Einige Banken senken Beleihungswert um 20 % - echt oder Ente?

Alles beim alten. Aber es wird genauer geprüft .

 

Könnte eine Methode sein das Risiko zu mindern oder zumindest bei gleichem Risiko mit entsprechender Begründung einen höheren Zins zu verlangen.

 

Super für die Bank, im Netz wird mit 2,12% geworben, und dann werden erst noch %% Risikoabschlag vorgenommen wodurch der Werbezins leider nicht mehr vergeben werden kann. Aktuell wird ja auch von manchen Banken 10% Risikoabschlag vorgenommen!

 

Die Abschläge bei der Beleihungswertertmittlung gab es schon immmer.

Im §12 HypBankG ist festgelegt, dass der Beleihungswert nicht höher als der Verkehrswert sein darf. Deshalb ist der Beleihungswert i.d.R. niedriger als der Verkehrswert (=Abschlag). Der Beleihungswert soll den auf Dauer erzielbaren Verkaufserlös der Immobilie widerspiegeln. Deshalb muss auch ein Verwertungsrisiko berücksichtigt werden (=Abschlag).

Außerdem wird auf Basis des Beleihungswertes die Beleihungsgrenze ermittelt. Nach §11 HypBankG liegt die Realkreditgrenze bei 3/5 = 60% des Beleihungswertes. Diese Realkreditgrenze (oder auch 1. Rang genannt) hat wiederrum Einfluss auf die Eigenkapitalquote, die ein Kreditinstitut vorhalten muss.

 

Alleine mit dem Ort "Brandenburg" wirst echte probleme bekommen. Ich hatte etliche Absagen von Banken mit der Aussage: "In der mecklenburgischen und brandenburgischen Pampa" machen wir nichts". Dabei wollte ich im Umkreis von Schwerin (5km entfernt) finanzieren.

Zum Beleihungswert: Die Banken suchen nur Argumente um den Zins nach oben anpassen zu können. Den Zins aus der Werbung bekommt niemand.
Der Beleihungswert war auch bei mir oft der Knackpunkt. Erst ein von der Bank bestellter Gutachter (Dekra) konnte den Wert (Sanierung Bestandsimmobilie) realistisch ermitteln. Dann hat es auch mit der Finanzierung geklappt.

 

Und die "Umlaufrendite" (?) der Bausparkasse steigt bald - hieß es bei mir. "Marketing"-Instrument ist ein schönes wohl passendes Wort

 

Ich könnte mir aber vorstellen das durch Basel III bzw. Solvency II ein höherer EK-Anteil des Kunden verlangt wird. In diversen Fianzportalen ist da schon teilweise die Rede von 30%. Hat man die dann nicht, werden - so wird vermutet und spekuliert - die Zins"strafen" ab 80% Beleihungswert wesentlich höher ausfallen als es aktuell der Fall ist.

Durch Solvency sind ja erst die Versicherer als Darlehensgeber auf den Schirm getreten, weil sie für ein Darlehen an einen Kunden als Versicherung wesentlich weniger Eigenkapital vorweisen müssen, als für den Invest in Aktion.

Das die Banken und Versicherungen ab 2013 mehr EK nachweisen müssen, werden sie das natürlich an den Verbraucher durchreichen oder - so eben die Vermutung - bei nicht erfüllen ordentlich was auf den Zins packen.

Davon abgesehen sollte man sich das mit dem Bauen oder Kaufen eh gut überlegen wenn man selbst kein oder kaum EK hat.

Wenn mich aber nicht alles täuscht (ich habs bisher auch nur mal aufgeschnappt), senkt die Bank den Baleihungswert in Kombination mit einem KfW Darlehen.

Kostet die Immobilie als 200.000€ wären das bei der Bank (unter der Voraussetzung die Kaufnebenkosten sind EK des Darlehennehmers) - wohl 100% Beleihung. Nimmt man nun ein KfW Darlehen (50.000€) dazu, muss die Bank "nur" noch 150.000€ geben und der Beleihungswert sinkt um 25% auf 75%. So die Theorie. Erst zusammehn ergibt die Beleihung wieder 100% aber nicht eine Bank alleine Trägt das Risiko und damit wieder die besseren Konditionen, weil die KfW (auch das habe ich nur vom hören-sagen) lässt sich auch an 2ter Stelle eintragen.

Vielleicht kann mir das bei der Gelegeheit gerade noch jemand bestätigen oder wiederlegen. Das interssiert mich nämlich auch, da wir es so schaffen könnten unseren Beleihungswert - wenn es soweit ist - zuzüglich unerserer 35% EK weit unter 60% bei der Bank zu bringen, was wiederum heißt das unser Risikoaufschlag vielleicht noch geringer ausfallen würde.

Danke.

 

Die Illusion hatten wir auch mal, dann kamen 68% raus, viel Glück trotzdem

 

Das ist gut möglich.

Ich möchte mal darauf hinweisen, dass es für die Ermittlung des Beleihungswerts eine "Verordnung" gibt. Wer glaubt, dass der Beleihungswert = Kaufpreis wäre, liegt definitiv falsch.

Hier mal ein Zitat aus der Beleihungswertverordnung

Es gibt also viele Gründe warum die Bank hier zu einem anderen Ergebnis kommt als der Kreditnehmer. Bei soliden Finanzierungen mit hohem EK Anteil spielt das nur noch eine untergeordnete Rolle, weil die Konditionen in diesem Bereich nahezu identisch sind. Wird die Finanzierung jedoch auf Kante genäht, dann muss man sehr genau hinschauen, denn da können ein paar Euro (Prozente) schon darüber entscheiden ob die Bank JA oder NEIN sagt.

Gruß
Ralf