine Erfahrung), dann fängst Du den höheren Zins gegenüber einem Baudarlehen auf.

Gruß Stoni

 

Da wird die Rate zu heftig, ich glaube nicht, dass sie das schultern möchte (kann?).
Zudem gibt´s auch einen Ratenkredit nicht ohne Sicherheit, dazu müsste die Bonität so gut sein, dass sie keinen Kredit bräuchte.

Gruß
Ralf

 

Deine Nebenkosten werden n.m.M. nicht geringfügig, sondern deutlich höher.
Mit 250-300€/Monat ist bei diesem Haus bestimmt zu rechnen.

Neben Öl/Gas, Strom, Wasser+Kanal, kommen noch Müllgebühren, Versicherungskosten und Grundsteuer auf dich zu.
Habe vielleicht noch etwas vergessen, aber schon diese Liste wird dein Konto deutlich höher als bisher belasten.



Huisje

 

Ich wollte dir das Einziehen keineswegs ausreden.
Insgesamt werden deine Wohnkosten steigen, aber dafür bekommst du auch mehr geboten.

Als "Raumausstatterin" sollte es mit Ikea-, oder Baumarktmaterial auch möglich sein eine schöne Küche zu gestalten. Da lässt sich einiges sparen.

Welche Arbeiten sind bei deine "Sanierung" angedacht?

 

Vielleicht ist das KfW 141 Programm "Wohnraum Modernisieren" passend?

 

Lies mal da, das stimmt noch weitgehend mit der Ausnahme, dass das Wörtchen "anfänglicher" weggefallen ist:http://de.wikipedia.org/wiki/Effektiver_Jahreszins

 

Langsam ergibt sich ein Bild.

Finanzierungsbedarf 80T€, davon 15T€ über einen Zuschuß und 15T€ Eigenkapital (der Rest fließt ja in die Küche). Macht 50T€ zu finanzieren, unter Berücksichtigung einer Heizungserneuerung auch 60T€.

Damit liegt der Finanzierungaufwand deutlich unter dem Wert des Gebäudes.

Die Besicherung sollte somit kein Problem sein.

Jetzt geht es nur noch um den Kapitaldienst, und ob man diesen leisten kann, hängt von den Einkommensverhältnissen ab.

Ich befrage mal meine Glaskugel.

Unterstellen wir mal Alleinstehend, ohne Kinder. Dann sollte auf dem letzten Steuerbescheid (den letzten 3 Bescheiden) ein zu versteuernder Gewinn aus Gewerbebetrieb in der 20T€ Klasse stehen. Nehmen wir mal 25T€, dann bleibt unter Berücksichtigung von KV, Werbungskosten usw. ein zu versteuerndes Einkommen um etwa 20T€. Für den Kredit sollten dann noch grob 5T€ verbleiben. Das passt gerade so, ich weiß ja nicht, wie teuer Deine KV ist.

Unter die 25T€ sollte man aber nicht fallen, denn sonst wird´s eng. Die 25T€ wären also eine Grenze ab der eine Finanzierung denkbar wäre, zwar nicht üppig, aber zumindest einigermaßen sicher.

ACHTUNG ! Das muss natürlich mit DEINEN Zahlen gerechnet werden. Ich möchte damit nur eine grobe Richtung vorgeben.

Ach ja, die Fördermitteln werden auch über die Hausbank beantragt.

Gruß
Ralf

 

Wie schafft man es denn, dass die Gemeinde einem 15.000 EUR "schenkt"?