Erbbau oder doch lieber kaufen?

Einfach mal alles durchrechnen.

1. Grundstück nur mit den Zinsen
2. Mit dem Index für Lebenshaltungskosten (ca. 1-2 % pro Jahr); heißt, dass sich alle 5 Jahre der Zins um 5-10 % erhöht!
3. Mit Wertentwicklung der Grundstücke. Einfach mal die Baulandpreise der letzten 10-20 Jahre angucken. Ende der 90´ger bis Mitte 2000 sind die Preise ziemlich stark gestiegen. Die Jahre würde ich mal rausnehmen. Das kommt nicht mehr!

 

Also einer von uns muss mit dem Klammersack gepudert sein.

wenn ich 2400 x 99 rechne bin ich bei (ohne Inflation) 237.600,- für das Grundstück.

Wenn ich 190,- * 500 rechne, dann bin ich bei 95.000,- €

Selbst wenn du 95.000,- auf 20 Jahre finanzierst, dann hast du 630,- Rate für 20 Jahre (5%+3 anfängliche Tilgung)
Das heisst du zahlst 151200,- und Schicht und aus.

Der Bodenrechtgeber wird eine Wertsicherungsklausel eingebaut haben wollen (Gleitindex). Ohne so einen kenne ich das nicht.
Dann ändert sich der Pachtzins nach der Inflation, z.B. dem ausgewiesenen Index. Manchmal wird auch ein öffentliches Gehalt als Bemessungsmassstab genommen..

Dann zahlst du (2% Inflation mal unterstellt) 860664,- für das Grundstück im Erbpachtfall (weil es eine REALRENTE ist),
im Erwerbsfalle nur 120960,- effektiv.

Wenn du das Grundstück mal auf 30 Jahre finanzierst, dann zahlst du ohne Berücksichtigung der Inflation 185040,-
Aber mit Berücksichtigung der Inflation auch nur 131234,-€

Also: Vorsicht vor REALLASTEN.

 

Die Besicherung der Bank muss keineswegs nachrangig sein, das hängt von Art des Vertrages mit dem Erbbaurechtgeber und den Wünschen der Bank ab. Ich kenne erstrangig besicherte Hypotheken bei Erbbaurechten.

 

Erstrangige

Eintragung des Erbbaurechts ist als Normalfall per Erbbaurechtsgesetz vorgegeben.

Mal §10 (1) Erbbaurecht lesen.

 

Das sollte am besten ein bankenunabhängiger Finanzierer sein. Die Banken haben sehr unterschiedliche Kriterien der Bonitätsbetrachtung. Manche wollen bestimmte Berufsgruppen nicht oder nur mit Risikoaufschlag, manche haben mit Ernbaupacht an 2. Stelle im Grundbuch kein Problem, bestimmte "Schlüsselfertiganbieter" werden von einigen gar nicht mehr finanziert usw. Da sollte ein guter Berater die für Euch optimale Finanzierung machen können.

 

Wie

soll ich das verstehen?

 

Nur zum Thema Erbpacht.

Trotz dicken Prodest meinerseits haben bekannte von mir eine DHH/Grundstück per Erbpacht gekauft.

Nun haben sie finanzielle Schwierigkeiten. Seit 7 Monaten versuchen sie es erfolglos zu einen Spottpreis zu verkaufen.

Absolut Finger weg !

 

War zugegebenermaßen ungeschickt formuliert. Wenn der Grundstückseigentümer seine Rechte an 1. Stelle stehen hat, kann die Grundschuld erst an 2. Stelle eingetragen werden. Es gibt Banken, die damit ein Problem haben, andere haben keins.

 

Dann wirds hier demnächst wohl um Riesterverträge gehen
Ich will sie nicht schlecht machen und bin selber Kunde dort, aber man
muß die Beratung dort schon auch selber kritisch hinterfragen (hab meine Baufinanzierungen über andere Finanzberater gemacht, die mir im Kollegenkreis empfohlen wurden), neutral ist sie mit Sicherheit nicht!

 

Naja,

es ist doch nicht so schwer sich folgendes vorzustellen ...

Der Berater lebt von der Provision die er für die Vermittlung bekommt, je nachdem ob er dazu noch nen festen Anteil von MLP bekommt oder nicht, und wie klamm er gerade ist, steigt fällt doch bestimmt die Motivation Produkte zu empfehlen, die evtl. nur zu 80% auf den Kunden passen, aber hintenraus mehr Provision bringen.

Nach meiner Erfahrung ist es da ganz egal von wem man wie empfohlen wurde ... es sagt ja niemand das Du schlecht beraten wirst, nur eine wirklich unabhängige Beratung kann ich wohl nur von jmnd. erwarten, den ich direkt dafür Bezahle & der sich nciht hintenrum irgendeine Provision holt...

Meine Meinung.

 

Dann mach ich das mal:

1. Einfacher Fall Zinsen Laufzeit 50 J.
Erbbau:
Wert Grundstück: 100.000 €
Zinsatz 2,5 %: 2500 € p.a

2500x50 = 125.000 € für Erbbauzins

.
Kauf:
Wert: 100.000 €
Zinsatz 5% Tilgung 1%: 6000 € p.a.

Nach 36 J. Grundstück abbezahlt. Gesamtkosten 215.500 €

Vorteil Erbbau: 215.000-125.00 = 90.000 €

2. Lebenshaltungsindex
Erbbau:
Wert Grundstück: 100.000 €
Zinsatz 2,5 %: 2500 € p.a
Alle 5 Jahre 1 % mehr durch Anpassung Lebenshaltungsindex

Gesamtkosten nach 50 J.: 350.000 €

Kauf:
Wert: 100.000 €
Zinsatz 5% Tilgung 1%: 6000 € p.a.

Nach 36 J. Grundstück abbezahlt. Gesamtkosten 215.500 €


Vorteil Kauf: 350.000-215.000 = 134.500 €

3. Wertentwicklung Grundstück
Erbbau:
Wert Grundstück: 100.000 €
Zinsatz 2,5 %: 2500 € p.a
Alle 5 Jahre 1 % mehr durch Anpassung Lebenshaltungsindex

Gesamtkosten nach 50 J.: 350.000 €

Kauf:
Wert: 100.000 €
Zinsatz 5% Tilgung 1%: 6000 € p.a.

Nach 36 J. Grundstück abbezahlt. Gesamtkosten 215.500 €

Zusätzlich jährliche Wertsteigerung v. ca. 1 %

Nach 50 J. Wert des Grundstücks 150.000 €

Vorteil Kauf: 350.000-215.000+50.000= 184.500

Alles nur ca.-Werte ohne Nebenkosten Grunderwerbsteuer, Notar, Gebühren etc.

 

Nur eine kurze Ergänzung zu Terra:

Fall 1 relativiert sich noch, wenn man als Tilgung für des gekaufte Grundstück nicht 1% ansetzt. Die von die errechneten 90T€ sind ja der maximale Unterschiedsbetrag. Bei 2% oder mehr Tilgung dürfte da schon viel weniger rauskommen (ich rechne es jetzt nicht extra )

Daneben hast Du die gesparte Summe Geld nach Abzahlung aller Raten ausser Acht gelassen.

Angenommen der o.g. Zins beträgt 208,33€ pM. dann sind das im Jahr 2500€. Nach den 36 Jahren hätte man diese 2500€ / Jahr = 35000€ (14 Jahre ohne Zinseszinseffekt) noch über.

Somit liegt der theoretische maximale! Unterschiedsbetrag in Fall 1 nur noch bei ca. 55T€.

Praktisch denke ich wird sich der Wert nochmal halbieren (Zinseszins + höhere Tilgung).

Wenn ich jetzt noch die evtl. Probleme beim evtl. Verkauf (unverhofft kommt oft!) einrechne, dann wüßte ich persönlich nicht, warum man diesen Weg mit Erbbaurecht gehen sollte.

 

Wie gut man ein Haus mit Grundstück wieder verkaufen kann, liegt doch wohl zuerst an der Lage. Irgendwo in der Pampa, wo vielleicht auch die Arbeitslosigkeit noch 15% ist, wird es wohl schwer. Hier in der Gegend von Heidelberg wird auch Schrott aus den '50er Jahren zügig verkauft.

 

Das kann ich bestätigen, da ich in HD wohne

 

Wie gesagt, es sollte nur mal eine einfache Anschauliche Rechnung sein, ohne Zinsen, Zinseszinsen, Kosten, etc.
Ich hoffe aber, dass ich mich nicht irgendwo schwer vertan habe!

 

Ergänzung/Widerspruch zu Terra:
Ausgangswerte: 2500 Erbbauzins, 6000 Annuität

Die Differenz von 3500 €/a ergeben über 30 Jahre bei monatlicher Anlage und Verzinsung von 4 % rund 280 T€ Vermögen. Da wird der Kaufvorteil schnell relativiert.