EFH Baujahr 1972 - sinnvoll?

Diskutiere EFH Baujahr 1972 - sinnvoll? im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Guten Tag zusammen. Wir sind derzeit auf der Suche nach einer geeigneten Immobilie und haben uns vor kurzem ein Objekt angesehen, dass uns...

  1. #1 Florian 59469, 3. Mai 2011
    Florian 59469

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    Guten Tag zusammen.

    Wir sind derzeit auf der Suche nach einer geeigneten Immobilie und haben uns vor kurzem ein Objekt angesehen, dass uns grundsätzlich sehr gut gefällt.

    Eckdaten:
    - Baujahr 1972
    - Massivbau
    - 250m² (EG/DG/Souterrain)
    - 760m² Grundstück, Erbpacht (Erbzins 300€/Jahr)
    - gesetzte, ruhige Wohngegend, Panoramablick
    - Nachtspeicherheizung
    - Kunststoff-Fenster doppeltverglast
    - geschlossener Kamin mit einer Art Kachelofen auf der Rückseite
    - zusätzlicher Ofen im Souterrain
    - Dach gedämmt (Wolle)
    - E-Installation mit Kippsicherungen und FI.

    Der bauliche Zustand ist zumindest augenscheinlich gut, es riecht nicht schimmelig, keine feuchten Stellen, die Badezimmer (5 Stück) sind auch alle Stock- und Schimmelfrei.

    Das Haus liegt preislich zwischen 100-150.000€. Die Frage ist: was muss ich kalkulieren, um die Betriebskosten einigermaßen im Rahmen zu halten, aber andererseits auch eine gewisse Amortisation der Investitionen zu erreichen?

    Die Nachtspeicher müssen raus, keine Frage. Nur was nimmt man? Elektro-Flächenheizungen? Der Einbau einer Heizungsanlage, egal welcher Art, wäre mit einer kompletten Verrohrung verbunden. Rechnet sich sowas?

    Die Innenrenovierung wollen wir selbst vornehmen, das ist nicht das große Problem. Die Frage ist, ob wir mit einem Volumen von 60.000€ hinkommen im Bezug auf größere Posten.

    Vielen Dank für Eure Meinungen und Einschätzungen

    Florian

    Ach so, Nachtrag: es gibt wohl ein Gutachten zu dem Haus, welches wir noch nicht gesehen haben, ich werde den Vk aber mal um Zurverfügungstellung bitten.
     
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  3. #2 ReihenhausMax, 3. Mai 2011
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    Eine neue Elektroheizung (falls es keine Wärmepumpe ist) ist IHMO indiskutabel, da sie pi*Daumen genauso viel Strom braucht, wie die jetzigen Speicher. Gibts einen
    Energiepaß bzw. Verbrauchsabrechnungen? Wenn die Fenster noch aus dem Baujahr
    sind, wird der U-Wert auch nicht mit heutigen doppelverglasten Fenstern vergleichbar
    sein, Dichtigkeit vermutlich auch nicht. Wenn das Haus nicht über die Jahre
    ertüchtigt wurde, wird die Dachdämmung auch nicht so sein, daß man da drunter
    wohnen will und die Fassade ist vermutlich auch höchstens alibimäßig gedämmt.
    Vor den Rohren für eine zentrale Heizung zumindest mit Heizkörpern würde ich
    da dann auch nicht mehr zurückschrecken.
    D.h. da kommt schon einiges zusammen: -> Besichtigung mit einem Fachmann
    (Architekt mit Erfahrung in Altbausanierung, Bauingenieur) der eine Kostenabschätzung
    in Abhängigkeit von Euren Vorstellungen machen kann. Die Erbpacht kann man sich
    ja auch mal in eine Finanzierungssumme umrechnen. Ist da eine Dynamik drauf?
     
  4. R.B.

    R.B.

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    Ich hoffe, Du hast Dich über die Thematik Erbpacht im Vorfeld schon ausreichend informiert. Da gibt es einige Feinheiten zu beachten. Wie lange läuft das Erbbauchrecht noch? Wer ist Eigentümer des Grundstücks?

    Du solltest Dich über Vor- und Nachteile umfangreich informieren, Fachmann konsultieren, und dann entscheiden ob dieses Objekt zu Euch und Euren Vorstellungen passt.

    Liegt für das Objekt ein Energieausweis vor? Wenn ja, auf welcher Basis wurde dieser ermittelt?

    Ob man die Nachtspeicher jetzt gleich entsorgt, wäre zu prüfen. Wenn, dann würde ich diese auf keinen Fall durch eine weitere E-Direktheizung ersetzen. Somit fällt die Elektro-FBH-Variante schon einmal durch´s Raster.

    Je nach Gegebenheiten vor Ort, würde ich mal über eine Pelletheizung oder eine Wärmepumpe nachdenken. Wie man die Heizflächen aufbaut muss man noch entscheiden. Bei einer Pelletheizung könnte man mit Heizkörpern arbeiten, bei einer WP müssten diese großflächig dimensioniert werden, evtl. wären auch Gebläsekonvektoren eine Alternative.

    Öl oder Gas könnte man einmal kalkulieren, aber vermutlich kommt das nicht in Frage. Gasanschluß oder Tankanlage, das alles kostet Geld, und die Energiepreise steigen ständig.

    Gruß
    Ralf
     
  5. #4 Florian 59469, 3. Mai 2011
    Florian 59469

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    Zum Thema Erbpacht: das Grundstück gehört der kath. Kirche. Der Erbzins ist fest, noch bis 2071. Bei uns in der Gegend findet man gerade bei den Bestandsimmobilien zu 80% ausschließlich Erbpachtgrundstücke, die auch nicht veräußert werden.

    Das Haus meiner Schiwegereltern, wo wir derzeit noch wohnen, ist ebenfalls auf Kirchengrund.

    So viel dazu.

    Ein Energieausweis liegt nicht vor - wie gesagt, es gibt wohl ein Gutachten, welches ich gerne einmal sehen würde.
     
  6. Julius

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    Ich sehe mehrere Möglichkeiten:

    a) Alles so lassen, wie es ist.
    Das dürfte zumindest kurz- bis mittelfristig die billigste Lösung sein.

    b) Wärmedämmung verbessern (z.B. Fenster, Dach, Kellerdecke, Fassade), dabei Heizung belassen (die Nachtspeicher haben den Vorteil, problemlos auch mit der dann geringeren Heizlast zurechtzukommen)
    Das könnte mittel- bis langfristig wirtschaftlich sein.

    c) Wärmedämmung verbessern UND neues Heizsystem (auf Warmwasserumlaufbasis)
    Vermutlich viel zu teuer, um wirtschaftlich zu sein.

    d) nur Heizsystem ersetzen, ohne Heizlast zu senken
    Sehr wahrscheinlich völlig unwirtschaftlich.

    Bedenke, daß Dich als selbstnutzenden "Eigentümer" dann nicht die reinen Betriebskosten (Energie, Wartung etc.) interessieren, sondern Du die Vollkosten ansetzen mußt (also auch die Abschreibung auf die Investition samt deren Verzinsung)!
    Und für die Kosten des nachträglichen Einbaus einer Warmwasser-Umlaufheizung kannst Du sehr viele Jahre elektrisch heizen...



    @ Ralf:
    Ich fürchte, er meint mit der "elektrischen Flächenheizung" kein echtes Flächensystem, sondern die "Teilspeicher"-Dinger der einschlägigen Dummenfänger aus der Flugblatt-Werbung...

    @ Florian:
    Diese sogenannten "Teilspeicher"-Heizungen werden zwar gerne als Ersatz für Nachtspeicher angeboten, aber das ist ME schlichtweg Betrug! Sie verbrauchen exakt so viel Strom wie Nachtspeicher, nur - im Gegensatz zu jenen - überwiegend zum höheren Tagstrompreis. Sie wären also technisch ein krasser Rückschritt. Weit überteuert außerdem.
    Zudem benötigen Sie eine Genehmigung des Netzbetreibers, welche für komplette Wohnungen oder gar Häuser normalerweise (aus gutem Grund) nicht erteilt wird.

    Das Thema haben wir hier im Forum aber schon mehrfach ausführlich behandelt - die SuFu hilft!
     
  7. Julius

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    Evtl. kann man in Betracht ziehen, zur Entlastung der Nachtspeicherheizung in der besonders kalten Jahreszeit einen oder mehrere automatische Pellet-Einzelöfen aufzustellen. Hängt von der Kamin-Situation ab.

    Auch der vorhandene Grund(?)ofen kann unterstützend genutzt werden. Vermutlich war das auch mal so gedacht.
     
  8. SV-AG

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    Hallo Florian,

    ich will Dir ja nicht die Illusion nehmen, aber 60 tsd € werden bei weitem nicht ausreichen, bei Deinen Angaben für das Haus. Und nicht zu unterschätzen: Alles was Du an dem Haus nun modernisierst unterliegt der ENEV 2009.

    Man hat es immer im Altbestand mit "Unvorhergesehenem" zu rechnen, welches meistens teuer wird.

    Also nicht blauäugig NUR den Kaufpreis sehen, sondern auch die Folgekosten.

    Wie bereits meine Vorredner beschrieben haben: Nimm das Geld in die Hand und lass die Hütte von einem SV in Augenschein nehmen.


    Aus meiner Erfahrung kann ich sagen, dass Du ca. min. 100.000€ in die Hand nehmen musst...wenn es reicht.

    ...und dann ist nicht mal das Grundstück Dein Eigentum!? :cool:

    Andy
     
  9. #8 Florian 59469, 3. Mai 2011
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    Zwischendurch zuerst einmal vielen Dank für Eure hilfreichen Diskussionbeiträge.

    Wie bereits angemerkt: an der Erbpacht komme ich hier in der Gegend kaum vorbei wenn es um eine Bestandsimmobilie geht; selbst einige unbebaute Grundstücke sind nur über diese Option zu bebauen. Da wir hier bleiben möchten müssen wir diese Nuss schlucken. Und, ganz ehrlich: ich bin 36, wenn ich von einer durchschnittlichen Restlaufzeit von ~60 Jahren ausgehe dann sitze ich bei Ablauf dieser Zeit im Seniorenheim und lasse mir die Windeln wechseln.

    Wir sind in einigen Tagen noch einmal in dem Haus und werden auch Verstärkung in Form von Leuten mitnehmen, die mit dieser Thematik vertraut sind. Gleichzeitig versuche ich, das Gutachten vom Eigentümer zu bekommen und zu erfahren, wie hoch die Energiekosten bisher waren. Dann hat man zumindest mal eine Hausnummer.

    @Julius:
    danke für diese realistische Einschätzung, nach allem, was wir in den letzten Tagen und Wochen gelesen haben deckt sich das durchaus mit unseren Einschätzungen. Bei vielen Maßnahmen sehe ich die Amortisation der Maßnahmen in einem kaum darstellbaren Verhältnis zu den Kosten.
    Die Kamin/Ofen-Kombination war in der Tat so gedacht. Nach Aussage der Besitzer (es handelt sich dabei um die Kinder des ehemaligen Erbauers) wurde der Kamin in den Wintermonaten viel betrieben, die Heizungen dienten lediglich der Erzeugung einer gewissen Grundwärme.


    Ein Invest von 100.000€ +x für energetische Maßnahmen mag eine Hausnummer sein, um einen Altbau in irgendeiner Form energetisch auf einen der heutigen Technik entsprechenden Stand zu bringen. Die Ersparnis an Energiekosten bezahle ich aber letztendlich durch eine höhere Hypothek und höhere Kreditraten. Oder anders gesagt: das Geld muss ich so oder so ausgeben, egal, was ich mache.

    Unser jetziger Nachbar hat auch ein EFH mit Nachtspeicherheizungen (ca. 20 Jahre alt) und hat die Anlage immer mal wieder auf Wirtschaftlichkeit prüfen lassen, jedes Mal mit dem Ergebnis, dass sich eine Umrüstung auf eine andere Heiztechnik wirtschaftlich nicht in einem vertretbaren Rahmen darstellen lässt.
    Er ist zufrieden.
     
  10. R.B.

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    Die EnEV2009 hat den Anfang gemacht und für el. Nachtspeicher bei größeren Gebäuden das Ende eingeläutet. Jetzt kann man spekulieren, mit welcher EnEV die Nachtspeicher in EFH "entsorgt" werden.

    Betrachtet man die Probleme mit denen die VNB aktuell kämpfen, dann könnte das Ende der Nachtspeicher auch ohne Eingriff der Politik bald angesagt sein. Spätestens wenn die vergünstigten Tarife beschränkt oder abgeschafft werden.

    Bereits heute zahlt man schnell mal 15Ct./kWh (Durchschnitt HT/NT), und bei einem Haus Bj. 1972 mit einem Heizenergiebedarf von 30-40MWh p.a. geht das ganz schön in´s Geld. Ich kenne einige Häuser mit Nachtspeichern, und deren Besitzer suchen händeringend nach einer Lösung weil ihnen die Heizkosten über den Kopf wachsen.

    Ein Holzofen ist sicherlich eine Option, vorausgesetzt man ist fit und hat ausreichend Holz zur Verfügung. Ist der Ofen auch Bj. 1972, dann darf man jedoch über den Wirkungsgrad nicht nachdenken, zudem wird dann auch Feinstaub ein Thema, und mit etwas Pech darf man diesen Ofen auch bald entsorgen oder aufwendig nachrüsten.

    Man sollte sich aber immer vor Augen halten, dass früher oder später ein Umbau der Heizungsanlage erforderlich wird. Was in 10 oder 20 Jahren angesagt ist, kann man heute aber nicht sagen, sicher ist nur, es wird teurer.

    Gruß
    Ralf
     
  11. Julius

    Julius

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    Das warten wir mal in Ruhe ab.

    Ich wette, eine verpflichtende Stillegung von Nachtspeicheröfen in EFH (noch dazu bei Zusatzbeheizung) wird es nicht geben.
    Aber möglicherweise Zuschüsse zu freiwilliger Umrüstung.

    Und wie sich die Tarife entwickeln, ist nicht abzusehen.
    Aber eher wird es zukünftig eine stärkere Preisspreizung geben als bisher. Dann natürlich nicht starr tageszeitbezogen, sondern je nach Leistungsüberschuß.


    Fazit für Bestandsgebäude mit Speicherheizung bleibt jedoch:
    Wenn man jetzt in energetische Sanierung investieren möchte, dann zu allererst in Dämmaßnahmen.
    Vermutlich muß ein heute neu eingebautes Heizsystem schon wieder in wesentlichen Teilen erneuert werden, bevor anstehen würde, die vorhandenen Nachtspeicher zu ersetzen!
     
  12. githero

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    Vielleicht solltet Ihr Euch erst mal klar machen, welche Ansprüche Ihr an "Euer" Haus stellt und welchen Wohnkomfort Ihr erzielen wollt. Ich finde es etwas befremdlich, wenn man sich ein Haus auf einem Erbpacht Grundstück kaufen möchte, bei der Ausstattung desselben dann aber nur auf Amortisationszeiträume schielt.
    Der Hauskauf an sich wird sich vermutlich für Euch nie amortisieren, weil das Gebäude an sich wenig werthaltig ist und euch das Grundstück nicht gehört. Außer Ihr könnt das alles aus EK finanzieren.
    Zur Diskussion um die Nachtspeicheröfen muss ich mich dann weiter wundern. Hat hier von den Experten mal jemand mit solchen Geräten einen längeren Zeitraum "gelebt"? Ich hatte 2 Jahre in meiner ersten Studentenbude solche Teile und eins stand danach fest: NEVER!
    Mögliche ENEV-Regelungen hin oder her aber solche Teile würden bei mir IMMER rausfliegen. Etwas unkomfortableres als Nachtspeicherheizungen gibt es wohl kaum. Und deshalb zurück zu meiner Ausgangsfrage: Welche Ansprüche an Wohnkomfort stellt Ihr?
    Gebt Ihr Euch mit unterstem Standart zufrieden? Oder darf´s etwas mehr sein?
    Natürlich kann man auch in einem Haus mit Standart aus den 70er Jahren prima leben. Aber mann muss sich dann auch immer bewusst sein, dass der Wert des Hauses überproportional sinkt, weil um einen herum die Welt sich weiter dreht und im Vergleich zu heutigen Anforderungen man auf Nachkriegsniveau steht. Und wenn Ihr erstmal drin wohnt, ist der Aufwand eines neuen Heizungssytems ungleich größer als vor Einzug.
     
  13. Julius

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    Ich z.B. tue dies seit mehreren Jahrzehnten.
    Über all die Zeit war das nicht nur sehr bequem, sondern in Summe das preisgünstigste Heizen überhaupt (in Bezug auf die Vollkosten)!
    Unsere Nachtspeicher stammen aus der Zeit der Kokszentralheizung, haben aber bereits die danach installierte Ölzentralheizung und die jener nachfolgende Gaszentralheizung überlebt. Welche nun auch schon wieder zum Ersatz ansteht. Aber zum Glück muß ein studentischer Mieter ja die Anlagenkosten nicht tragen...

    Das ist grober Unfug.
    Hört man aber öfters von Leuten, die nicht mit diesen Geräten umgehen können oder wo die Anlagen falsch installiert (selten) bzw,. völlig verstellt (oft) sind.
    Im Gegenteil ist Nachtspeicherheizung gerade im EFH so ziemlich das Bequemste, was man haben kann.


    Richtig ist hingegen die Frage, welche Ansprüche man an das Wohnen insgesamt stellt.
     
  14. #13 Florian 59469, 4. Mai 2011
    Florian 59469

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    Nur, um es noch einmal deutlich zu machen: die Kröte Erbpacht MUSS ich schlucken, aus der Nummer kommt man bei den meisten Bestandsimmobilien nicht raus, und da wir nun einmal in dem Ort bleiben möchten kann ich daran nichts ändern, selbst wenn ich es wollte, die Diskussion über das für und wieder davon nützt mir zuerst einmal gar nichts.

    Die Frage ist doch, was ist sinnvoll?
    Ich habe nicht gesagt, dass wir auf dem Stand von 1970 leben möchten. Ich bin aber der Ansicht, dass ein Kompromiss zwischen 1970 und 2011 das sinnvollste ist. Wenn ich anfange ein Haus von 1970 auf den Stand von 2011 zu bringen dann kann ich mitunter auch gleich neu bauen. Von daher bin ich dabei auszuloten, was sinnvoll, bezahlbar und wirtschaftlich einigermaßen darstellbar ist, um in einem Haus diesen Baujahres leben zu können. Wohnstandard definiert sich nicht alleine durch die technische Ausstattung eines Hauses.

    Wenn ich manche Argumentationsketten weiterspinne ist es ja ohnehin nicht mehr sinnvoll, überhaupt noch in ein altes Haus zu investieren - danach sollte man 90% der Bestandbauten abreißen.

    Selbstverständlich dreht sich die Welt weiter und die Entwicklungen gehen weiter. Nur: die Huser, die heute nach neuestem Stand gebaut werden sind in 30, 35, 40 Jahren energetisch auf dem gleichen Stand wie die Altbauten heute. Eine Wertsteigerung lässt sich doch nur darstellen, wenn ich in diese Häuser auch fortwährend investiere.

    Ich habe ja nicht gesagt, dass ich da so weitermachen will wie es jetzt ist, wir sind ja noch nicht einmal so weit, dass wir eine Kaufentscheidung getroffen haben.
    Wenn wir tatsächlich das Haus erwerben sollen alle Arbeiten ausgeführt werden bevor wir einziehen, und da haben wir zum Glück keinen Druck - ob es jetzt 1, 2 oder 3 Monate sind, die wir da warten stellen kein Problem dar.
     
  15. wall

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    Das stimmt natürlich nicht. Weniger als Null Energieverbrauch geht nicht und aktuelle Häuser sind auch in 30 oder 40 Jahren deutlich näher an der Null als ungedämmte Altbauten heute.
     
  16. R.B.

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    Richtig. Und es stellt sich die Frage, ob man in 20 oder 30 Jahren die Energiekosten für ein "altes" Haus überhaupt noch tragen kann. Dann landen wir dort wo wir vor vielen Jahrzehnten schon einmal waren. Es wird nur 1 Raum beheizt, Oma und Opa schlafen in einem kalten und feuchten Schlafzimmer, das Wohnzimmer wird nur 1 Mal am Wochenende angeheizt, usw. usw.

    Betrachten wir doch einfach mal den Heizölpreis, der hat sich von 10Pfg./Liter in 1970 bis auf weit über 20Pfg./Liter in 1975 erhöht. Mehr als eine Verdopplung, zwar auf niedrigem Niveau, aber immerhin. Heute legen wir im Vergleich zu 1975 das siebenfache auf den Tisch. Die Löhne und Gehälter haben seitdem deutlich weniger zugelegt (grob Faktor 2-3).

    Damals konnte man mit einem halben (durchschnittlichen) Monatslohn problemlos die jährlichen Heizkosten für ein EFH bestreiten. Ob dafür 3.500 Liter oder 4.000 Liter Heizöl verbrannt wurden, war fast schon uninteressant.

    Was muss ein Durchschnittsverdiener heute auf den Tisch blättern um 4.000 Liter Heizöl zu kaufen? Da reicht ein komplettes Monatseinkommen schon lange nicht mehr aus.

    Gruß
    Ralf
     
  17. Julius

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    Richtig.
    Aber dafür hat er beim Kauf solch eines Altbaus weit weniger Anschaffungskosten!
    Für jenes Geld kann man lange teuer heizen...

    Das mit der Erbpacht betrachte ich in diesem Zusammenhang (da sie noch ausreichend lange läuft) sogar als recht vorteilhaft. Denn welchen Vorteil hätte er beim teuren Kauf des Grundstücks?
     
  18. R.B.

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    An sich richtig, aber ich bezweifle, dass dies beim Kaufpreis ausreichend Berücksichtigung findet. Der genannte Kaufpreis ist wohl eher den anderen wertmindernden Faktoren geschuldet.

    Gruß
    Ralf
     
  19. bernix

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    ....hmmm ...also sozusagen eine "Laufzeitverkürzung".

    gabs da nicht demletzt eine "Laufzeitverlängerung", die aus gegebenem Anlass wieder eingestampft wurde?!:biggthumpup:

    ...vielleicht ist in 10-20 Jahren direkt Heizen angesagt und jeder der sich eine teure WP samt Tiefenbohrung zulegt (oder zugelegt hat) .....
     
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  21. githero

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    Zitat Wikipeadia:
    "Das Raumklima ist im Vergleich zu anderen Heizungsformen unkomfortabel. Nachtspeicherheizungen verursachen mehr Staub, reduzieren drastisch die Luftfeuchtigkeit und verursachen beim Aufheizen/Auskühlen größere Schwankungen der Luftfeuchtigkeit als andere Heizungen. Zudem findet eine Auskühlung am Abend statt. Um ein übermäßiges Auskühlen bis zum Abend zu vermeiden, ist nachts eine von den meisten Menschen unerwünscht hohe Raumtemperatur hinzunehmen."
    Wo bitte ist das nun bequem bzw. komfortabel? Insbesondere, wenn man sich in einem Zimmer tagsüber länger aufhält (= höhere Raumtemperatur erwünscht) und nachts dort ebenfalls schlafen will (z.B. Kinderzimmer = niedrigere Raumtemperatur) ist die notwendige nächtliche Erwärmung der Nachtspeicherheizung ausgesprochen unangenehm aber nicht vermeidbar.
     
  22. Julius

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    Das ist ein tolles Beispiel dafür, welchen Schwachsinn man ungestraft in Wikipedia schreiben kann.

    Danke dafür!
    Kann ich gut als abschreckendes Beispiel verwenden.
    Hast Du das selbst verfaßt...?

    Mit den Tatsachen hat es natürlich nichts zu tun.
    Das sollte aber selbst ein mäßig begabter Leser mit durchschnittlichen Schulkenntnissen beurteilen können.

    So wird das mit der Staubentwicklung ja gerne auch den Konvektoren von Warmwasserumlaufheizungen vorgeworfen. Es trifft jedoch weder in dem einen noch in dem anderen Fall zu!

    Auch für die erwähnte Änderung der Luftfeuchtigkeit müßten erst noch andere physikalische Gesetze gestrickt werden...

    Hoffentlich hast Du es nicht mit einem technischen Studium versucht.
     
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