DHH Bj 1900 Kaufen oder nicht?

Diskutiere DHH Bj 1900 Kaufen oder nicht? im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Hallo liebe Bauexperten, ich heiße Georg, bin 34 Jahre alt, habe Frau und das Kind ist gerade unterwegs. Aktuell suche ich für meine kleine...

  1. #1 Patronic, 16.07.2023
    Zuletzt bearbeitet: 16.07.2023
    Patronic

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    Hallo liebe Bauexperten,

    ich heiße Georg, bin 34 Jahre alt, habe Frau und das Kind ist gerade unterwegs.
    Aktuell suche ich für meine kleine Familie ein langfristiges Zuhause und da bin ich vor kurzem über eine Immobilie gestolpert. Es handelt sich um eine Doppelhaushälfte mit dem Baujahr 1900(Bilder im Anhang). Der Vorbesitzer hat bereits mit der Sanierung begonnen. Das Haus hat aktuell nur einen Kamin und keine Heizungsanlage. In den 90ern wurden Fenster durch doppeltverglaste Fenster getauscht, die Versorgungsleitungen erneuert und das Dach erneuert(wahrscheinlich mit Zwischensparrendämmung).
    Das Haus inkl Grundstück soll 50.000EUR kosten. Das würde ich aus eigenen Mitteln finanzieren. Für die Sanierung würden noch Mittel in Höhe von etwa 100.000EUR zur Verfügung stehen(Eigenkapital). Einen Kredit würde ich gerne vermeiden.

    Handwerklich würde ich mich als sehr geschickt beschreiben und würde versuchen so gut wie alles in Eigenleistung zu machen. Beruflich bin ich Elektroniker, die Elektrik wäre also die leichteste Übung. Ich würde mir aber auch zutrauen eine Heizungsanlage einzubauen, Rohre zu löten/pressen, Dämmung zu installieren, Fliesen legen etc.
    Ich bin es auch gewohnt, an alten Häusern zu basteln, da ich in einem aufgewachsen bin und mit meinem Vater ständig irgendwas am Haus gemacht habe.

    Meine erste Idee war eine PV-Anlage mit Wärmepumpe zu installieren und dann die 3 Außenwände mit einer verputzten, wasserführenden Wandheizung auszustatten und die 3 Wände von Außen zu dämmen. Die Materialkosten für PV-Anlagen und Wärmepumpen sind zuletzt ja deutlich gefallen. Dazu kommt eventuell ja noch eine Bafa Förderung. Die rein optische Renovierung des Innenbereichs ist dabei erstmal zweitrangig und wir würden vorerst das EG ausbauen.

    Zu unserer Situation: Wir leben aktuell in einer sehr günstigen Mietwohnung für 600EUR warm. Da ich fürs Haus keinen Kredit plane und somit keine Doppelbelastung habe, wäre es meiner Meinung nach nicht schlimm wenn die Sanierung 2-3 Jahre dauert. Arbeiten tue ich Teilzeit. Dazu haben wir einen Wohnwagen, so dass ich auch am Wochenende die ganze Zeit werkeln könnte, auch wenn das Haus noch nicht bewohnbar ist.

    Das war es erstmal. Für wie realistisch haltet ihr den Plan?

    Liebe Grüße
    Georg
     

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  2. #2 Patronic, 16.07.2023
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  3. #3 Fred Astair, 16.07.2023
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    Wenn Lage ok ist und Euch zeitlich nichts drückt, würde ich es für den Preis angehen. Wie weit ist denn ras Haus von Eurem jetzigen Wohn-/Arbeitsort entfernt?
     
  4. #4 Patronic, 16.07.2023
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    Aktuell wohnen wir in Rostock und das Haus ist 30km entfernt auf einem Dorf(An Autobahn angebunden). Arbeitsweg wäre etwa 30-35min statt bisher 10-15min. Geplant ist auch einen Benziner abzustoßen und ein E-Auto zu kaufen sobald die PV-Anlage läuft. Das spart ja auch nochmal ordentlich an laufenden Kosten. Ich träume von Autarkie. Ob das jetzt im ersten Schritt schon so erreichbar ist, weiß ich nicht, aber langfristig sollte es darauf hinauslaufen.
     
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  5. #5 Fred Astair, 16.07.2023
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    Dann wünsche ich Euch viel Erfolg und würde mich freuen, Euer Projekt hier mitzubegleiten.
     
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  6. #6 nordanney, 16.07.2023
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    Wenn es grds. für Euch passt, dann kaufen. Kostet ja quasi nichts. Dann machst Du z.B. die Heizung mit WP komplett selbst. Wird weniger als T€ 10 kosten. Tipps gerne.
     
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  7. #7 Patronic, 16.07.2023
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    Danke schonmal für die Antworten. Scheint mein Plan ja doch nicht so abwegig zu sein.

    Habt ihr Tipps worauf ich bei der Besichtigung speziell achten sollte?
    Was sind Mängel/Kriterien, die eine Sanierung zu dem Budget unmöglich machen würden?
     
  8. #8 driver55, 16.07.2023
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    Kommen die Pläne vom Anbieter?
    Sind die 2 DHH unterschiedlich? Die rechte Seite (Flur) ist mit Fenster?
    Weshalb ist die gemeinsame Wand 2 x mit Versatz?
    Reichen die knapp 100 qm in naher Zukunft?

    Der Preis ist vermutlich doch nur fürs Grundstück…(gedacht)…
     
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  9. am1003

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    Preis finde ich jetzt ok. Budget bei Eigenleistung auch. Wenn du fachbezogende Fragen hast, bekommst du hier Hilfe.
     
  10. #10 Deliverer, 16.07.2023
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    Bei dem Alter würde ich ggf. doch mal einen Sachverständigen durchschicken, überall nach Wasserschäden suchen, Dachstuhl checken usw.

    Und dann sauber planen. Wenn z.B. das Dach neukommt, nicht erst Dach decken und dann irgendwann ne PV drauf. Gleich mit Trapezblech ran und PV in einem drauf.
    WP freut sich über Flächen, also bevor man was an Boden, Wänden, Decken macht, checken, ob nicht ne Flächenheizung dran kann, bevor man es wieder belegt, tapeziert, verputzt.
    Klima auch gleich rein, nicht erst, wenn man schwitzt.
    Ans Lüftungskonzept denken.

    Usw. Wenn man vorher gut weiß, was man will, spart das viel Zeit, doppelten Aufwand und natürlich auch Geld.

    Viel Erfolg!

    PS: Hier gibts viele gute Tipps. Aber für WP und PV gibts auch tolle Fachforen!
     
  11. #11 Fasanenhof, 18.07.2023
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    Ein interessantes Objekt.

    Das Grundstück scheint ein Eckgrundstück zu sein, da ist natürlich wichtig:
    Wie Familienfreundlich/Geschützt ist die Lage?
    Garage/Stellplätze (E-Auto) und Nebengebäude?

    Für das Haus an sich:
    Die Raumaufteilung mit dem Flur und der Durchgangsküche ist sehr speziell,
    das Haupt-Bad neben dem Eingangsflur ebenso
    Kein Keller? Nebensache, kann aber ein Thema für die Dämmung sein.
    Die Bauweise sieht einschalig/massiv aus, also recht simpel zu Dämmen
    Die Bodenplatten aus OSB weisen mich darauf hin, dass wahrscheinlich ein Balkenwerk aus Holz das Haus stellt.

    Ein wirklich, wirklich spannendes Projekt. Wenn die 10 Jahre Arbeit, die da anstehen in dein Leben passen, dann solltest du auf dein Bauchgefühl vertrauen und dich einmal von einem Sachverständigen beraten lassen. Die Investition holst du immer raus.

    Ist ein bisschen so wie mit deinem baldigen Nachwuchs. Wenn die Entscheidung getroffen ist, musst du durchziehen.
     
  12. larry

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    Warum wollt Ihr das Haus kaufen? Gefällt Euch die Lage gut - wollt Ihr beide da gerne wohnen und ist das eine gute Umgebung für Kinder ( Kitas, Schulen, Sportvereine) ? Dorfleben ist nicht für jeden. Könnt Ihr mit dem sehr speziellen Schnitt und kaum vorhandener Abstellfläche leben?

    Es sollte nicht nur der Preis das Entscheidungskriterium sein.

    Angesichts Eurer kleinen Miete würde ich die Hoffnung auf hohe Einsparungen reduzieren, und Autarkie halte ich wegen geringer Dachfläche und mangelndem Kapital für Speichertechnologien für illusorisch.

    Ein Elektroauto spart kein Geld, sonder vernichtet aufgrund der extrem hohen Anschaffungskosten Kapital. Ebenso kostet Deine Solaranlage erstmal. Die 40km weitere Strecke am Tag holst Du dadurch nicht rein. Im Gegenteil - kommt Ihr auf dem Dorf mit nur einem Auto aus? Wie ist der ÖPNV?

    Die Wenn das aber alles passt, klingt das nach einem spannenden Projekt.
     
  13. Alex88

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    Bei dem was du vorhast reichen keine 2-3 Jahre, auch wenn du dort im Wohnwagen schläfst.
    Deine Frau und das Kind brauchen dich auch ab und zu, auch du wirst einige Zeit mit ihnen verbringen wollen….
    Da sind schon einige Ehen den Bach runter.
    Ich will dir das Haus nicht vermiesen, aber plane besser anders und mit einem Kredit damit du manche Gewerke vergeben kannst, heisst früher fertig, Miete gespart um den Kredit abzahlen zu können
     
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  14. #14 Kriminelle, 30.07.2023
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    Ich finde solche Projekte ja auch immer spannend. Aber spannend sollte es für Dich weniger sein, weil die Spannung oft recht gut für Überraschungen sein kann. Und die sind für den Ausführenden meist negativ und kämpferisch, während wir hier eher gespannt drauf schauen, was Du aus den Herausforderungen gemacht hast.
    Ich denke, dass hier viel Hilfe und Input im Forum zu holen ist, auch, dass Du es kannst.
    Dennoch hat der @Alex88 recht mit seinen Bedenken, dass Du wohl eher bei Familie aufgehoben sein solltest als auf dem Bau. Es mag in Theorie viel klappen, aber gerade wenn die Fahrten jeden Tag zu bewältigen sind, dann die Trennung, dann kann das Mittel- bis langfristig zu Missmut und Unzufriedenheit führen. Deine Frau ist dann quasi Alleinerziehende, wie es sich anhört. Es scheint erst einmal Dein Projekt zu sein, während Deine Frau das Projekt Kind hat… das ist nicht gut.
    Dann würde ich auch sagen: warum nicht einen 100000€ Kredit einplanen? Das entspannt sehr vieles.

    Jetzt aber zu anderen Bedenken:
    Du kennst das Objekt noch nicht? Ich wollte eigentlich wissen, wer den Grundriss gezeichnet hat. Es sind ja einige Fragezeichen zu finden wie auch diese Versätze in der Teilungswand.
    Aber mir ist aufgefallen, dass oben auf knappen 3 Metern Länge ein Bett eingezeichnet ist, was längst nicht die erforderliche Bettlänge vorweist. Nur als Beispiel: die 6,5qm, die müssten schon fast mit dem Bett ausgefüllt sein. 2 Meter hätte ein Bett, eher noch 2,20 mit Bettrahmen.
    Somit erklärt sich auch der Platz im Schlafzimmer von 11qm unten nicht. Die doch sehr großzügig lange Küchenzeile hat eigentlich nur 3,30… somit ist auch im WZ nicht so viel Platz wie eingezeichnet.

    Ich habe das mal so ungefähr nachgezeichnet (die Angaben sind sehr „schwammig“)
    IMG_0589.jpeg





    Wenn Du also noch einen inneren Wandaufbau planst, wird es noch kleiner. Dann frage ich mich, wo die Technik hin soll. Oder gibt es einen Keller, von außen zu betreten?
    Wie ist denn die Dachneigung, also in welche Richtung? Lohnt sich eine PV-Anlage von der Ausrichtung? Viel Dachfläche ist da denn ja auch nicht.
    Und dann ist man ja doch etwas abhängig vom Nachbarn, was oder wie man bauen kann.
    Da ich die DHH nicht in den gängigen Portalen finde, frage ich mich, ob sie irgendwo als Grundstück angeboten werden.
    Und dann ist da noch die recht kleine Wohnfläche: ein Kind in einem Kizi von 6,5 oder 8qm auf einem Dorf wünscht man sich ja eher nicht, auch wenn man bescheiden ist.

    Wenn 150000 EK zur Verfügung stehen, gibt es nicht etwas passenderes?
    Oder ein günstiges Grundstück, worauf Du erst einmal einen Ytong-Bungalow (Selbstbau sollte in einem Sommer funktionieren) raufsetzt, innen zwei Räume mit Küche und Bad ausbaust, ihr einzieht und Du dann außen und Dachgeschoss über die Jahre dann ausbauen kannst. Es steht ja in dem Alter nichts im Weg, einen kleinen Kredit aufzunehmen?!
     
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  15. #15 Gast 85175, 31.07.2023
    Gast 85175

    Gast 85175 Gast

    Potentiell Schrott, muss man genau ankucken.

    Wer würde das nicht gerne vermeiden?

    Die Frage ist, ob Du im Notfall einen Kredit bekommst...

    Ich rechne es dir jetzt einmal anders vor.

    Nehmen wir typische 3.000€/m² für eine "Kernsanierung" mit Handwerkern. Davon ungefähr die Hälfte Material un Steuer, bleiben also noch 1.500€/m² für den "Lohnanteil". Das wären bei den 100m² dann 150.000€. Bei 50€/h (Netto) wären das 3.000 Arbeitsstunden. Da Du mehr Zeit brauchen wirst nehme ich jetzt einfach einmal 4,000 Stunden.
    Und jetzt musst Du mir sagen, was an dem Haus noch "gut" ist und bleiben kann, wo Du schneller bist als der Profi-Handwerker (also wo Du pfuschen willst), etc..., dann können wir anfangen von den 4.000 Stunden abzuziehen. Bis Du mir Gründe nennen kannst wieso Du keine 4.000 Stunden brauchen wirst, werkelst Du gedanklich erstmal 20 Stunden an jedem Wochenende und das volle 4 Jahre lang, jedes Wochenende Vollgas bis die Knochen weh tun. Unter der Woche recherchierst Du jede Nacht bis halb 3, bestellst Material, etc...

    Frag mal deine Frau was die davon hält?

    So ne "Kernsanierung" als Einzelkämpfer in Teilzeit ist schon ne Aufgabe... Das ist jedenfalls kein kleines Projekt.


    Kuck den OSB-Boden im DG an...

    Meine Frau träumt von einer eigenen Insel in der Südsee. Ist ungefähr gleich teuer.

    Wenn der Bauherr viele teure Ideen hat... Mal ernsthaft, wenn Du dir bei 100k Budget zuerst einmal Gedanken über "Autarkie" und Wandheizungen machst, dann bist irgendwie auf dem falschen Dampfer. Du musst das in einen Zustand bringen in dem Du einziehen kannst und das ohne horrende Folgekosten zu produzieren, wenn dann noch Geld da ist, dann kannst Du dir PV, Elektroautos, Swimmingpools, Koks und Nutten gönnen, wenn kein Geld mehr da ist, dann bleiben die Leerrohre so wie sie sind, nämlich Leer.

    Gebäudehülle, grundlegende Haustechnik, Innenausbau und Aussenanlagen. Wenn Du das alles geschafft hast, dann kannst ja mal kucken wie der Stand bei PV und Elektroautos ist, bis dahin dürfte es dann auch günstige gebrauchte "Stromer" geben...

    Dein Problem ist, mit 100k und vielen Ideen verrennt man sich leicht. Und wenn die 100k das Maximum sind, dann ist das sehr gefährlich...
     
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  16. #16 Patronic, 31.07.2023
    Zuletzt bearbeitet: 01.08.2023
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    Hallo Leute,
    tut mir Leid, dass ich mich nicht früher wieder gemeldet habe. Viel zu tun mit dem kommenden Nachwuchs(in 2 Tagen ist Termin). Eine frühere Meldung meinerseits hätte euch hier etwas Schreibarbeit erspart. Das Haus hat jemand anderes gekauft noch bevor ich überhaupt überlegen konnte, ob ich es nehme oder nicht. Aber dennoch haben eure Antworten mir viel Input zum nachdenken gegeben. Danke dafür

    Ich bin jetzt in Verhandlungen zu einer anderen Haushälfte. Kostet zwar mehr(129k), ist aber auch deutlich weniger zu machen meiner Meinung nach.
    Das Haus ist von 1930, 1998 wurde das Dach neu gemacht, der Dachboden ausgebaut, die Fassade gedämmt und Kunststofffenster eingesetzt.
    Als Heizung hat es einen wasserführenden Kamin mit Pufferspeicher und Radiatoren in allen Zimmern. Da würde doch eine Luft-Wasser Wärmepumpe Sinn machen als Hybridsystem oder? Die Wärmepumpe für die Grundlast und der wasserführende Kamin als Unterstützung für die Minusgrade im WInter.

    Zur Besichtigung war ich übrigens schon.

    Hier ein paar Bilder:
    Screenshot 2023-07-31 at 23-36-31 Schöne 5-Zimmer-Ruheoase auf großem Grundstück.png Screenshot 2023-07-31 at 23-36-43 Schöne 5-Zimmer-Ruheoase auf großem Grundstück.png Screenshot 2023-07-31 at 23-36-52 Schöne 5-Zimmer-Ruheoase auf großem Grundstück.png Screenshot 2023-07-31 at 23-37-14 Schöne 5-Zimmer-Ruheoase auf großem Grundstück.png Screenshot 2023-07-31 at 23-37-30 Schöne 5-Zimmer-Ruheoase auf großem Grundstück.png Screenshot 2023-07-31 at 23-37-40 Schöne 5-Zimmer-Ruheoase auf großem Grundstück.png Screenshot 2023-07-31 at 23-47-19 Schöne 5-Zimmer-Ruheoase auf großem Grundstück.png Screenshot 2023-07-31 at 23-37-50 Schöne 5-Zimmer-Ruheoase auf großem Grundstück.png Screenshot 2023-07-31 at 23-38-00 Schöne 5-Zimmer-Ruheoase auf großem Grundstück.png

    Wenn das Projekt startet, mache ich natürlich einen neuen Thred auf, weil es ja auch nicht mehr so ganz zum Titel passt.

    Liebe Grüße von der Küste
     
  17. #17 Patronic, 31.07.2023
    Zuletzt bearbeitet: 31.07.2023
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    Du hast völlig Recht mit dem was du geschrieben hast. Ich habe Schritt 5 vor Schritt 1 geplant. Bei mir kommen Ideen leider immer im Rudel ;) Und um einen Kredit werde ich nicht drum herum kommen. Das Haus einen Post höher, kann ich mir zwar ohne Kredit leisten aber für Renovierung/Sanierung/energetische Maßnahmen werde ich einen brauchen. Das habe ich jetzt eingesehen.
     
  18. #18 Fasanenhof, 01.08.2023
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    Ein sehr schönes Objekt, was du da hast. der Modernisierungsgrad ist okay bis gut, gerade am Dach wirst du wahrscheinlich nix machen müssen außer irgendwann mal bessere Fenster einzubauen... aber das macht man, wenn die Lebensdauer der aktuellen Fenster erreicht ist.

    Es erlaubt dir, erstmal zu dritt einzuziehen und dann im Nachgang das zu entwickeln, was du brauchst. 129k ist echt lächerlich, das bezahlt man sich ja einfach über die laufenden Wohnkosten ab.

    Welche Teile der Nebengewerke gehören noch zu dem Grundstück?
     
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  19. #19 Patronic, 01.08.2023
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    Genau daran dachte ich auch. Die Substanz ist so, dass man sofort einziehen kann(bis vor kurzem hat da ja auch eine 4 köpfige Familie gewohnt) und dann Renovierung/Sanierung nach und nach machen kann. Das Haus hat ja mehr Zimmer als wir aktuell brauchen.

    Zum Grundstück gehört noch die Hälfte dieses großen Schuppens mit Spitzdach und im hinteren Bereich noch ein Holzschuppen und Überdachung für Brennholz. Brennholzhandel ist 120m weiter.

    Lediglich 2 Sachen machen mir ein wenig Bauchschmerzen:
    -Das Abwasser geht in eine 3 Kammer Klärgrube. Ich habe leider keine Ahnung davon, was da erlaubt ist usw.
    -Die andere Haushälfte gehört einer alten Dame, die 200km weit weg wohnt und nur alle paar Wochen mal für ein Wochenende vorbei kommt. Dementsprechend sieht die Haushälfte auch aus. (Fensterscheibe mit Pattex geklebt und solche Scherze)
     
  20. #20 Kriminelle, 01.08.2023
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    Zum Glück ist daraus nichts geworden!

    Das „neue“ ist ja ein Haus, wo man wohnen kann.
    Was mich irritiert: ich habe mir die Immo mal bei Immonet angeschaut: das Dach hat einen Versatz? Vorn ist das rechte Haus kürzer.. das Dach ist „hinten“ länger?
    Es gibt mittig auch einen Versatz? Ah, jetzt verstehe ich den Grundriss und die Ausrichtung.
    Eventuell könntest Du die Bruchbude nebenan später mal für nen Appel und nen Ei dazukaufen? Dann kannst Du eventuell Ferienwohnungvermietung machen ;)
     
    Patronic gefällt das.
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DHH Bj 1900 Kaufen oder nicht?

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