EFH 140qm KfW40

Hallo zusammen,
wir möchten demnächst ein EFH mit ca. 140qm Wohnfläche, als
Niedrigenergiehaus (KfW40 förderfähig) bauen.
Wie in einem anderen Thread schon beschrieben, soll das Haus vollunterkellert sein, der Keller soll bewohnbar sein (Hobbyraum, ggf. Arbeitszimmer) und muß leider (da wir keine Drainage legen dürfen) nach DIN 18195-6 abgedichtet werden. So wie ich das verstehe also mit schwarzer Wanne.
Da es ein Niedrigenergiehaus werden soll, benötigen wir natürlich entsprechende Dämmung (stelle ich mir beim Keller schon problematisch vor), Lüftung mit Wärmerückgewinnung und zusätzlich Solarthermie für Brauchwassererwärmung und Holzpelletsheizung für die kälteren/sonnenarmen Tage. Dazu eine Doppelgarage.
Soweit so gut.

Momentan sieht meine grobe Schätzung so aus:
18.000 Garage
20.000 Keller zusätzlich für Dämmung und SW
10.000 Außenanlage
60.000 Grundstück

Da wir insgesamt (inkl. aller Nebenkosten, Gebühren, Steuern, etc.) nicht mehr als 320t€ ausgeben möchten, bleiben damit für Haus und Planungskosten noch 212t€ (sagen wir mal mit Sicherheitsabstand 200t€)

Nun habe ich bereits bei einem Passivhaus-Architekten angefragt, er sagte mir als ganz grobe Hausnummer 1500€/qm (allerdings Passivhaus Klasse 1) plus ca. 50t€ Planungskosten.
Dabei aber inklusive aller Nebenkosten wie Anschlüsse, etc.
Demnach könnten wir uns (rein rechnerisch mit diesen groben Angaben) 100qm leisten.

Soviel zur Geschichte, jetzt die Fragen:
1) Sind die Kosten für Garage, Aufpreis Keller und Außenanlage einigermaßen realistisch (zumindest in Summe gesehen)?
2) Ist die Schätzung des Architekten vernünftig (1500/qm sehe ich bei PH noch ein, allerdings erscheinen mir 50t€ an Planungskosten doch schon sehr viel)?
3) Übersehe ich irgendwas oder haben wir tatsächlich ein Problem? Ganz naiv wäre ich davon ausgegangen, daß man mit 240t€ schon ein einigermaßen bewohnbares Häuschen hinstellen könnte.
4) Wäre es evtl. sogar sinnvoller (Vorschlag des Architekten) die zusätzlichen Räume (die im Keller geplant waren) im EG bzw. DG unterzubringen und sich den Keller aufgrund der schwierigeren Bodenverhältnisse einzusparen?

Ich hoffe, Ihr könnt uns weiterhelfen. Momentan scheint das Projekt Hausbau nämlich ernsthaft auf der Kippe zu stehen...
Vielen Dank schonmal,
Christoph

EDIT: Noch ein kleiner Nachtrag, es handelt sich um Biberach/Riß also Oberschwaben

 

Es muß nicht unbedingt KfW40 sein, KfW60 reicht uns auch schon
Nein im Ernst, die Gedanken dabei waren wie folgt:
- Ständig steigende Energiekosten. Trotz Holzpellets sind wir davon sicher nicht ganz entkoppelt
- Lüftungsanlage sehen wir als Muss, Solarthermie als Option
- Zusätzlicher Schallschutz inklusive bei vernünftiger Dämmung
- Gutes Gewissen haben

Jetzt stellt sich aber natürlich berechtigterweise schon die Frage nach dem Nutzen. Wenn ich nur nach EnEV tatsächlich (mal als Beispiel) 300€/qm einsparen könnte, wären das doch auch 40t€.
Da muß man sicher eine Menge für heizen, bis man das wieder drin hat...

Die Frage ist aber, kann man ggf. (wenn dann in der Zukunft mal mehr Geld da ist bzw. das schlechte Gewissen zu arg plagt) eine bessere Dämmung nachrüsten. Da habe ich halt Zweifel.
Und wir möchten definitiv nicht am falschen Ende (der Bausubstanz) sparen.

Ich vermute mal, der Zusammenhang zwischen Heizenergieverbrauch und Kosten ist nicht wirklich linear, oder anders gesagt: Der Unterschied KfW60 zu Passivhaus ist sicher noch deutlich größer als von Standardhaus zu KfW60.
Die Kunst liegt vermutlich darin, den geeigneten Kompromiss zu finden.

Deshalb die nächste Frage: Sind für ein "normales" Haus 1200€/qm im süddeutschen Raum realistisch (angesichts der gehobenen Haustechnik) oder passt das immer noch nicht?

@Uli R:
Es muß definitiv nicht Passivhaus sein, eigentlich hatten wir das auch garnich geplant. Aber der kontaktierte Architekt hatte das so vorgeschlagen, deswegen habe ich es hier mal als Basis der Diskussion genommen.
Holzpellets deswegen, weil es in den dunklen kalten Wintermonaten (letztes Jahr deutlich unter -20°C) sicher auch mit einem Passivhaus nicht gelingen wird, eine angenehme Raumtemperatur zu halten.
Da wir von Elektroheizung der Luft nicht viel halten und mich das Konzept Wärmepumpe nicht 100% überzeugen kann, bleibt eigentlich sinnvollerweise nur eine Pelletsheizung.
Rein theoretisch wäre auch eine Gasheizung denkbar, die Anschlüsse dafür sind bereits vorhanden. Da kommt dann aber noch mehr das schlechte Gewissen und die Abhängigkeit vom Erdölpreis zum Tragen, da ja nicht nachwachsende Energiequelle.

 

Jetzt fällt mir doch ein Stein vom Herzen...
Ich habe gestern auch noch ein interessantes Gespräch mit einem Bauplaner geführt. Da wir 90%ig massiv bauen wollen, scheint mir die T9-Lösung mit Pellets auch am sinnvollsten. Auch im Hinblick auf die Zukunft.
WDVS wegzulassen sollte bei einem T9 grundsätzlich ja auch erstmal kein Problem sein, wie von Mario angesprochen könnte man das (falls das Bedürfnis besteht aus welchen Gründen auch immer) später dann immer noch zusätzlich verbauen.
Ein PH zu bauen, wäre mir schon deutlich zu aufwendig/teuer/mit Einschränkungen verbunden, d.h. unser momentanes Ziel ist ein KfW60.
Jetzt stellt sich halt immer noch die Frage: Keller ja (mit allen Problemen) oder Keller nein und dafür das Haus größer...

Mal schauen, was die Architekten/Baufirmen so sagen, mit denen wir in Kontakt getreten sind.

 

Wir haben gestern mit zwei GUs (davon mit einem ausführlich) und unabhängig davon auch mit einer Architektin unser Vorhaben durchgesprochen. War recht interessant was dabei herauskam.

Die Architektin schätzt bei unseren gegeben Umständen ca. 240€ pro m³ umbauten Raum (Mischkalkulation für Garage, Keller und Haus), d.h. bei der gewünschten Größe mit Doppelgarage und Vollkeller landen wir schätzungsweise bei 950m³ und damit ca. 230t€.
Plus Architektenhonorar, Statiker, Vermessung, Außenanlage und Anschlusskosten. Damit sind wir dann in Summe bei ungefähr 275t€ plus Grundstück. (ca. 1770€/m²)

Ein GU schätzt grob 1500€/m² Nutzfläche (da ist Keller dann schon eingerechnet), dazu kämen nach meiner Schätzung 15t€ für Garage, 15t€ für Zusatzanforderungen an den Keller, Außenanlage und Anschlusskosten. Summe bei ca. 130m² Wohnfläche sind dann 255t€. (ca. 1615€/m²)

Dem zweiten GU (mit dem wir 2 Stunden gesprochen haben) haben wir die Vorgabe gemacht, daß wir alles in allem (inkl. Anschlußkosten, Garage, Außenanlage - kurzum alles außer Grundstück) maximal 250t€ zahlen möchten. (ca. 1570€/m²)
Er wird ein genaues Angebot mit Baubeschreibung erstellen, leider bekommen wir das vermutlich erst in ca. 3 Wochen.

Was mich stutzig macht, ist bei allen der hohe Quadratmeterpreis. OK, wasserdichter Wohnkeller und einiges an Haustechnik kostet sicher Geld, aber eigentlich dachte ich, daß man mit 1200-1300€/m² schon eine sehr ordentliche Ausstattung bekommt.
Umgerechnet auf die 130m² sind das dann ja doch immerhin Mehrkosten von ca. 45t€.

@GlenGarioch:
Die Kostenseite würde mich vor dem Hintergrund schon interessieren. Der Vergleich Holzständer vs. Massiv ist zwar etwas Äpfel mit Birnen, aber für ein Bauchgefühl sollte es reichen.
Insbesondere würde mich interessieren, was die Haustechnik im einzelnen an Mehrkosten verursacht hat.

 

Hm, na gut...
die 1200-1300 waren natürlich zum einen für ein "normales" Haus gerechnet, also ohne LA, WRG, Pellets, etc., zum anderen kam dieses Spanne aus diversen Foren.
Wenn 1500 normal sein sollten, dann seis drum, dann müssen wir das wohl auch hinblättern. Schließlich soll ja doch eine gewisse Qualität gegeben sein

 

Also:
In dem etc. steckt schon noch was (siehe meine Beiträge weiter oben), gegenüber einem "normalen" Haus haben wir ja folgende Sachen zusätzlich:
- verbesserte Wärmedämmung (z.B. T9, Fenster)
- Pellets (tatsächlich fast kostenneutral)
- LA mit WRG
- Wohnkeller mit WW oder SW
Insbesondere der letzte Punkt macht nochmal einiges aus, wie ich fürchte...

PS: Die 1200-1300 kamen übrigens vom bau.de-Forum

Wie auch immer, jedenfalls scheinen wir uns damit zurechtfinden zu müssen, da diese Preislage uns jetzt schon von verschiedenen Seiten genannt wurde.

Noch eine ganz andere Frage:
Laut GU wäre der Ablauf (falls wir uns für ihn entscheiden würden) so, daß wir einen Vertrag machen, Bezahlung nach Abschnitten (klar) und im Vertrag bzw. der dazugehörigen Baubeschreibung vom Sinn her bei Fliesen beispielsweise "bis 30€/m²" steht.
D.h. im Vertrag/Baubeschreibung ist sozusagen die "Ausstattung" festgelegt und während der Bauphase müssen wir dann im Großhandel uns die geeignete Ausstattung aussuchen und zahlen dann ggf. noch den Aufpreis bzw. bekommen einen Abschlag (wenns billiger wird).
Ist das üblich/korrekt oder will der GU uns da über den Tisch ziehen?

 

@Uli R.:
Beinahe kostenneutral meinte ich im Bezug auf eine vernünftige Gas- oder Ölheizung. Aufgrund der Förderung ist der Unterschied nicht so groß.
Vergleich

@Conny:
Fest entschieden haben wir uns noch nicht, mein Favorit ist T14 oder T9, falls es das Budget zulässt. Allerdings werden wir darüber nochmal mit dem Architekten sprechen, sein Erstvorschlag war, Kalksandstein+Dämmschicht+Sichtmauerwerk. Ich habe allerdings Zweifel, ob das wirklich günstiger ist...
Wir werden ihm beim nächsten Treffen einfach mal mit den qm-Preisen von T9 bzw. T14 konfrontieren, mal schauen, was dann die sinnvollste Lösung ist.