Erste Kostenschätzung überschreitet die Vorgabe massiv

Diskutiere Erste Kostenschätzung überschreitet die Vorgabe massiv im Bauen mit Architekten Forum im Bereich Architektur; Ich könnte mich auch mit einem Baubeginn Anfang 2011 abfinden, würde aber gern jetzt die Zinsen sichern. Wie stellst Du Dir das genau vor? 1....

  1. Seev

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    Wie stellst Du Dir das genau vor?
    1. Zinsen sichern?
    2. Baubeginn und -ablauf sichern?

    Ich würde aus heutiger Sicht die Finanzierung so spät wie irgend möglich abschliessen, d.h. frühestens wenn die Baugenehmigung da ist, der Bau begonnen wurde und nicht bevor das vorhandene Eigenkapital bis auf einen kleinen Puffer verbaut ist. Dann hast Du bestmögliche Kosten- und Terminsicherheit, das hilft Dir mehr als die kurzfristige Zinssicherheit.
    Aber komischerweise ist man mit der "Zinssicherung" mehr beschäftigt als mit der Gesamtkostensicherung. Das ging mir auch so, wäre aber nicht nötig, wenn man davon ausgehen kann, daß man überhaupt eine Finanzierung bekommt und wenn man weiß, wie man sie aufteilen will. Dies in einer ersten Runde zu klären reicht.

    Warum? Rechne mal, was Du an Bereitstellungszinsen zahlst, wenn Du da rein kommst und vergleiche es mit der Auswirkung eines möglichen Zinsanstiegs. Ich habe jetzt gerade mit Verzögerungen zu kämpfen und komme da voll rein. 3% Bereitstellungprovision p.a. sind recht viel, wenn Du sonst nur ca. 3,5% Zinsen bezahlst.

    Gruß
    Seev
     
  2. #62 loennermo, 11.04.2010
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    Danke erstmal.

    D.h. du hast es anders gemacht? Ich würde auch gern so spät wie möglich abschliessen, aber 3.69 sind auch ein Wort - auch wenn ich vielleicht ein paar Monate Bereitstellungszinen zahlen muß. Diese sind doch recht gering gegen den evtl. höheren Zinsatz über viel viele Jahre.

    Und was sagten denn die Banken, wenn man da ankommt und gar nix mehr hat:yikes - therotisch ist das die vernünftigste Variante, zumal wenn man keine besonders lange bereitstellungszinsfreie Zeit heraushandeln kann.
     
  3. #63 Thomas B, 12.04.2010
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    Was bringt die schönste Finanzierung, wenn der Entwurf nicht paßt (bzw. die dazugehörige Kostenschätzung). Dann stimmt vielleicht der Zinssatz, doch irgendwann stellt man fest, daß die beantragte Geldmenge leider nicht annähernd ausreichend ist. Und bitte sage nicht, wir hätten Dich nicht gewarnt......

    Gruß

    Thomas
     
  4. #64 greentux, 12.04.2010
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    Ich überleg gerade noch, selbst die ersten Ausschreibungen abzuwarten.
    Mal sehen, ob das machbar ist. :)
     
  5. #65 homerjaysimpson, 12.04.2010
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    Hallo Zusammen,

    es gibt aber auch andere Möglichkeiten, sich ein aktuell niedriges Zinsniveau zu sichern und trotzdem kein Risiko bzw. ein sehr geringeres Risiko hinsichtlich Bereitsstellungszinsen einzugehen.
    Es gibt zumindest eine französische Bank, mit deutsch sprechenden Beratern und deutschen Verträgen, die:

    a) jederzeit unbegrenzte Sondertilgungen ermöglichen (sofern das Geld nicht aus einem anderen Kredit stammt)

    b) bis zu 36 Monate keine Bereitstellungszinsen verlangen

    c)Zinskonditionen wie die besten deutschen Direktfinanzierer bieten.

    Wehrmusttropfen: Kommt nur für grenznahe Regionen in Frage

    Wir haben bei dieser Bank abgeschlossen, bevor der erste Spatenstich erfolgt ist, nachdem der Kostenrahmen abgesteckt war.
    So muss ich mich in der stressigen Bauphase nicht noch mit der Finanzierung rumschlagen.
    Man kann sich als Polster den Kredit auch etwas höher als unbedingt benötigt nehmen, zahlt dann nicht benötigtes Geld als "Sondertilgung" zurück (in diesem Fall möglich). Der einzige Nachteil: Man bezahlt pauschal 1% Bearbeitungsgebühr, es kommen also nur 99% zur Auszahlung.

    Für die hohe Flexibilität aber ein verschmerzbarer Punkt.
     
  6. Seev

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    Hallo Lönni,

    ja, leider hab ich quasi kurz vor Baggerbiß abgeschlossen, mit 9 Mon. bereitstellungsfrei, 3,7% auf 10J., was heute auch wieder drin wäre. 9 Monate, das reicht nirgendswohin, auch ohne Verzögerungen, die ich jetzt habe.

    Die Banken sehen das nicht negativ, wenn Du fast alles Eigenkapital verbaust, denn dann ist es bereits in die Sicherheit investiert und muß nicht erst noch von sonstwo transferriert werden. Rechnerisch bleibt sich das eh gleich. Also nur Mut.
    Volle Zustimmung zu Thomas B.

    Gruß
    Seev
     
  7. #67 greentux, 12.04.2010
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    Man kann auch einen Teil variabel aufnehmen und diesen dann später fixieren.
     
  8. Semmel

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    Wir haben nun hier auch dasselbe Problem - nur etwas höher angesiedelt ...
    Da verfehlt der Architekt 50% nach oben das Budget. Erst hatten wir mit 320-350 Euro/m³ gerechnet - nun kommt es bei 460 Euro/m³ raus ..... :shades - da bleibt mir nur die Spucke weg .... und wir haben da keine 'Späßle' dabei ....
     
  9. Seev

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    Herzlich willkommen im Club. Meine erste Runde hatte ich wegen 90% Überschreitung abgebrochen ... viel mehr will ich dazu nicht mehr sagen.
     
  10. #70 loennermo, 12.04.2010
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    Na, da müssten ja nun schon ein paar goldene Wasserhähne oder ein nettes Bussystem dabei sein. Das haut dem Fass ja den Boden aus!

    Oh - dann ist meine Überschreitung ja noch im vernachlässigbaren Grenzbereich. :yikes

    Ick versteh' die Jungs (Architekten) nicht. Ich gebe einen maximalen Kostenrahmen vor und missachten das mal komplett. Unser A. hat heute gesagt, dass er wenn er uns gleich gesagt hätte, das geht nicht ja überhaupt keinen Auftrag mehr bekommen würde. Worauf ich entgegnete, das fände ich fair und hätte mir eher Gedanken gemacht um meine Ansprüche. :winken Er kann doch nicht davon ausgehen, dass jeder eben mal ein paar Kilo-€ zusätzlich locker machen kann (oder will - so wie bei mir).
     
  11. #71 KeinPlanvonNix, 13.04.2010
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    Zumal der Preis auch nicht nur am Architekten liegt, ein anderer kann deine Vorstellungen sicher nicht umbedingt kostengünstiger ausführen wenn man seine Vorstellungen durchsetzt, als Beispiel: KWL bleibt KWL und HolzAlu Fenster bleiben HolzAlu Fenster.
     
  12. Semmel

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    .... nee keine goldenen Wasserhähne etc. - 3 Waschbecken, 3 Toiletten von Duravit (Ek Preis 2 Tsd. Euro) und die Armaturen (haben ja auch keine Badewannen und Duschkabinen) macht den Braten auch nicht fett und ist auch nicht überzogen.

    Daher - völligst verfehlt - die Kubatur ist rechteckig, ohne irgendwelche Ausschweifungen oder so.
     
  13. mls

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    zurück zu deinem eingangspost:
    du hast den feuerring hochgehalten, die tiger sind durchgesprungen - jetzt
    geht´s "nur" noch um die landung. ob dazu der aktuelle stand angepasst werden
    kann oder ein reset erforderlich ist .. lasse mache ;)
     
  14. #74 Hein Daddel, 17.04.2010
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    Weit verbreitetes Problem?

    Moin Leuts,
    ich lese hier immer mal wieder mit und habe schon die eine oder andere Info mitgenommen - erstmal Danke dafür!
    Bei uns sieht es ähnlich aus, wie beim Threadstarter. Allerdings in bescheidenerem Finanzrahmen, weil es bei uns nur" um eine Aufsattelung eines Flachdachbungalows (Grundfläche incl. Garage ca. 125m2, Wohnfläche 99m2) aus 1971 geht.
    Ich habe das Haus vor 6 Jahren für 125000 € gekauft und für ca. 30000€ damals innen "kosmetisch" aufbereitet, Elektrik erneuert, etc. .
    Zwischenzeitlich habe ich dann meine Frau kennengelernt, nun Haus zu klein.

    Wir sind erst einmal ganz naiv an die Sache rangegangen, haben den B-Plan gecheckt und dann festgestellt, dass nur mit "SD max. 15 Grad" aufgestockt werden darf.
    Also (weil hier gelesen, dass mit Planer besseres bauen :D ), Planer #1 beauftragt. Vorgabe: Wie ist dennoch eine Aufstockung möglich, kann bestehendes Haus noch energetisch verbessert werden, was sagen die Baubehörden? Wir brauchen 2-3 Zimmer mehr. Festpreis vereinbart (2000 € netto).
    Planer hat sich gekümmert, Möglichkeiten aufgezeigt (Staffelgeschoss drauf, Holzständerbauweise, wieder Flachdach - B-Plan Vorgaben eingehalten), gezeichnet wir zufrieden, dann Zahlen angefragt, wir aus den Pantinen gekippt, weil locker 200 000 € teuer.
    Ganz klar unser Fehler, denn wir haben unseren Kostenrahmen (max 110000 € mit möglichst viel energetischer Sanierung im Bestand) dem Planer #1 so nicht deutlich genug kommuniziert.
    Mit Planer #1 haben wir erst einmal nicht weitergemacht, weil er viel zu tun hatte.

    Pause, durchschnaufen.

    Von Fachleuten gehört, dass ein Satteldach mit 45 Grad deutlich günstiger zu erstellen sein müsste (12m mal 9m)
    B-Plan Änderung bei Gemeinde beantragt. Hier half der Entwurf von Planer #1. Gemeinde fand den nicht passend, obwohl B-Plan konform. Also wird gerade die SD max. 15Grad Vorgabe komplett gestrichen.

    Diverse Zimmerleute angefragt. Die kamen auch alle. Allerdings bis auf zwei (von 6) kam nicht wirklich Resonanz - und wenn, war die entweder sehr unspezifisch ("Ich mach dir die Holzgeschichten für 76 000 € Festpreis") oder sehr detailliert, aber leider zu teuer (105 000€ nur für Dachstuhl, Deckung, Dämmung).

    Einer der Zimmerleute hatte dann Planer #2 im Schlepptau. Der brauchte 8 Wochen für eine Handskizze und hatte offensichtlich beim ersten Gespräch nicht zugehört. Er hatte den Kostenrahmen "leichtfertig" überschritten, weil Gauben geplant, wo wir gar keine wollten, etc... .
    Die Handskizze hätte ich (während meines Technikstudiums in der Lehrerausbildung musste ich mich mal kurz durch Technisches Zeichnen quälen) auch in einer halben Stunde hinbekommen. Der schickte dann eine Rechnung über 300€ netto, 100€ brutto hab ich ihm überwiesen und nie wieder etwas gehört.

    Planer #3 wurde uns dann im Familienkreis empfohlen. Aber auch der hörte überhaupt nicht zu, wurde aber sehr aktiv. Er zeichnete einen Entwurf mit hohem Drempel und 30 Grad Sattel. Auf unseren Einwand, dass uns das zwar gefiele, aber das wohl unseren Kostenrahmen überschreite (Er lag bei rund 130 000 für die Aufstockung und 46 0000 für die Arbeiten im Bestand incl. 18 000 € Planerhonorar für alle Leistungsphasen) meinte er nur, man müsse dann vielleicht etwas kleiner planen und rechnete nochmal ca 13 m2 oben raus. Was unserer Meinung den Kohl nun wirklich nicht fett macht.

    Wir sind uns durchaus bewusst, dass unser Budget begrenzt ist und wir nichts aus dem "oberen Bord" bekommen. Irgendwie kommst du dir aber langsam ver++++ vor. Wir erwarten vielleicht zuviel, aber das wurde von bisher nur dem ersten Planer deutlich so gesagt - und das war in unserer ganz naiven Phase. Es ist für uns schlicht unmöglich in ein Haus mehr als die Summe x zu investieren. Wir brauchen 2 Zimmer (ca. 55 - 60 m2) mehr, vielleicht noch die Vorplanung und Vorrüstung eines Bades (im Bestand sind schon ein Voll - und ein Duschbad enthalten) und möchten evtl. die Heizungsanlage erst einmal mit Solarthermie und einem Pufferspeicher aufrüsten.
    Das Grundstück gäbe auch noch einen Anbau her, allerdings müsste unten dann der Grundriss geändert werden.
    Ich weiß, dass die Experten hier nicht in die Glaskugel gucken können, aber mich wundert eben, dass auch noch kein Planer klar gesagt hat, dass mit dem Budget keine Wohnraumerweiterung zu machen ist, sondern allle irgendwie anscheinend davon ausgehen, das wir als Bauherren das Budget schon noch irgendwie erhöhen werden.
    Hätte ich das Haus damals von Oma Erna geerbt und nicht gekauft, hätte ich längst den Abrissunternehmer bestellt und würde neu bauen. Scheint ja viel wirtschaftlicher zu sein. Geht aber nicht, denn ich soll die Hütte noch 14 Jahre bezahlen.

    So, nun hab ich mir das mal von der Leber geschrieben
    Grüße
    Hein
     
  15. Baumal

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    ich muß sagen, ich ich habe mich nur bis zu diesem
    absatz durchgelesen.

    wir sind nicht auf der sonderschule hier, bitte kurz das eigentliche
    problem erläutern.
     
  16. mls

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    ich fass für dich zusammen:
    beheizte hülle ca 100m2, flachdachdecke mit unbekannter tragfähigkeit, obendrauf
    sollen rd. 70m2 umhüllt und 30m2 als dachterrasse angelegt werden ;)
    inkl. treppenzauberei und wärmedämmung des bestands darfs 110.000,- kosten)
    das sind für kgr. 3+4 rd. 75.000 netto :)
    niemand erklärt sich bereit, das für diesen kurs zu zaubern.
    na? fällt der groschen? :D

    @hein: du hast das gleiche problem wie 99% der dt. bevölkerung.
    hab ich das richtig interpretiert? ;)
     
  17. #77 Hein Daddel, 17.04.2010
    Hein Daddel

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    @ mls: Genau! Ich hab wie 99% der Bevölkerung auch keinen Dukatenscheißer im Keller!
    Du meinst also, ich stell mir mal besser so´n Teil in den Garten (www.wohlwagen.de) und vergesse die Geschichte mit dem Aufsatteln?

    Sach mal mls, kann ich dich für den Unterricht buchen? Meine Schüler lesen auch immer nur bis zum ersten Absatz und nicht Sinn entnehmend. So schön, wie du das baumal erklärt hast muss ich das denen auch immer zusammenfassen.
    Allerdings war ich der Meinung, dass Architekten wie baumal - wenn sie schon nicht zuhören, dann wenigstens lesen können. Aber durch seine Antwort wird mir jetzt einiges klar... . Meine Planer #2 und #3 gehören anscheinend auch in die Kategorie.
    Gruß Hein
     
  18. mls

    mls Bauexpertenforum

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    wie? ich hab nur die ersten 13 zeichen ... :)

    wart halt mit der aufstockung, bis einer die 100m unter 8 sek. läuft -
    .. oder bis einer kommt, der alles verspricht und nix hält .. ;)
     
  19. Baumal

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    prima herr sonderschullehrer, so bleiben sie wenigstens nicht arbeitslos...
    wenn ich einen roman lesen will, gehe ich zu meinem bücherregal, das
    bietet mir aber mehr unterhaltung.

    da sie nicht in der lage sind einen sachverhalt in 3-4 sätzen zu
    erläutern, haben sie meiner meinung nach, ihr berufsziel sehr verfehlt....:konfusius
     
  20. #80 Baufuchs, 17.04.2010
    Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Das kann aber nicht der Maßstab für diejenigen sein, welche die Arbeit ausführen müssen/sollen.

    Man muss dann einfach mal zu der Erkenntnis kommen, dass man sich das Vorhaben nicht leisten kann.
     
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