Einstieg Neubau Einfamilienhaus (Bayern)

hier ist der erste Fehler. kfw 300, das ist 40+ also schon mal recht weit weg von Durchschnitt.

Abgesehen davon, Du brauchst einen zertifizierten EnergieEffizienzExperten der auch Geld kostet. Über QNG denke am besten gar nicht erst nach.

Realistischer würde ich eher 130 als 150 sehen...

 

Mit der unteren Grenze und einem "Billiganbieter" ohne Sonderwünschen machbar. Du brauchst ein schlüsselfertiges Haus für etwa 370k. Der Rest vom Budget geht für Bau-NK drauf. KfW 40 ist schon mal kein durchschnittliches Haus und wird entsprechend teurer.
Im Standard für ein durchschnittliches Haus rechnest Du etwa 3.000€/qm Wfl. + Bau-NK + Carport/Garage und Außenanlagen.

Ein paar Punkte sind zu beachten.
1. Bauleistungsbeschreibung lesen (lassen). Alles, was nicht drin steht, gibt es auch nicht. Da kannst Du später nicht mit "ich habe aber gedacht, dass..." kommen. Wenn nur 20cm Bodenaustausch drin sind, bekommst Du auch nur 20cm. Dass man aber eher 50-70cm braucht, kostet im Zweifel den ersten fünfstelligen Aufpreis. Usw.
2. Überlegen, was man wirklich braucht. Egal ob Fläche oder Ausstattung.
3. Eigenleistungen einbringen bzw. deren Wert richtig einschätzen

KfW 300 bedeutet nicht 40+. Auch keine QNG-zertifizierten Materialien oder den dazu passenden Experten. Da reicht für die einfache Stufe die Lebenszyklusanalyse aus. Die ist sehr preiswert.
170k dann für 2,5% weniger Zinsen sind irgendwo um 30k Zinsersparnis in 10 Jahren. Ob es sich rechnet? Muss man schauen. Aber ggf. ist GEG dann günstiger.

 

Du brauchst PV, sonst bekommst Du die Co2-Bilanz nicht hin. Und was ist es dann mit PV? Richtig! 40 +

Lesen ist nicht Deine Stärke, oder? denn:

denn die kfw bietet bei QNG verbesserte Konditionen...

 

40+ gibt es schon eine Zeil lang nicht mehr. PV-Vorgaben kommen vom Bundesland her, nicht von der CO2-Bilanz. Dafür ist PV nicht nötig. Weder für KfW 300 als auch für die QNG-Varianten. Rechnet sich mit aber tatsächlich leichter - und wenn Bayern halt keine Pflicht hat, dann kann man dort auch einfach ohne bauen (sinnvoll? na ja...)
Bist nicht mehr auf dem aktuellen Stand, oder?

Für KfW300 braucht Du einfach nur einen Energieexperten. Wie auf für jede GEG Berechnung, wenn Du keine KfW Mittel nutzt. Der sattelt einfach nur die Lebenszklusanalyse drauf. Kein Hexenwerk, keine QNG-Vorgaben, keine großen Kosten. "Nur" das Upgrade auf KfW 40 Standard.

Jetzt verstanden?

 

@Co26

gratuliere zum Fund des grünen Forums

Wie sieht denn das Grundstück aus? Ist es eben? Und liegt schon ein Baugrundgutachten vor?
Der Boden hat viel Einfluss auf die Baunebenkosten.
Schlagen wir dafür 50000€ an und 20000€ für das Nötigste an Aussenanlage, dann verbleibt für das Haus 380000€.
Man rechnet so ca. 3000€/qm. Das wären so knapp 130qm.
Mit den genannten EL Malern und Bodenbeläge spart man etwas, aber nicht viel.
Ich kenne beide Firmen nicht, aber das Problem der nicht kalkulierbaren Kosten liegt in der BLB, Bauleistungsbeschreibung. Wenn da nicht genug Steckdosen drin stehen oder ein Bad aus dem vorigen Jahrhundert, dann muss mal aufpreisige Extras dazu buchen oder diese Gewerke geschickt planen (oder rausrechnen), dass man diese in EL machen kann oder ggf. Selbst später aufrüsten.
Die BLB kann man hingehend fehlender Positionen, also bauseitige Positionen prüfen lassen. Bauseitige Positionen bedeutet, dass man sich selbst als Bauherr drum kümmern muss, also nicht im Preis drin sind.
Viele haben vor, die EL durch Freunde oder Bekannte machen zu lassen. Das kann nach hinten losgehen, denn diese Menschen gehen meist auch eine 40-Stunden-Woche nach und haben nicht unbedingt die zeitliche Flexibilität, die man sich dann wünscht.

 

Die Frage bei der BLB ist ja nicht, ob euch gefällt, was drin steht sondern ob euch gefällt, was nicht drin steht.

 

Allgemeiner Tip für den Start: schaut Euch meinen Hausbau-Fahrplan an (der im übrigen in diesem Herbst generalüberholt wird). Der zeigt Euch, in welcher Reihenfolge bei der Planung vorgegangen werden sollte (die "Reloaded" Folgen gehen dabei auf die Abweichungen vom Standardweg ein). Er macht immer Sinn, auch wenn man einen Architekten teilweise oder ganz "einsparen" will. In der "Leistungen" Rubrik desselben Infoblogs sind auch die "Weichenstellung" und die "Baufirmensuche" beschrieben.

Wenn Euch bereits Angebote vorlegen, ist Euer nächster Schritt also das Einlegen des Rückwärtsganges, denn an der Ausfahrt zum Ziel seit Ihr bereits vorbeigefahren. Bauftragt einen Architekten mit dem "Modul A", das kostet zweitens nicht viel und erstens braucht Ihr das sowieso und bezahlt es auch (dann meist nicht gesondert ausgewiesen) beim Generalunternehmer "inklusive". Am Ende dieses Moduls habt Ihr einen Vorentwurf, mit dem Ihr sowohl eine Bauvoranfrage beim Bauamt als auch eine erste der ratsam zweiteiligen Anfragen nach Angeboten stellen könnt. Beide erläutere ich zur eigenen Durchführung, biete aber auch die Abwicklung dieser Maßnahmen an (und es gibt zahlreiche Kollegen von mir, auf die ich in den Forenbeiträgen auch regelmäßig hinweise).

Den Vorentwurf mit dem Ihr die bisherigen Anfragen eingeholt habt, solltet Ihr am besten auch hier diskutieren, dann können wir darin Verbesserungspotentiale finden.
"Noch mehr Vergleichsangebote" sind wertlos bis schädlich für alle Beteiligten. Möglicherweise bis wahrscheinlich habt Ihr bei den bisherigen bereits Fehler gemacht. Enorm bedeutend ist, daß bei den Anbietern mit der gleichen Grundlage angefragt wurde (die ideal im Vorentwurf des Architekten aus dem Modul A besteht). Andernfalls verungleicht man Äpfel mit Birnen (und braucht möglicherweise Gemüse, so daß beides Obst nicht paßt).

Mit Büttner und Pro Bau habt Ihr in beiden Fällen steinern bauende Unternehmen erwischt. Dazu muß man wissen, daß zwar die hölzernen Bauweisen den steinernen ebenbürtig sind, aber beispielsweise die Effizienzstufe EH40 von den hölzernen Anbietern leichter erreicht wird. Ob es überhaupt sinnvoll ist, EH40 anzuvisieren, ist fraglich und lohnt sich wirtschaftlich sehr häufig nicht. Förderprogramme zwingen häufig zu solchen, aber leider ohne daß das per Saldo für Euch lohnend wäre. Häufig - bei der Kombination EH40 mit einem steinern bauenden Anbieter sogar regelmäßig - wird das Haus dann etwa um so viel teurer, wie es dem Förderbetrag entspricht (dann bleibt von der Förderung also nur der Vorteil bei den Zins- und Tilgungskonditionen).

Eine Rechnung, für deren Aufgehen die Förderung eine tragende Säule wäre, sollte man grundsätzlich vermeiden. Das ist auch insofern nicht schwer, wie die Hausgröße immer der größte Hebel bei den Kosten der Bautraumverwirklichung ist. Wenn Ihr wirklich sparen müßt, sind 130 bis 150 qm für eine Normalfamilie 2E2K auch mit Home Office (= faktisch: drittem Kinderzimmer) oberhalb des Bedarfes angesiedelt, den Ihr problemlos auch in 120 qm unterbringen könnt. Letzteres fällt oft schwer zu glauben, wenn man den unklugen Weg geht, sich aus größeren Beispielen diese Differenzquadratmeter wegzudenken.

Grundsätzlich sollten für Euch erprobte Bauvorschläge ("Kataloghäuser", "Typenhäuser", "Aktionshäuser") geeignet sein und einen Individualentwurf erübrigen, wenn das Grundstück ein Normalgrundstück ist (die erste 11ant Kellerregel also kein Veto gegen ein Bodenplattenhaus einlegte). Dennoch bleibt der individuelle Vorentwurf des selbst beauftragten freien Architekten Eure beste Ausgangsbasis für alle weiteren Planungen und Vergleiche.

Wenn die Eigenleistungen sich auf Malerarbeiten, Fußbodenlegearbeiten und Außenanlagen beschränken, sehe ich keine Kollision mit Förderspirenzchen wie QNG. Malerarbeiten und Bodenbeläge gehören allerdings zur Ausbaustufe "einzugsfertig" und sind bei den GU` nur ohne deren Gewinnanteil aus der BLB herauszunehmen; Außenanlagen sind regelmäßig ohnehin "Bauseits"-Positionen.

Wo genau liegt "süddeutsch / bayrisch" ? - ich vermute, BY (nicht BW), aber auch da gibt es preislich sehr unterschiedliche Regionen. Geeignete Anbieter hängen wesentlich vom gewünschten Leistungsumfang ab, die meisten sind auf bestimmte Klienteln (Economy, Premium) und bestimmte Ausbaustufen (Rohbau bzw. diverse Stufen bis Einzugsfertig) spezialisiert. Bei einem Nobelanbieter abzumustern ist teurer als bei einem Economyanbieter aufzumustern, aber grundsätzlich sollte die BLB vom "Niveau" her schon passen. Häufig sind die Knackpunkte bestimmte Klinker, Fliesendekore oder Treppenmaterialien, das Herausnehmen von Gewerken bei GU ist regelmäßig preislich ein erheblicher Schlag ins Kontor.

Generell beteilige ich an den Konditionenanfragen in der Anbieterbeteiligung I (aka Weichenstellung) etwa eine Handvoll Anbieter, am besten ausgewogen drei Steiner und drei Holzer; und meist sind es bei den Steinern regionale Familienunternehmen und bei den Holzern Big Names. Aktuell habe ich ein Projekt in der Starnberger Gegend (Landkreis WM / PLZ 82), wo das Baupaar nur hölzerne Anbieter will; da sind es dann vier Zimmereien, zwei industrielle Anbieter und der "Staudenschreiner" (ein weiterer Zimmerer mit der Spezialität, auch den Keller hölzern zu bauen).

Grundsätzlich nimmt man nur etwa eine Handvoll Anbieter, weil die Bildauflösung bei einer größeren Zahl von Teilnehmern praktisch nicht weiter zunimmt (die Vergleichsbasis also breit genug ist) und brauchbare Angebote eine faire Chance bedingen. Das ist einer der populärsten Fehler bei Eigenanfragen von Laien: sie machen den Teilnehmern des Vergleiches nicht deutlich, ob es um "Angebote" oder eher "Gegenangebote" geht, und ob es bei der Anfrage um das tatsächliche spätere Auftragsvolumen geht, oder (leider enorm häufig) ein Wolkenkuckucks-Neuschwanstein in siebenunddrölfzig Schritten ins Budget geschrumpft wird. Entsprechend lieblos hingeschmiert werden dann die (auch Lock- oder Abwehr-) Angebote, mit denen man praktisch nichts anfangen kann.

Das ist schon eine kleine Wissenschaft für sich, aus der ich einen Beruf machen "mußte" (es aber gerne so erkläre, daß man die Fehler auch selber vermeiden kann). Selbständige Kollegen habe ich überall mehrere, allerdings nur wenige von ihnen gehen wie ich bauweisenneutral vor. Wenn Ihr auf den "Fertig"hausbereich beschränkt eine vergleichbare Beratung sucht, empfähle ich in Bayern (je nach Region) beispielsweise den Kollegen Zink (für den man allerdings seiner Mundart mächtig sein sollte, zuagroaste verstenga da koa Word ned). Die meisten Kollegen sprechen allerdings wie ich schriftdeutsch.

 

P.S.: wenn das Co in Deinem Mitgliedsnamen für Coburg stünde, müßte ich die Empfehlung "Zink" zurücknehmen, der Landkreis Rottal-Inn (PAN / PLZ 94) in Niederbayern ist da dialektmäßig wohl mangelhaft kompatibel, und er ist m.W. auch regional beschränkter tätig.

Vorgeplant ist gut. Wenn "günstig" wesentlich an "vorgeplant" liegt.

Ehrlich und anbietergebunden geht nur seeehr bedingt zusammen.

Die erste 11ant Kellerregel stellt aus gutem Grund nicht auf das Gesamtgrundstück, sondern nur auf den Bereich der Hausgrundfläche ab. Hier kippt das Votum des Grundstücks bei einem Meter Höhenspiel. Bei beispielsweise vierzig Zentimetern stehen den Kellerbaukosten also bereits 20% vermiedene Kellersubstitutionskosten gegenüber.

Eine dezentrale KWL spricht leider als mehr als nur Anfangsverdacht gegen die Kompetenz eines Hausanbieters. KWL sind heutzutage de facto Standard, auch wenn man einen Polo wohl theoretisch auch noch ohne Klimaanlage bekommt. Dezentral ist flächendeckend erheblich teurer und wird daher im Neubau nur dann gewählt, wenn die darin einbezogenen Räume klar in der Minderheit sind. Nicht alle damit eigentlich überforderten Anbieter machen dies auch bei den Aufmusterungs-Abwehrangeboten ausreichend deutlich.

15 auf 370 k wären etwa vier Prozent, das ist recht hoffnungsvoll. Bedenkt, daß der Puffer nur zum kleinsten Teil auf Bemusterung verwendet werden kann.

Das Motto "Bauen jetzt" kommt genau da her: Trödeln und Zögern (einschließlich Ehrenrunden wegen ständiger Planungsänderungen) sind teurer als edlere Materialien & Co.

Eine vernünftig geringe Anzahl an Vergleichsteilnehmern ist gut. Wichtig ist dabei deren geeignete Auswahl, und wie gesagt keine ernsthaften Angebote mit nur vergleichshalber eingeholten oder gar Gegenangeboten in einen Topf werfen. Das A und O jeder Ausschreibung ist ihre Grundlage. Mengen, Massen und Lieferbedingungen müssen gleich und klar definiert sein, sonst ist das ganze Spiel sinnlos.

 

Den Verwandten gegen den gewohnten Subunternehmer einzuwechseln, brächte eher Verwirrung in die Prozesse als daß es Potential haben könnte, am Preis spürbar etwas zu schrauben. Und gegen einen Verwandten möchte man auch keinen Rechtsstreit führen.

Bedeutet das, daß es garkeinen für beide geltenden Vergleichsmaßstab gab und ein Typenhaus von Büttner einem abweichenden Entwurf von Pro Bau gegenübersteht ? - welches Simply M ist es denn: die "DG" oder die "OG" Variante (diese sind angeblich größengleich, was mir nicht nachvollziehbar ist) ?
"Wir planen jedes Haus individuell" ist eine nette Umschreibung für "zu erprobten Serienmodellen haben wir es noch nicht gebracht". Das legt einen Anfangsverdacht nahe, daß der Anbieter bereits einen Kernbestandteil seines Angebotes wie den Rohbau "zum Tagespreis an der Subunternehmer-Börse" zukauft (was für mich zu dem Eindruck paßt, den "Deine" Frage (dort ursprünglich von "Gast100"aus 2009) im ex orangen Forum durchscheinen läßt. Auf YT gibt es einen "Oli baut", der seinen Katastrophenbau von einem eigentlich nach seinen Recherchen empfehlenswerten GU herstellen zu lassen versuchte (der den Rohbauer offenbar auf dem Subunternehmerstrich geschossen hatte). Das war zwar auch eine Individualplanung, aber der Plan aus dem Katalog macht allein eben noch kein Serienprodukt. Wenn ich recht erinnere, hat er einen anderen Rohbau desselben GU (aber anderer Bauleiter und anderer Rohbauer) inspiziert und als Ergebnis "tadellos" festgestellt; seine Conclusio war, er hätte „genau diesen und keinen anderen“ Rohbauer in seinem Bauvertrag festschreiben sollen. Ich persönlich bevorzuge Bauunternehmen mit eigener Rohbauermannschaft. Daß die KWL dezentral sein soll, sehe ich als dicken Minuspunkt. Das fällt aus der Zeit wie Windows 95. Ich würde hier also ehrlich gesagt betreffend beider Unternehmen eher weiter suchen: am besten wie gesagt mit einem klaren eigenen Vergleichsmaßstab. Und: wenn es - wohinter ich ja ein dickes Fragezeichen male - wirklich EH40 werden soll, "setze" ich eher auf einen "Fertig"hausbauer. Wie ebenfalls bereits gesagt: das Modul A ist der zweiteffizienteste Teil der Architektenleistung (davor auf Platz 1: die allerdings deutlich teurere LP5).

Wo das Grundstück "pro Keller" votiert, ist er praktisch immer auch im Budget (dann allerdings ein UG, das das "Haus oberhalb der Kellerdecke" entsprechend kleiner werden läßt). Die Aufschüttungsfrage ist wesentlich zu klären, die ist ein dickes Zünglein an der Waage. Wo sie angesagt ist, ist im Prinzip ein "ohne Keller" Bau vermutlich ein Sichindietaschelügen. Und mein Vertrauen in die Kompetenz der Klaus-Ingos muß ehrlich gesagt "noch wachsen" ;-)

 

Wie darf man sich das vorstellen? Eine BLB „besteht“ aus Posten, die nicht erwähnt werden. Das kann die KI nicht. Sie kann ja nur von Webseiten zitieren und zusammenfassen.

Ja, wie denn? Sogar für Sachverständige ist es eine Sisyphosarbeit, die Lücken zu finden. Das ist auch keine Böswilligkeit der Firmen. Sie müssen eben straight auflisten.

Ich finde das sehr suspekt und gefährlich, sich auf die KI zu verlassen. Die KI ist nicht wissend. Sie stellt geschriebenes Wort im www zusammen,

Gebe ich Büttner Haus Bauleistungsbeschreibung ein, dann wird mir plump eine Kurzfassung der BLB angezeigt.
Unter anderem wird ein 180L-WW-Speicher angezeigt. Reicht der für 4 Personen?
Ich frage explizit nach Dingen:
Ich lese auch nichts von einem Aussenwasserhahn, der ist nicht mit drin.
Bodentiefe Dusche ist nicht. Duschkabine auch nicht. Wanneneinfassungen auch nicht.
Frage ich explizite Dinge, die eigentlich immer zweifelhaft sind, dann fehlen sie.
LAN wird es nur als Vorbereitung geben, also Leerrohre.
Steckdosen im HWR werden kaum noch zwei zusätzliche Akkus laden können.
Als Türen gibt es die CPL-Türen. Das ist nicht schlimm, haben wir auch, aber ich kenne viele, die sie als minderwertig betiteln.

Also, was ich sagen möchte: irgendwann ist der Puffer verbraucht, weil man, geht man langsam in die heiße Bauphase, immer weitere Dinge entdeckt, die man als gesetzt sieht, aber tatsächlich nicht drin sind.

 

Off topic: hihi - tatsächlich günstiger als zu vielen Zeiten in der Vergangenheit. Da musste man in Relation zum Einkommen mehr ausgeben/investieren als heute. Da waren die Ansprüche aber auch geringer. Du siehst ja selber, dass es möglich ist, viel mehr auszugeben, als es der Standard vorgibt. Und wer sich hier zurückhält und keinen Palast (in Form von vielen was qm) bauen muss, kann auch heute noch gut bauen.

 

Das klingt logisch, wird entsprechend populär so gemacht, und geht ebenso oft daneben. Die Leute nennen 90% ihres Budgets, brauchen am Ende 110% und dazwischen liegt "nichts". Ehrlich gesagt, das S ist passender zu Eurem Bedarf und selbst das ist noch zu groß. Und beide lassen das dritte Kinderzimmer (Home Office) unbefriedigt. Sucht ein Hausmodell, bei dem die Zimmeranzahl paßt (in der Größenklasse 120). Auch das Regina ist zu groß, ebenfalls dieses eine Zimmer zu wenig bietend. Das HO / K3 ist der Knackpunkt.

Zumindest das ist schon´mal passender (Anstattvillen taugen erst ab 140 qm, darunter ist der Anderthalbgeschösser passender). Was sagt eigentlich der Bebauungsplan ?

Deshalb kann ich ja nicht recht glauben, daß sie nominell auf dieselbe Flächensumme kommen sollen.

Jede "kleine" Änderung ist (unverhältnismäßig) teuer. Das gilt besonders, wenn sich die Giebelbreite ändert (Firstlänge ist flexibler). Macht also lieber ein zu kleines Haus "länger".

Eine Liste von ihren Stamm-Subunternehmern ? - vergeßt solchen Quatsch !

Danwood okay, die sind ein Economy-Anbieter, passend zu Euren Leistungsvorstellungen. Massa nicht, die sind ein Ausbauhäusler, hier nicht geeignet.

Den Vertrieblern ist immer lieber, vom Keller abzuraten (und sei es durch ein selbstredendes Angebot der Kelleroption). Erzählt mal mehr vom Grundstück, wie ist das tatsächiche relevante Höhenspiel ?

Das ist eine beliebte Augenwischerzahl, wie die berühmten dreißig Inklusivzentimeter beim Fundament.

Deswegen, frei nach Frau van Dampen: Bauen ist Puffer, Puffer, Puffer :-)

Klärt die Kellerfrage, den Link hatte ich ja genannt. Wenn das Ergebnis der Kellerregel "mit" lautet, sehe ich es auf ein Haus mit UG (und darauf einem Grundmodell in der Größe 90 bis 100) hinauslaufen.

 

Stell doch mal den Lageplan und den Grundriss vom EG ein. Entsprechende Höhen sind auch recht nett zu wissen.