Eigentumswohnung kaufen

Das ist schon wieder der gleiche Link, der nicht zu Deinen Angaben paßt.

Link ist 4 Familien-Wohnhaus. Nach Deinen Angaben hat das Haus aber 8 Wohnungen.

Wenn das schon so anfängt, dann laß es besser sein!

 

Nun, bei uns wäre ETW auch kein Thema. Hatte ich oben schon geschrieben.

Falls es doch zu Deiner Planung passt, dann wäre der nächste Schritt wohl eine Wertabschätzung. Für meinen Geschmack steht in der Beschreibung etwas oft "dem Baujahr entsprechend". Und unter Ausstattung kommt´s ja "modernisierungsbedürftig".

Leider kann man anhand der Bilder nicht feststellen, wie das "modernisierungbedürftig" gemeint ist. Dem Baujahr entsprechend lauern erfahrungsgemäß auch Risiken die Elektrik betreffend und die Verrohrung der Heizung bzw. Warm- und Kaltwasser könnte auch sanierungsbedürftig sein.

Die Kosten hängen auch davon ab, was man evtl. selbst machen kann, und für welche Arbeiten man einen Fachbetrieb holen muß.

Bei der Etagenheizung ist noch nicht klar, ob damit nur diese Wohnung versorgt wird, oder weitere Wohnungen.

Und schon wird aus Modernisierung eine Sanierung.

Der Preis berücksichtigt wohl schon die Schwachstellen. Ob´s günstig ist, kann ich nicht sagen. Ich kenne die Preise in Eurer Ecke ja nicht, und viele Schwachstellen sieht man erst bei genauer Begutachtung.

Wie hoch wäre die Miete für eine vergleichbare Wohnung?

Gruß
Ralf

 

@Eric

Da findet sich das Objekt.

Gruß
Ralf

 

Ok, jetzt verstanden, um welches Haus es geht.

Ist nach den Fotos offenbar so ein Sch....- Bau aus der Zeit des sozialen Wohnungsbaus der Neuen Heimat.

Man sollte auch verstehen, was man kauft! 6 x 8 = 48 ETW-Wohnanlage. Damit Du es begreifst: Angenommen, Deine " Sozialwohnung " liegt in Haus 1. Im Haus 8 ist das Dach defekt und muß komplett erneuert werden. Dann zahlst Du dafür als Miteigentümer anteilig nach dem erworbenen Miteigentumsanteil mit!

Ergo: Um eine fundierte Aussage über den Zustand der ETW-Anlage zu erhalten, müßtest Du an 48 Wohnungen = 8 Häuser den Zustand des Gemeinschaftseigentums prüfen, innen und außen. Zum Gemeinschaftseigentum gehört beispielsweise auch der Estrich in jeder der 48 Wohnungen.

Da muß man ja volltrunken sein, wenn man so eine Bude kauft, auch wenn die wegen ihres Instandhaltungsrückstaus nur 55.000,00 € kostet. Das sind abgeschrieben Buden, die jetzt " sozialisiert " werden sollen, weil sie sich für den bisherigen Eigentümer nicht mehr rechnen. Nachhaltigkeit der Investition = Null.

 

@Ralf. Sieh Dir die z.B. Ausstattung des Bads und die Fliesen in der Küche an. Da bräuchte ich nicht hin, denn das ist noch die Urausstattung aus der Zeit der Gebäudeerstellung = Standard der früheren Neuen Heimat oder einer anderen Wohnbaugesellschaft des sozialen Wohnungsbaus.

 

Deswegen hatte ich nach den Mietpreisen gefragt.
Ich kam bei überschlägiger Rechnung, Kaufpreis + ca. 25T€ für Sanierung ( ) und bei einer Restnutzungsdauer (Abschreibung) von 20 Jahren auf grob 800,- €/Monat.

Gruß
Ralf

 

Lesen und verstehen:

Super oder vielleicht doch nicht?

Überregionale Verkehrsanbindung gut, aber erheblicher Autobahnlärm. Eher etwas für Leute, die Gefallen daran finden, vom Balkon/Fenster aus die vorbeirasenden Autos zu zählen.

Ich mache im Raum Düsseldorf die Erfahrung, daß eine massive Flucht vom platten Land zurück in die Stadt stattfindet. Die Leute wollen eben nicht mehr in den verwaisten Schlafstädten mit viel " Natur ", aber ohne Geschäfte und kulturelles Angebot wohnen.

 

Die Rechnung laß ich mal dahinstehen. Aber wenn es denn so wäre, dann wäre das die Miete für eine Wohnung in Düsseldorf-Oberkassel und das gehört zu den absoluten TOP-Wohnlagen in Deutschland.

 

Dein Spruch ist falsch:

Sollte heißen:

Wer sich nicht helfen läßt, ist selber Schuld.

 

Bei der Rechnung kommt es auf ein paar Euro mehr oder weniger nicht an. In meinen Augen eine ziemlich unrentable "Anlage".
Ob man daraus ein Steuersparmodell basteln kann, möchte ich auch bezweifeln.

Was mich stutzig macht. "Rentenvorsorge". Ich weiß ja nicht wie alt der Hurricane65 ist, aber es wäre gut denkbar, daß bis zu seiner Rente die ganze Wohnanlage nicht mehr existiert.

Werthaltigkeit? In meinen Augen mit einem dicken Fragezeichen zu versehen.

Gruß
Ralf

 

Hallo Hurricane

Billig kann schnell sehr teuer werden. Und das bei nicht abschätzbaren kosten.
Besser Finger weg und weiter sparen. Riester rente soll auch gut sein . Aktien auch.
Und nix ist billiger als Miete . Heute /Früher/und auch in Zukunft.

Ostergruß Rudolf

PS. Stand vor Jahren vor dem selben Problem. haben uns etliche Wohnungen angeschaut . Ne danke je mehr ich in die Materie vordrang.
Haben uns dann lieber für ein 3 Familien Haus entschieden, wo wir eine Wohnung selber Nutzen.
Das ganze runtergehandelt und Saniert /Renoviert , sehr gute Rendite .
Mehrbelastung zu vorher Null, Ersparniss ungefähr 200 € Anstatt Miete.
Allerdings sind da alle Barreserven bei draufgegangen und müßen weiter sparen.
Aber das ging nur weil ich selber viel machen kann, für den Rest hat man Feunde/Verwandte /Bekannte /Geschäftspartner

 

Auf keinen Fall mehr wie das Objekt.

Gruß Rudolf

 

Das Ding rechnet sich nie. Der Mietpreis sagt schon etwas über den "Wert" aus. Die Mieteinnahmen würden nicht einmal den Zinsaufwand decken. Eine gewaltige Wertsteigerung ist auch nicht zu erwarten, eher das Gegenteil.

Gruß
Ralf

 

Etw

Hallo,

beim Kauf einer ETW entscheiden Lage, Alter, Zustand, Umfeld und Preis.

7 km zum Zentrum sind natürlich ein Pluspunkt. Vorwiegend Eigentümer, die an einem Werterhalt interessiert sind, auch. Aber der Rest???

Vereidigte Sachverständige können aus diesen Werten Schätzwerte eines Objektes ermitteln. Aber am Markt bildet sich auf Grund von Angebot und Nachfrage ein davon abweichender Marktpreis. Darüber hinaus werden kleine Objekte immer bis zu 25% über dem Schätzwert gehandelt, weil sich jeder, „der das Brot nicht über Nacht hat“ ein solches Objekt leisten kann. Das sollte man wissen bevor man unterschreibt.

Sachverständige dazu nennt Ihnen die IHK.

Wenn ich hier lese, Alter 40 Jahre, gebaut also, als der Liter Öl 10 Pfennig kostete und Heizung erneuern, klingen bei mir, wie auch bei Eric, die Alarmglocken.
Für Wohngebäude nimmt man eine Lebensdauer von 60 bis 80 Jahre an. Nach dieser Zeit wird das Gebäude abgerissen und modern wieder aufgebaut oder man hat so hohe Sanierungskosten, daß sie einem Neubau gleichkommen. Also in 20 bis 40 Jahren!!! Alterssicherung ????

Die Wertminderung von Gebäuden wird nach einer Formel von Ross berechnet. Bei 70 Jahren Gesamtlebensdauer beträgt sie hier 45%. Der Gebäudewert sollte eigentlich nur noch 55% der Normalherstellungkosten betragen und sinkt in den folgenden Jahren rapide gegen Null. Selbst wenn ein steigender Grundstückspreis dies ausgleicht, bekommen Sie damit kein Geld für die Sanierung in die Hand. Die NHK2000 dazu gibt es kostenlos im Netz.

Solche Wohnungen werden zur Zeit mit Fördermitteln und popeligen 10 cm Außendämmung aufgepeppt und an gläubige Käufer teuer verhökert. In wenigen Jahren werden bei weiter steigenden Energiepreisen wahrscheinlich erhebliche Reparaturen und Modernisierungskosten anfallen, denen man als Eigentümer nicht ausweichen kann.

Ich vermute mal aus Kaffeesatz und Glaskugel, hier wird ein „Landei“ und kein „Wirbelsturm“ über den Tisch gezogen.

Vorschlag: Mieten Sie zunächst ein solches Objekt, bevor Sie es evtl. doch noch kaufen.

Gruß
pauline

 

Wieviel Eigenkapital hast denn?
wie hoch sind deine Gesamteinahmen?
Wie hoch deine Lebenskosten?
Sind Lohnsteigerungen zu erwarten?
Kannst was Erben /Geschenkt bekommen?
Kannst Eigenleisten bringen?
Was soll Finanziert werden?
Wo steht das Objekt?
Was ist es Wert?
Sind Sannierungen erforderlich?
Kannst Zuschüsse beantragen?
Gibt es Fördermittel?
Haste Kinder und wie alt sind die?

Glaube da sprichst mal besser mit deinem Banker, wären doch sehr sensible Daten oder?

Gruß Rudolf