Das ewige Leid mit den Maklern...

Diskutiere Das ewige Leid mit den Maklern... im Bauvertrag Forum im Bereich Rund um den Bau; Ich bräuchte mal einen kurzen Rat für folgende Situation: Ich suche neue Büroflächen, die ich bzw. meine Eltern oder Ehefrau kaufen wollen und...

  1. #1 Der Bauamateur, 13. Februar 2015
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    Ich bräuchte mal einen kurzen Rat für folgende Situation:

    Ich suche neue Büroflächen, die ich bzw. meine Eltern oder Ehefrau kaufen wollen und an mich vermieten. Wir haben auch ein potentielles Objekt im Auge, das neben ein paar Vorteilen auch Nachteile mit sich bringt - im Wesentlichen der unsanierte Zustand. Der würde erheblichen Sanierungsaufwand nach sich ziehen um einigermaßen moderne Büroräume zu erhalten (inkl. Anpassungen im Grundriss, komplette IT und Telefonanlage, Sanitär, Fußböden, Heizung etc.).
    Der Makler bzw. Eigentümer ruft nun einen Preis X auf. Wir haben uns die durchschnittlichen Mieten für Büroräume und Baupreise angeschaut und kalkuliert, wie viel wir nun gewillt sind in Summe auszugeben. Davon haben wir die Sanierungskosten abgezogen und dem Makler ein Gegenangebot in Höhe von Y gemacht. Das liegt bei ca. 30% des Angebotspreises. Der Makler ist darüber so erbost, dass er uns kurz und bündig schreibt, er würde das Grundstück nicht verschenken und daher das Angebot nicht an den Besitzer weiterleiten. Das ist natürlich schon ziemlich dreist.

    Wir haben Ihr darauf hin geschrieben, dass wir uns in diesem Falle eben direkt an den Besitzer wenden und im Falle eines erfolgreichen Kaufs keine Maklerprovision zahlen werden, da sie offensichtlich nicht bereit ist, hier zu vermitteln. Ihre Antwort: Alles Gute und viel Erfolg bei der Kontaktaufnahme mit Herrn ABC.

    Da wir aus einem uns zur Verfügung gestellten Gutachten die Adresse und Telefonnummer des Besitzers kennen, werden wir nun so verfahren.

    Seht Ihr eine Chance, dass die Maklerin dann doch noch eine Provision einklagen könnte, wenn wir uns jetzt eben ohne Ihre weitere Vermittlung mit dem Besitzer einigen?
     
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  3. Neutal

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    Und Ihr meint das der Besitzer sofort zusagt? 30% der Kaufsumme zu bieten ist in meinen Augen schon dreist, zumal der Preis mit dem Makler wohl abgesprochen wurde. Um überhaupt erfolg mit dieser Masche zu haben, muß der Besitzer schon arg verzweifelt sein und das Objekt im erbärmlichen Zustand.
    Je nach Art des Vertrages wird es allerdings den Besitzern freistehen vom Maklervertrag abstand zu nehmen.
    Der Makler wird wohl wenig Rücksicht auf Ihr Angebot nehmen, die Weiterleitung wird an seiner Kompetenz zweifeln lassen.
     
  4. #3 Ralf Dühlmeyer, 13. Februar 2015
    Ralf Dühlmeyer

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    Natürlich hat der Makler ein Anrecht auf seine Provision! Schließlich hat er die einzige Voraussetzung für deren Fälligkeit erbracht - er hat Euch das Objekt nachgewiesen!!!
     
  5. Kater432

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    Na wenn da mal einer den Fiskus nicht besc.... will. Aber wegen dem Makler nen Aufriss machen. Warum sollte sonst die Ehefrau kaufen und an den Mann vermieten ? Damit es steuerlich abgesetzt werden kann. Das kann man auch schon dreist nennen, oder ?
     
  6. Gast340953

    Gast340953 Gast

    Seit wann ist "von der Steuer absetzen" Beschiss oder dreist?
    Warum soll er das nicht absetzen wenn es gewerblich genutzt wird?
    Aber wenn man nix zum Thema zu sagen hat...
     
  7. #6 Ralf Dühlmeyer, 13. Februar 2015
    Ralf Dühlmeyer

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    Ohhhhh. Kater, wenn Firmen hier Gewinne machen und die über einen Briefkasten an irgendeiner steuerparadisischen Palme versteuern - das ist dreist!
    Warum soll das Vermieten und die Angabe der Miete bei der Steuer dreist sein??? Schliesslich müssen Eltern oder Göttergattin das ja als Einkommen aus Vermietung und Verpachtung angeben!

    Du kannst aber gern eine Petition an den Bundestag starten, das Vermietungen unter Verwandten nicht mehr steuerwirksam abgesetzt werden können.

    Was aber machst Du dann mit Familien, die das machen, weil es egal ist, ob Sohnemann das Büro mietet oder Hein Duckdich?
    :mauer
     
  8. R.B.

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    Die muss er nur einklagen wenn Du nicht bezahlst. Ich würde mir das an Deiner Stelle aber gut überlegen, denn Anspruch auf seine Provision hat er auf jeden Fall. Vertrag ist Vertrag. Er hat Euch das Objekt angeboten, und damit ist es egal ob der Verkauf über ihn oder direkt zwischen Dir und Verkäufer verhandelt wird.

    Ist wie mit Steuerberatern, die muss man ja auch bezahlen, egal ob´s Geld zurück gibt, oder ob man nachzahlen muss.

    Aber Dein Angebot finde ich cool. 30%....nicht Preisnachlass, sondern vom geplanten Verkaufspreis, auf die Idee muss man erst einmal kommen. Das würde bedeuten, dass der Verkäufer das Objekt zum DREIFACHEN Vekehrswert angesetzt hat. So dämlich wird kein Verkäufer sein, und der/die Makler(in) hätte sicherlich schon im Vorfeld auf den Verkäufer eingewirkt, da so etwas am Markt niemals durchsetzbar wäre.

    Ja, das ist es. Aber von Dir. Ich käme mir als Makler oder Verkäufer ziemlich verars..t vor. Da wären jegliche Verhandlungen schon beendet, und zwar endgültig.
     
  9. Kater432

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    Ok, hab ja vergessen, das die Mieteinnahme ja auch wieder als Einkommen angesetzt werden muss. Somit gleicht sich das ja irgendwie aus. Mein Fehler
     
  10. tanzbaer

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    Du hast nichts zitiert, deshalb ist das so alleine stehend erstmal falsch. Der Maklerlohn wird fällig, wenn der Makler die Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages nachgewiesen hat, aber erst mit Abschluss des Vertrages. Der Lohn bedingt also zwei Dinge, den Nachweis (hast Du genannt) und den Vertragsabschluss (hast Du nicht genannt).

    Zudem meine ich Urteile gesehen zu haben, dass der Nachweis alleine evtl. zu schwach ist um einen Maklerlohn zu begründen, sondern dass auch bezüglich des Vertragsabschlusses eine gewissen Mindestmitwirkung erforderlich ist. Da soll sich aber mal jemand zu äussern der sich da besser auskennt.

    Es kann also durchaus sein, dass ein Jurist in dieser Konstellation evtl. einen Nichtanspruch des Maklers bejahen würde.
     
  11. R.B.

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    Der Makler hat das Objekt angeboten, vermutlich Exposé vorbereitet, Besichtigung organisiert, war evtl. bei der Besichtigung persönlich anwesend, ich denke der hat sehr gute Chancen auf seine Provision.

    Nachweistätigkeit ist erfüllt, der Kunde kennt Grundstück und Name des Eigentümers. Sollte es zu einem Abschluss zwischen Eigentümer und Kunde kommen, dann hat der Makler einen Anspruch, egal ob der Vertrag nun über ihn lief oder direkt zwischen Eigentümer und Käufer.
    Sonst könnte ja jeder zu einem Makler gehen, sich die Daten besorgen, und dann direkt mit dem Verkäufer verhandeln. Dem hat man einen Riegel vorgeschoben.
     
  12. #11 Der Bauamateur, 13. Februar 2015
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    Also mal ganz ehrlich: Wer meinen Beruf liest und glaubt, ich würde in ein öffentliches Forum reinschreiben, dass ich Steuern hinterziehen will und wie ich das tun möchte, der muss aber echt mit dem Klammerbeutel gepudert sein. Da wäre ich sofort meine Zulassung los. Natürlich nutze ich die Gestaltungsmöglichkeiten im Rahmen des bestehenden Rechts aus und das bedeutet eben, dass wenn meine Ehefrau das Gebäude kauft und nach 10 Jahren veräußert, der Gewinn steuerfrei ist. Und wenn ich es für meinen Betrieb kaufe und in 100 Jahren verkaufe wird der Gewinn versteuert. So ist nun mal das Gesetz. Und dazu bin ich Steuerberater, dass ich auf solche Gestaltungen achte. Sonst wäre ich wohl nicht der Richtige für den Beruf.

    Soviel zum Thema Steuern.

    Was unser Gegenangebot betrifft, da muss ich schon über die geballte Naivität staunen, mit der hier angenommen wird, dass ein Makler automatisch einen Marktpreis aufruft! Schöne Lektion wie Immobilienblasen entstehen. Wenn ein Objekt schon über 1 Jahr lang leer steht und keinen Verkäufer findet und dann ein Makler aus einer westdeutschen Großstadt, über 500km von hier entfernt(!), mal eben einen Mondpreis aufruft, heißt das noch lange nicht, dass man das als "Marktpreis" akzeptieren muss. Manchmal glaube ich, dass nur wegen der aktuellen Geldschwemme die kaufmännische Vernunft etwas verloren geht. Wenn ich eine Büromiete von 5,00/m² ansetze ist das durchaus realistisch. Der Preis, gerechnet auf eine nutzbare Fläche von 400m², da lande ich bei ca 24.000 EUR erzielbare Miete im Jahr. Setze ich als Investor 14 Jahresmieten (hier vor Ort für ein Gewerbeobjekt) an bin ich eigentlich schon zu hoch, aber was soll's: da landen wir bei rd. 340.000 TEUR, die ich ausgeben kann. Davon muss ich aber noch die Sanierungskosten abziehen, die ich aufwenden muss, damit ich darin meinen Beruf ausüben kann. Wenn ich für die 400m² etwa 500 EUR ansetze für Grundriss neu, Sanitär neu, Elektro neu, Heizung neu und Planung des Ganzen Vorhabens bin ich auch nicht zu teuer (ist auch vom Gutachter so eingeschätzt worden) und lande bei ca. 200 TEUR. Die ziehe ich natürlich vom Kaufpreis ab. Und wenn dann der Makler eben einen VKP von 350 TEUR aufruft wo ich noch 7,14% Makler + Notar + 3,5% Grunderwerbsteuer hinzurechnen darf, wird sehr schnell klar dass die Rechnung nicht passt und warum ich nur 30% ansetze. Abgesehen davon steht es dem Besitzer ja auch frei, mir ein Gegenangebot zu machen. Wie dem auch sei, es handelt sich um eine Büroimmobilie und da ist Kauf oder Nichtkauf eine Investitionsentscheidung und keine Wohlfühlveranstaltung.

    Zum Punkt Vertrag ist Vertrag: es ist eben genau die Frage ob der Makler sich an seinen Vertrag hält, wenn er sich weigert Angebote weiter zu leiten. Denn damit ist ja de facto die Situation genau so als gäbe es keinen Makler, weil er ja eine Verhandlung zwischen Käufer und Verkäufer blockiert. Aber sei's drum. Die entscheidende Aussage kam ja gleich von R. Dühlmeyer, es geht wohl um den Nachweis - vielen Dank dafür. Wo könnte ich die Regelung nachlesen? Insbesondere, das genau unter dem Nachweis zu verstehen ist.
     
  13. #12 Der Bauamateur, 13. Februar 2015
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    Nachtrag: Der Makler war persönlich vor Ort und hat uns das Objekt gezeigt - zwei Mal, weil wir beim zweiten Mal einen Gutachter mitgenommen haben. Jetzt versucht er die Gelegenheit zum Vertragsabschluss, die er so schön nachgewiesen hat, selbst zu verhindern, weil ihm unser Angebot nicht passt.

    Das ist schon ein Unterschied zu: Sonst könnte ja jeder zu einem Makler gehen, sich die Daten besorgen, und dann direkt mit dem Verkäufer verhandeln.
     
  14. #13 Der Bauamateur, 13. Februar 2015
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    EDIT: ich meinte in meinem vorletzen Post 500 EUR/m² als Sanierungskosten.
     
  15. R.B.

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    Jetzt schaue mal in Deinen Vertrag mit dem Makler.

    Es gibt auch noch Kommentare dazu und eine Menge Urteile. Im Prinzip ist das mit dem Nachweis ganz einfach, "Der Makler weist dem Kunden eine Vertragsgelegenheit nach."
    d.h. Der Makler zeigt Dir ein Grundstück und nennt Dir den Eigentümer. Damit hat er Dir eine Vertragsgelegenheit nachgewiesen.
     
  16. Stoni

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    Im allgemeinen reicht es aber nun mal, wenn Dir der Makler nur die Möglichkeit eines Immobilienerwerbs nachweist, damit sein Provisionsanspruch entsteht.
    Heißt vereinfacht gesagt, er braucht bloß in seinem Dorfkonsum zu hören, dass z. B. Oma Meier gestorben ist und die Erben die Hütte verhökern wollen. Wenn er Dir das dann erzählt und Du kaufst die Hütte von den Erben, braucht er nur noch glaubhaft darzulegen, dass er Dir das gesagt hat, um seinen Provisionsanspruch durchzusetzen.
    Sollte aber alles im Kleingedruckten stehen.

    Gruß Stoni
     
  17. #16 Alfons Fischer, 13. Februar 2015
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    ich erlebe auch öfters, dass utopische Preise für Objekte aufgerufen werden. Da wird oft in Anbetracht des Immobilienhypes hoch gepokert.
    Das hier der Bauamateur das als Gegenangebot vorlegt, was das Objekt ihm wert ist, ist doch mehr als recht und billig und aus meiner Sicht nicht verwerflich.
    für verwerflich halte ich persönlich, dass der Makler das Angebot nicht weitergibt. Ob er das darf, kann ich nicht beurteilen.

    Um die Provision wird man aber mit der Masche, direkt mit dem Eigentümer zu verhandeln, vermutlich nicht herumkommen. Wie die Vorredner schon gesagt haben.
     
  18. R.B.

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    Also ist eindeutig, dass der Makler aktiv wurde. Wenn er nun sagt, dass er das "Angebot" nicht weiterreicht, dann bleibt das ihm überlassen. Er muss nicht tätig werden (auch so eine Eigenart bei Maklerverträgen), vielleicht hat er mit dem Käufer einen geplanten Preisrahmen festgelegt und festgestellt, dass Du diesen Rahmen nicht erfüllst, oder was auch immer.
    Hätte der Verkäufer jemals einem Preis von 30% des angesetzten Werts zugestimmt, dann hätte der Makler Dein Angebot sicherlich weitergereicht. Üblicherweise wird zwischen Makler und Verkäufer ein Verkaufspreis vereinbart, evtl. auch ein Verhandlungsspielraum. Dieser bewegt sich aber niemals in dem von Dir angebotenen Preisrahmen.
    Sollte der Makler über längere Zeit nicht erfolgreich sein, dann wird zwischen Makler und Verkäufer eine Preisanpassung vereinbart.

    Aufgabe des Maklers ist es auch, den Verkäufer vor unsinnigen Anfragen "zu schützen", d.h. er selektiert vor, welcher Kaufinteressent überhaupt in das Raster des Verkäufers passt und wer nicht.

    Das ist wie beim Autoverkauf. Setze eine Anzeige bei mobile o.ä. ein, und Du hast die ersten Stunden gar keine Ruhe vor Anrufern, die alle ein Schnäppchen machen wollen. Selbst erlebt im letzten Jahr, da waren Anrufer dabei die einfach mal irgendeinen Phantasiepreis in den Ring geworfen haben, meist weit unter der Hälfte des in der Anzeige genannten Preises. Die fliegen natürlich alles durch´s Raster.
    Bei Immobilien ist es ähnlich.
     
  19. R.B.

    R.B.

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    Ds ist schon richtig, aber doch nicht Faktor 3.

    Das Problem hier ist, dass dem Bauamateur das Objekt nicht mehr wert ist, das ist ja OK. Es kann aber gut sein, dass ein anderer mit viel weniger Sanierungsarbeiten auskommt. Ich kenne keinen Immobilienverkäufer der sich nicht vorab über den Verkehrswert seines Objekts informiert hat. Mag sein, dass er da ein paar Prozent daneben liegt, vielleicht auch 10% oder 20%, oder er ist größ0enwahnsinnig und liegt 30% daneben, aber niemals schätzt er den Preis mit Faktor 3. Da könnte er sich den Aufwand gleich sparen.
     
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  21. #19 Der Bauamateur, 13. Februar 2015
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    So, wie Du das beschreibst, scheint der Makler wohl ausschließlich im Interesse des Verkäufers tätig zu sein, das ist aber nicht der Fall, da er ja für beide Parteien tätig werden soll (so die Theorie). Mir ging es ja auch nicht darum von vornherein den Makler zu umgehen. Erst als dieser den Vertragsabschluss verhindern wollte. Und zumindest den Preisrahmen hätte er mir ja nennen können, wenn es einen gegeben hätte. Ein Angebot als "unsinnig" oder als "verschenken" zu bezeichnen, nur weil man selbst überzogene Preisvorstellungen hat, ist schon reichlich unprofessionell. Wenn ich das Objekt 2 mal besichtige, und Zeit und Geld dafür opfere, dass ich mir von einem Experten ein Einschätzung von Zustand und nötigem Aufwand geben lasse, dann geht das Interesse ganz offensichtlich über den Gelegenheitsschnapper hinaus. Zumal bei dem Objekt schon seit über einem Jahr die weiße Fahne draußen hing. Da darf man ruhig auch mal die eigenen Vorstellungen hinterfragen statt gleich auf Totalblockade zu stellen.

    Naja, wie dem auch sei, dann wird der Makler halt eingepreist. Am Ende sollte es mir auch egal sein, ob bei einem Kauf das Geld nun beim Makler oder Verkäufer landet (auch wenn ich es dem Makler nicht gönne).
     
  22. R.B.

    R.B.

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    Wenn der Verkäufer keinen Verkaufszwang hat, dann kannst Du ihn nicht dazu zwingen. Ich kenne Leute die versuchen seit 15 Jahren ein Grundstück zu verkaufen, und weichen keinen Millimeter von ihrer Preisvorstellung ab. Frei nach dem Motto, "ich muss nicht verkaufen, entweder ich kriege meinen Preis, oder es bleibt halt noch einmal 10 Jahre liegen".
    Damit muss man leben, und nach Alternativen Ausschau halten.

    An Deinen Verhandlungsstrategien solltest Du noch ein bisschen feilen.
     
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