Ersteigerung

Diskutiere Ersteigerung im Sonstiges Forum im Bereich Sonstiges; Hallo. Da ich neu in diesem Forum bin habe ich ehrlich gesagt wenig ahnung wo ich diesen Beitrag einordnen soll. Also sorry falls es falsch ist....

  1. #1 Markus91, 8. Januar 2015
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 8. Januar 2015
    Markus91

    Markus91

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    Hallo.

    Da ich neu in diesem Forum bin habe ich ehrlich gesagt wenig ahnung wo ich diesen Beitrag einordnen soll. Also sorry falls es falsch ist.

    Also.
    Es geht um die Idee ein Haus zu ersteigern. Dieses Haus hat jedoch Mängel und es muss einiges gemacht werden.

    Vorerst habe ich mir gedacht nur das untere Stockwerk auszubauen und dort zu wohnen und irgendwann wenn der platz benötigt wird oben auszubauen. Jetzt meine Frage, sind die Mängel eher gravierend oder kann man das mit etwas Zeit und Geduld erledigen.

    Ein paar weitere Fragen:
    -Dieses Haus hat teilweise hohe Räume und offene Türen. Wie sieht es da mit den Heizkosten etc. aus?
    -Was fällt jährlich an Grundsteuer an?
    -Gewisse Mängel, wie die Dachkuppel und ich schätze der feuchte Türstock im Keller müssen natürlich sofort behoben werden (ungefäre Kosten?)
    -Was ist generell eure Meinung von der Idee zuerst nur den Unteren Stock belagsfertig zu stellen und eure generelle Meinung zu diesem Haus?

    Ich habe jetzt einfach drauflos gefragt, falls für gewisse Fragen eine Besichtigung erforderlich ist können natürlich gewisse fragen nicht beantwortet werden.
    Wäre dankbar für Antworten.
     
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  3. Jan81

    Jan81

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    Wenn es zu Zwangversteigerung steht, dann hat das Gebäude bestimmt ein Gutachten oder?

    1: Wir dir keiner sagen können ohne deutlich deutlich mehr informationen. Wurde das Haus verher bewohnt? Dann gibt es doch schon eine Heizabrechnung. Was heißt auch hohe Räume?
    2: Das wird dir hier auch keiner sagen können. Was wurde bis jetzt gezahlt?
    3: Wir dir hier auch keiner sagen können. Die feuchtigkeit im Keller kommt irgendwo her.
    4: Wir kenne das Haus nicht. Keine Bild, kaum angaben usw. Zu erst EG sanieren und dann rest! Geht oft in die Hose und dauert über Jahre. Was soll den alles Saniert werden? Da braucht man einen Plan.
     
  4. R.B.

    R.B.

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    Sorry, aber den link habe ich vorerst mal rausgenommen.

    Da gibt es nur 2 Möglichkeiten. Verbrauchsdaten der vergangenen Jahre, oder anhand der Gebäudedaten die Heizlast rechnen und daraus den Jahresverbrauch abschätzen. Aber letztendlich bleibt das alles Spekulation, da niemand das Nutzerverhalten kennt. Ein hoher Raum an sich ist kein Problem. "Offene" Türen auch nicht, sofern diese zwischen beheizten Räumen sind.

    Der Grundsteuerbescheid ist im Gutachten enthalten (siehe Dein link), irgendwas um 450,- € im Jahr. Ich glaube nicht, dass wesentlich davon abgewichen wird.

    Das kann man ohne Besichtigung nicht abschätzen.,

    Machbar ist fast alles.

    Was mich aber gewundert hat, dort steht:

    Da würde ich mal fragen warum nicht genehmigungsfähig, und was getan werden muss, damit es genehmigt werden kann.
     
  5. Markus91

    Markus91

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    Sorry ich habe vergessen zu sagen, dass auf dieser seite von dem Haus Gutachten und alles vorhanden ist + Bilder.

    Aus irgendeinen Grund wurde der Link entfernt, ist das denn hier nicht erlaubt?
     
  6. Markus91

    Markus91

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    Laut Bildern hat ja dort schon mal wer gewohnt, wie ist das möglich wenn es nicht genehmigt ist?
     
  7. R.B.

    R.B.

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    Hast DU eine Erlaubnis dafür den link mit allen Daten zum Eigentümer, Grundbuch, Steuerbescheiden etc. zu veröffentlichen?
     
  8. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    So was gibt es.

    Ich habe kürzlich ein Objekt besichtigt, welches versteigert werden sollte.

    Auch da gab es ein Gutachten. Lt. Gutachten Mängel in Höhe von ca. 10.000.- €, sonst alles OK.

    Tatsächlich:
    Mängel in Höhe von ca. 40.000 €, und ein nicht genehmigter (und auch nicht genehmigungsfähiger) 2-geschossiger Anbau.

    Einzig richtiger Tipp:
    Sieh zu, dass Du mit einem eigenen Sachversändigen das Objekt besichtigen kannst. Aus der Ferne kann Dir niemand helfen.
     
  9. R.B.

    R.B.

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    Das ist ja die Frage. Angeblich ist die Baubewilligung im Jahr 2000 abgelaufen. Wenn das Haus neu genehmigt werden muss, dann gelten die aktuellen Anforderungen (Bsp.: Wärmedämmung etc.) und ob das Haus diese Anforderungen erfüllt? Dazu solltest DU einen Fachmann konsultieren der sich mit österreichischem Baurecht auskennt.

    Im Gutachten sind zwar einige Punkte aufgeführt die einer Baubewilligung entgegen stehen, aber wichtige Punkte wurden nicht begutachtet. Dazu steht im Gutachten nur:

    Noch eine Ergänzung zu Deiner obigen Frage wegen den "Heizkosten".

    Schaut man sich den Energieausweis an und die Heizlast von 14kW, ungeachtet dessen dass diese nicht nach EN12831 ermittelt wurde, dann würde ich bei diesem Haus von einem Heizenergiebedarf irgendwo um 35.000-40.000kWh ausgehen. Beheizt wird anscheinend mit Gas, die Preise des lokalen Versorgers kenne ich nicht.
     
  10. Markus91

    Markus91

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    Nein, dachte mir nur es ist ja eine öffentliche Seite deswegen.


    Okey, was passiert, wenn etwas nicht genehmigt ist? Muss man dann diese sachen wegreißen oder kann man das einfach so genehmigen lassen? (sicher auch wieder mit kosten verbunden)
    Ich bräuchte jemanden der sich wirklich komplett überall auskennt, das wäre optimal außer bei den Elektrischen sachen, die kann ich selber.

    Was kostet ein Sachverständiger ungefähr?

    Danke schonmal für eure schnellen Antworten.
     
  11. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Lies dir mal die Anlagen zum ausführlichen Gutachten durch.

    Es wurde durch ein Vermessungsbüro festgestellt, dass:

    1.) Das Gebäude nicht nach den eingereichten Bauantragsunterlagen gebaut wurde (so ist z.B. ein ca. 1,50m x 7,97m großer ungenehmigter Anbau vorhanden
    2.) Das Gebäude nicht die nach österr. Baurecht nötigen Abstände zu den Nachbargrenzen einhält.

    Ob und ggf. wie diese gravierenden Mängel geheilt werden können muss ein Sachverständiger mit dem Bauamt abklären.
     
  12. R.B.

    R.B.

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    Tja, dann darf das Objekt erst einmal nicht bewohnt werden. Bei diesem Objekt ging es ja auch um Absturzsicherungen die fehlen, für die Heizung liegt anscheinend keine Genehmigung vor, wie will man dann darin wohnen?

    Anscheinend war es so, dass irgendwann mal eine Baubewilligung vorlag, dieser aber nicht mehr gültig ist (warum auch immer, vermutlich wegen Anbau, Abstände etc.). Das muss halt ein Fachmann nach Besichtigung des Objekts und aller Unterlagen klären.

    Das kommt darauf an, ob die Sachen heute genehmigungsfähig wären. Wenn ja, dann muss man diese nachträglich genehmigen lassen. Wenn nein, dann wird´s kompliziert, denn dann muss die Ursache beseitigt werden.
    Das kann relativ einfach gehen, beispielsweise im Fall der Gasheizung (ich setze voraus, dass diese genehmigungsfähig ist und nur die Genehmigung vom Schornsteinfeger fehlt), da kann der Schornsteinfeger begutachten, und wenn alles in Ordnung ist, kriegt man auch die Genehmigung. Oder es handelt sich um Dinge die man mit entsprechendem Aufwand genehmigungsfähig machen könnte (Bsp.: Brandschutz, die Sache mit den Spots). Tja, und dann gibt es noch Dinge die nur mit sehr viel Aufwand genehmigungsfähig gemacht werden können, das wäre beispielsweise dann der Fall, wenn die Wärmeschutzanforderungen nicht erfüllt werden. Komplett neue Fenster, oder Fassadendämmung, oder was weiß ich, das kann ganz schön in´s Geld gehen.

    Bleiben dann Dinge übrig die selbst mit Aufwand nicht genehmigungsfähig wären, dann bleibt nur Beseitigung (beispielsweise bei der Holzhütte im Garten).
     
  13. Markus91

    Markus91

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    Okey.

    Vom Heizen her, was Sie berechnet haben, weicht das viel von einem durchschnittlichen EFH ab?

    Mich hat nur gewundert, das der Bauzustand usw als gut eingestuft ist?

    Ich werde einfach mit einem Sachverständiger das Haus besichtigen, ist ws die beste option.


    Falls Sie den Link noch haben, könnten Sie mir auch Ihre Meinung zu der Versteigerung in Pucking sagen? Bzw. was vergleichsweise die bessere Option wäre?
     
  14. R.B.

    R.B.

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    Ja.

    Aber das Haus ist auch nicht gerade klein. Die U-Werte sind gut, da gibt es hinsichtlich Wärmeschutznachweis sicherlich keine Probleme. Die Außenwände in HRB haben schon von Natur aus hohe Wärmedämmwerte, sie bestehen ja größtenteils nur aus Dämmung, die Dachschrägen sind mit einem U-Wert von 0,2W/m2K auch akzeptabel.

    Was hier für Heizkosten sorgen wird, sind die hohen Lüftungsverluste aufgrund des Gebäudevolumens. Es gibt keine KWL und auch keine WRG so dass die Lüftungsverluste primär von der Nutzung abhängen werden. Die Gebäudehülle sieht nun nicht aus wie ein Schweizer Käse, so dass ich keine überhöhten Verluste durch mangelnde Luftdichtigkeit erwarten würde. Aber aus der Ferne kann man nur vermuten, das ist hoffentlich klar.
     
  15. Markus91

    Markus91

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    okey.

    Also schätzungsweise würde da zum Preis anscheinend noch einiges dazukommen, selbst wenn ich zuerst nur das UG ausbauen würde.

    Aber danke trotzdem fürs Auseinandersetzen mit diesem Gutachten.
     
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  17. Julius

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    Du siehst offenbar den Wald nicht, weil Du direkt vor einem einzigen Baum stehst...

    Die Heizkosten sind doch völlig zweitrangig!
    Solange im Raum steht, daß die Anbauten sehr wahrscheinlich weg müssen und evtl. das ganze Gebäude abgerissen werden muß (nicht eingehaltene Grenzabstände), kann man so ein Angebot nicht ernsthaft in Erwägung ziehen.


    Also ZUERST von einem Architekten die baurechtlichen Fragen abschließend (ggf. mittels einer Art "Bauvoranfrage", so wäre es zumindest nach deutschem Baurecht) klären lassen!!!

    Vorher ist ME auch ein Bausachverständiger (zur Klärung der Bausubstanz) rausgeworfenes Geld.
     
  18. R.B.

    R.B.

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    Na ja, dieses Objekt ist eine andere Kategorie, deutlich kleiner. Man kann die beiden also nicht miteinander vergleichen.
     
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