Dreck läuft vom Dach die Hauswand runter

Diskutiere Dreck läuft vom Dach die Hauswand runter im Dach Forum im Bereich Neubau; Guten Morgen, heute morgen ist mir beim Schneeschippen aufgefallen, dass zwischen Dach und Hauswand irgendeine unbekannte Subtanz austritt und die...

  1. #1 toomoon, 07.02.2021
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    Guten Morgen, heute morgen ist mir beim Schneeschippen aufgefallen, dass zwischen Dach und Hauswand irgendeine unbekannte Subtanz austritt und die Hauswand herunterläuft. Das Doppelhaus wurde vor 18 Monaten gebaut. Bilder habe ich beigefügt. Kann jemand aufklären, was hier los ist?
     

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  2. #2 toomoon, 25.02.2021
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    Es treten hier erkennbar Verschmutzungen und Wasserlaufspuren aus der Anschlussfuge des Sparrens zur Fassade aus.

    Der Dachdecker hat die Dachpfannen hoch genommen und keinen Schaden festgestellt. Er sagte jedoch auch, dass dies nicht normal sei. Er sagte es könnte an der Nordausrichtung und der Kälte vorletzte Woche liegen, so dass sich Kondenswasser gebildet hat.

    Könnt ihr euch erklären, was hier los ist?
     

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  3. #3 Hercule, 25.02.2021
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    Tippe auf das selbe. Habe ich auch schon öfters bei div Häusern gesehen. Ganz extrem bei einer Sat Schüssel Befestigung wo sich über die letzten 10 Jahre eine richtig hässliche Spur darunter auf der Fassade gebildet hat.
    Würde mich aber auch interessieren wie man sowas fachgerecht abstellt.
     
  4. #4 toomoon, 26.02.2021
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    Guten Morgen, vielen Dank für deine Antwort.

    Ist der Bauträger hier für die Mängelbeseitigung zuständig oder ich selber, weil es kein Mangel ist?
     
  5. BaUT

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    Bisher siehst du nur Schäden und keine Mängel. Wie willst du die Probleme alleine beseitigen, wenn du noch nicht mal deren Ursache kennst?

    Wenn du den Bauträger in die Gewährleistungshaftung nehmen willst, musst du zuerst mal beweisen, dass die sichtbaren Schaden auf bauliche Mängel im Bereich des Dachrandes bzw. im Bereich des Fassade-Dach-Anschlusses zurück zu führen sind. Das ist für Laien in diesem Fall nicht leicht.

    Meine These geht in Richtung zweier verschiedener Ursachen:

    1. Wasser vom Dach:
    Da muss ein Dachdecker rauf und die Dachziegel aufnehmen und die Unterdeckung bzw. Unterdeckbahn im Ortgangbereich kontrollieren ob dort Treibregen oder Flugschnee in das Dach gelangen kann, also in den Bereich hinter der Ortgangschalung (Brettschalung auf dem giebelseitigen Dachüberstand).

    2. Tauwasser aus dem WDVS:
    Wenn Eure Fassade aus fehlerhaft verklebtem Wärmedämm-Verbundsystem besteht, so kann sich in der Klebezone des WDVS eine Thermik bilden und feuchtwarme Raumluft in dieser Klebezone aufsteigen. Im Winter kann diese feuchtwarme Luft dann oben im Anschluss zur kalten Dachschalung kondensieren und suppt dann an der Fassade herunter. Auch bei Leichthochlochziegelmauerwerk wurden solche Schäden schon beobachtet, wenn das Mauerwerk oberseitig nicht mit einem Mörtelbett verschlossen wurde.

    Ehrlich? Sowas können Sie alleine nicht klären.
    Sie brauchen einen Bausachverständigen, der Ihnen bei diesen Untersuchungen hilft.

    Der Bauträger wird das alles abwimmeln, weil er
    a) keine Ahnung und
    b) keine Lust
    hat, sich um Planungs-, Ausführungs- und Bauüberwachungsmängel zu kümmern, deren Beseititung nur seinen Gewinn schmälern (wenn er die Sache nicht auf die Handwerker abwälzen kann) und unbezahlte Zeit kosten.
     
  6. #6 toomoon, 26.02.2021
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    Ich hatte einen Sachverständigen hier, der hat auch auf deine erstere Idee getippt. Der Dachdecker hat das überprüft und Bilder gemacht. Er sagte, daher kommt es nicht. Für den Bauträger ist die Sache damit erledigt. Habe gerade dort angerufen.
     
  7. BaUT

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    Das war zu erwarten.
    Wer hat den SV beauftragt?
     
  8. #8 toomoon, 26.02.2021
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    Ich, er hat es sich angeschaut, da er auch die Abnahme gemacht hat. Habe ihn gerade kontaktiert. Er sagt, es sei die Ostseite betroffen und die Nordseite sei ok. Er vermutet auch das WDVS.
     
  9. BaUT

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    OK - dann habt ihr also schon einen Verdacht hinsichtlich der Ursachen und sachverständige Unterstützung. Da bleibt mir nur noch euch die Daumen zu drücken.
     
  10. #10 toomoon, 26.02.2021
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    Vielen Dank. Wenn es hieran nicht liegt, weiß er auch nicht weiter.

    Würdest du dann anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen oder ist das Risiko zu groß? Ich denke mir das dies doch in keinem Fall bei einem 1,5 Jahre alten Haus normal sein kann. In 1-2 Jahren ist die Fassade ja völlig von Laufspuren übersäht.
     
  11. BaUT

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    Diese Ablaufspuren sind definitiv nicht normal.
    Sie müssen eine bauliche Ursache haben.
    Ob und wie einfach man die Ursache findet ist fraglich.
    So lassen - ist auf jeden Fall keine sinnjige Option.

    Wenn der Bauträger den Mangel nicht findet und Gewährleistung ablehnt bleibt euch eigentlich nur euer eigener Sachverständiger der die Mangelursache finden sollte und wenn er die Ursache gefunden hat, dann müsst ihr den Mangel erneut anzeigen in der Hoffnung dass der BT dann den Mangel anerkennt und von seinen Firmen beseitigen lässt. Ob er dann auch das Honorar für Euren SV übernimmt ist fraglich.

    Alternativ bliebe sonst nur (vor Ablauf der Gewährleistung) ein selbständiges Beweissicherungsverfahren nach §485 ZPO beim zuständigen Landgericht einzureichen. Das Gericht beauftragt dann ohne vorherige Verhandlung einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen mit der Begutachtung. Die Verfahrenskosten (Rechtsanwalt, Gerichtsgebühren und Gutachterkosten) müsstet ihr vorab verauslagen, bekommt ihr aber je nach Verfahrensausgang vermutlich von der Gegenseite erstattet.
    Eure Aufgabenstellung für den gerichtlichen SV:
    1. Der Sachverständige soll feststellen, dass am Ortgang Ablaufspuren an der Fassade vorhanden sind, deren Quelle der Spalt zwischen Sparren und Putz ist.
    2. Der Sachverständige soll Ursache dieser Wasserablaufspuren feststellen und darlegen ob diese auf bauliche Mängel zurück zu führen sind.
    3. Der Sachverständige soll den Umfang der erforderlichen Mängelbeseitigungsmaßnahmen und die dafür voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten darlegen.

    Das Prozessrisiko kann ich aus der Ferne nicht abschätzen.
    Ich würde als Sachverständiger vermutlich zusammen mit dem Dachdecker selbst aufs Dach klettern und die Details mit eigenen Augen sehen wollen um mir ein eigenes Bild zu machen.
     
  12. #12 msfox30, 26.02.2021
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    Ist das in der Gewährleistungsphase nicht umgekehrt? Der BT muss nachweisen, dass der Schaden nicht durch einen Mangel entstanden ist?
    Bei Garantie muss der AG nachweise, dass der Mangel schon am Anfang bestand.
    Ist der Sparren von beiden Seiten weiß lackiert?
     
  13. BaUT

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    Nein - da bringst du was durcheinander.
    Zum Zeitpunkt der Abnahme (oder ggf. auch durch abnahmekonkludentes Verhalten in Form von Innutzungnahme des Objektes oder durch Zahlung der Schlussrechnung) erfolgt die Beweislastumkehr und gleichzeitig beginnt die Gewährleistungszeit.
    Bis zur Abnahme muss der Unternehmer beweisen dass sein Werk frei von Mängeln und somit abnahmefähig ist und sein Vergütungsanspruch damit gerechtfertigt ist. Nach Abnahme muss der Auftraggeber (Bauherr) beweisen, dass auftretende Schäden auf Mängel zurück zu führen sind, die bereits in der Bauausführung begründet waren und nicht evtl. erst nach Abnahme durch Alter und Gebrauch entstanden sind.

    Garantie kennt das Werkvertragsrecht im Bauwesen eigentlich gar nicht. Hierbei handelt es sich um eine einseitige Willenserklärung des Verkäufers oder des Werkleistenden eine über die gesetzliche Gewährleistung hinaus gehende Haftung zu übernehmen - Beispiel 10 Jahre Garantie auf Dachziegel.
     
    msfox30 und simon84 gefällt das.
  14. #14 toomoon, 26.02.2021
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    So wie ich es sehen kann ist er von beiden Seiten weiß lackiert.

    Erstaunlich ist, dass keines der anderen 8 Häuser diese Laufspuren aufweist.
     
  15. BaUT

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    Spricht für einen partiellen Ausführungsfehler und nicht für einen symptomatischen Mangel der an allen Häusern vorhanden ist.
    Ich traue dem Dachdecker und seinen Feststellungen nicht. Was sagt Ihr SV zu den Fotos des Dachdeckers?
     
  16. #16 toomoon, 26.02.2021
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    Die Bilder haben wir noch nicht. Er hat mir die Aufnahmen gezeigt. Die Bahn unter den Ziegeln war intakt und staubig. Keine Nässe oder Laufspuren. Dann waren da noch Bilder von dem Bereich am Giebel mit Ziegeln.
     
  17. #17 toomoon, 26.02.2021
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    Der Dachdecker meinte noch, dann müssten die Ziegeln an einer Stelle nicht richtig gesessen haben und die Bahn darunter beschädigt gewesen sein, dass das Wasser daher kommen könnte. Das wäre schon ein großer Zufall meinte er.
     
  18. #18 Hercule, 26.02.2021
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    was mir noch eingefallen ist: bei flacheren Dächern <15° besteht die Gefahr, dass Wasser zurückrinnen kann. Bei diesem Überstand hat man 0°, korrekt ?
    Villeicht passiert das hier weil am Rand keine Tropfnase (Blech o.ä) montiert ist.
     
  19. #19 Lexmaul, 26.02.2021
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    Wo siehst Du da 0 Grad? Und was meinst Du, wofür die Ortgangziegel sind?
     
  20. #20 Hercule, 26.02.2021
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    Villeicht erfüllen diese nicht die gewünschte Funktion
     
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Dreck läuft vom Dach die Hauswand runter

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