DH als WEG

Wenn Du meinst, dann träume weiter.

Im Übrigen fragt Tomix immer nach den zwei denkbaren Aufteilungskonstruktionen: Miteigentümergemeinschaft nach BGB und Wohnungseigentumsgemeinschaft nach WEG.

Daß eine Miteigentümergemeinschaft nach BGB nicht funktioniert, habe ich Tomix bereits erklärt. Sinnvoll ist, wenn überhaupt, nur eine Aufteilung nach WEG. Wenn der Verkäufer gleiches Stimmrecht haben will, muß sich das im Preis wiederspiegeln ----> gewissrmaßen Schmerzensgeld im voraus.

Pirelli: Du schilderst nur das, was im WEG steht.

Beispiel gemeinsame Zuwegung: Wie willst Du im Vorfeld regeln, wie die Zuwegung bei künftigem Erneuerungsbedarf zu gestalten ist: Material, Farbe, Aufbau usw. Jetzt komm mir nur nicht damit, daß alles für alle Zeiten so zu erhalten ist, wie es jetzt ist.

Welche Regelung im Vorfeld soll es geben für Veränderungen am äußeren Erscheinungsbild ? Farbanstriche usw. Darf jeder seine Haushälfte anstreichen wie er will? Darf nur eine Farbe gestrichen werden oder darf ein Teil der Doppelhaushälfte mit einer weiteren Farbe abgesetzt werden.

Dürfen am Haus Markiesen angebracht werden? In wlcher Farbe ?

usw. usw.

An einem Garten gibt es natürlich im WEG kein Sondereigentum. Man sollte wissen, worüber man redet.

@Tomix: Du bekommst natürlich Deinen 470/670 Miteigentumsanteil. Aber das Stimmrecht soll abweichend von Deinem höheren Miteigentumsanteil geregelt werden. Der Verkäufer möchte insoweit eine Gleichstellung mit Dir. Das Stimmrecht bezieht sich auf die Verwaltung, die Instandsetzung und die Veränderung des Gemeinschaftseigentums. Er will das gleiche Stimmrecht für Entscheidungen über das Gemeinschaftseigentum wie Du und damit im Streitfall eine Pattsituation. Die Pattsituation ist ihm lieber, als überstimmt zu werden.

Zum Sondereigentum, über das jeder Wohnungseigentümer selbst bestimmen kann, mußt Du Dir ( nur ) merken, daß das die " Luft in der Wohnung " und alles das ist, was Du innerhalb der Wohnung entfernen kannst, ohne dass das geinschaftliche (!) Haus nicht beeinträchtigt wird. Der gesamte Rest, also fast Alles, ist Gemeinschaftseigentum und darf bei einer 2er WEG mit Stimmrecht nach Köpfen grundsätzlich nur einstimmig verändert oder anders genutzt werden.

 

gleiches Stimmverhältnis ist vielleicht gar nicht so schlecht. denn dann MUSS eine einigung mit dem Nachbarn für jede Kleinigkeit gefunden werden. Das könnte einen gewissen Charme haben (vielleicht aber auch nicht)

nochmals ganz knapp:
die WEG haftet nur für verbindlichkeiten der WEG. nach außen haftet die WEG nur mit dem eigenen (WEG)vermögen. nach innen haftet der einzelne eigentümer nur in höhe seines Miteigentumanteils. Die von früher bekannte regelung "der handwerker/lieferant kann sich irgendeinen aussuchen" ist nicht mehr!!! allerdings wird dieser Fortschritt grade bei 2er-WEG's wieder klasse ausgehebelt. denn für das WEG-vermögen besteht eine nachschusspflicht. und wenn der nachbar pleite ist, zahlts eben der andere.
wenn sich durch entsprechende regelungen in der Teilungserklärung/der gemeinschaftsordnung festlegen lässt, dass die WEG nur in geringstmöglichem umfang überhaupt verbindlichkeiten entstehen lässt, dann ist das risiko in der tat überschaubar.

auf eine derartige konstellation würde ich mich allerdings auch ausschließlich wegen eines attraktiven preises einlassen.

 

ot/:
ist bekannt, dass bei wohnungen andere schallschutzanforderungen als
bei getrennten DHH bestehen? gut

 

Deswegen ist wichtig: Sind es baulich real 2 DHH oder 2 getrennte Wohnungen.

Es ist schon ein höherer Aufwand. Da fällt man beim Bauen schon mal zurück, wenns klemmt oder kostet.

 

hier stimme ich voll zu! Ich sehe die Aufteilung nach WEG auch als einzig sinnvolle Lösung.

Richtig!

ich habe nie behauptet, dass verbindliche Regelungen über das Gemeinschaftseigentum im Vorfeld getroffen werden sollten. Meine Ausführungen bezogen sich lediglich auf den Bereich Sondernutzungsrecht (Privatgärten). Hier läßt sich tatsächlich im Vorfeld vertraglich regeln, was jeder einzelne darf und muss; Stichwort: Bäume oder Hecken / Einfriedungen / Gartenhäuschen etc.

Auch das läßt sich vertraglich regeln und ist ja wohl zwischen @tomix und dem Verkäufer schon angesprochen worden. Danach soll jeder an seiner Haushälfte machen können was er will, muss aber auch die Kosten dafür allein tragen

Ich habe nie behauptet, dass die Privatgärten Sondereigentum sind. Ich habe gesagt, dass die Gärten unter Sondernutzungsrecht fallen, aber Gemeinschaftseigentum sind.

??? Wieso? Das ist falsch! Unterstellt, dass beide Haushälften die gleiche Wohnfläche besitzen, wäre der Miteigentumsanteil 500/1000. Dass die Größe der Sondernutzungsrechte (Privatgärten) unterschiedlich ist, spielt bei der Bemessung der Miteigentumsanteile keine Rolle.

eben nicht! Wie bereits oben erläutert, läge das Stimmrecht bei 50%.

Ich würde auch nicht wollen, dass @tomix mich in allen Angelegenheiten, die die gemeinsamen Zuwege und den Besucherparkplatz betreffen, überstimmen kann, nur weil er einen größeren Privatgarten (Sondernutzungsrecht) hat. Die Zuwege werden von allen gleichviel benutzt, also ist es mE gerecht, wenn beide gemeinsam über die Gestalung entscheiden und auch mit gleichem Anteil die Kosten hierfür übernehmen.

..und genau sowas ließe sich vertraglich im Vorfeld sehr gut regeln, sodass @tomix auch ohne Zustimmung seines Nachbarn bauliche Veränderungen in seiner Haushälfte durchführen kann, Markisen anbringen darf etc. Das gleiche betrifft Änderungen in den Privatgärten.

Lediglich über das Gemeinschaftseigentum (Zuwege) muss eine Übereinkunft gefunden werden. Und dass der Verkäufer hier nicht ständig von @tomix überstimmt werden will und somit gar kein Mitspracherecht mehr hat, ist doch verständlich. Insofern muss sich hier auch nichts im Preis widerspiegeln.

Eine andere Lösung wäre es, wenn @tomix ca 60% Stimmrecht am Gemeinschaftseigentum (ohne Privatgärten) hat. Dann müßte er aber auch anteilig ca 60% der Kosten hierfür tragen.

 

Pitrelli, Du bist nicht Adenauer:

Und wo steht im WEG, daß sich bei zwei DHH die Miteigentumsanteile nach der Größe der Wohnfläche bemessen, die Du dann auch noch als gleich groß unterstellst ?

Die DHH mit dem größeren Grundstück wäre eindeutig wertvoller, was einen höheren Miteigentumsanteil und damit auch eine höhere Gewichtung des Stimmrechts rechtfertigen würde. Wenn der Verkäufer den Kaufpreis so bemessen würde, als seien beide Grundstücke und auch die Wohnflächen beider Häuser gleich groß, er den " Überhang " also praktisch verschenken würde, hätte auch ich nichts gegen gleiches Stimmrecht. Man muß das dann halt nur mit allen sich hieraus ergebenden Konsequenzen wollen und auf ewig akzeptieren.

Nö, der Kostenanteil richtet sich nach WEG nicht nach dem Stimmrecht, sondern nach der Höhe des Miteigentumsanteils. Tomix fragt deshalb ja auch, wie hoch a.) der Miteigentumsanteil und damit die Kostentragung für die nicht vorab durch Vereinbarung geregelten/regelbaren Gemeinschaftskosten und b.) wie das Stimmrecht für all diejenigen Verwaltungsmaßnahmen festgelegt werden sollen, die in der vom Anwalt ausgearbeiteten Vereinbarung nicht erfaßt, nicht bedacht oder vergessen wurden.

 

versteh ich nicht! Erklär mal bitte...

siehe Wohnungseigentumsgesetz WEG I. Abschnitt §3 (vertragliche Einräumung von Sondereigentum)

Danach bezieht sich Sondereigentum ausschließlich auf Räume in einem Gebäude, nicht auf Freianlagen. Für Freiamlagen wird idR ein Sondernutzungsrecht im Grundbuch eingetragen.

das mag zwar für die Kaufpreisbildung von Interesse sein, nicht aber in Bezug auf die Gewichtung des Stimmrechtes. Eine top-ausgebaute Dachgeschosswohnung im MFH mag auch teurer und wertvoller sein als eine karge EG-Wohnung im gleichen Gebäude. Das ist in Bezug auf das Stimmrecht aber egal. Lediglich die Wohnfläche und damit der Miteigentumsanteil ist entscheidend.

wieso soll der Verkäufer was verschenken? Welchen Wert die gleiche DHH mit kleinerem Grundstücksanteil hat, ist doch unerheblich. Es gibt keine verbindlichen Richtwerte für gebrauchte Immobilien und deren Grundstücke. Der Markt entscheidet letztlich, welcher Kaufpreis zu erzielen ist. Und was @tomix der größere Gartenanteil wert ist, entscheidet er doch allein selbst.

Richtig, der Kostenanteil an der Instandhaltung und Unterhalt des Gemeinschaftseigentums richtet sich ausschließlich nach der Höhe des Miteigentumsanteils (MEA).
Da aber auch das Stimmrecht ausschließlich nach der Höhe des MEA gewichtet wird, kann man daraus schlussfolgern, dass Stimmrecht und Kostenanteil unmittelbar zusammenhängen. Merke also: wer 60% der Stimmen innehält, hat auch 60% der Kosten zu tragen.

 

Tja, und wir werden uns wohl nach dem Abwägen von allen Vor- und Nachteilen dafür entscheiden. Allerdings steht das Haus schon seit ein paar Jahren, eine explizite Teilungserklärung inkl. Abgeschlossenheit liegt vor und es sind 3 Miteigentümer, die kaum etwas miteinander zu tun haben (kein Verwalter, Vermögen, Gemeinschaftseigentum etc.).

Ich habe mit 5 Leuten gesprochen, 4 davon wohnen/wohnten alle in einem WEG-SET (2 - 20 Parteien). Meine Bekannte, die nun raus ist ("wohnte"), musste das Haus wegen einer Trennung aufgeben. Bei den anderen ist es ok, obwohl es da auch schon Stress vereinzelt untereinander gab. Allerdings hat hier niemand solche Vorbehalte, wie im Forum herauszulesen sind. Die meisten kümmert die WEG als solche gar nicht weiter, Hauptsache Haus.

Einzelstehende Häuser sind für 80-100 Riesen mehr zu haben, hätten wir gerne, geht aber nicht. Doppelhäuser, egal ob WEG oder nicht, sind immer zu nah beieinander