Ermittlung der Sanierungskosten für Preisverhandlung Altbaukauf

Diskutiere Ermittlung der Sanierungskosten für Preisverhandlung Altbaukauf im Sanierung konkret Forum im Bereich Altbau; ...eine alte Immobilie ist dann interessant wenn der Kaufpreis plus Kosten für die Sanierung komplett durch Handwerker den Preis eines...

  1. eileen

    eileen

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    bernix, ich hätte diese Bude nie und nimmer gekauft.
    Muß aber zugeben, daß man in dieser Lage und mit dieser Grundstücksgröße (und das Grundstück ist wirklich klasse) einfach keinen Neubau bekommen hätte. Meine Verwandten können eben gut damit leben, jahrelang eine Baustelle zu haben, wobei da vor kurzem vorsichtig durchklang, daß es so langsam doch mal reicht (und es wäre noch einiges fällig :eek:). Und eine komplette Handwerkersanierung wäre damals beim Kauf finanziell nicht drin gewesen.

    ich kenn die Bäder ja und im Gegensatz zu den Alptraumbädern, die ich sonst so bei manch einer Besichtigung gesehen habe, sehen diese echt noch erträglich aus. Da wurden wohl irgendwannmal in den 70-80er Jahren Durchlauferhitzer eingebaut, die Fliesen sind zwar nicht schön, aber nicht kaputt, selbes gilt für die Sanitärobjekte, die Rohre sind wohl bisher auch okay. Alles nicht schön, aber benutzbar. Die Sanierung lief nach dem Motto "zuerst das allernötigste und gucken, wie weit das Geld reicht" und das war halt die Heizung (vorher Nachtspeicher), das Dach, die Fenster und die Dämmung.
    Ein Planer war nur in Sachen "energetische Sanierung" oder wie man das korrekterweise nennt, mitbeteiligt, stimmt.

    Viele Grüße
    eileen
     
  2. #22 sk8goat, 06.05.2009
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    Bei so riesigen Grundstücken im Stadtgebiet ist bei der Wertbetrachtung des Grunds folgendes zu beachten:
    Diese Grundstücke haben oft im (großen) Gartenteil kein Baufenster oder eine Bebauung der Gartens ist aus anderen Gründen unmöglich. Die Bodenrichtwerte sind aber für bebaubare Grundstücke. Korrekterweise muss man für einen sehr großen und unbebaubaren Gartenteil einen Qudratmeterpreis für Gartenland ansetzen. Also z.B. €20/m². In so einem Fall ist der Grundstückswert also eine Mischkalkulation.
    Leider wird dies oft von Sachverständigen bei Wertgutachten falsch gemacht.
     
  3. #23 Ralf Dühlmeyer, 06.05.2009
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    Vorsicht. SO einfach ist es auch wieder nicht. Die Festlegung von Baufenstern ist üblich. Wertmindernd wäre ein solches Baufenster nur dann, wenn die Bebauung eine sinnvolle und für ein weiteres Haus nutzbare Teilung zuliesse, diese aber vom Baufenster verhindert wird.
    Wäre eine Teilung sinnvoll nicht möglich (weil das Bestandshaus schlicht blöd positioniert ist), ändert das Baufenster erstmal nichts.
    Ausserdem ist dem Haus auch in einem solchen Fall ein ortsüblicher Garten zuzurechnen.

    MfG
     
  4. bernix

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    @sk8goat: Baufenster kann man (manchmal) auch ändern lassen....
    gruss
     
  5. #25 Fischpo, 12.05.2009
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    Aktualisierung nach 2. Besichtigung

    1. Außenwände 150m², Vorhangfassade aus Holz + Dämmung ca 200€/m² = 30.000€
    2. Dach 150m², komplett neu 15.000€.
    3. Fenster: vielleicht auch 15.000€??
    4. Boden , wenn wir den gut erhaltenen Teppich in der Kinderebene des DG erstmal belassen und im EG bleiben dann 110m² übrig x ~50€ (z.B.kanad.Ahorn 25€/m²+ Verlegearbeiten) = 5.500€, sagen wir 7.000€ inkl. vielleicht Vorarbeiten, wie alte Fliesen entfernen.
    5. Innenraumtüren: 11 Stück, das ist doch edles Vollholz, wie ich gestern gesehen habe, kann man streichen, abbeizen...
    6. Küche Küchengeräte sind alle vorhandden, also höchstens 10.000€.
    7. Pinseln vielleicht 1000€.

      Zwischensumme: 78.000€ !!!

    8. Der Architekt, hier spuckt mir dieser Rechner nur "Zeithonorar" aus.
      Vielleicht wären 6-7.000€ angemessen.
    9. Makler 6000€, Notar 1%, Grundbucheintragung 0,5%, Grunderwerbssteuer 3,5%: In der gestrigen Verhandlung hat der Makler 270t€ als Preisvorstellung genannt. Er verwies auf die Grundstückskosten, für 220t€ (ich war GANZ frech) sei das Haus ja geschenkt. Der Bodenrichtwert beträgt 180€/m² laut Katasteramt, somit etwa 180t€ das Grundstück allein. Komme ich bei KP 270t€ auf ~20.000€.

    105.000€ insgesamt
    :irre

    no way...

    Angeblich soll der energiesparbewanderte Sachverständige, welcher den Enegieausweis zustande gebracht hat, gestern im Telefonat mit dem Makler gesagt haben, dass er die Außendämmung nicht für nötig hält, da jetzt ja eine neue Heizung drin sei und dann bräuchte man nur noch Dach und Fenster...
    Wundert mich sehr. Kommentar des Maklers: "Sie sehen ja in der Baubeschreibung, dass die Mauern ja sehr dick sind!"
    Er meinte: machen Sie nicht alles auf einmal, später kriegen sie doch nochmal einen KfW-Kredit für den Umbau.
    Vielleicht, ja. Dafür aber jetzt nicht, wenn die ENEV-Vorgaben nicht erreicht werden...
     
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