Erst professionell trocknen oder erst abdichten?

In unserer Doppelhaushälfte (Baujahr '97, von uns gekauft '99) haben wir seit über 6 Monaten nasse Kellerwände (ca. bis Kniehöhe), v.a. die Kommunwand (zum Nachbarn) ist betroffen. Zwei Leckortungsberichte und ein Bausachverständiger haben festgestellt, dass das Wasser von außen (d.h. keine kaputte Leitung) kommt und es sich um einen substantiellen Schaden handelt. Der Bausachverständige vermutet, dass die Bauteilfuge Bodenplatte / aufgehende Kelleraußenwand nicht wasserdicht ist, und empfiehlt eine Abdichtung von innen mittels Injektionsverfahren, weil das praktikabler ist als das Aufgraben von außen. Laut Angebot des Unternehmens i... würde uns das jedoch über 20.000 € für die Innenabdichtung der Kommunwand und noch einmal so viel für die Abdichtung des Wandsohlenanschlusses kosten.

Für mich als Laie ist das sehr sehr viel Geld, das wir hier auf eine Vermutung hin investieren sollen. Könnte es sinnvoll sein, erst professionell zu trocknen (4.000 €), um so besser die Schadensursache zu verstehen? Es sind mittlerweile fast alle Wände fast kniehoch feucht. Man müsste ziemlich sicher nach einer späteren Abdichtung noch einmal trocknen, aber möglicherweise könnte es die 4.000 € wert sein, wenn man mit einem Feuchtigkeitsmessgerät den Eintrittsort der Feuchtigkeit genauer feststellen kann oder wenn man die Fließen nicht mehr verschließt und so sehen kann, ob und wo der Estrich wieder nass wird. Vor Ort hatte der Bausachverständige auch erwähnt, dass man wegen der vielen Feuchtigkeit aktuell schwer die Ursache ermitteln kann.

Die Gutachter des Nachbarns haben auch einfach farbiges Wasser in die Ecke zwischen uns und dem Wintergarten des Nachbarn Wasser gegossen, was anscheinend bei uns nicht sichtbar aber beim Nachbarn schon sichtbar war. Wäre das zu beheben vielleicht günstiger oder würde das auch eine Innenabdichtung erfordern?

 

Danke für den Hinweis. Es werden ja wahrscheinlich nicht alle Wände ständig nass, sondern es kommt (wahrscheinlich je nach Wetter) Wasser über einen bestimmten Weg und geht dann über den Kapillareffekt in alle (Innen-)Wände. Deshalb würde ich annehmen, dass eine Trocknung kurzfristig schon möglich ist, aber die Feuchtigkeit eher früher als später wieder zurückkommt.

 

Weitere Zitate aus dem Gutachten:
"Ist die Außenwand nicht auf den Lastfall „drückendes Wasser“ ausgelegt, kann das Grund- oder Schichtenwasser über die Anschlussfuge zwischen Bodenplatte und Mauerwerk in das Gebäude eindringen.
Möglich ist hier, dass beim Bau des Hauses technische Vorkehrungen unterlassen wurden, diese Schwachstelle gegen von außen eindringendem Wasser abzudichten.
Dass durch diese Fuge aber nicht bereits schon kurz nach dem Bau des Hauses Wasser eingedrungen war, kann folgende Ursache haben. Bekanntermaßen ereignen sich in jüngster Vergangenheit mehr und mehr enorme Elementarschäden. Diese Elementarschäden führen auch dazu, dass durch versickerndes Oberflächenwasser der Grundwasserspiegel ansteigen kann. Mit dem Ansteigen des Grundwasserspiegels erhöht sich auch die Wassersäule, sprich der Druck des Wassers, der auf die Kelleraußenwände einwirkt. Hielt eine Kelleraußenwand vielleicht noch der Erdbodenfeuchte, respektive niedrig anstehendem Grundwasser stand, versagt diese bei erhöhtem Wasserdruck. Im Ergebnis dringt Grund- oder Schichtenwasser in das Kellergeschoß ein."

 

Das ist der Bauplan mit Markierungen von mir, wo der stärkste Schaden ist. Im Laufe der Zeit sind auch die anderen Wände, v.a. die Innenwände, bis ungefähr kniehoch betroffen (nass, Putz bröckelt, teilweise Schimmel). Der Nachbar hatte schon im Frühjahr auch Wasser an der Kommunwand, ist aber wenig kommunikativ oder kooperationsbereit.

 

Vielen Dank! Dann scheint mein Zweifel an einer korrekten Schadensermittelung vielleicht doch berechtigt zu sein. Der Bausachverständige hat vor allem den Bauplan angeschaut und ein paar Fragen gestellt.

Aus der Baubeschreibung:
Fundamente: B 25 wasserundurchlässig
Kellerwände außen/innen: B 25 wasserundurchlässig, HLZ 1.2
Außenwände: Unipor 36,5 cm
Außenputz/Außenwandverkleidung: Dreilagenputz
Böden: schwimmender Estrich mit Belag

Bauplan:
Die Kelleraußenwände sind als Stahl-Betonwände dargestellt.
Die Gebäudetrennwand (Kommunwand) im Kellergeschoß ist als Mauerwerkswand dargestellt -> laut Bausachverständigem problematisch

Die grundlegenden Fragen kann ich einigermaßen beantworten:
1. Grundsätzlich ist der Grundwasserspiegel tendenziell eher hoch (ca. 3 m laut Baubeschreibung) und das Haus wurde etwas tiefer gebaut, damit es höher werden kann - da haben sich die Hausbauer für oberschlau gehalten und wir beim Kauf nicht gut genug aufgepasst. Nach vielen sehr trockenen Jahren gab es bei uns 2023 im Winter viel Schnee und 2024 u.a. im Juni Hochwasser (da hatten wir auf der anderen Seite des Hauses Handtücher/Decken hingelegt, die sich vollgesaugt haben, & an 3 Fliesen neben der Treppe - nähe Kommunwand - Wassertropfen aber nicht mehr), wodurch der Grundwasserspiegel vermutlich wieder angestiegen ist. Der Bausachverständige geht davon aus, dass deshalb der Schaden nicht früher aufgetreten ist (Wortlaut siehe Gutachten-Zitat weiter oben).
2. Heizungsanlage wurde vom Heizungsbauer überprüft. Wasserleitungen im Keller wurden per Feuchtigkeitsmesser (Piepser) vom Schadensgutachter überprüft, aber wir haben leider keine Pläne der Rohre / Leitungen. Zusätzlich hat der Schadensursacher grüne Farbe in das Keller-Waschbecken und das Becken der Hebelage getan und wir haben keine Farbe in den Wänden entdeckt.
3. Im Keller gibt es ein Waschbecken und eine Waschmaschine, wegen der die Hebeanlage eingebaut wurde. Im März 2020 war die Pumpe der Hebeanlage defekt (gemerkt weil Sicherung im Waschkeller ausgefallen ist), aber der Heizungsbauer, der sie schließlich im Juni 2020 ausgetauscht hat, hat uns nicht gesagt, dass wir eine professionelle Trocknung brauchen, sodass wir nur täglich einmal einen kleinen Trockner (2-3 l) ausgeleert haben. Laut Gutachter vom April 2024 ist in der Kommunwand viel mehr Wasser, als damals durch die Hebeanlage vermutlich ausgetreten ist.

 

Ja, genau so ist es leider. Habe noch Baubeschreibung und Bauplan in der Beschreibung oben ergänzt. Ich habe kein Bodengutachten in meinen Unterlagen,

Ein wesentliches Problem ist, dass wir bis März 2024 wenig aufmerksam und selten im Keller waren; wir kennen uns auch wenig mit Häusern aus und haben vorher in einer Wohnung gelebt. Deshalb hatte ich ja die Idee, erst zu trocknen und dann aufmerksam zu beobachten.

Im März 2020 ist uns nicht aufgefallen, dass andere Räume als der Waschkeller betroffen gewesen wären. Ein "bisschen Mauerfraß" im Waschkeller (Kommunwand) und Heizkeller (Kommunwand) gab es laut "Oma" schon seit vielen Jahr, aber "nicht so schlimm wie in anderen Häusern"; im Bereich unter der Treppe (Kommunwand zwischen den anderen beiden) ist uns aber nie etwas aufgefallen.

Die Feuchtigkeitsschäden an der Kommunwand waren schon vor dem Hochwasser (Juni 2024) massiv, wir haben sie schon im Februar/März 2024 entdeckt. Wir hatten kein stehendes Wasser bis ans Haus, auch noch nie, seit wir da wohnen. Im August ist die Feuchtigkeit jetzt sogar noch mal stärker geworden, da sind Schuhe im Keller-Schuhschrank geschimmelt, die im Juni noch getragen wurden.

 

Besten Dank für die Hilfe! Ich habe jetzt ein paar weitere Informationen:

1. kein Bodengutachten (Untergrund: Lehm auf Kies)
2. gemeinsame Bodenplatte, wasserundurchlässige weiße Wanne
3. Kelleraußenwände aus Beton
   
4. keine Info zur Abdichtung der Kelleraußenwände vorhanden, vermutlich ortsüblich
5. "Kommunwand" besteht aus zwei Ziegelwänden nebeneinander
6. Dach-Regenwasser: Laut Entwässerungsplan gibt es zwei Sickerschächte (vorne und hinten), die unter dem Rasen liegen.
   
7. Oberflächengefälle: grundsätzlich sowohl vorne als auch hinten vom Haus weg, aber die Terrassen vorne und hinten sind etwas uneben (Pfützen bei Regen). Augenscheinlich ist die Fläche unter dem Dachüberstand direkt am Haus aber trocken

Die Nachbarn auf der anderen Seite haben kein solches Problem, aber ihr Haus ist auch ein bisschen höher und wurde ein paar Jahre vorher gebaut und ist keine Doppelhaushälfte.

 

Heißt das "von außen aufgraben"? Bezieht sich das auf den Bereich der Kommunwand? "Wegen der Doppelhaushälfte (und einem Wintergarten des Nachbarns) ist das eher schwierig - und der Nachbar meint ja, Trocknung reicht, weil wir ja so lange kein Problem mit Wasser hatten.

 

Wie kann ich das denn herausfinden? Der Nachbar meinte, es gibt eine gemeinsame Bodenplatte. In der Baubeschreibung habe ich nur die obigen Infos gefunden.

Also dürfte es auch bei fehlerhafter Abdichtung kein Wasserproblem geben, wenn die weiße Wasser korrekt gebaut worden wäre? Der Nachbar hat auch Wasser an der Kommunwand, aber glaubt, dass das Problem durch eine einmalige technische Trocknung lösbar ist, weil es in der Vergangenheit keine Probleme mit Wasser gab.

Wen beauftrage ich denn dafür am besten? Oder kann man das auch selbst machen? Wir hatten die Firmen Neptus und Polygon zur Leckortung da, einen Bausachverständigen der DEKRA und einen von ISOTEC wegen Angebot zur Abdichtung.
Möglicherweise hat Firma Neptus das bereits beim Nachbarn gemacht und so festgestellt, dass zwar etwas mit Lebensmittelfarbe gefärbtes Wasser eindringt, wenn man mit dem Gartenschlauch an die Hauswand zwischen den Gebäuden spritzt, aber nicht ausreichend, um den Schaden zu erklären (alles basierend auf Aussagen des Nachbarn).

Was ist denn MW?