Erfahrungsbericht: Fertighaus vs. Architektenhaus

Mein erstes Bauprojekt in Deutschland steht auf den Zielgeraden - Zeit für mich ein kleines Fazit zu ziehen.

Vorab:
Das Fazit wiederspiegelt meine persönliche Erfahrung und soll auf keinen Fall ein "allgemeingültiges Bild" geben. Nur weil ich dies so erlebt habe, bedeutet dies nicht, dass meine Erfahrungen pauschal für alle Anbieter auf dem Markt gelten


Intro:
Anfang 2021 machte ich mich auf die Suche nach einem Grundstück in einer deutschen Grossstadt.
Nach vielen frustvollen Erfahrungen (Zusage, Kauf dann doch kurz vor Notartermin geplatzt,...) habe ich im Frühjahr 2022 mein Grundstück an ziemlich attraktiver Lage in einem Randquartier gefunden.
Persönlich ein Glücksfall: S-Bahn & Fernbahnhof keine 10 Gehminuten entfernt. Ebenso zahlreiche Einkaufszenter, Stadtzenter,...
In das Zentrum der Grossstadt sind es keine 10 Minuten mit der Bahn.
Die Autobahn steht fast vor der Türe, aber dennoch so weit enfernt, dass man sie weder sieht noch hört.

Das Grundstück:
Kein Neubaugebiet, sondern mitten in einem alten Quartier durch ein Brand freigeworden - bereits von Baulasten entfernt.
Der grosse Nachteil:
- Erschwerte Baulogistik auf Grund schmaler Zufahrt
- Durchgehende Torfschicht > Pfahlgründung benötigt

Die Planung / Anbieterwahl:
Meine erste Intention war es ein Typenhaus in Massiv zu bauen.
Anfang 2022 war der Markt noch ein Anbietermarkt und viele Baufirmen komplett ausgelastet, auf Grund der erschwerten Bedingungen des Grundstückes wollte keiner der grösseren Anbieter das Grundstück bebauen.
Ironischerweise hatte vorgängig sogar einer der grösseren Anbieter versucht das Grundstück an potentielle Kunden zu vermitteln. Wollte dann aber bei konkreter Anfrage - nach Prüfung - das Grundstück nicht bebauen, da zu "mühsam".

Gleichzeitig schaute ich mir zahlreiche Anbieter von Fertighäusern im Holzständerbau an.
Hier war man wesentlich stärker interessiert, da diverse Anbieter bereits spürten, dass Neuabschlüsse fehlten.


Anbieterauswahl Fertighaus

Meine Logik pro Fertighaus
Da Typenhäuser Massiv wegfielen, waren für mich Fertighäuser in Holzständer klar der Favorit.
Dies waren dabei mein Irrglauben:

• Kostensicherheit
  Das Thema wird Werbetechnisch stark ausgeschlachtet und stellte sich bei mir als eine der grössten Illusionen dar.
  Persönlich war zu dem Zeitpunkt ein Architektenhaus absolut kein Thema, da ich davon ausging dies kostentechnisch nicht planen zu können und in einer Nachfinanzierung zu enden.
  Das Fertighaus versprach mir da wesentlich höhere Kostensicherheit.
  > Zu diesem Thema schreibe ich später mehr.
  Als kleiner Spoiler: Sowohl das Angebot als auch das Budget stellte sich als komplett unrealistisch und uneinhaltbar heraus. Budgetüberschreitungen von über 20% zeichneten sich ab.
  (Dies nicht wegen Extra-Wünschen, sondern wegen bauseitigen Leistungen & Aufpreise, welche notwendig Waren um überhaupt die Normen einzuhalten)
  
  
• Planbarkeit / Habe-Nichts-Damit-Zu-Tun / Die-Machen-Alles-Für-Mich
  Schlüsselfertig - klingt doch unglaublich toll.
  Nach einem Jahr drückt mir der Verkäufer den Schlüssel in die Hand, ich stelle noch die Küche rein und fertig.
  That's it...
  Viele besser als eine Architektenplanung, beim Architekten muss ich ja selber denken und arbeiten.
  Spoiler:
  Es sollte sich genau das Gegenteil rausstellen. Fertighaus: Du wirst Alleine gelassen, musst dir sehr viel selber erarbeiten und ständig aufpassen, nicht irgendetwas zu verpassen.
  Architekt: Nimmt dir so viel Arbeit ab, wie du wünscht (& bezahlen willst)
  
  
• Günstiger, Schneller & Besser
  Ganz tolle Werbebotschaft: Ein Fertighaus ist viel günstiger als ein Architektenhaus und du kannst unglaublich schnell einziehen.
  
  Spoiler:
  In Fachkreisen munkelt man, dass ein Fertighaus rund 10% mehr als ein individuelles Massivhaus kostet.
  Bei mir hat sich dies als korrekt erwiesen.
  
  Geschwindigkeit: Das Stellen der Hülle geschieht in der Tat unglaublich schnell - allerdings ist der Weg bis zur Hausstellung sehr lange und der Innenausbau ohne nennenswerten Unterschied.
  > Vergleich: 7 Monate nach erreichen Baugenehmigung steckte meine Fertighausfirma immer noch in der Planung. (Basis der Planung - nicht mal die Statik war erstellt)
  6 Monate nach Auftragsvergabe (Architekt/Massiv) war das Haus Wetterfest und der Rohbau began.
  Weitere 4 Monate später: Einzug
  
  (Qualitativ) Besser: Dazu werde ich nichts sagen. Beide bauweisen haben ihre Vor- & Nachteile.
  Für mich Pro Massiv wichtig war: Besserer Schallschutz
  

Vorgehen 1 - FEHLER
Vorgängig informierte ich mich intensiv im Internet und schaute mir mit Interesse Seiten von Fertighausexperten & Dergleichen an.
Der Tenor war meist der Gleiche:
Geh zu einem spezialisierten Architekten, lass dir die Vorplanung machen und dies dann durch verschiedene Fertighausanbieter anbieten.
Ja, als Laie klang das sehr einleuchtend - nur so kann ich theoretisch Äpfel mit Äpfel vergleichen.
Also 7.000€ in eine sogenannte Fertighaus-Koryphäe investiert. Super sympathisch und einfache Zusammenarbeit.
Das Resultat war allerdings nicht brauchbar. Die Planung weder statisch noch sinnvoll (Raumaufteilung, Flächennutzung,...) umsetzbar.
Dies merkte ich relativ schnell, nachdem ich die Planung an 3-4 Anbieter gesendet hatte.

Hier zeigte sich schon erste Qualitäten der Verkäufer:

Typ A: Teilte klar mit, dass der Grundriss so keinen Sinn macht und sie daher von einem Angebot absehen. Gerne sind sie bereit eine Alternative vorzuschlagen
Typ B: Machte stumpf ein Angebot anhand von Standard-Werten hochgerechnet.
(Dauer Angebotserstellung: 1 Woche bis 2 Monate=
Typ C: Lehnte ab, da sie keine Individuelle Häuser anbieten - oder machten einen Alternativvorschlag aus dem Typenkatalog

Im Nachhinein sollte ich merken, dass Typ B & C in der Regel ausgebildete/trainierte Verkäufer - ohne grossen technischen Hintergrund - waren.
Typ A waren meist ehemalige Bauleiter oder Ähnliches.


Vorgehen 2
Als zielführende Alternative suchte ich mir unter all den Anbietern ein Typenhaus/Grundriss, welcher mir passte und nutzte dies für meine Anfragen.
Da ich sowieso ein Freund von offenem & ehrlichem Umgang bin, war meine Anfrage entsprechend gestaltet:
"Der Grundriss von Anbieter XY gefällt mir - kannst du dazu ein Angebot machen?"

Bei der Anbieterwahl ging ich wie folgt vor:
- Recherche im Internet (Erfahrungsberichte, Auftrit,...)
- 1. Kontakt & Gespräch mit dem Verkäufer

Anschliessend machte ich eine Vorselektion und schränkte auf 4 Anbieter ein:
- 1x grosser Anbieter (>4.000 Häuser im Jahr) / Pseudo-Premium
- 1x lokaler Anbieter
- 2x Mittlere überregionale Anbieter

Lokaler Anbieter
Sehr persönliches Gespräch. Fachkompetenz spürte man. Der Junior-Chef kümmerte sich direkt um das Angebot.
Nach ca. 4 Wochen lag das Angebot vor.
Leider aber ausserhalb meines Budgets.
(30% teurer als gewählter Anbieter)

Mittlere überregionale Anbieter
Anbieter 1 war sehr plakativ und versprach unglaublich viel (Rohbau steht innert 6 Monaten, Baugenehmigung innert 3 Monaten da, wir erledigen Alles für dich,...)
Drängte unglaublich stark auf einen Verkauf, lockte mit Marketingzuschuss,...

Anbieter 2 war technisch sehr affin. Bewertete das Vorhaben seriös und hinterfragte auch Einiges.
Leider war aber verkaufstechnisch eher eine Schwäche vorhanden. Das Angebot dauerte sehr lange und ich fühlte mich dadurch schlecht betreut.
Vorurteil: Wenn es jetzt schon so lange dauert, wird da nichts draus.

Grosser Anbieter
Verkäufer war sehr sympathisch. Setzte sich sehr stark ein. Nicht aufdringlich im Verkauf. Unglaublich schnell beim Antworten & Angeboten.
Technisch mässig bewandert.
Der Verkäufer gab mir das Gefühl in guten Händen zu sein und dass meine "Illusionen Fertighaus" komplett der Wahrheit entsprechen.
Am Schluss entschied ich mich für diesen Anbieter, da ich das Gefühl hatte, hier kümmert man sich um mich und der Preis war ok.

Fazit zu den Verkäufern
Erst zu spät realisierte ich, dass der Verkauf oft komplett getrennt von der Vertragsfirma ist.
In meinem Fall war der Verkäufer gar eine Tochterfirma und hatte absolut keinen Einfluss mehr auf den Prozess nach Vertragsschluss.
Glänzte die Firma noch vor Vertragsunterzeichnung durch Erreichbarkeit, Kundenservice & schnelle Bearbeitung, war es im Anschluss das krasse Gegenteil.
Die Vertragsfirma war telefonisch NIE erreichbar. 9/10 Mails wurden nicht beantwortet. Planungsprozess sehr langsam und unstrukturiert.


Gefahren bei Vertragsschluss
Unterwegs lernte ich einige Gefahren und fragwürdige Praxis kennen:

• Preisgarantie
  Viele Anbieter/Verkäufer drängten auf einen Abschluss, selbst ohne bestehendes Grundstück.
  Dabei wurde eine Preisgarantie angepriesen.
  Neben der Gefahr, dass man ein Haus kauft, welches nicht auf das spätere Grundstück passt, ist auch die Gefahr sehr hoch, dass die Frist der Preisgarantie viel zu kurz ist und der Preis anschliessend angepasst wird.
  (Das Internet & die Medien sind voll mit solchen Fällen)
  
  
• Standard vs. Extras
  Selbst bei "Premium-Anbietern" war der angebotene Standard das absolute Minimum. Es wurde fast überall das billigste vom billigsten geplant. Teils stellte sich bei mir heraus, dass das Projekt mit dem Standard gar nicht umsetzbar war und notgetrungen Aufpreise nötig waren.
  Bei einigen Bereichen waren Lösungen geplant, welche dem Anbieter Geld sparten, aber sehr starke Nachteile mit sich bringen würden.
  Sämtliche Extras/Optimierungen/Anbausteine/... stellten sich als massiv überteuert heraus.
  Beispiel 1: Extra Balkon +25.000 ohne Fundament (Vergleich: Extra Balkon am Schluss in Massiv: +7.000)
  Beispiel 2: WU Bodenplatte + 13.000 (Vergleich: komplette Bodenplatte WU & extra Dick: 10.000)
  
  Der Anbieter hat bei mir die Basis schlichtweg so günstig wie möglich gerechnet um im Anschluss seine Extra-Marge mit den Aufpreisen zu holen.
  >>> Machte das Projekt komplett unberechenbar. Mein Budget wäre locker um 100.000 EUR gesprengt worden. (Trotz über 40.000 EUR Reserven)
  
  
• Planung basiert auf dem perfekten Grundstück
  Die Planung/Angebot basiert auf einem perfekten Grundstück.
  Das perfekte Grundstück gibt es aber nicht - auch hier warten massive Mehrkosten auf.
  
  
• Bauseits & interessante Formulierungen
  Die Bauleistungsbeschreibung ist gespickt mit bauseitigen Leistungen, sprich: Punkte, welche der Bauherr selber zu erledigen hat.
  Teils ist das Ganze so schwammig formuliert, dass man den Sinn erst sehr viel später bemerkt.
  bsp.:
  Der Anbieter wirbt, dass man kostenlos den Grundriss beliebig anpassen kann. Sprich: Wände schieben, ändern,...
  Doch in der BLB steht dann dass dies nur für Nicht-Tragende Wände gilt.
  Ironischerweise waren dann bei meinem ersten Plan vom Architekten alle Wände Tragend. (Bis auf eine kleine Wand im Bad)
  
  
• Rücktritt
  Ein Vertrag/Bauvorhaben kann durch zahlreiche Faktoren früh scheitern.
  z.B.:
  > Finanzierung platzt
  > Grundstückkauf platzt
  > Baustellenlogistik nicht, oder nur sehr teuer machbar
  > Statisch nicht umsetzbar
  > Baugenehmigung nicht erteilt
  > ...
  Beim Standardvertrag ist dies komplett das Problem des Bauherrs. Hier muss man unbedingt Rücktrittsrechte vereinbaren.
  bsp.:
  Hat man kein Rücktrittsrecht auf geplatzte Finanzierung und man bekommt die Finanzierung nicht hin, ist man im Worst-Case mit 10% der Vertragssumme konfrontiert.
  
  
• Zeitplan
  Bei Vertragsschluss muss man unbedingt einen Zeitplan & Fertigstellungszeitraum definieren.
  Ohne dies läuft man Gefahr, dass das Bauvorhaben sich über mehrere Jahre zieht und man sehr schwer was dagegen tun kann.
  Achtung: Auch hier gut aufpassen, dass sich nicht irgendwo Klauseln einschleichen.
  Bei mir war z.B. in einem Rücktritt klein geschrieben, dass der Zeitplan erst zu laufen beginnt, wenn der Rücktritt verzichtet wird. Oder eine andere Vereinbarung getroffen wird.
  Zum Glück hatte ich eine Extra-Vereinbarung, welche die Zeit trotz Rücktritt sofort ticken liess...
  
  

Nun ist es schon viel zu viel Text geworden ;-)
Im nächsten Post fahre ich weiter mit dem Ablauf Planungsprozess sowie dem anschliessenden Übergang zu Architektenhaus & dem Vergleich von Beidem.

 

Danke für eure Kommentare - da kommt noch viel mehr Text von mir, das war nur mal der Anfang.
Irgendwie wurde der Text aber trotzdem schon viel zu lange und die Zeit lief mir davon...

Viele meiner Aussagen waren mir auch zu Beginn klar (z.B.: Kein Vertrag ohne Grundstück), nur habe ich auf dem Weg unglaublich viele Bauherren miterlebt, welche auf solche Fallen reingefallen sind.

Bei mir persönlich gab es einen (ehrlich gesagt Naiven) Gedanken, welchen mich zum Fertighaus bewegte:
Anfang 2022 waren wir noch bei überlasteten Baufirmen, fehlenden Baumaterialien und stark steigenden Preisen.
Mein naiver Gedanke war, dass ich da mit einer grossen Fertigbau-Firma mehr Planungs- & Preissicherheit haben werde.
Eine kapitale Falscheinschätzung...

Zusätzlich hatte ich die Erwartung, dass ich als Bauherr eines Fertighauses nicht mehr gross zeitlich mit dem Hausbau belastet werde.
Das war meine zweite starke Fehleinschätzung.

Das ein Fertighaus nicht unbedingt günstiger oder schneller gebaut ist, als ein individuelles Massivhaus, war mir aber schon von Beginn an klar.


btw.: Chillig auch ohne Millionär zu sein, kann man bei cleverer Planung und kreieren des entsprechenden Einkommens in einer Grossstadt ein Grundstück kaufen und ein Haus bauen.
Allerdings wird das dann kaum ein Einfamilienhaus sein...

 

Nachdem ich im ersten Post auf den Prozess vor dem Vertrag geschaut habe, möchte ich nun den anschliessenden Planungsprozess anschauen.


Der Vertrag
Unerfahren im Bereich Fertighaus entschied ich mich dazu meinen Vertrag durch eine spezialisierte Anwaltskanzlei prüfen zu lassen.
Ich entschied mich bewusst für eine Kanzlei, welche sich auf Fertigbau spezialisiert hat mit der Annahme sinnvolles Feedback zu erhalten.

Naja, die rund 600 EUR hätte ich mir sparen können.
Ich erhielt ein Copy & Past (Unterstellung) Feedback, welches eigentlich sagte: Schliess den Vertrag auf keinen Fall ab.
Per se keine Kritik an der Kanzlei, da sie ja nur die Wahrheit mitteilte, eher eine Kritik an mir selber.
Den: Wo macht es Sinn einen Vertrag zu prüfen, wenn du den im Anschluss eh nicht ändern kannst?
Sprich:
Eigentlich habe ich mir für 600 EUR lediglich mitteilen lassen, dass ich mit dem Vertrag Risiken eingehe.
Das wusste ich vorher schon.
(Jep, habe den Vertrag trotzdem unterzeichnet. Ironie des Lebens...)

Einige Erfahrungen zum Vertrag habe ich bereits im ersten Post abgegeben.
Weiters hat sich als sehr hilfreich erwiesen:

• Penibel genau die BLB durchlesen und eine genaue Liste mit Aufgaben & Deadlines erstellen
  > bsp.: BLB fordert per Tag X die Erfüllung diverser Bauseitigen Leistungen. Werden diese bis dann nicht erfüllt, weigert man sich die Preisgarantie einzuhalten, droht mit extra Kosten,...
  Diese Punkte waren im ganzen Vertragswerk & BLB (Total ca. 80 Seiten) verstreut gewesen.
  Eine Liste hilft den Überblick zu bewahren und Alles korrekt abzuarbeiten
  
  
• Ständig überprüfen
  Im Planungsprozess kamen oft Forderungen oder Hinweise zu "dies ist bauseits".
  Der Grossteil war aber gem. Vertrag nicht bauseits & inklusive. Hier hat man entweder versucht die Marge aufzubessern, oder war sich des Vertragswerkes schlichtweg nicht bewusst.
  Alleine diese Punkte hätten bei mir mehrere 10.000 EUR Mehrkosten generieren können

Planungsprozess / Baugenehmigung / Architekt
In meinem Fall wurde mir ein Architektenbüro zugewiesen, welches regelmässig mit dem Hausanbieter arbeitete.
Negativ war, dass ich zuerst mal einen Monat eigentlich nichts mehr hörte von der Hausfirma. Erst nachdem ich nach einem Monat den Druck erhöhte und den 1. Architekttermin mit Fristdrohung forderte, erhielt ich den 1. Termin.
Der 1. Termin fand somit 6 Wochen nach Vertragsschluss statt.

Der Architekt erwies sich als relativ junger, sympathicher Typ mit gutem Wissen und unkomplizierter Art.
Das Erstgespräch war Speditiv und zahlreiche Punkte wurden besprochen.
(Änderungen Grundriss, Optionen,...)

7 Monate später sollte ich erfahren, dass es zu dem Gespräch ein Planungsprotokoll gab, welches wohl im Nachhinein ausgefüllt wurde und voll von Fehlern war.
Dieses Planungsprotokoll sollte die Grundlage für die Planung sein und durch den Bauherr unterzeichnet werden.
In meinem Fall erhielt ich das Planungsprotokoll rund 7 Monate später (2 Monate nach Erhalt der Baugenehmigung) und hatte es nicht geschafft ein fehlerfreies Protokoll zu erhalten.
Es waren teils massive Fehler enthalten, welche zu einem Totalschaden des Hauses führen konnten.
(z.B.: einfache Bodenplatte in stehendem Grundwasser, oder KfW55 statt der vereinbarten KfW40+,...)

Das Architekturbüro setzte einen Jungarchitekten an mein Projekt, welcher offensichtlich noch nicht über viel Erfahrung verfügte.
Eigentlich logisch:
Das Architekturbüro wird wohl eher eine geringe pauschale Entschädigung für das Projekt erhalten und nutzt solche Aufträge daher als Übungsprojekte für Studienabgänger.
Das Problem:
Dem Planer fehlt es schlichtweg an Erfahrung und Wissen.
Das Resultat:
Massive Planungsfehler und zeitliche Verzögerungen.

Nichtsdestotrotz hatten wir die Planung relativ zügig bis zur Baueingabe geführt. Nach knapp einem Monate erfolgte die Baueingabe.
Dies allerdings nur, da ich stark pushte und ständig nachfragte.

Die Baueingabe kam mit diversen Nachforderungen. Die Nachforderungen musste ich zu 90% im Alleingang erledigen, da sich der Architekt und die Baufirma nicht darum kümmerten und sich das Ganze massiv in die Länge gezogen hätte.
Durch Zufall hatte ich bei einer Nachforderung am Tag des Fristablauf bemerkt, dass der Architekt keine Fristverlängerung eingereicht hatte.
Ich habe Diese dann kurzfristig selber eingereicht.
Hätte ich das nicht gemacht? Hätte das Amt im Worstcase den Antrag als Zurückgezogen werten können.
= Kosten & nochmals neu beginnen

Dank massivem eigenen Einsatz erhielt ich nach 3 Monaten die Baugenehmigung.
Sprich: Knapp 6 Monate nach Vertragsunterzeichnung lag die Baugenehmigung vor. (Entsprach soweit der Zeitplanung)


Kritik
Ich hatte mich für ein Fertighaus entschieden, da ich ein Schlüsselfertiges Haus erwartet hatte und meine eigene, investierte Zeit auf ein MInimum reduzieren wollte.
Ich erwartete auch, dass ich so ohne Fachwissen zu einem Haus kommen kann.
Bereits in der Planungsphase bis zur Baugenehmigung stellte sich dies allerdings als massiver Trugschluss heraus.
Ich wurde schlichtweg Alleine gelassen. Ich musste mich selber um zahlreiche Fachthemen kümmern, da ansonsten nichts geschehen wäre.
Gleichzeitig musste ich den Architekten/Hausfirma auf massive Planungsfehler hinweisen.
Dies waren Teils spezifische technische Themen, welche man von einem privaten Bauherren schlichtweg nicht erwarten kann.

Im Vergleich:
Später trennte ich mich von der Hausfirma und plante mit freiem Architekt in Massiv.
Dort wurde mir so viel Arbeit abgenommen, wie ich gewünscht hatte. Wenn ich etwas nicht selber machen wollte/konnte, hat sich der Architekt einwandfrei darum gekümmert und zwar sofort - nicht erst nach mehreren Wochen/Monaten und zahlreichen Aufforderungen.


Ablaufplan
Der Ablaufplan sah vor, dass nach Einreichen der Baugenehmigung die technische Prüfung und im Anschluss die Statik erfolgt.
Anschliessend soll die Bemusterung stattfinden.
Ist dies vollendet & liegt die Baugenehmigung vor, soll die Planungsphase vorbei sein und der Bau beginnen.

Die Realität zeigte etwas Anderes:
Erst nachdem ich massiv Druck gemacht hatte und unter anderem eine Verzugsdrohung versendete, begann mit über 4 Monaten Verzug die technische Prüfung.
Das Unternehmen hatte alleine schon 1,5 Monate benötigt um intern das Projekt von "Baueingabe erstellen" zur Phase "Baugenehmigung prüfen" umzustellen.
1,5 Monate NACH Erhalt der Baugenehmigung.
Also began rund 10 Monate nach Vertragsunterzeichnung die technische Prüfung. (zu diesem Zeitpunkt wäre übrigens die Preisbindung abgelaufen).
Die technische Prüfung zog sich im Anschluss über mehrere Monate und konnte nie beendet werden.
Es waren schlichtweg zu viele massive Fehler in der Planung und die Hausfirma komplett mit dem Grundstück überfordert.
Eine Pfahlgründung scheinte so weit von der heilen "Idealen" Baubedingung abzuweichen, dass die Firma nicht fähig war dies sauber zu planen.

ca. 1 Jahr nach Vertragsunterzeichnung hiess es dann: "Projekt Fertighaus abgebrochen. Umplanen auf Massiv/Individual".


Kostenkalkulation Fertighaus
Der Verkaufsberater stellte vor Vertragsunterzeichnung ein Budget zusammen.
Das Budget sah bei rund 500k Fertighaus-Kosten Nebenkosten von lächerlichen 50k vor.
Natürlich war es mir bewusst, dass dies nicht annähernd passt.
Alleine die Pfahlgründung & Erdarbeiten sollten mehr als die 50k kosten.
Der ganze Rest (Aussenbereich, Baugenehmigung, Fundamentbalken, PV, ...) wäre damit nicht annähernd gedeckt.

Für mich irelevant, da ich ein eigenes Budget erstellt hatte.
Allerdings hätte mich das Projekt Fertighaus dennoch kalt erwischt, da ich diverse Extra-Forderungen der Hausfirma nicht auf dem Plan gehabt hätte:

• Gründung
  Der Hausfirma lag VOR Vertragsunterzeichnung mein Bodengutachten vor (Empfehle ich übrigens jedem dringend VOR Vertragsunterzeichnung/Planung zu erstellen. Die 1.000 EUR sind sehr gut angelegt...)
  Es war klar, dass wir eine Pfahlgründung benötigen.
  Es war klar, dass die Bodenplatte im Grundwasser liegt und das diese dicker sein müsste.
  
  Pfahlgründung & Erdarbeiten als bauseitige Leistung hatte ich auf dem Plan.
  Was mich allerdings überrascht hatte: Massive Aufpreise seitens Hausfirma für WU Bodenplatte, Fundament & extra Statik.
  Alleine hier wären wir rund 40k Extra gelandet
  
  
• Zahlreiche kleine Details bauseits
  Gebetsartig wurde vor Vertragsunterzeichnung erwähnt: Du musst nur die Erdarbeiten, Pflasterarbeiten & den Garten machen.
  Im Innenbereich lediglich die Küche.
  Was dann aber Alles noch zusätzlich kommen sollte, war überraschend.
  - Da 3.000 EUR für Anstrich des Hauses
  - Dort paar Tausend EUR für einen Spritzschutz
  - Gerüst soll plötzlich bauseitig sein
  - Dämmung unter der Bodenplatte trotz im Angebot & Vertrag teurer, wegen Pfahlgründung

Insgesamt wäre ich mit einem 6stelligen Aufpreis konfrontiert gewesen.
Bemerke: Darin waren keine Änderungen am Grundriss, Aufmusterung, Extras,... Dies wäre lediglich benötigt gewesen um die Grundleistung zu erbringen.


Zum Vergleich:
Bei anschliessender Umplanung zu Massivbau habe ich das Budget selber erstellt. Trotz zahlreichen Reserven und teils hochwertigerem Standard & Extras kam mein Budget auf das gleiche Niveau des Ausgangsbudget Fertighaus.
Mein Architekt betitelte mein eigenes Budget als "sportlich" und empfahl mir eine kleine Reserve einzuplanen.

Nun stehen wir kurz vor Fertigstellung und allzuviele Überraschungen dürften nicht mehr anstehen.
Im Massivbau konnte ich mein ursprüngliches Budget (knapp <1Mio) einhalten und mir sogar teils einen höheren Standard und Extras leisten.
Bei Fertighaus hätte ich mit tieferem Standard min. 10% mehr ausgegeben und wäre wahrscheinlich mit einer Nachfinanzierung >100k konfrontiert geworden.
Final nicht abzuschätzen, da das Projekt Fertighaus in der Planungsphase abgebrochen wurde.


Erkentniss
Im Planungsprozess wurde mir eindrücklich aufgezeigt, dass in meinem Fall das Versprechen Kostensicherheit, Planbarkeit & "du musst nichts tun" eine simple Marketing-Aussage ohne Wahrheitsgehalt war.
Im Gegenteil: Ich musste massiv Zeit investieren, musste mit meiner Hausfirma teils mittels eingeschriebenen Briefen & Anwalt kommunizieren, war mit massiven Verzögerungen konfrontiert und hätte mein Budget massiv überziehen müssen.
Gleichzeitig steckten wir ein Jahr nach Vertragsunterzeichnung immer noch am Anfang der Planungsphase fest. (gem. Bauzeitenplan im Monat 4)

Ursprünglich schreckte mich der Bau mit Architekt ab, da mir der Markt Anfang/Mitte 2022 zu unsicher war und ich "Angst" hatte mein Budget nicht unter Kontrolle halten zu können.
Auch hier war am Schluss das Gegenteil der Fall...


Im nächsten Post dann meine Erfahrungen mit Architekt & den Vergleich Fertighaus vs. Massiv/Architekt

 

Definitiv, eine grosse Bereinigung ist unumgänglich.
Im Nachhinein hatte ich z.B. bei "meinem" Fertighausanbieter erfahren, dass ich Mitte 2022 erst der 2. Abschluss war. Und dies für eine Region mit 3 Verkaufsniederlassungen.
Da nun der Käufer wieder mehr fordern kann, reicht die Leistung halt einfach nicht mehr.

Für mich erschreckend festzustellen, was für ein Image um Fertighäuser generiert wurde.
Ein Image, welches in vielen Bereichen einfach komplett fernab der Realität ist.
(z.B. Fertighaus ist günstiger & schneller als Massivhaus)


"Einkommen kreieren" bedeutet in meinem Fall, dass ich kein Einfamilienhaus baue, sondern die Finanzierung stark durch Mieteinheiten gestützt wird.
Bedingt natürlich trotzdem ein genügend hohes Grundeinkommen.
(Nicht umsonst sagt man, dass man lieber zur Miete wohnt und Eigentum nur zum Vermieten erwerben sollte...)

 

Bisher hatte ich meine Erfahrungen im Bereich Fertighaus reflektiert.
Von der Evaluation bis zum Abbruch in der Planungsphase.

Kurz Zusammengefasst:

Wieso Fertighaus?
Ich entschied mich für Fertighaus, da:

• Typenhaus & Massiv GU alle das Bauvorhaben abgelehnt hatten
  (Grund: Firmen komplett ausgelastet, Grundstück zu kompliziert)
  
• Fertighaus schien kostentechnisch planbar
  (Illusion: Kosten werden eingehalten / Budget einigermassen sicher)
  
• Grosser Anbieter = Sicherheit
  (Illusion: Dadurch weniger Probleme bei Verfügbarkeit Bauteilen & Arbeitskräften)
  
• Planungssicherheit im Zeitplan
  (Illusion: Erfahrene Firma, hält Zeitplan ein.)

Was führte zum Abbruch?

• Massiver zeitlicher Verzug.
  (Technische Prüfung/Planung 1 Jahr nach Vertragsunterzeichnung nicht abgeschlossen)
• Massive Mehrkosten
  (Hohe Zusatzkosten zur Erreichen der Basisleistung)
• Technische Machbarkeit
  (Mangelnde Kompetenz der Sach-/Technischen-/Architektonischen Fachleute. Komplett überfordert mit dem Boden)
• Mieserable Kommunikation der Hausfirma
  (Die Firma war schlichtweg nicht erreichbar. Telefon: Nur Anrufbeantworter. Mail: 9/10 Mails unbeantwortet. Man wurde ignoriert)
• Handwerklich & Technisch fragwürdige Lösungen
  (Bestehende Gerichtsverfahren wegen nicht zugelassenen Bauteilen / Bewusstes nicht einhalten DIN Normen / "Flicklösungen")

Nun, etwas mehr als 1 Jahr nach Vertragsunterzeichnung plante ich also um auf Massiv mit Architekt.


Der Architekt
Hier hatte ich sicher einen grossen Vorteil: Den Architekten kannte ich bereits, da wir geschäftlich miteinander arbeiten.
Seine Expertise liegt zwar weniger auf Neubau, dennoch war/ist es ein Match.

Da ich während den letzten 12 Monaten mich wesentlich stärker mit dem Bauvorhaben auseinandergesetzt hatte, als geplant, entschied ich mich dies weiter so handzuhaben - Mein Interesse am Bau wurde geweckt.
Also vereinbarte ich mit dem Architekt, dass er umplant & die Bauleitung übernimmt, ich aber gerne stärker involviert sein möchte und das Ein oder Andere mitwirken werde/möchte.

Vorab: Dies war keines Weg mein Wunsch um Geld zu sparen. Im Gegenteil, vermutlich wäre es ohne mein Wirken günstiger gekommen. Der Wunsch resultierte lediglich aus Interesse an der Materie.

Die Zusammenarbeit mit dem Architekten war super.
Gemeinsam planten wir das Projekt um auf Massiv und optimierten den Grundriss und diverse Details.
Da die Baugenehmigung vorlag, natürlich mit starken Einschränkungen.
(Wobei es auch nicht das Ziel war, alles komplett Anders zu gestalten)

Leistungsverzeichnis & Vergabe der Gewerke
Oft habe ich in Foren gelesen, dass diverse auf LV verzichten. Ganz verstanden habe ich das ehrlich gesagt nie.
Das erstellen der Leistungsverzeichnisse hat mich wahrscheinlich kein 1.000 EUR gekostet, hat aber in der Kommunikation mit den Anbietern eine saubere Basis geschaffen.
Nicht nur was den Leistungsumfang und die Art der Leistungserbringung bedeutet, sondern auch bezüglich den Schnittstellen.
Des Weiteren bin ich überzeugt, dass vernünftige und verlässliche Angebote nur auf Basis von LVs realisierbar sind.
Wieso?

Ein Beispiel war mein Zimmermann & Dachdecker.
Da ich ihn telefonisch nicht erreichte, sendete ich ihm ein Mail mit meiner Anfrage und
Am Folgetag erhielt ich einen Rückruf, wo er mir eigentlich absagen wollte.
"Da ich sicherlich die 30. Anfrage bin, muss ich leider absagen."

Aus seiner Sicht betrachtet, komplett verständlich. Wieviele Bauherren suchen im Internet mögliche Anbieter und senden ihnen einfach mal eine Massenanfrage?
Wieso soll er dann viel Zeit in ein Angebot investieren, wenn der "Kunde" eh nur das günstigste Angebot sucht und dabei Äpfel mit Birnen vergleicht?

Und genau hier, kann das LV helfen. Durch das LV spare ich dem Anbieter nicht nur wertvolle Zeit (er muss, mehr oder weniger, im LV nur noch seine Werte einsetzen), sondern der Anbieter weis auch "OK, der vergleicht nun vielleicht 2-3 Anbieter - aber immerhin vergleicht er die identische Leistung".

Der oben genannte Anbieter erhielt am Schluss übrigens den Zuschlag. Ich antwortete ihm, dass ich sowas nie machen würde. Ich würde nie 30 Firmen anfragen. Er sei die 29. und somit die letzte Anfrage.
2 Tage später kam das Angebot auf Basis meines LV. Das Angebot passte und die Leistung war am Schluss sehr gut.

Mein Vorgehen Vergabe:

• LV durch Architekten
  (Hier gilt es gut gemeinsam abzustimmen und die eigenen Wünsche einbringen. Alles was nachträglich geändert wird, kann teils hohe Mehrkosten bedeuten)
  
• Suche von 2-4 potentiellen Anbietern
  > MIttels Baukostenindex fad ich heraus, dass rund 50km südlich von mir, die Preise massiv tiefer sind. In der Tat habe ich am Schluss 80% der Gewerke an Firmen aus diesen Regionen vergeben, da diese teils bis zu 30% günstiger waren
  
• Telefonischer Kontakt
• Versand LV nach Telefonkontakt
• Vergleich der Angebote durch Architekt
• Zeitlicher Abgleich & Vergabe

Sicher förderlich für mich war, dass die Auftragslage gegen Mitte 2023 massiv eingebrochen ist. Einen Grossteil der Gewerke konnte ich fast ohne Vorlaufzeit vergeben, respektive die Firmen starteten kurz nach Vergabe bereits mit der Leistungserbringung.

Erstaunlich bei den Angeboten:
Es gab Firmen, welche immer noch nach Manier 2021 anboten - sprich: "Der Kunde kann froh sein, wenn er einen Anbieter findet. Ich verlange was ich möchte"
Solche Angebote waren dann teils auch mal bis zu 60% höher als andere Angebote. Bei einem Anbieter machte ich mir die Mühe und verhandelte nach - siehe da, am Schluss war sein Angebot 35% tiefer als zu Beginn - bei gleichem Umfang.
(Er erhielt den Zuschlag natürlich nicht)

Was auch aufiel:
In Bereichen mit Förderung differenzieren einige Anbieter zwischen "Kunde erhält Förderung und Kunde erhält keine Förderung".
Sprich: Mit Förderung wäre das Angebot der Normalpreis + Fördersumme. Ohne Förderung der Normalpreis.
Das Phänomen sieht man übrigens auch sehr eindrücklich, wenn man z.B. die Kosten für Photovoltaik in den Niederlanden mit den Kosten in DE vergleicht. Erstaunlich wie oft die Differenz ziemlich genau der Förderung/Steuer entspricht.
(Sprich: Brutto ist das Angebot in NL meist gleichhoch wie in DE Netto (was bekanntlich auch wieder Brutto ist)


Vorteile aus Eigenvergabe

• Eigene Wahl des Anbieters
  (Keine GU definiert den Dienstleister, welcher dann wieder ggfs. Subunternehmer sendet)
  
• Direkter & stetiger Einfluss auf Details
  (Nicht ein einmaliges Bemustern, sondern fortlaufendes Wachsen des Projektes.
  Gleichzeitig bessere Einflussnahme auf die Situation (z.B. Wetter) möglich)
• Bessere zeitliche Planung
  Ich habe die Zeit selber im Griff. Es gilt lediglich den Anbieter zu finden, der in den Zeitplan passt (und dies auch einhält).
  Bei der GU bin ich komplett vom Anbieter abhängig. Habe ich einen schlechten Bauleiter, bin ich vielleicht nur ein Stappel auf seinem Schreibtisch, welcher auch mal ein paar Wochen länger liegen bleiben kann.
  Bei Eigenvergabe habe ich dies selber in der Hand
  
• Mehr Einfluss auf das Budget
  Vorausgesetzt das Budget wurde seriös erstellt und stetig überwacht, habe ich einen sehr direkten Einfluss darauf.
  Beim Fertighaus hies es: "Entweder akzeptierst du diese Mehrkosten so, oder es geht nicht weiter"
  
• "Faule" Anbieter
  Stellt sich ein Anbieter/Gewerk als NIete heraus, kann dies wesentlich schneller und mit weniger Kostenfolge gelöst werden als bei einem einzigen Anbieter.
  
• Mehr Support
  Der Architekt kümmert sich um Alles was ich wünsche.
  Habe ich eine Frage, wird diese fachmännisch beantwortet. In Bausitzungen werde ich einbezogen und kann auf das technische WIssen der einzelnen Gewerke zurückgreifen.
  Bei meinem Fertighausanbieter galt mehr die Devise "Wir sagen nichts, da wir entweder nichts wissen, oder es rechtlich problematisch werden könnte"

Nachteile aus Eigenvergabe
Steht und fällt beim GU/Fertighaus Alles mit einem einzelnen Anbieter, hat beim Bau mit Architekten natürlich die Qualität des Architekten massiv Einfluss.
Ist der Architekt eine Niete, kann es hier natürlich auch sehr schnell schwierig werden.



Im Endeffekt war für mich der Wechsel auf Individualbau mit Architekt der richtige Weg.
Mein Budget konnte ich einhalten, das Haus ist wesentlich wertiger gebaut und hat Extras, welche vorher im gleichen Budget nicht machbar waren.

Im nächsten Post dann ein paar Erfahrungen aus der Bauphase & das Fazit/Vergleich

 

Was mich vorallem schockiert hatte, ist wie massiv die Realität von den Werbeversprechungen abweichen.
Die Werbung gaukelt einem vor, dass man mit einem Fertighaus keine Sorgen und nichts zu tun hat.
Schön gesagt ist es Schlüsselfertig und man erhält einfach nach 1 Jahr die Schlüssel in die Hände gedrückt.

Die Realität war dann bei mir das krasse Gegenteil.
Ich hätte beim Fertighaus wesentlich mehr selber planen, kontrollieren & erledigen müssen als mit Architekt.
Gleichzeitig wäre der Fertigstellungstermin wesentlich später gewesen, als es mit dem Massivhaus der Fall ist.

Hier wird der angebliche Vorteil des schnelleren Baus massiv überbeworben.
Als Laie hat man das Gefühl, dass alles fix-fertig hingestellt wird.
Aber dass eigentlich nur der Rohbau zu einem gewissen Teil in Hallen vorgefertigt werden und der ganze Rest nachher identisch ist, sagt einem Niemand.

Beim Fertighaus wird dann wohl oft auch an allen Ecken gespart - wo ich bei eigener Planung z.B. die Trocknung des Estrichs beschleunigen kann, oder allgemein eine Bautrocknung einplane, wird beim Fertighaus meist nur ein günstiger Estrich ohne Additive genutzt. Eine Bautrocknung sowieso nicht.
Da verliert man dann schnell mit dem Fertighaus viel Zeit...

 

Moin Henri,

Vorab viel Spass, Erfolg und gute Nerven beim eigenen Projekt.

Mit Abstand und nüchtern gesehen, hatte ich dazumal das Pech an einen Grossanbieter zu geraten, welcher sehr stark auf Verkauf fokusierte und die "fetten Jahre" mitgenommen hat.
Mit der Transformation während der Corona-Phase war er offensichtlich schlichtweg überfordert.
Schlussendlich fehlten ihm die Fachkräfte um die Projekte richtig zu realisieren. Dies ist meine persönliche Einschätzung und mag vielleicht auch falsch sein ;-)

Persönlich hatte ich beim Verkäufer ein sehr gutes Gefühl, musste aber im Nachhinein lernen, dass der Verkäufer absolut nichts mehr mit dem Hausbau zu tun hatte und der Prozess nach dem Verkauf absolut nichts mit den Qualitäten des Verkäufers zu tun hatte.
Wenn du hier bei einerm Fertighausanbieter bist, welcher kleiner und familiärer ist und der Verkäufer selbst bei der Firma eingestellt ist, kannst du das wohl schon ein bisschen besser abschätzen, als ich dazumal.

Die Hauptproblematik bei mir war, dass viel zu viele Parteien involviert waren, welche nicht direkt von der Vertragsfirma waren.
So wurden die Verantwortlichkeiten hin und her geschoben und versucht Alles auf den Bauherrn abzuwälzen.
Daher wurde am Schluss nichts aus dem Holzhaus.


Ich habe mit dem Wechsel auf Architektenhaus dazumal den richtigen Weg eingeschlagen und das Projekt mittlerweile abgeschlossen.
Persönlich würde ich aktuell davon absehen zu grosse Aufgabenbereiche an eine einzelne Firma abzugeben.
Die Branche durchgeht eine schwere Phase - viele Firmen stehen am Abgrund ihrer Existenz.
Gebe ich nun das komplette Bauprojekt einem einzigen Anbieter und der rutscht in die Insolvenz, kann das für mich sehr unschön werden.

Daher würde ich aktuell eher dazu tendieren die Gewerke einzeln zu vergeben. (Was auch durchaus bei ei nem Holzhaus funktionieren kann)
Wenn du einen guten Architekten und/oder Bauleiter hast, wirst du dann in der Regel finanziell günstiger rauskommen, als bei einem Generalunternehmer.
Steile und pauschalisierte Aussage - aber als Laie wird es aktuell sehr schwierig werden eine GU zu erwischen, welche preislich attraktiv anbietet und bei der man einigermassen sicher sein kann, dass dort der Abgrund nicht zu Nahe ist.

Bei Einzelvergabe hast du aktuell der grosse Vorteil, dass bei vielen Firmen die Auftragsbücher eher mau sind.
Du kannst Aufträge sehr kurzfristig vergeben und mit ein wenig Aufwand (und dem notwendigen Wissen & sauberen Vorgehen) sparst du so ziemlich viel Geld.
Wobei man hier schon wissen sollte was man tut - oder Jemanden hat, der dies für einen erledigt.

Ganz einfaches Prinzip am Maler:
Maler A hat die Auftragsbücher der nächsten 12 Monate voll = sucht nur Aufträge mit Topmarge. Bietet für 20.000 EUR an
Maler B hat die Auftragsbücher noch eingiermassen gefüllt, aber durchaus Löcher = nimmt normale Aufträge an. Bietet für 15.000 EUR an
Maler C hat gerade einen Auftrag verloren oder ein Loch oder eine Kolonne nicht beschäftigt = nimmt Aufträge an, welche Kostendeckend sind. Bietet für 13.000 EUR an

Die Werte sind nur zur Verdeutlichung...


Mit diesem Prinzip habe ich es am Schluss geschafft mein Bauvorhaben trotz Wechsel vom Fertighausanbieter zum Architekten in Massivbau innerhalb des Budgets zu bleiben und dabei noch 2-3 Extras zu realisieren, welche ursprünglich im Budget keinen Platz hatten.

Wobei man erwähnen muss, dass ich Glück hatte und einen guten Architekten hatte, welcher das Projekt sehr gut begleitet hat.

 

Den Frust kann ich verstehen und ist meiner Meinung nach ein riesen Problem für die Fertighaus-Branche.
Es gibt durchaus seriöse Anbieter - diese kosten aber meist einiges mehr als die Anbieter mit tollen Auszeichnungen, Musterhäusern und Hochglanzprospekten.

Fakt ist, dass es unzählige Anbieter gibt, welche durch Corona und die darauffolgenden Kriesen in massive Probleme geraten sind.
Dies muss nicht zwingend finanzieller Natur sein, sondern eher dass ihnen schlichtweg die Leute fehlen um ihre Projekte sauber zu planen und zu realisieren.

Das Resultat ist, dass es die Ein oder Andere Firma gibt, wo die Rechtsabteilung wohl für mehr positiven Deckungsbeitrag sorgt, als das eigentliche operative Geschäft.


Am Beispiel von HausKauf007 sieht man sehr gut, wie die Werbeversprechungen und Fake Facts greifen.
Rund um das Fertighaus - wird alleine schon durch den Namen - manifestiert, dass man den Vertrag unterzeichnet und 6 Monate später den Schlüssel überreicht bekommt und einziehen kann.
Dazwischen müsse man sich um nichts kümmern.

Genau dies ist der sehr trügerische Punkt, welcher zu massiven Problemen führt.
Die Fertighausfirma lagert oft viele Aufgaben aus.
z.b. beginnt dies gerne bei dem Architekten.
Hier wird gerne ein mittelgrosses Architektenbüro genommen, welches dann die Studienabgänger oder noch Lernenden/Studierenden für die Projekte einsetzen.
Die Pauschalabgeltung reicht schlichtweg nicht für mehr.
Dadurch und die zusätzliche schwere Kommunikation zwischen Hausfirma & Architekt führt dann bereits zu den ersten, sehr, sehr teuren Fehler und Problemen.
(In meinem Fall ist mein Projekt daran gescheitert)

Dahinter kommen dann unzählige Subs und Drittfirmen, welche oft die benötigten Infos von Architekt & Baufirma nicht erhalten.
(Falsche Pläne, gar Keine,...)
Bei mir hätte das z.B. zu komplett falscher Heizung, falscher Bodenplatte (hätte zum Totalschaden führen können),... geführt.


Als Laie wird man nun plötzlich zum Bauleiter und muss sich um unglaublich viele Aspekte kümmern - welche ein Laie gar nicht beurteilen und einschätzen kann.
Sämtliche Schritte sicher sich die Fertighausfirma in der Regel ab indem der Bauherr Pläne, Protokolle & Co unterzeichnen muss.
Das führt dann zu "Sie haben doch bestätigt, dass die Armatur an dem Ort sein muss" oder "Sie haben doch bestätigt, dass das Haus kleiner sein soll".


Im Endeffekt zieht dies die komplette Branche in ein schlechtes Licht.
Gleichzeitig versucht man dann alles unter irgendwelchen Preisen, Zertifikaten & Vereinen zu verschleiern. Es gibt z.B. Vereine welche erhöhte Gütesiegel bieten und tolerieren, dass Firmen mit dem Gütesiegel werben, welche gar nicht MItglied und nicht geprüft sind. (Sondern nur irgend eine Tochterfirma, welche gar nicht der Vertragspartner ist, sondern nur der Verkaufsagent)


Schade für die vielen guten Anbieter, welche darunter leiden. Hier im Norden kenne ich einige Firmen, welche echt tolle Arbeit leisten - meist mittelgrosse Schreinereien, wo der Verkauf & Ausführung auch unternehmensrechtlich nicht getrennt ist.
Jedoch kosten diese Firmen meist auch schnell 10-20% mehr als die Hochglanz-Anbieter.