Ein Haus ohne energetische Sanierungszwänge

Diskutiere Ein Haus ohne energetische Sanierungszwänge im Energiesparen, Energieausweis Forum im Bereich Altbau; Hallo zusammen, wir (eine junge Familie mit 2 kleinen Kindern) würden gerne in den nächsten 1-2 Jahren eine Immobilie kaufen. Wir sind uns noch...

  1. #1 terraoutlaw, 30.03.2024
    terraoutlaw

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    Hallo zusammen,

    wir (eine junge Familie mit 2 kleinen Kindern) würden gerne in den nächsten 1-2 Jahren eine Immobilie kaufen. Wir sind uns noch nicht sicher ob es eine Eigentumswohnung wird oder ggf. ein kleines Reihenhaus etc.

    Wir haben uns die letzten Wochen und Monate mehr und mehr mit dem Thema beschäftigt und insgesamt etwas Sorge hinsichtlich der Vorgaben des GEG. Da wir beide keine Lust auf Sanieren haben, würden wir gerne etwas kaufen, in das wir erstmal einfach einziehen können ohne uns Gedanken über "Zwangssanierungen" in den ersten 2 Jahren machen müssen.

    Wir finden ab und an mal Häuser, die entweder bereits saniert wurden oder vom Baujahr nicht älter als 20 Jahre sind, Diese Häuser haben häufig die Energieklassen B,C oder manchmal D. Wir wissen bereits, dass ab 2033 D verpflichtend sein soll.

    Unsere grundsätzliche Frage lautet also zunächst: Wenn wir ein Haus mit einer guten Energieklasse kaufen, sind wir dann von den Sanierungsmaßnahmen innerhalb der ersten beiden Jahre nach GEG verschont? Welche Energieklasse empfehlt iht mindestens, damit wir erstmal Ruhe haben für die mittelfristige Zukunft?

    Wir haben mit unserem Baufinanzierer alles durchkalkuliert. Unser maximales Budget liegt bei ca. 350.000 Euro aktuell. Leider ist die Auswahl da etwas beschränkt, aber ab und an gibts mal ein RH mit Energieklasse B von 2008 oder so.

    Uns ist es erstmal wichtig etwas zu kaufen und einzuziehen und nicht schon beim Notartermin Sorgen um ungeplante Kosten hinsichtlich einer nahen Sanierung zu haben.

    Habt ihr ein paar Tipps für uns?
    Wir freuen uns auf eure Antworten. Seht uns nach, dass wir noch nicht so tief im Thema sind.

    Liebe Grüße terraoutlaw
     
  2. artibi

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    Also erstmal gibt es keinen Sanierungszwang. Es gibt lediglich ein paar Dinge, die gemacht sein müssen, wie z.B. Dämmung oberste Geschossdecke, alte Ölbrenner < x Jahre müssen erneuert werden.
    Das eigentliche Problem, was ich sehe: Aus welcher Region kommt ihr denn? Für 350k gibt es in den meisten Regionen gar nix und wen, dann lediglich Hütten mit komplettem Sanierungsstau. Und bei dem Budget solltet ihr halt nicht vergessen, dass eine alte, unsanierte Hütte euch Unmengen an Unterhalt kostet. Einerseites Heizkosten, andererseits müsst ihr die Sanierung trotzdem früher oder später bezahlen.
    Damit ihr da eine halbwegs gescheite Einschätzung bei der Besichtigung bekommt solltet ihr jemand mitnehmen, der Ahnung davon hat, also Bauing., Sachverständiger, Architekt.
     
  3. #3 terraoutlaw, 30.03.2024
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    Hallo. Danke für die Antwort, Eine alte unsanierte Hütte kommt für uns nicht in Frage. Wie bereits geschrieben, unter Energieklasse D würden wir aktuell gar nichts kaufen. Du schreibst es gibt keinen Sanierungszwang. Wenn ich allerdings "ein paar Dinge" nach GEG innerhalb der ersten beiden Jahre machen muss, die mir auch bekannt sind, würde ich das durchaus als Zwang einstufen.
    Daher wäre es interesant zu wissen, ob man von jeglichen angeordneten Sanierungen verschont bleibt, wenn bestimmte Kriterien erfüllt sind. Oder anders ausgedrückt: wenn wir ein Haus von 2023 kaufen, werden wir kaum die oberste Geschossdecke dämmen müssen. Aber wie erkennen wir da die Grenze?

    Wir sind aus dem Raum Sinsheim. Es gibt immer mal Angebote, die unseren Ansprüchen genügen würden. Zb:
    immobilienscout24.de/expose/149441683?referrer=RESULT_LIST_LISTING&searchId=cab2fbf4-1aa8-37d9-b53d-1de94d855cec&searchType=radius&fairPrice=FAIR_OFFER#/

    Liebe Grüße terraoutlaw
     
  4. #4 Tikonteroga, 30.03.2024
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    Wenn das Dachgeschoss "ausgebaut" ist, muss das Dach ansonsten die oberste Geschossdecke oder das Dach den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 erfüllen.

    Mindestwärmeschutz:
    1. Dach: R = 1,2 m²K/W
    2. Oberste Geschossdecke: R = 0,9 m²K/W
    Nach meinem Verständnis müssten alle Häuser, die beim Bau die Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllen mussten auch den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 erfüllen.

    WSVO 1977:
    1. Dach: K = 0,45 W/m²K => R = 1/K = 2,222 m²K/W
    2. Oberste Geschossdecke: K = 0,45 W/m²K => R = 1/K = 2,222 m²K/W
     
  5. #5 Kriminelle, 31.03.2024
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    Ob die (im Zwang) Heizungsrohre gedämmt sind oder die Dachgeschossdecke gedämmt ist, das sieht man. Und ehrlich? Die Dämmung von Heizungsrohren hat auch nichts von Zwang oder Aufwand zu tun, sondern geschieht in eigenem Interesse: 2 Stunden Zeit um ein paar Euro Investition und die Rohre sind gedämmt, in Eigenleistungen,

    Aber bei Deinem Beispielhaus wirst Du wohl nichts machen müssen. Der Kaufpreis ist relativ zur Haus- und Grundstücksgrösse. Es ist eben vom Vergleich nicht groß, noch gibt es Stauraumfläche (war es ohne Keller?)
    Was hier ansonsten auch den Kaufpreis etwas drückt, ist die Tatsache der Teilung bzw Eigentum nach WEG (ideelle Teilung) und der Tatsache, dass die Immobilie vermietet ist. Wie sich das heutzutage verhält, ob Kündigung ausreicht, eine zeitlich strapaziöse Eigenbedarfmassnahme durchgeführt werden muss, da kenne ich mich nicht mehr aus. Bedenke, dass noch Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer) eine Rolle spielt. Sprich: Du bist dann mit ungefähr 400000€ inkl. der Maklergebühr dabei.
     
  6. #6 terraoutlaw, 31.03.2024
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    Hallo. Danke für die Antworten. Die Immobilie wird es nicht. Wie du bereits geschrieben hast, haben wir kein Interesse an einer langwierigen Eigenbedarfskündigung ggf. mit Härtefall etc. Aber es gibt bei uns immer wieder Häuschen mit ähnlichen Energieklassen und auch ohne Vermietung.

    immobilienscout24.de/expose/149688357#/
    immobilienscout24.de/expose/142664074#/

    Vielleicht haben wir aber auch zu viel gelesen und uns zu sehr reingesteigert. Auch in Gesprächen mit anderen Bekannten (die natürlich deutlich ältere Immobilien gekauft haben) haben wir von heftigen Sanierungsmaßnahmen und vor allem von unkalkulierbaren Kosten gehört. Um dieses Thema von vornerein auszuschließen und weil wir keine großen Handwerker sind haben wir die oben genannten Überlegungen angestellt.

    Liebe Grüße
     
  7. #7 Tikonteroga, 31.03.2024
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    Lass dich nicht verückt machen. Lese dir das GEG mehrmals genau durch, damit du auch die ganzen Details und Ausnahmeregelungen kennst und ganz genau weißt was in deinem jeweiligen Einzelfall gesetzlich vorgeschrieben ist und was nicht. Das was einem in den Energieausweisen und in den Sanierungsfahrplänen empfohlen wird, geht meist über die gesetzliche Pflicht hinaus ...
     
  8. #8 Kriminelle, 31.03.2024
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    Was gestern noch galt, gilt heut nimmermehr ;)

    Ich denke mir eher, dass Euch die Konsequenzen eines Eigenheims nicht bewusst sind. Während ihr Euch vor kleinen Sanierungen scheut, hat eine eigene Immobilie eigentlich immer den Anspruch, dass man etwas an ihnen macht.
    Es mag ja sein, dass man anfangs energetisch nicht in die Pflicht genommen wird, dennoch gibt es immer einen tropfenden Wasserhahn oder eine Wand, die sich irgendwie verselbstständigt, indem sie reißt, der Putz reißt, außen irgendwelche Übergänge abzudichten sind etc. Ich glaube nicht, dass Euch das bewusst ist.
    Eure (ausgesuchten) Immobilien sind ja von anno dazumal, also uralt. Zu solchen Immobilien würde ich eh nur mit einem Sachverständigen gehen, also quasi zu allen.
     
  9. #9 terraoutlaw, 31.03.2024
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    Guten Morgen,

    Danke für die Antwort. Wir sind uns schon bewusst, dass ein Haus laufende Kosten und Unterhaltungsaufwand verursacht. Wir haben aber gelesen, dass eine durchschnittliche energetische Sanierung im Schnitt bei knapp 100.000 Euro liegt. Um das für uns besser kalkulierbar zu machen, würden wir auf diese Kosten gerne verzichten beim Kauf eines Hauses.

    Tut mir leid, wie du darauf schließt kann ich nicht nachvollziehen. Das Haus war ein Beispiel möglicher kaufbarer Häuser in unserer Umgebung und nicht mehr.

    Du findest ein Reihenhaus von 2009 uralt?

    Liebe Grüße
     
  10. #10 nordanney, 31.03.2024
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    Unterschied freiwillig zu Zwang. Zwang = Austausch einer uralten Nicht-Brennwert/Niedertemperaturölheizung, Mindestwärmeschutz/OG-Deckendämmung, Leitungsdämmung.
    ==> Ölheizung tauschst Du dann schon freiwillig, da diese dann eher 40 Jahre oder älter ist. Der Rest kostet dich vielleicht 1.000€.
    Davon abgesehen kontrolliert niemand die „Sanierung“ - nur der Schornsteinfeger erinnert dich an die Heizung.

    Ja, ihr seid hysterisch, was die Pflichten angeht.
     
    simon84 und Fred Astair gefällt das.
  11. #11 terraoutlaw, 31.03.2024
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    Na dann ist doch prima, dass ihr etwas Licht ins Dunkel bringen konntet. Dafür schon einmal vielen dank an Alle!
     
  12. #12 Kriminelle, 31.03.2024
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    Nein
    Aber das ist von 1900
    Das hier ist aus unbekanntem Baujahr

    Mag ja sein, dass Sanierungen das Baujahr erneuern, dennoch muss man immer bedenken, dass das Haus viel älter ist. Das mag man different betrachten.
     
  13. #13 hausdaniel, 03.04.2024
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    350k ist sehr knapp…
     
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