DG-Zimmer als Speicher angegeben [gelöst]

Diskutiere DG-Zimmer als Speicher angegeben [gelöst] im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, die Verkäufer eines Hauses von 1976 haben angegeben, ein Zimmer im DG (ca. 10qm Grundfläche) ursprünglich als Speicher (= keine...

  1. #1 Fabian1981, 26.03.2020
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    Hallo zusammen,

    die Verkäufer eines Hauses von 1976 haben angegeben, ein Zimmer im DG (ca. 10qm Grundfläche) ursprünglich als Speicher (= keine Wohnfläche) angegeben zu haben, um dadurch einen gewissen Vorteil (Förderung?) zu haben. Hat jemand eine Ahnung, was das für eine Art Vorteil gewesen sein könnte?

    Danke!
     
  2. #2 Fabian Weber, 26.03.2020
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    Vielleicht ist das Zimmer auch einfach nicht baugenehmigungsfähig gewesen?
     
  3. #3 simon84, 26.03.2020
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    Evtl gab es damals maximale qm Flächen um eine bestimmte Wohnbau Förderung zu bekommen und die wäre mit DG Ausbau überschritten Gewesen
     
  4. #4 Kriminelle, 26.03.2020
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    Liest sich eher so, als wenn im Dachboden ein Zimmer ausgebaut wurde, welches nie und nimmer Bestand als Aufenthaltsraum hat.
    Das Zimmer wurde/wird also damals wie heute nicht als offizielle Wohnfläche angesehen.
    Da beim Hauskauf zählt „gekauft wie gesehen“ und nicht nach den offiziellen Qm, ist das Zimmer nicht preisrelevant, könnte für Euch aber ein Plus an Lebensqualität bedeuten und sich somit positiv in der Überlegung wiederspiegeln, ob ihr das Haus kauft oder nicht.
    Wenn es keinen zweiten Rettungsweg gibt, würde ich da keinen schlafen lassen.
     
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  5. BaUT

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    Wo gibt es denn in ausgebauten Dachgeschossen von EFH sonst einen 2.Rettungsweg? Das alles hat vermutlich wenig mit Verstoß gegen Brandschutzvorschriften zu tun. Im übrigen sollten wir mittlerweile alle Rauchmelder in unseren Häusern hängen haben!!!

    Die Nichtgenehmigung als Aufenthaltsraum (bzw. der Schwindel mit der Abstellkammer) hat wohl eher etwas mit der sonst entstehenden Überschreitung der GFZ zu tun und gff. sind die Fenster zu klein und die lichte Raumhöhe nicht ausreichend, was ebenfalls ofiziell gegen einen Aufenthaltsraum sprechen würde.
     
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  6. #6 Kriminelle, 27.03.2020
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    Es ist doch egal, warum. Solang der TE nicht mit weiteren Infos kommt, kann es vieles sein.
    Solang hier nicht mehr Infos kommen vom TE, ist das doch Glaskugelwissen.
    Und dann? Die Rettung erfolgt über den Rauchmelder oder doch eher über einen Rettungsweg ? :e_smiley_brille02:
     
  7. BaUT

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    Der zweite Rettungsweg ist bei DGs von EFHs ja i.d.R. das Giebelfenster sofern es anleiterbar und von hinreichender Größe ist.

    Fällt es dir wirklich so schwer mal einzugestehen, dass deine Zeilen unüberlegt waren?
     
  8. #8 Fabian1981, 27.03.2020
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    Das Zimmer wurde ursprünglich als Speicher ausgewiesen und zählte somit nicht zur Wohnfläche (= kein Aufenthaltsraum). Dies hatte angeblich Vorteile in Bezug auf eine Förderung. Der Raum (Speicher) hatte schon zu dieser Zeit ein großes Fenster und einen eigenen Zugang vom Flur. Der Grundriss wurde später verändert, siehe neuer Grundriss unten. Eine Genehmigung für diesem Umbau liegt nicht vor.

    Ursprünglicher Grundriss:
    20200327_131124.jpg

    Neuer Grundriss:
    20200327_131215.jpg

    Schnitt:
    20200327_131342.jpg
     
  9. #9 simon84, 27.03.2020
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    @Fabian1981 was ist denn jetzt eigentlich die Frage und warum ist eine Förderung von vor XX Jahren jetzt relevant ?

    einfach nur aus Interesse? Oder Steckt was dahinter willst du das ganze legalisieren oder weiter ausbauen
     
  10. #10 Fabian1981, 27.03.2020
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    Naja, wir legen generell Wert darauf, dass alles seine Richtigkeit hat, vor allem wenn es um eine halbe Million € geht. Nicht auszuschließen, dass wir manchmal etwas zu genau unterwegs sind :)

    Wenn im OG nicht genehmigte Wohnfläche ist, die auch noch Schlafzimmer ist, hinterfragen wir dies zumindest erstmal. Wie ich es verstanden habe ist es ja auch durchaus möglich, dass man die Fläche nie legalisiert bekommt (Anforderungen, GFZ,...). Das wäre eher unschön wie ich finde. Könnte zum Beispiel n Problem werden, wenn man das Haus einmal (warum auch immer) vermieten möchte.
     
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  11. #11 simon84, 27.03.2020
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    Absolut, das kann / könnte ein Problem werden. Daher davon ausgehen dass es nur Speicher ist
     
  12. BaUT

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    Hätte wenn und aber....

    Es gab keine Förderung, die "extra für auf Mindergrößen begrenzt war".
    Der Verkäufer verarscht sie.

    Schicken Sie den Makler oder den Verkäufer ins Bauamt und lassen sie neben den Grundrissen, Wärmeschutznachweis und Auszug aus dem Grundbuch auch die Wohnflächenberechnung mit den damaligen Grundrissen (Raumaufteilungen) kopieren.

    Wenn die WFL-Berechnung dann schon ohne Kammer voll die DFZ ausschöpft wissen Sie Bescheid und brauchen sich nix mehr vom Pferd erzählen lassen. Damit könnten Sie dann evtl. den Preis drücken.

    Einziges Problem, was daraus entstehen könnte: Ein böser Nachbar zeigt Sie beim Bauamt an und Sie bekommen eine Nutzungsuntersagung für das Wohnen in der Kammer. Große Wohnflächenfenster werden Sie dort jedenfalls nicht nachträglich in die Dachfläche zimmern können, denn das würde dann außen auffallen und die Nutzungsänderung nach außen offensichtlich machen. Ansonsten: Still ruht der See! - Wo kein Kläger - da kein Richter!
    Sofern die allgemeinen bautechnischen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum (Heizung, Lüftung, Licht, Raumhöhe usw.) erfüllt sind können sie was das betrifft auch in einer Kammer übernachten (Hobbyraum, Abstellraum+Gästebett....). Das ist eine Grauzone, weil es sich "nur" um eine Fehldeklarierung eines Aufenthalts/Wohnraumes zum Zwecke der GFZ-überschreitung handelt.

    Nöö - kein Problem, denn Mietrecht und öffentliches Baurecht berührren sich hier nicht. Der Mieter mietet "wie gesehen". Und Sie müssten sichern sich mietvertraglich ab indem sie dann im Grundriss des Mietvertrages die Kammer wieder als Kammer bezeichnen und die Wohnfläche ohne Kammer in den Mietvertrag schreiben. Wenn der Mieter dann in der Kammer schläft ist das seine private Entscheidung.
     
  13. #13 Fabian1981, 28.03.2020
    Zuletzt bearbeitet: 28.03.2020
    Fabian1981

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    Diese Unterlagen liegen uns bereits vor. Die GFZ liegt bei 160qm:
    • EG = 110qm (Vollgeschoss, Außenabmessungen)
    • DG = 40qm (abgerechnete Aufenthaltsräume im DG, also ehemaliges Schlafzimmer und zwei Kinderzimmer. Speicher wurde natürlich nicht angerechnet).
    • UG = 10qm (hier stellt sich noch die Frage, welcher Teil vom UG hier als Aufenthaltsraum angerechnet wurde)
    Unsere (unprofessionelle) Einschätzung: wenn der Speicher heute Schlafzimmer ist, das ehemalige Schlafzimmer aber heute ein Bad (kein Aufenthaltsraum) ist, dürfte die GFZ (440qm x 0.4 = 176 qm) auch heute nicht überschritten sein, oder? (siehe Grundrisse im Beitrag oben). Das Thema mit der Nutzungsänderung bleibt.

    Die errechnete WFL liegt bei 122qm. Hier wurde der Speicher sowie der Flur im OG nicht mit eingerechnet.
    20200328_074339.jpg 20200328_074320.jpg
     
  14. BaUT

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    Sorry, mit der Wohnflächenberechnung allein kommen wir hier nicht weiter, denn die GFZ-Berechnung umfasst weitere Flächen.

    Davon unabhängig, dass wir den GFZ-Nachweis noch nicht vorliegen haben ist doch eigentlich klar:
    Damals wurden DG-Räume absichtlich falsch deklariert, um die GFZ nicht zu überschreiten. Das Haus ist also zu groß für das kleine Grundstück.
    Auch durch den nachträglichen Umbau und die Umnutzungen im Dachgeschoss ergeben sich deutliche Überschreitungen der GFZ.

    Ansonsten überlegen Sie auf Grundlage dieser und miner vorherigen Darlegungen ob sie damit leben wollen.
     
  15. #15 Fabian1981, 28.03.2020
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    Danke für ihre Rückmeldung dazu und Ihre Einschätzung.

    Woran leiten sie dies ab? Wäre der Speicher damals als Aufenthaltsraum deklariert worden, hätten max. 14qm (3,9m x 3,4m) mehr auf die GFZ Zahl angerechnet werden müssen. Das waren dann 174qm. Also knapp unter der Grenze von 176qm. Oder übersehe ich etwas?

    Danke!
     
  16. BaUT

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    Zur GFZ gehört mehr als nur die Wohnfläche, aber das Lesen Sie bizte selbst im Netz nach.

    Ich bleib dabei. Die Fehldeklaration hatte genau diesen Grund. Das war sehr üblich bei DG- und Kellerräumen, weil man solch große Hütte sonst nie auf ein so kleines Grundstück hätte stellen dürfen.
     
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  17. #17 Kriminelle, 29.03.2020
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    Die Kammer braucht keine zusätzlichen Fenster, die gibt es ja schon.
    Natürlich kann man hier ein Druckmittel zur Preisfindung sehen, nur darum geht es doch hier, oder?
    Aber wenn Du das Haus nicht haben möchtest, dann sag es, Myanmar nimmt es jemand anderes.
     
  18. #18 azalee0108, 29.03.2020
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    Gab es nicht Mitte der 70er bis Anfang der 80er eine steuerliche Förderung von EFH mit/ ohne kleiner ELW? Ich meine, mich noch erinnern zu können, wie meine Eltern und deren Bekannte damals versuchten, die Hauptwohnung auf unter 131 oder 141 qm zu drücken. Die ELW durfte dann trotzdem noch x qm haben. Die Förderung lief nach 10 (?) Jahren aus, wonach dann genau das passiert ist, wie beim Haus des TE: Ehemalige „Speicherzimmer“ wurden in Wohnfläche umgewandelt, entweder für die Hauptwohnung oder die ELW. Bei uns auch, und definitiv alles legal, wie unsere noch späteren Umbauarbeiten samt Genehmigungen beweisen.
     
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  19. BaUT

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    Tolle Info - passt aber auch nicht ganz zu den bisher vorgelegten Infos des TE.
     
  20. #20 azalee0108, 29.03.2020
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    Wieso? Deutet doch alles darauf hin, dass die Vorbesitzer aus o.g. Gründen ihr Haus im Rahmen bestimmter Flächenbegrenzungen gebaut zu haben, welche sich nicht aus dem jeweiligen Baurecht ergeben haben, sondern dem damaligen (!) Steuerrecht geschuldet sind.

    Damals: Wohnbauförderung nach $ 7b des EStG
     
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