Einsatz von Kredit vs. Eigenkapital

Diskutiere Einsatz von Kredit vs. Eigenkapital im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, ich bin 41 Jahre alt und habe ein Angebot die derzeit von mir selbst bewohnte Mietwohnung in Stuttgart (98qm in bester Lage) vom...

  1. #1 AnNaBF79, 06.06.2022
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    Hallo zusammen,

    ich bin 41 Jahre alt und habe ein Angebot die derzeit von mir selbst bewohnte Mietwohnung in Stuttgart (98qm in bester Lage) vom Eigentümer zu erwerben.
    Als Kaufpreis haben wir uns aktuell bei 620.000 EUR angenähert, was für die Lage ein normaler Preis sein dürfte.
    Hinzu kämen lediglich die üblichen Kaufnebenkosten, jedoch keine Maklergebühren o.ä.
    Das Hausgeld liegt bei ca. 100 EUR mtl. - Rücklagen bildet jeder Eigentümer selbst.

    Die Miete beläuft sich derzeit auf 1250 EUR zzgl. Gas und Strom.
    Dies ist relativ niedrig; sicher wäre auch eine Miete i.H.v. 1750 EUR (18 EUR/qm) denkbar.

    Nun ist die Situation allerdings so, dass ich/wir gewiss nicht mehr lange in dieser Wohnung wohnen werden (eher 2-3 Jahre).
    Danach würden wir uns gerne vergrößern (größere ETW, DHH oder EFH).
    Dieses neue Projekt dürfte im Raum Stuttgart sicher >1 Mio, eher 1,5 Mio EUR, kosten.

    Mein alleiniges monatliches Jahresgrundgehalt liegt aktuell im fünfstelligen Bereich (netto); es kommt noch ein signifikanter Jahresbonus hinzu.

    Momentan würde mein Eigenkapital ausreichen die o.g. Wohnung direkt zu kaufen - allerdings wäre das Eigenkapital dann auch "weg".

    Die Frage ist:
    Was ist das geschickteste Vorgehen gegeben der Tatsache, dass eine Veränderung bevorsteht?

    1. Oben genannte Wohnung überhaupt kaufen?
    2. Oben genannte Wohnung dann bei Vergrößerung verkaufen oder vermieten? Wie lässt sich diese dann beim Folgeprojekt einbringen?
    3. Finanzieren mit dem gesamten Eigenkapital oder über Kredit oder eine Mischung aus beidem, so dass die Rate ggf. der künftigen Miete entspricht o.ä.?

    Sonstige Tipps?

    Vielen lieben Dank.

    Vlg,
     
  2. #2 nordanney, 06.06.2022
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    Das hängt von a) Deinen Zielen und b) Deiner persönlichen Zukunftsperspektive ab.

    Zu 1: Hängt von 2,3, usw. ab

    Zu 2: Das hängt von einem möglichen Verkaufspreis ab bzw. von einer möglichen Miete. Gewinne aus dem Verkauf sind dann NICHT steuerpflichtig.
    Bei einem Verkauf hast Du dann wieder EK für ein neues Projekt. Bei einer Vermietung die entsprechenden Mieterträge. Bei Kauf aus EK eine lastenfreie Zusatzsicherheit für die Bank.

    Zu 3: Das hängt von Deiner Planung und Deinen Prognosen ab. Jetzt günstige Zinsen sichern (sofern die Zinsen in ein paar Jahren höher sind) - dann kannst Du bei einem Verkauf das alte Darlehen auf das neue Projekt übertragen. Zinsen sind Werbungskosten und mindern somit Deine Steuerlast.
    Muss das Darlehen aber nach ein paar Jahren zurückgezahlt werden (bei einem Verkauf), fällt VE an.

    Am Ende kann man Dir keine klare Antwort geben, da Du noch keinen Plan über die Zukunft hast. Bei Deiner Einkommens- und Vermögenssituation funktionieren alle Varianten. Was sagt der Steuerberater?
     
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  3. ynnus

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    Bisschen off topic, aber sind 18 €/m² wirklich ein fairer Preis heutzutage? Klingt wirklich übel!

    Zum Thema kaufen und in 3 Jahren verkaufen - warum dann überhaupt kaufen? Das ergibt für mich keinen Sinn. Sie Zinslage verändert sich aktuell, womöglich werden Immobilien in 2 - 3 Jahren etwas günstiger oder zumindest Kredite nicht mehr so erschwinglich für jedermann. Könnte bedeuten dass man weniger für die Wohnung bekommt als man heute zahlt. Und die Grunderwerbssteuer muss man auch gegen rechnen. Klingt für mich eher nach einem Verlustgeschäft, wenn es nur kaufen und verkaufen ist. Dann lieber weiter zur Miete wohnen und in 3 Jahren direkt das größere Haus angehen.
     
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  4. borish

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    Ich sehe auch keinen Sinn darin, eine ETW zu kaufen, wenn man in 2-3 Jahren wieder ausziehen möchte. Die Grunderwerbssteuer bekommt man nicht zurück.

    Aber wer ein 5-stelliges Monatsgehalt bezieht, kann sich doch einen Steuerberater leisten?
     
  5. #5 simon84, 08.06.2022
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    Ich finde es keine schlechte Idee. Wie schon zuvor geschrieben gibts da keine richtig / falsch Antwort sondern nur vor und Nachteile
    Persönlich würde ich eher dazu tendieren es zu machen.
     
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  6. ynnus

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    Ja und warum? Bauchgefühl? Was sind denn die Vorteile?
     
  7. #7 Hercule, 08.06.2022
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    Weg ist es nicht, du hast eine interessante Sicherheit für deine Bank die sich darüber mehr freuen wird als über Eigenkapital.
    Nachteil: die Zinsen werden wohl deutlich steigen. Genauso wie die Baukosten. Einerseits hast du zwar Mieteinnahmen von der Wohnung, andererseits musst du mehr finanzieren und Zinsen zahlen.
    Müsste man sich genau durchrechnen. Und auch überlegen ob die Eigentumswohnung nicht doch noch in der aktuellen Situation die bessere Lösung zum wohnen ist.
     
  8. #8 simon84, 08.06.2022
    Zuletzt bearbeitet: 08.06.2022
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    unabhängig davon wie sich die Lage entwickelt ist eine selbst genutzte und bezahlte Eigentumswohnung immer was gutes. Und nach 3 Jahren Eigennutzung fällt auch nix mehr an was Spekulationsabgaben angeht.
    Sowie die Miete fällt erstmal weg.

    wenn die Immobilienlage schlechter wird und die Zinsen höher sind, hast du ein Bomben EK für das nächste Projekt. Du musst ja nicht mal verkaufen sondern belasten und vermieten geht genauso. Da spielt es auch keine Rolle ob du 15 oder 18 Euro pro qm bekommst denn sie ist ja bezahlt. Und sie spült Liquidität rein für die nächste Finanzierung.

    wenn die Lage besser wird und alles noch teurer kannst du ja immer noch gewinnbringend verkaufen.

    ob die Lage wirklich so schlecht wird dass man die 5-10% Kauf Nebenkosten nicht reinholt …. Weiß niemand :)

    aber nur weil Zinsen teurer werden, folgen die Preise und vor allem die Mieten nicht unbedingt und nicht direkt

    für mich gäb es bei den Rahmen Bedingungen ganz andere Überlegungen.

    wenn ich so viel Geld habe und so viel verdiene.
    Muss ich überhaupt dort wohnen wo es so teuer ist ?
    Falls ja würd ich keine Sekunde überlegen. Raus aus der Miete und die Wohnung kaufen!

    Und ja , ist viel Bauchgefühl dabei
     
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  9. #9 Einfachnurich, 09.06.2022
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    Jetzige Wohnung bis 60 % beleihen, was die besten Konditionen nach sich zieht, was den Zinssatz auf diese Darlehenssumme sichern lässt. Steigen die Zinsen, wirst du froh sein, das Darlehen bei Verkauf über einen Pfandtausch bei Verkauf auf die neue Kaufimmobilie zu übernehmen. Aber Vorsicht, denn dies birgt die Gefahr mit sich, den dann fehlenden Bedarf (nach Einsatz Rest EK) bei der gleichen Bank aufnehmen zu müssen, da bei einem Pfandtausch die erste Rangstelle besetzt werden will.

    Bei Nichtverkauf und Vermietung, sowie Neukauf bleibt für diesen das restliche EK erhalten, zu dem könnte die Wohnung zusätzlich beleihe werden, sollte der Beleihungsauslauf auf dem neuen Kaufobjekt nach Einsatz Rest EK zu hoch sein. Das müsste man dann berechnen und ermitteln, hängt dann auch von dem Wert der Bestandsimmobilie und dem bereits getilgten Kapital zusammen.
     
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  10. #10 hansmeier, 09.06.2022
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    Daß die Preise in Stuttgart in den nächsten zwei, drei Jahren nicht um mindestens den jetzt fälligen Betrag der Kaufnebenkosten steigen werden, bezweifle ich stark und damit und mit den Punkten der zwei Vorredner würde ich das Projekt für wirtschaftlich sinnvoll halten (wenn, wie Du sagst, der Kaufpreis vernünftig ist, weil hier für die Rendite von potentiell kurzfristigen Engagements der große Hebel liegt).
     
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  11. #11 fundament, 09.07.2022
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    Wie hast du denn das Eigenkapital derzeit angelegt? So, dass wenigstens die Inflation ausgeglichen ist? Wenn du das Geld auf dem Girokonto oder ähnlich angelegt hast: Rechne dir mal den jährlichen Wertverlust alleine durch die Inflation aus.

    Ich habe keine Ahnung vom Wohnungsmarkt in Stuttgart, aber ich hatte im familiären Umfeld auch den Fall, dass zuerst eine Wohnung im Münchner Umland gekauft wurde. Konnte nach einigen Jahren mit gutem Gewinn verkauft werden und die Summe dann ins neue Haus gesteckt werden.
     
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