Der Keller – Unser Sorgenkind! Wer kann helfen?

Diskutiere Der Keller – Unser Sorgenkind! Wer kann helfen? im Abdichtungen im Kellerbereich Forum im Bereich Neubau; Schöne Grüße an alle! Ich bräuchte bitte eure Hilfe und bin für jede fachliche Meinung unglaublich dankbar! Im Bekanntenkreis komme ich leider...

  1. #1 Purecore, 29.07.2018
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    Schöne Grüße an alle!

    Ich bräuchte bitte eure Hilfe und bin für jede fachliche Meinung unglaublich dankbar! Im Bekanntenkreis komme ich leider nicht weiter. Und als Ausländer fällt es mir wahnsinnig schwer, die richtigen Informationen im Internet zu finden und für mich zu filtern.

    Wir haben Anfang April den dem BGB angelehnten Bauvertrag unterzeichnet für:

    - eine vollunterkellerte 10x10m Stadtvilla mit 2 Vollgeschossen

    - einen unterkellerten und mit Walmdach ausgestatten Vorhaus in den Abmaßen 4x2 m

    - massive Bauweise

    - schlüsselfertig mit Malerarbeiten

    - Erdwärmeheizung

    - Pauschalpreis 317.000,00 €

    Der Neubau soll unmittelbar an einem seit mindestens 35 Jahren bestehenden Keller (trocken) gebaut werden.

    Davor erfolgt eine Unterfangung der dem Neubau zugewandten Wand des bestehenden Kellers und außerdem wird die an den bestehenden Keller grenzende Kellerwand des Hauses in voller Höhe mit Betonelementen und Ortbeton (WU) errichtet. Die Decke des alten Kellers soll als Terrassengrundlage verwendet werden.

    Im Keller des Neubaus sollen sich 2 Garagen befinden

    Das in Sachsen befindlichen Grundstück hat Hanglage - die Rückwand des noch zu errichtenden Neubaus ist komplett unterirdisch und die Seitenwände sind von hinten nach vorn immer weiter aus der Erde rausschauend, wie unten dargestellt.
    Bodenprofil.png

    Das jetzige Problem liegt darin, dass nach der Vertragsunterzeichnung das inzwischen durchgeführte Baugrundgutachten folgendes zu Tage gebracht hat:
    Baugrundgutachten 1.jpg

    Baugrundgutachten 2.jpg
    Baugrundgutachten 3.jpg

    Was ich aus dem Baugrundgutachten als Ausländer - also Nicht- Muttersprachler und als Laie verstehen/schlussfolgern konnte:

    - Es bestünde kein Grundwasser, allerdings könnte das Regenwasser durch die felsenartige Schicht so eine Art untererdige Wasserschicht bilden.

    - Entweder sei der Keller mit Schwarzer Wanne oder weißer Wanne auszuführen

    - Aufgrund dieser felsenartigen Bodenschicht sei mit Mehrkosten bei den Erdarbeiten zu rechnen

    - Aufgrund der stark eingeschränkten Tragfähigkeit der bis 1,2 tiefen Oberschicht des Bodens aus Schluff-Sand-Gemisch wäre ein Bodenaustausch bei Erstellung eines Wohnhauses ohne Unterkellerung (Alternativvariante) zu erwarten

    Das Bauunternehmen sieht folgende Konsequenzen nach Bekanntgabe des Baugrundgutachtens: Der Keller muss als weiße Wanne ausgeführt werden.

    Sie haben demzufolge ein Keller-Angebot von einem der Marktführender Fertigkeller-Anbieter eingeholt - Pauschalpreis in Höhe von 74. 000,00 € (ohne Erdarbeiten, ohne Dämmung der Außenwände der nicht-erdberührenden Teile sowie der Innenwände zum Treppenaufgang, ohne Elektroverlegung).
    Keller.jpg

    Laut Bauunternehmen würde der vertragsmäßige Keller (aus EDER Planziegel XP 11, Rückwand aus Fertigwandelementen aus WU-Beton) um die 36.000,00 € kosten. Eine klare Auflistung aller entfallenen Leistungen mit einzelner Auspreisung jeder Position wurde aufgrund des angeblich hohen Arbeitsaufwands ausdrücklich abgelehnt. Es wurden nur die verrechneten Positionen aufgezählt.

    Unsere Fragen:

    das Baugrundgutachten betreffend:

    -> Frage 1: Sind o.g. Vermutungen/Schlussfolgerungen so erstmal richtig?!

    -> Frage 2: Müssen wir wirklich den Keller aus weißer Wanne erstellen lassen?

    trotz:

    - der nicht klaren Formulierung vom Gutachter

    - keines konkreten – handfesten Hinweises auf die angegebene Möglichkeit für das Vorhandensein eines Wasserstaus bzw. stauende Wasserschichten, als Nachweis dafür sehe ich den bereits mehr als 35 Jahre alten bestehenden Keller, der doch noch trocken ist

    - dass fast ½ bis 2/3 der Fläche der Außenwände des noch zu errichtenden Kellers oberirdisch und nicht erdberührend sind (Siehe Bodenprofil oben)

    Oder macht das Bauunternehmen es sich leicht und möchte sich auf unsere Kosten versichern?

    -> Frage 3: Kann man den Keller in Betracht der gutachterlichen Empfehlung als Schwarze Wanne bauen? Oder besteht die Gefahr, dass der neue Keller irgendwann in naher Zukunft feucht werden könnte? Kommt man damit viel günstiger und mit fast ähnlicher bzw. vergleichbarer Qualität wie bei einer Weißen Wanne?

    -> Frage 4: Müssen allgemein die Bauunternehmen wirklich die Erstellung eines Kellers aus Weißer Wanne an spezialisierte Fertigkeller-Anbieter (wie vom Bauunternehmen angegeben) weitergeben bzw. diese beauftragen?

    -> Frage 5: Ist es wirklich nicht ausführbar, die seitlichen und vorderen Wände des neuen Kellers so zu errichten wie ursprünglich die an den alten bestehenden Keller grenzende Kellerrückwand des Hauses vom BU geplant wurde, nämlich in voller Höhe mit zweischaligen Betonelementen und Ortbeton (WU)? (Siehe oben in Beschreibung)

    -> Frage 6: Was spricht dagegen, den Keller mit aus einem ortsnahem Betonwerk bestellten WU-Beton-Fertigelementen zu bauen? Spricht da überhaupt etwas dagegen?

    -> Frage 7: Kann man die Kelleraußenwände so bauen, dass der das Erdreich berührende Teil mit WU-Betonelementen und Ortbeton errichtet wird und die nicht-erdberührenden Teile aus Ziegelmauerwerk? Oder das ist nicht ausführbar? (Diese Variante wurde vom BU VOR dem Baugrundgutachten für die Rückwand zunächst vorgesehen, wird nun allerdings für den ganzen Keller mit der Begründung abgelehnt, dass so kein homogenes, abgedichtetes Bauwerk entstehen würde und auch Risse an der Fassade entstehen würden. -Ist diese Begründung logisch und nachvollziehbar?)

    Laut Bauunternehmen konnte nur ein Keller-Angebot von 3 angefragten Herstellern eingeholt werden. Die anderen hätten aufgrund der ausgelasteten Auftragslage sozusagen abgelehnt. Sprich, das BU wäre nur auf diesen einen Fertigkeller-Anbieter mit 74.000,00 € zzgl. Noch nicht kalkulierter Erdarbeiten angewiesen!

    -> Frage 8: Steht es uns zu, dass wir darauf beharren, dass das BU weitere Keller-Angebote einholt?

    Falls wir das Nachtragsangebot vom WU Keller ablehnen, mit welchen Konsequenzen müssen wir rechnen? Verhinderungsanzeige oder ähnliches? Eine Bauherrenrechtsschutzversicherung haben wir abgeschlossen.

    Wir wollen doch nur ein schönes Häuschen mit Keller und keinen Rechtsstreit anfangen. Aber der Preis vom Keller kommt mir als Wucher vor! Und ich habe den Eindruck, dass das Bauunternehmen viel Puffer miteinkalkuliert hat.

    Neben den o.g. Fragen:

    Was könntet ihr mir noch empfehlen? Was würdet ihr an meiner Stelle machen?

    Macht es Sinn, ein weiteres Baugrundgutachten mit besserer Technik erstellen zu lassen? (Das erfolgte wurde ja aufgrund der Bohrhindernisse bei 2,3/2,4m abgebrochen.)

    Was würde ein Keller mit weißer Wanne normalerweise pro qm so kosten?

    Welche Fertigkellerbaufirmen/Betonwerke könnt ihr im Raum Sachsen empfehlen?



    Vielen Dank an diejenigen, die sich durch meinen langen Text gekämpft haben!

    Über die eine oder andere Antwort auf meine Frage würde ich mich sehr freuen. Ich bin mit meinem Latein einfach am Ende!
     
  2. Skogen

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    Also, nur mal kurz überflogen: Du hast so ca. 160 qm Wohnfläche plus Keller, der aber auch der ENEV entsprechen muß, plus diesen Anhang da.

    Auch wenn Sachsen nicht der Nabel der Welt ist, aber für 317.000 Euronen schlüsselfertig, mit Malerarbeiten, meiner Meinung nach nicht machbar. Oder bei den Nachträgen wird dann richtig Geld verdient und es lauern viele Nachträge.

    Das wird jetzt eine heiße Kiste.
     
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  3. SIL

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    Etwas verwirrend geschrieben sind die 70 nun als reiner Nachtrag +die 36K vom HV oder soll das am Ende 70+36k werden, kostet der Keller einfach gesagt komplett mit Aushub und allen nun um die 70 oder über 100k? incl MwSt oder nicht...
     
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  4. #4 petra345, 29.07.2018
    Zuletzt bearbeitet: 29.07.2018
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    Also wenn ein solcher Vertrag unterschrieben wurde, kommst Du aus der Nummer nicht mehr raus.

    Das ist wie beim Hotelzimmer oder der Urlaubsreise. Der Vertrag muß erfüllt werden. D. h. Zahlung des vollen Preises abzüglich ersparter Aufwendungen. Die Ersparnis wird der Bauunternehmer ganz klein rechnen.

    Alle Unwägbarkeiten, insbesondere die Risiken aus dem Baugrund gehen zu Lasten des Bauherren!

    Man kann nicht vom Unternehmer verlangen, daß er zusätzliche Leistungen, die nicht vorgesehen waren, zum Nulltarif abrechnet. Das gilt auch für Leistungen, die in der Ausschreibung nicht vorgesehen waren.

    Also prüfet wer sich ewig bindet, gilt auch hier.
    Wer vorher die Augen nicht aufmacht, macht sie hinterher bestimmt auf


    .
     
  5. #5 Purecore, 29.07.2018
    Zuletzt bearbeitet: 29.07.2018
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    Keller vor Baugrundgutachten 36k incl MwSt ... Rückwand auf WU-Beton, Rest aus Ziegelmauerwerk. Erdarbeiten inkl., aber da war ja das Bodengrundgutachten noch nicht bekannt.

    WU-Keller weiße Wanne nach Baugrundgutachten ca. 74k incl MwSt exklusive Erdarbeiten, exklusive Dämmung der außerirdischen Wandteile, exklusive Dämmung der Innenwände zum Treppenhaus.
     
  6. #6 msfox30, 29.07.2018
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    An dieser Stelle kann ich nur daran appelieren: Ohne Baugrundgutachten, keine Vertrag. So etwas sollte gleich ganz oben im Forum stehen. Das Baugrundgutachten muss unbedingt Vertragsbestandteil sein!
    Das war das Erste, was unser Bausachverständiger bei der Vertragsprüfung gefragt hat: "Besteht ein Baugrundgutachten".
    Aber nun ist das Kind in den Brunnen gefallen und der GU kann die Kuh melken.

    Aber:
    1. Idee: Im Grund kann ja der GU den Vertrag jetzt auch nicht mehr erfüllen, da er nicht geplanten Keller bauen kann - oder? Daher könnte man sich drei Angebote von extern holen und ggf. den Keller separat vergeben. Den Preis für den ursprünglichen Keller vom GU kennst du ja. Den läßt du dir am Ende rausrechnen - incl. GU Zuschlag.

    2. Idee: Gab es nicht im letzten Jahr Gesetzesänderungen zu Gunsten der Bauherren, wonach die Baubeschreibung detailierter sein muss. Gibt's nicht auch irgendwas mit Bezug auf das Baugrundgutachten. Vielleicht auch indirekt. Der GU kann ja ohne Baugrundgutachten, kann keine vollständige Baubeschreibung lieferen - oder?
     
  7. SIL

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    Ergo 317k - 36k +74k wäre der neue Pauschalpreis zzgl noch einiger nicht erfasster Leistungen.
     
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    @msfox30 ja diese Änderung gab es und es wurden weitreichende Änderungen zu Gunsten des Bestellers vorgenommen, ganz so einfach ist es für den GU nun nicht mehr unter anderem muss er eine nachvollziehbare qualifizierte Kalkulation vorlegen gerade in so einem Fall.
     
  9. #9 msfox30, 29.07.2018
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    Ja, aber wer ein Haus baut, kennt sich i.d.R. im Bau nicht aus. Daher sollte ein seriöser GU auch vor Vertragsabschluss ein Baugrundgutachten fordern / anbieten. Das Geld ist ja nicht verschenkt. Im Zweifel sucht man sich einen anderen GU, hat aber schon mal das Baugrundgutachten.
     
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    Aber das waren nicht die Fragen des TE bei dem ihm vorliegenden Gutachten empfohlen Weisse Wanne ohne Frage, von diesen gemischt Bauweisen ist abzuraten da hat der GU recht. Natürlich wäre es auch möglich das ganze als schwarz auszuführen nur ist die Anfälligkeit gegenüber einer ordentlichen WU doch wesentlich höher und ja der GU muss die Leistung nicht selber ausführen er kann vergeben,das ist seine unternehmerische Entscheidung genauso wie es sein Ermessen ist bei wem er anfragt ob nun Fertigteilkeller oder Betonwerk....
     
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    @Purecore zudem steht eindeutig 18195 T6 drückendes Wasser in Ihrem Gutachten.
     
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    @Purecore Sie sollten einen Fachanwalt aufsuchen und sich auch einen Baubegleiter/Betreuer dazunehmen für den Bauablauf mit ziemlicher Sicherheit hat der GU sowieso Kosten oder Leistungen die im HV enthalten sind einfach auf die Mehrung übernommen.
     
  13. #13 Purecore, 30.07.2018
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    Vielen Dank für die bisherigen Antworten!

    Wir möchten ja nicht eine 6-monatige Planung einfach verwerfen.

    Das ist ja selbstverständlich und steht außer Frage. Mit meinen Fragen war auch nicht gemeint, dass der Aufpreis zur Erstellung des Kellers aus weißer Wanne zu Lasten des BU gehen soll. Es ging viel mehr um den Aufpreis von knapp 40k, wenn man den Keller aus WW bauen lässt, was mir halt überteuert vorkommt!

    Ja da haben Sie recht. Aber dafür ist es jetzt zu spät.

    Ich persönlich habe versucht, mit den anderen 3 renommierten Fertigkeller-Anbieter online und telefonisch in Kontakt zu treten mit der Bitte, ein Angebot zu unterbreiten. Das war vor 10 Tagen. Bisher keine Rückmeldung, geschweige denn ein Rückruf. Und eigenmächtig kann man auch die Kellererrichtung an Dritte nicht vergeben ( laut dem Bauvertrag: Mit Zustimmung des BU kann der Bauherr Eigenleistungen erbringen und/oder auf eigene Rechnung direkte Verträge für gewünschte Zusatz-oder Sonderleistungen mit den Nachauftragnehmern des BU abschließen. In diesen Fällen haftet das BU nicht für mittelbare oder unmittelbare Auswirkungen auf das Bauvorhaben und übernimmt nicht die Bauleitungsverantwortung.) Der Preis für den ursprünglichen Keller würde uns nur als Pauschalpreis mitgeteilt. (das Problem wiederhole ich nochmal, als Ausländer und Laie kann ich nicht beurteilen, ob der verrechnete Pauschalpreis für den ursprünglichen Keller gerechtfertigt ist oder einfach die dem BU tatsächlichen anfallenden Kosten entsprechen, wobei sein Gewinn aus dem verrechnetem Keller noch im Hausgrundpreis beibehaltet sind.


    Eine nachvollziehbare qualifizierte Kalkulation haben wir leider bisher nicht erhalten. Wir haben nur eine Gegenüberstellung von verschiedenen Varianten und damit verbundenen Pauschalpreise bekommen. Spricht:
    Haus 10 x 10 m ohne Keller gemäß Bauwerkvertrag 279.800,00 € mit einer Auflistung der entfalennen Leistungen (Bruttopreise)
    Haus 11 x 11 m mit Bodenplatte 288.500,00 €


    Das ist ja richtig, aber vor Ort wie oben beschrieben ist nichts Konkretes für dieses drückende Wasser festzustellen. Der seit mindestens 35 Jahre bestehende alte Keller ist noch trocken. So denke ich als Laie, wäre dieses drückende Wasser so gravierend, wären mindestens feuchte Stellen an den nicht mal von außen gedämmten Kellerwänden zu sehen. Oder liege ich falsch?!

    Ist Ihrer Meinung nach der Aufpreis in Höhe von knapp 40 k zur Umstellung von einem ziegelgemauerten Keller wie oben beschrieben in einen WU Keller ist gerechtfertigt? Vllt. könnten Sie mir ein paar Fertigteilkeller- Anbieter im Raum Sachsen nennen?
     
  14. #14 petra345, 30.07.2018
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    Ich will diese Zahlen nicht beurteilen. Aber erstens hat der Unternehmer einen Vertrag und jede Ergänzung kann er nach "ortsüblichen Preisen" abrechnen. Da ist schon mal Luft nach oben. Dazu kommt zur Zeit, man muß froh sein, daß überhaupt jemand kommt. Der ist dann bestimmt nicht der billigste aber der einzige.

    Dazu kommt, ein WU-Keller braucht mehr Stahl damit die Risse im Beton nicht zu groß werden. Das kostet natürlich auch mehr als ein gemauerter Keller.
     
  15. SIL

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    @Purecore Bohrung 1 in 0.4 m Schichtenwasser plus eventuell Kluftwasser, der Preis ist schon deutlich hoch und zwar aus folgenden Gründen, Aushub und BP ist bei jeder Variante gegeben zumal eine Wand schon als WU auch beim Ursprung dabei war, ergo knapp 40k € für nunmehr die Stellung von 3 Wandachsen plus Dämmung und Aushub ist deutlich überzogen wobei er Ihnen am Ende sicher deutlich über 80 k präsentieren wird, nein leider kann ich Ihnen keine Fertigteilfirma empfehlen, i. d. R. arbeiten wir monolitisch mit vor Ort Erstellung. Und gleichfalls ist es eine Tatsache ein WU Keller entspricht in der Kalkulation annähernd der Ausführung als 'schwarze Wanne' bei entsprechender Ausführung.
     
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