Doppelhaushälfte von 1931 - Sanierung? Ersatz? Freistehender Neubau?

Diskutiere Doppelhaushälfte von 1931 - Sanierung? Ersatz? Freistehender Neubau? im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Hallo Freunde, Mal wieder habe ich ein interessantes Objekt in Aussicht und interessiere mich für eure Hilfe. Das wichtigste: Die Lage ist sehr...

  1. #1 Proeter, 16.03.2021
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    Hallo Freunde,

    Mal wieder habe ich ein interessantes Objekt in Aussicht und interessiere mich für eure Hilfe. Das wichtigste: Die Lage ist sehr interessant – alles andere ist eher suboptimal.
    Der angebotene Preis liegt knapp über dem Bodenwert.

    Erstmal die harten Fakten:
    • Baujahr 1931
    • ein Vollgeschoss, Dachgeschoss seit Baujahr für Wohnzwecke ausgebaut
    • Doppelhaushälfte mit Kommunwand
    • Teilkeller
    • Probleme
      • kaum Modernisierungen erfolgt (außer Verklinkerung, Dachdeckung, Fließen aus den 70ern, Heizung aus den 80ern)
      • keine nennenswerte Dämmung
      • Keller feucht; zudem Teilkeller und nicht allseitig erreichbar für Außenabdichtung
      • Dachkonstruktion von innen nicht sichtbar (verkleidet)
      • ebenso sind alle Wände, Decken und Böden nicht zurückgebaut und daher die Rohsubstanz nicht sichtbar
      • Haus wahr jahrelang nicht beheizt
    • Grundriss akzeptabel, aber Wohnfläche zu klein
    • bauliche Möglichkeiten
      • kein Bebauungsplan
      • GFZ & GRZ erlauben einigen Spielraum für Anbauten
      • in der Siedlung sind ausschließlich Häuser mit 1 Vollgeschoss; DHH und freistehende EFH
    • Nachbarhaushälfte bewohnt und gepflegterem Zustand, daher kaum Bedarf des Nachbarn für gemeinsame Projekte

    Wäre dieses Haus freistehend, ginge der erste Gedanke Richtung Abriss und Neubau. Das ist hier jedoch aus zwei Gründen schwierig:
    • - übliche Probleme beim Abriss einer DHH mit Erhaltung der anderen DHH
    • - sehr beengte Situation:
      • Das Doppelhaus steht nicht längs der Straße, sondern im rechten Winkel dazu.
      • Die Zufahrt zum „Hinterhaus“ ist nur 3,3 m breit.
      • Selbst die öffentliche Straße vor der vorderen (fremden) DHH hat eine Breite von nur 4,1 m (von Zaun zu Zaun; Gehwege gibt’s nicht). Die Aufstellung von Baufahrzeugen und Kran wäre also sehr schwierig.
      • Und auch wenn die Aufstellung gelänge, müsste der Kran die Lasten mindestens über den Nachbargrundstück, wenn nicht sogar über dessen bebauten Teil heben.
      • Außer der Nachbar-DHH grenzen an das Grundstück Gärten und in Grenznähe 5 bis 10 m hohe Bäume, die man nicht einfach „nachkaufen“ kann, falls man einen Nachbargarten im Zuge des Hammerschlagsrechts nutzen wollen würde.

    Wie ihr seht ist die Situation ausgesprochen ungünstig in vielerlei Hinsicht. Mich interessieren nun eure Meinungen und Erfahrungen, die ihr in ähnlichen Fällen sammeln konntet. Konkret (aber nicht ausschließlich) interessieren mich:
    1. Ist es möglich / üblich / sinnvoll, das neue Haus nicht als DHH sondern freistehend zu errichten? Würde das den Neubau einfacher machen (z.B. keine Unterfangung des Nachbarhauses nötig)?
    2. Wäre es bei einem Abriss denkbar, die Abrissgrenze nicht an der Grundstücksgrenze zu ziehen, sondern „ein paar Meter“ der eigenen DHH stehen zu lassen und erst dann abzureißen, ob sich allzu aufwendige Sicherung der Nachbars-DHH zu sparen?
    3. st eine Kernsanierung oder gar ein Neubau mit den extrem beengten Stellflächen für einen Kran überhaupt sinnvoll möglich?
    4. assen sich bei Sanierung (nicht Neubau) die typischen Probleme von DHH aus der Vorkriegszeit beseitigen (z.B. schlechter Schall-/Brandschutz zum Nachbarn)?

    Und der „Disclaimer“: Ja, ich weiß, dass diese Diskussion hier keinen BSV und keinen Architekten ersetzt. Mir geht es um die grobe Sondierung der Möglichkeiten und eure Erfahrungen.

    Ich freue mich auf eure Beiträge und danke schon einmal!
    Grüße vom
    Pröter
     
  2. #2 simon84, 16.03.2021
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    Skizze ?
     
  3. #3 Proeter, 16.03.2021
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    Danke schonmal fürs erste Interesse. Ja, hier gibt's eine Skizze. Das grüne Grundstück ist jenes von Interesse.
     

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  4. #4 simon84, 16.03.2021
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    Bau Fahrzeuge Zufahrt sehe ich jetzt nicht unbedingt als Problem.

    Rechnung: 4,17+3,43=7,60 Meter.
    Da kommt man schon rum 90 grad.
    Wenn nicht grade eine Laterne blöd steht etc. aber du schriebst ja kein Gehweg


    Da spielt eher eine Rolle dass die Höhe nach oben auch frei ist

    wenn die Garage / Gartenhaus abgerissen werden kann ist doch auch Platz für Kran , Silo usw
     
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  5. Dimeto

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    Der Skizze nach zu urteilen: nein/nein/nein.
    1. nein, weil in der Umgebung nur Doppelhäuser zu sehen sind und somit faktisch dieser Gebietscharakter als festsetzungsgleich aufgefasst werden kann.
    2. nein, weil in der Umgebung nur Doppelhäuser zu sehen sind
    3. nein, weil man viel Grundstücksfläche verschenkt (Abstandsflächenbaulast)
     
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  6. #6 simon84, 17.03.2021
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    Ein Gebäude aus 1931 kann nach einer Kernsanierung locker noch mal 100 Jahre halten.

    Wenn du eh mit dem Budget eines Neubaus kalkulierst, würde ich mir in erster Linie Tragwerk/Fundament und Außenwände anschauen.

    Ggf. ist eine Kernsanierung mit Anbau hier auch eine Variante !
    Da bleibt doch am Ende aussen den Aussenwänden nix über.

    Keller , wenn du mit dem Teilkeller leben kannst, wieso nicht. Platz ist auf dem GS genug um auch noch ausreichend Lagerfläche zu schaffen.

    Würde mir das Haus erstmal genauestens anschauen und verschiedene Varianten gegenrechnen.
     
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  7. #7 Proeter, 17.03.2021
    Zuletzt bearbeitet: 17.03.2021
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    OK, dann bin ich beruhigt. Meine größte Sorge war nicht allein die Zufahrt, sondern auch die Stellfläche. Bei kurzer Webrecherche fand ich einen Bauunternehmer, der 7x7 m Stellefläche für einen Kran fordert. Außerdem fand ich diverse Gerichtsurteile, dass man keine Lasten über fremde Grundstücke heben darf. Selbst für das Überschwenken des Auslegers muss man ggf. eine Duldung des Nachbarn erwirken.

    Was auf der Skizze nicht zu sehen ist: Die Siedlung (fast alles zeitgleich erbaut) besteht zu ca. 60% aus Doppelhäusern, zu 25% aus freistehenden Einzelhäusern und zu 15% aus Dreierhäusern. Daher könnte man das freistehende Haus ggf. auch als genehmigungsfähig annehmen.
    Es ist ja gar nich meine vorrangige Priorität, einen eventuellen Neubau freizustellen. Aber wir mal ab, mit welchen Kostenrisiken sich diverse Foristen beim Ersatzneubau einer Doppelhaushälfte noch äußern werden. Das gilt ja als viel aufwendiger, als ein freistehender Neubau, nach dem, was ich so lese.

    Die Außenwende vestecken sich hinter einem Rotklinker. Meinst, den sollte man stellenweise mal abschlagen? Was könnte man wertrelevantes an der Außenwand unter dem Klinker finden?
    Nun, die Holzbalkendecken (mit ihren typischen Risiken wie Schädlingsbefall etc.) blieben ja noch übrig. Oder werden die bei gängigen Kernsanierungen von Vorkriegsbauten durch Stahlbetondecken ersetzt?
    Außerdem habe ich die anderen Threads im Forum zu Abrissen von DHH gelesen und da wird ja gerade bei älteren Exemplaren eindringlich vor "durchgehenden Bauteilen" gewarnt. Habt ihr damit Erfahrungen? Welche Bauteile könnten das sein und was wären die Konsequenzen?

    Konstruktionszeichnungen aus der Vorkriegszeit liegen beim Bauamt leider nicht vor.
     
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