ELW vermieten: getrennte Betriebskosten oder pauschal? Was noch beachten? Neuling

Diskutiere ELW vermieten: getrennte Betriebskosten oder pauschal? Was noch beachten? Neuling im Sonstiges Forum im Bereich Haustechnik; Hallo, ich bin neu in dieser Materie und benötige daher erste Informationen, die ich hoffentlich bei euch bekommen kann. Die Situation ist wie...

  1. Flo2984

    Flo2984

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    Hallo,

    ich bin neu in dieser Materie und benötige daher erste Informationen, die ich hoffentlich bei euch bekommen kann.
    Die Situation ist wie folgt:

    # Wir haben ein Einfamilienhaus in Hanglage gekauft.
    # Den untersten Stock (wurde bisher als Büro genutzt) kann man wunderbar durch eine zusätzliche Wand abtrennen und als ELW vermieten.
    # Diese ELW im UG hätte ca. 75qm, das EG+OG zusammen 210qm.
    # Es gibt eine Öl Zentralheizung.
    # Im EG gibt es eine Fußbodenheizung.
    # Im EG gibt es einen Kaminofen.
    # Ansonsten befinden sich überall Heizkörper.
    # Im UG befindet sich zusätzlich eine Elektro Fussbodenheizung, die nachträglich beim verlegen eines neuen Bodens "gleich mit eingebaut wurde" aber laut Vorbesitzer eigtl. nicht benötigt wird/wurde.
    # Im UG befindet sich auch eine Sauna, leider dann für den Mieter...
    # Es gibt einen großen Hauptsicherungskasten im UG-Keller (wäre dann noch im Teil unserer Wohnung).
    # Es gibt noch einen kleinen Verteilerkasten im EG.

    Zu klären wäre:

    Heizung:
    Wie abrechnen? Mit Wärmemengenzählern anstatt Heizungszählern (wegen der Fussbodenheizung)?

    Heizöl:
    Leider ohne Füllstandsanzeige, also wie abrechnen? Den Tank bei Einzug/Auszug des Mieters komplett füllen und somit rechnerisch den Verbrauch ermitteln?

    Strom für Heizung:
    Extra für den Heizraum einen eigenen Zähler implementieren?

    Strom:
    Getrennte Zähler im Hauptkasten implementieren? Wäre wahrscheinlich allein wegen der Sauna und Elektrofussbodenheizung sinnvoll :-)

    Stromverteiler:
    Benötigt die ELW nochmal einen extra Stromverteiler, wenn sich der Hauptsicherungskasten in meinem Gebäudeteil befindet?

    Warmwasser:
    Wie abrechnen? Mit Wärmemengenzählern?

    Kaltwasser:
    einfacher Wasserzähler, sollte ja kein Problem sein?

    Telefonanschluss:
    am besten einen zweiten beantragen, sollte ja kein Problem sein?

    Klingel/Briefkasten:
    muss sich das, wie meine Klingel/Briefkasten, unten in der Hofeinfahrt befinden oder kann ich diese auch am separaten Eingang der ELW (auf halber Höhe der Treppen zu unserem Eingang) anbringen? Dann müsste der Briefträger ca. 8 Treppenstufen steigen.

    Müll:
    komplett trennen ist, denke ich, auch hier am besten

    Am interessantesten ist natürlich die Nebenkostengeschichte. Oder lohnt sich der ganze Aufwand nicht und ich sollte einzelnes oder gar alles pauschalisieren?
    Habe ich sonst irgendeinen Punkt vergessen?

    mfg und danke fürs lesen
    Flo
     
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  3. R.B.

    R.B.

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    Hier erst einmal die Antworten, auch wenn die Fragen teilweise sinnfrei sind. (siehe unten).

    Was hat das mit Wärmemengenzähler zu tun? Wo ist die E-FBH aufgeklemmt? Ich gehe mal davon aus, dass die Elektroinstallation eine vollständige Trennung der ELW vorsieht, und dort wird dann auch die E-FBH aufgeklemmt. d.h. der Mieter zahlt diese Wärme in Form von Stromkosten.

    Füllstandsanzeige nachrüsten, oder den Inhalt über eine Messung bestimmen. Man könnte aber auch einen Ölzähler montieren.

    Kann man machen. Es wäre zumindest sinnvoll den Allgemeinstrom getrennt zu erfassen damit dieser auf die Bewohner umgelegt werden kann.

    s.o.
    Es wird sich auch schnell die Frage stellen, ob Du überhaupt mit einem Unterzähler arbeiten darfst, denn damit wirst Du ja zum Stromverkäufer was gem. Deinem Liefervertrag mit dem Versorger sicherlich nicht gestattet ist. Üblich wäre ein eigener Zähler für jede Wohneinheit, und der Mieter hat dann seinen eigenen Vertrag mit dem Versorger.

    Das wäre schon sinnvoll. Was passiert wenn mal "eine Sicherung fliegt" und Du bist nicht zuhause?

    oder über den WW Anteil der Heizung.

    Wäre sinnvoll. Eichfristen etc. nicht vergessen.

    Sofern ausreichend Leitungen/Adern verfügbar sind, ist das kein Problem. Liegt keine passende Leitung in´s Haus, dann muss ein Bagger anrücken. Gratis gibt´s das nicht.

    Ich würde die Briefkästen nicht quer über das Grundstück verteilen, sonst könnte es passieren, dass der Briefträger alles in einen Kasten stopft.

    Kommt auf die Mieter an. Ich bin ein Freund von klaren Verhältnissen, das vermeidet Ärger.

    So, jetzt kommen wir langsam zum Thema. Könnte es sein, dass Du Deine Pflichten als Vermieter noch gar nicht kennst? Als Bettlektüre empfehle ich mal die Heizkostenverordnung. Auch wenn diese bei einem EFH mit ELW nur dann anwendbar ist, wenn zwischen Mieter und Vermieter vereinbart, zeigt sie doch auf, wie man eine rechtssichere Abrechnung erstellt und welche Voraussetzungen gegeben sein müssen.
    Ich kann nur empfehlen, alles bestmöglich zu trennen und so abzurechnen, dass die Abrechnung auch einer kritischen Begutachtung standhält. Streit zwischen Vermieter und Mieter hat doch meist eine Ursache, und das ist "Geld". Liefert man dann noch mit einer mangelhaften Abrechnung genügend Angriffspunkte, dann sieht man sich schnell vor Gericht wieder. Gerade die Abrechnung der ständig steigenden Energiekosten bringt manche Mieter an die Grenzen der Belastbarkeit, da wird jedes Schlupfloch gesucht um ein paar Euro zu sparen.

    Deswegen ist in meinen Augen der beste Weg, strikte Trennung der Wohneinheiten und eine rechtssichere Abrechnung. Irgendwelche "Pauschalen" sind hier fehl am Platz. Das kann man noch machen wenn die ELW an ein Familienmitglied vermietet wird, und selbst das sorgt oftmals für Ärger, aber nicht bei einer Vermietung an fremde Personen.

    Es hat schon seinen Grund warum viele Wohnungen nicht mehr vermietet werden, denn unter´m Strich lohnt sich das nicht mehr.

    Falls Du also vermieten möchtest, dann zuerst einmal schauen, wie Du die beiden Wohneinheiten voneinander trennen kannst. Ich würde für die E-Installation einen eigenen Zähler im Zählerschrank vorsehen, und der Mieter soll das dann mit dem Versorger abrechnen. Er kann sich dann auch den provider aussuchen den er möchte.
    Das gilt in ähnlicher Form auch für die Wasserversorgung bzw. Beheizung. Hier ist die Heizkostenverordnung eine rechtssichere Grundlage, mit der man von vornherein viel Stress vermeiden kann. Sollte man selbst nicht fit sein in dieser Form der Abrechnung, dann kann man dies auch ext. Firmen überlassen. Das produziert natürlich Kosten, das ist klar.

    Gruß
    Ralf
     
  4. papabaut

    papabaut

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    Moin Flo,

    bei uns hat die ELW einen eigenen Stromzähler. Einen Telefonanschluß kann sich der Mieter legen lassen, macht aber die paar Gespräche mit dem Mobiltelefon.
    Alle anderen Nebenkosten sind pauschal mit der Miete abgegolten. Warum? Bei uns wären die Kosten für die Wasseruhren und Wärmemengenzähler wohl höher als die ganzen Nebenkosten in den 5 Jahren, die wir vermieten wollen.
    Falls wir das Gefühl haben, daß wir uns mit den Nebenkosten zu stark verschätzt haben, können wir immer noch mit einer 6 Monatsfrist kündigen. Aber bisher läuft alles sehr gut.

    Viele Grüße, Helge
     
  5. Flo2984

    Flo2984

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    Ich meinte, dass ich nicht lediglich mit Heizungszählern auskommen werde, da ich im EG auch eine echte Fussbodenheizung habe und daran sicherlich keine einzelnen Zähler montieren kann, wie man es üblicherweise bei Heizkörpern tut (war in meiner alten Mietwohnung so).
    Die E-FBH/Sauna sollte hoffentlich im UG angeklemmt sein.


    Wie kann man eine Füllstandsanzeige nachrüsten oder einen Ölzähler montieren?
    Wie den Inhalt über eine Messung bestimmen?


    Dann müsste er meine Eltern anrufen oder ich deponier einen Schlüssel bei den Nachbarn. Ich glaube mittlwerweile, dass das legal wäre.

    Wie ist das gemeint?

    Aber wäre es erlaubt oder gibt es diesbezüglich Einschränkungen seitens deutsche Post?

    Ansonsten danke für deine ehrlichen Worte, auch ich bin ein Freund des klaren, wobei das natürlich nicht ausarten sollte.
    Diesbezüglich muss ich fast dem Herrn papabaut recht geben...die 6 Monatsfrist gibt dabei natürlich extra Sicherheit :-)

    Gibt es vielleicht eine "Pflichtlektüre" für das gesamte Thema Mietwohnung/ELW? Ich bin, wie gesagt, absoluter Anfänger :-)

    Grüße
    Flo
     
  6. R.B.

    R.B.

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    Einen Wärmemengenzähler kannst Du in jeden wasserführenden Kreis einbauen, auch in einen FBH Kreis. Theoretisch könntest Du so ein Teil auch vor jedem Heizkörper montieren lassen.
    Nur mal zur Erläuterung, ein Wärmemengenzähler misst den Volumenstrom des Mediums (hier Wasser) und dessen Temperatur an Vor- und Rücklauf. Aus dem Volumenstrom und der Temperaturdifferenz lässt sich die übertragene Wärmemenge berechnen (Q=m*c*dT).
    Aber allein aus Kostengründen ist es nicht sinnvoll jede Heizfläche mit so einem Zähler auszustatten. Deswegen wird die Messung an einem Strang vorgenommen der mehrere Heizflächen versorgt.

    Wenn es beispielsweise eine Stelle gibt an der alle Kreise zur ELW abzweigen, dann könnte man dort mit einem Zähler die komplette Wärmemenge messen die in die ELW geliefert wird.

    Google Füllstandsanzeige Öltank. Es gibt viele Möglichkeiten.

    Im einfachsten Fall so etwas:

    [​IMG]

    Gibt´s in allen Varianten, bis hin zur Digitalanzeige und Übertragung des Messwerts per Internet oder auf Dein handy.

    Ein Ölzähler wird in die Ölversorgung zum Brenner eingebaut. Die Dinger sind aber nicht ganz billig. Am besten einen Heizungsbauer fragen.

    Siehe Heizkostenverordnung. Dort steht wie der WW Anteil aufzuteilen ist.

    Es gab mal eine Norm, nach der der Briefkasten an der Grundstücksgrenze anzubringen ist. Ausnahme, bei weniger als 8m Abstand zur Grundstücksgrenze, konnte dieser auch am Haus angebracht werden. Auf keinen Fall innerhalb des Gebäudes (Stichwort Zugänglichkeit).
    Bei Gebäuden mit mehr als 4WE galten andere Regeln.

    Es gibt Empfehlungen der Deutschen Post. Dort wird die DIN EN 13724 genannt. Mir wäre nicht bekannt, dass dort irgendwas steht, dass bei 2 Briefkästen diese auch am selben Platz sein müssen (sofern beide die Norm einhalten).

    Aber immer daran denken, man sollte den Briefzustellern das Leben nicht unnötig schwer machen.

    Kann ich nicht beantworten, da ich dieses Thema für mich schon vor vielen Jahren abgeschlossen habe. Es lohnt nicht, also lasse ich Wohnungen lieber leer stehen oder die Kinder nutzen diese.

    Gruß
    Ralf
     
  7. Flo2984

    Flo2984

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    Hallo nochmal,

    nun werde ich mit der Umsetzung der ELW beginnen und habe erneut eine Frage bzgl. des Stromzählers.
    Reicht es mir selbst einen Unterzähler zu kaufen und diesen vor die Sicherungen anzuklemmen, die zur ELW gehen?

    Oder soll ich diese komplett getrennt über einen zweiten Hauptzähler laufen lassen, für den sich dann der Mieter selbst bei den Stadtwerken anmelden muss?
    Abgesehen von den Kosten wäre das sicherlich unpraktisch, denn was wäre dann in der Zeit in der ich keinen Mieter habe, dann könnte ich nichteinmal in der ELW das Licht anschalten, oder?

    Grüße
    Flo
     
  8. Fassade

    Fassade

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    Gibt geeichte Zwischenzähler die zur Abrechnung verwendet werden können. Üblich in Gartenanlagen.
    Billigste Lösung.

    Ob der Mieter das will steht auf einen anderen Blatt. Er ist ja auch von deinen Tarif abhängig.
    Sollte denke ich im Mietvertrag festgehalten werden. Ob so eine Abrechnung Bestand hat im Streitfall. Vermutlich nicht.
    Ob die EVU was gegen Weiterverkauf hat in die Vertragsbedingungen schauen. Normalerweise schon.

    Im kein Mieterfall musst du eben auf dich ummelden.
     
  9. #8 Ralf Dühlmeyer, 9. September 2013
    Ralf Dühlmeyer

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    Ich denke mal, der Aufwand für die Um- und Nachrüstung einer getrennten Abrechnung ist über die Miete nicht refinanzierbar.
    Ausserdem musst Du die Miete als Einnahme aus Verpachtung und Vermietung bei der Steuer angeben, kannst aber den Zinsanteil für den Erwerb des vermieteten Teils steuermindernd gegenrechnen!

    Zum techn.:
    Getrennte Sicherungen (von der ELW aus) und eigenen Zähler für die ELW.
    Schlüssel für Deine Wohnung - und dann ist die aktuelle Lebensabschnittsbegleitung sagen wir mal "gewöhnungsbedürftig" - willst den Schlüssel dann wieder einkassieren?

    Wenn Dein Eltzähler - Eichkosten, ausserdem schuldest Du dann Deinem EV die kompletten Verbrauchskosten - egal, ob Dein Mieter zahlt oder nicht!
    Ob der Grundversorger einen eigenen Zähler dort montiert??? Fragen! Kostet aber sicher Geld.

    Bedenke:
    Der Mieter hat ein gesetzliches Anrecht auf eine prüfbare, genaue Abrechnung der Nebenkosten.
    Alles, was angreifbar ist, muss er ggf. nicht zahlen bzw. kann die Vorschüsse rückfordern. Die Gerichte haben da sehr hohe Kriterien!! Mach Dich mal schlau

    Dann - alle Kosten laufen weiter, wenn kein Mieter da ist, oder der nicht zahlt.
    Müll, Zählermieten, Abrechnungssysteme, .....

    Das wird sehr schnell zur Last!
     
  10. R.B.

    R.B.

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    Technisch ist fast alles machbar, aber schau mal in Deinen Versorgungsvertrag. Da steht mit Sicherheit, dass Du den Strom nicht weiterverkaufen darfst.

    Wenn der Mieter den Vertrag kündigt, läuft er über den Hauseigentümer weiter oder der Anschluss wird abgeklemmt. Möchtest Du also weiterhin Strom in der Wohnung haben, dann geht der Vertrag auf Dich über bzw. Du schließt einen Vertrag für die Wohnung ab. Was letztendlich günstiger ist, das hängt davon ab wie lange der Leerstand andauert. Ab- und Anklemmen gibt es ja auch nicht gratis. Bei den Versorgern gibt es für solche Fälle meist einen besonderen Tarif, da zahlt man an sich nur ein paar Euro Grundgebühr und für ein paar kWh halt den entsprechenden Verbrauchspreis.

    Gruß
    Ralf
     
  11. Flo2984

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    Hallo,

    ok dann werde ich die ELW richtig trennen und einen extra Stromzähler beim Versorger anfordern.
    Im Sicherungskasten sind einige Teile verbaut, die ich somit mehrfach benötige. Leider finde ich sie nirgends mehr zu kaufen, könnt ihr mir sagen, welche aktuellen Modelle dazu kompatibel sind:

    ABB S261 B16
    Geyer ES363 63A
    Geyer die 3 großen runde Schmelzsicherungen?

    mfg
    Flo
     
  12. #11 Ralf Dühlmeyer, 10. September 2013
    Ralf Dühlmeyer

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    Laß das einen Eli machen, den brauchst Du eh, weil ohne dessen Unterschrift kein Versorger einen Zähler montiert!
     
  13. karo1170

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    Das erste ist wohl ein LSS, muesste heutzutage ABB S201 B16A heissen. Das zweite ist ein Ausschalter 3polig 63A, z.B. Hager SH363N, das dritte sind vermutlich DO2-Sicherungen.
    Wenn du allerdings einen neuen Zaehlerplatz aufbaust, muss dieser nach den Anforderungen der aktuell gueltigen TAB deines Netzbetreibers ausgefuehrt werden.
     
  14. Julius

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    Genau das ist das Problem!
    Vermutlich wird - wenn Du einen zweiten VNB-Zähler möchtest - der ganze Zählerschrank neu müssen (nach heutigen Anforderungen). Das wird teuer (vierstellig) und braucht u.U. deutlich mehr Platz.
    Also Vorsicht!

    Häufige Ausnahme: Es ist schon ein nutzbarer Reserve-Zählerplatz vorhanden.

    Wie es genau gehandhabt wird, hängt vom örtlichen Netzbetreiber ab.
    Sprich hierzu mit einem örtlichen Fachbetrieb!

    Ich habe es beim hiesigen Netzbetrieber auch schon durchbekommen, daß der Rundsteuerempfänger durch eine Huckepack-Ausführung ersetzt und sein so freigewordener Platz umgerüstet und für einen weiteren Zähler (Wohnungstrennung) genutzt werden durfte. Und das, obwohl es noch alte Norm-Zählertafeln waren.
    Diese Aktion hat sich aber nur gelohnt, weil aus Platzgründen (Nische, Problem mit Durchgangsbreite) dort kein moderner Zählerschrank hingepaßt hätte. Heute (mit den platzsparenden eHz) sähe das wieder etwas anders aus.


    In Deinem Fall könnte man also ausnahmsweise zum Einsatz eines geeichten Zwischenzählers raten.
     
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  16. R.B.

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    Sorry, aber langsam blicke ich nicht mehr durch. Einerseits willst Du einen Zähler anfordern und am Zählerschrank herumwerkeln, was einer Konzession des VNB bedarf, und andererseits stellst Du Fragen die selbst ein Elektrikerlehrling im 1. Lehrjahr beantworten könnte. Entweder Du hast die erforderliche Konzession, dann sollten sich die Fragen erübrigen, oder aber Du hast sie nicht, dann hast Du auch nichts an der Elektrik, und schon gar nichts am Zählerschrank verloren.

    Mein Rat, lass die Finger von Dingen von denen Du offensichtlich keine Ahnung hast. Ein Anruf beim nächsten Elektriker genügt und er kümmert sich um den ganzen Kram. Er kennt auch die Abläufe, die technischen Vorgaben des VNB (TAB etc.) und hat die notwendigen technischen Kenntnisse, denn man kann nicht so einfach einen Zählerschrank umrüsten.

    Gruß
    Ralf
     
  17. Julius

    Julius

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    Sehe ich auch so.
    Es ist aber in diesem Fall auch gar nicht nötig, eine Erfassung einzubauen!
    Ich würde aber trotzdem auf alle Fälle einen Zwischenzähler für den Strom einbauen und nach Möglichkeit auch fürs Wasser.
    Heizung hingegen kann man brauchbar pauschalieren oder teilen.
    Und auch die Mülltonne würde ich gemeinschaftlich nutzen (bringt Dir Kostensenkung, denn den Restmüll bekommt man doch in den meisten Kommunen eh nicht voll).

    Und alle laufenden Kosten anteilig.

    Richtig. Das gilt aber für Heizung und Wasser ebenso (was i.d.R. höhere Kosten sind als der Strom).

    Generell trifft das zu, hier aber nicht!
    Da es sich um ein Zweifamilienhaus handelt, dessen eine Wohnung der Gebäudeeigentümer selbst bewohnt, greifen die ensprechenden Ausnahmeregelung, die das wesentlich erleichtern.

    Sich zu informieren ist auf jeden Fall gut (z.B. beim örtlichen Hauseigentümerverband).
    Eine vertraglich sauber vereinbarte Pauschalierung oder Teilungsschlüsses ist aber in DIESEN Fällen ausreichend.

    Naja, wenn er nicht vermietet, hat er diese Lasten ständig.
     
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